Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spcialement conu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 A propos des syndics professionnels
 remboursement prime garantie financière
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
Page suivante 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant
Page: de 6 

jb97150
Nouveau Membre

France
44 message(s)
Statut: jb97150 est déconnecté

Posté - 15 janv. 2018 :  22:55:01  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Notre syndic suite au sinistre IRMA nous indique que les indemnités à recevoir sur ses comptes dépasseront les 20 millions d'euros et demande le remboursement du coût de cette pointe de trésorerie qui sera exceptionnelle en dehors des honoraires des futurs travaux de reconstruction qu'il fera votés au fur et a mesure de l'acceptation des indemnités des assurances lors d'assemblées générales extraordinaires.
(A titre d'information sinistre IRMA le 6 septembre 2017, à ce jour aucune proposition d'indemnités des assurances, qui change d'avis en permanence pour savoir s'ils appliquent les conventions en place ou non, c'est a dire indemnisation des parties privatives par l'assurance copropriété avec pouvoir des copropriétaires au syndic ou paiement direct par les assurances des copropriétaires.)

Proposition de résolution à adopter à la majorité de l’article 24 de la Loi du 10.07.1965 :
« Conformément aux dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10.07.1965 modifiée, l'assemblée générale accepte le remboursement au syndic du cout de l’augmentation de la garantie financière qui est de 1 % HT sur le montant des sommes reçues au titre des remboursements d’assurances concernant le sinistre IRMA.et ce sur une période de 2 ans. »

rambouillet
Pilier de forums

15199 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 1 Posté - 16 janv. 2018 :  07:13:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sauf convention particulière dans les iles, pourquoi l'assurance irait-elle sur le compte du syndic et non sur le compte séparé du syndicat.

Si l'argent va sur le compte séparé du syndicat, pas besoin qu'il augmente sa garantie financière ...

S'il insiste (je ne vois pas pourquoi) prenez une résolution pour que les intérêts de cet argent maintenu sur les comptes soient versés sur les comptes du syndicat.

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 16 janv. 2018 :  07:41:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
l'assemblée générale accepte le remboursement au syndic du cout de l’augmentation de la garantie financière qui est de 1 % HT sur le montant des sommes reçues
Bigre, 1% de 20 millions, je pense qu'il veut un irma par an.

Il serait intéressant de connaitre la commission qu'il touche également et directement de la même assurance concernant la gestion de ces remboursements.

De toutes facons, comme l'indique Rambouillet, cet argent en compte séparé (avez vous bien un compte séparé) n'a pas a passer par son compte, et vous n'avez pas à payer 'parce que' il a tellement de clients qu'il dépasse son plafond.

Quant au 18-1-A il a en effet étét modifié, mais je ne vois pas en quoi il implique quelque cotisation que ce soit ou alors il faut faire référence aux prestations définies par le conseil d'Etat que je n'ai pas sous la main. Il ne s'agit alors pas de cotisation d'assurance, mais de rémunération. Or, il est deja -sauf erreur- rémunéré par l'assureur en direct (et souvent en quasi-cachette)
citation:

Article 18-1 A En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)

La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'Etat.

Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat.

Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.


Édité par - ribouldingue le 16 janv. 2018 07:48:24

nefer
Modérateur

11401 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 janv. 2018 :  08:55:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il me semble que le calcul de la pointe prend en compte les comptes séparés

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 janv. 2018 :  10:25:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Même si, comment le syndicat X peut-il être amené à payer une cotisation d'assurance sur une activité qu'il n'exerce pas?

Comment le syndic peut-il faire payer cette cotisation en tant que prestation additionnelle, comptablement quelle est la pièce justificative?


Par ailleurs voici la liste LIMITATIVE des prestations additionnelles que le syndic peut faire support au syndicat hors forfait en cas de sinsitre
et
telle que définies au décret cité dans l'article de loi 18-1-A dont se prévaut le syndic en question pour rédiger sa demande:
citation:
7.2.4. Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres


DÉTAIL DE LA PRESTATION MODALITÉS DE TARIFICATION convenues

* Les déplacements sur les lieux

* La prise de mesures conservatoires

* L'assistance aux mesures d'expertise

* Le suivi du dossier auprès de l'assureur


Les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues nécessaires par l'urgence sont facturées (rayer la mention inutile) :

-sans majoration ;
-au coût horaire majoré de … %.

Toute somme versée par l'assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d'un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article.


Je lis donc que les suppléments de cotisations à son assureur n'en font pas partie.

Je lis aussi que les prestations payées par l'assureur, donc j'ai deja parlées au-dessus devraient venir en DEDUCTION de toute rémunération due au titre de cette liste de 4 dépenses EXCLUSIVES.


Donc non, le syndicat de jb97150 n'a pas a 'cotiser' 200 000 euros hors taxe.

Donc, non, l'article 18-1-A de la loi de 1965 ne dit pas cela, et il serait erroné de voter en adoptant la rédaction proposée;

Édité par - ribouldingue le 16 janv. 2018 10:33:55

rambouillet
Pilier de forums

15199 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 16 janv. 2018 :  10:28:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La garantie fianncière a été instituée du temps où les comptes du syndicat était sur un compte unique du syndic.
Depuis le passage au compte séparé, ce dernier n'est plus celui du syndic mais celui du syndicat, il n'y a donc pas de garantie financière supplémentaire à avoir.

Par contre, il faut avoir à l'idée la garantie bancaire qui elle est limitée à 100000 € par compte en banque. Donc si la somme est importante, il faut veiller à ce que les comptes du syndicat soient "multipliées temporairement" dans divers comptes, voir banques pour bien garantir une somme important qui dépasserait largement les 100000 €.

jb97150
Nouveau Membre

France
44 message(s)
Statut: jb97150 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 16 janv. 2018 :  14:21:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bien sur même si nous sommes sur une île mais la loi s"applique et le compte de notre syndicat est un compte séparé.
Réponse de RAMBOUILLET "Si l'argent va sur le compte séparé du syndicat, pas besoin qu'il augmente sa garantie financière ... "
Je suis surpris de cette réponse car je pensais que le montant de la garantie financière devait être égale au montant des pointes de trésorerie de tous les comptes séparés des copropriétés gérés par le syndic.

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 16 janv. 2018 :  14:23:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour ma part j'ai trouvé que les primes d'assurances étaient données par les chiffres d'affaire du syndic.

Les comptes séparés ne faisant pas partie du chiffre d'affaire, du coup je ne comprends même pas pourquoi il y aurait augmentation du cout de sa RC.

jb97150
Nouveau Membre

France
44 message(s)
Statut: jb97150 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 16 janv. 2018 :  14:28:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
SUR LE SITE d'une caisse de garantie e-Mo juridique] La loi ALUR dispense-t-elle les syndics de copropriété de la justification d'une garantie financière ? (Etude par Philippe Simler)
Il est dit et écrit, ici ou là, que la loi ALUR, en imposant le compte séparé dans les copropriétés, permettrait aux syndics de se dispenser de l'obligation de fournir une garantie financière. Cette séduisante, mais pernicieuse thèse est dépourvue de tout fondement et doit donc être énergiquement réfutée, avant que l'illusion qu'elle véhicule ne soit source de mésaventures [...].

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 16 janv. 2018 :  14:34:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Cette séduisante, mais pernicieuse thèse est dépourvue de tout fondement et doit donc être énergiquement réfutée, avant que l'illusion qu'elle véhicule ne soit source de mésaventures [...].
Oui, mais c'est du charabia, parce que traduit en euros, ca fait quoi?

Tout syndic DOIT avoir une assurance RC, qui garantie notamment les montant des comptes sous sa garde. La loi ne change pas.

Aucune loi ne dit que la garantie est payée par le syndicat.

jb97150
Nouveau Membre

France
44 message(s)
Statut: jb97150 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 16 janv. 2018 :  15:24:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
IL ne s'agit pas de la prime RC mais de la prime payée à une caisse de garantie par le syndic en fonction de la pointe de trésorerie des comptes séparés gérés par ce syndic.
Notre syndic nous indique qu'actuellement il paie pour un 1 million de garantie qui a été sa pointe de trésorerie 2016 une prime de 0.1% soit 1000.00 € de prime.
Sans rentrer dans une étude concurrentielle, le coût annuel annoncé pour la garantie financière est de l’ordre de 0,5% du montant de la pointe de trésorerie détenue par le syndic selon article sur le site LA VIE IMMO
Notre immeuble va recevoir j’espère un jour 5 millions d’euros d'indemnité d'assurances pour reconstruction. La pointe de trésorerie et la garantie devront être augmentée de 5 millions soit une augmentation prime de 5000000.00 € x 0.5% = 25 000.00 € et ce sur 2 ans le temps de refaire les baisses en suite auprès de la société de garantie.(le taux augmente en fonction du montant)
Pour notre syndic cela se produira pour toutes copropriétés (95% des immeubles sinistrés par IRMA).
Soit 20 millions d’indemnités x 0.05% = 100.000.00 € de primes supplémentaires soit 200.000.00 € sur les 2 ans.
Sachez qu’actuellement entre notre syndic, le conseil syndical et les copropriétaires s’installe une confiance et une transparence importantes ayant un seul objectif « reconstruire ».
Bien sur il pourra présenter des honoraires de travaux à voter par l’assemblée comprenant cette hausse de primes de sa garantie, mais vive la transparence et la réalité des problèmes a résoudre.
EXTRAIT ARTICLE LA VIE IMMO
Ainsi un syndic, au titre de la transparence, n’a pas hésité à proposer, en sus de ses honoraires de gestion de travaux et d’emprunt, une prise en charge directe de 33 000 € HT pour le surcoût de garantie financière pendant 2 ans, de l’emprunt collectif associé à un budget travaux, estimé à 3,3 M€, géré sur compte séparé. Avec la TVA sur cette TSVA (Taxe Sans Valeur Ajoutée), c’est une pénalité de 40 000 € qui serait infligée aux copropriétaires. Les copropriétaires ont voté les travaux mais pas la taxe. Ils cherchent une solution de contournement ou de compromis avant leur prochaine AG.

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 16 janv. 2018 :  16:08:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le principe du compte séparé, c'est que le syndic ne détient pas les fonds. Il n'est que mandataire du compte bancaire.
Différence notable de son propre compte, dont il détient les fonds.

La question s'est posée de cette 'garantie financière' sur les fonds détenus, dans la mesure où il ne détient pas de fonds du syndicat.

C'est le syndicat qui est détenteur des fonds. (incohérence ici des textes, souvent relevée).
Le syndic, mandataire du compte, ne fait qu'encaisser les fonds versés sur ce compte séparé, et décaisser sur pièce justificative les fonds à partir de ce compte séparé.

Sur la question, le remboursement ayant lieu sur le compte séparé du syndicat, le seuil de la garantie des fonds dont il est détenteur ne peut être atteint.

Édité par - Gédehem le 16 janv. 2018 16:17:46

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1014 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 16 janv. 2018 :  16:32:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas d'accord : la garantie financière est obligatoire sur tous les fonds sur lesquels le syndic a la signature. Au demeurant, la loi inclut explicitement le fonds de travaux, qui pourtant doit obligatoirement être déposé sur un compte au nom du syndicat !

Un des arguments des caisses de garantie (Galian notamment) contre le compte séparé en 2013-2014, c'était justement le fait qu'elles doivent garantir les fond des comptes séparés alors que ceux-ci n'apparaissent pas sur la balance de la comptabilité générale de la société syndic...

jb97150
Nouveau Membre

France
44 message(s)
Statut: jb97150 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 16 janv. 2018 :  17:02:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci rédaction UNIVERSIMMO, cela ne résout pas le problème du coût d'une d'un pointe de trésorerie exceptionnelle pour le syndic suite à une catastrophe naturelle exceptionnelle, j'évalue à titre personnel, les dégâts dans les copropriétés à 400 millions sur l’île .
Gains pour les caisses de garantie 400 millions x 0.5 % sur 2 ans = 400 000.00 € , on aurait bien utilisé cet argent pour la reconstruction.

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 16 janv. 2018 :  17:46:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un des arguments des caisses de garantie (Galian notamment) contre le compte séparé en 2013-2014, c'était justement le fait qu'elles doivent garantir les fond des comptes séparés alors que ceux-ci n'apparaissent pas sur la balance de la comptabilité générale de la société syndic...

C'est justement le fond de la question sur cette garantie financière de fonds que le syndic ne détient pas, dont il n'est pas "redevable" : ils n'apparaissent nulle part dans la comptabilité du syndic "client".
Ce qui facilitait la vérification des garants : il suffisait de jeter un œil sur la comptabilité du syndic pour savoir ce qu'il en était des fonds des syndicats.
Maintenant il faudrait contrôler chacun des syndicats pour vérifier le niveau ...

Le syndic ne disposant plus des fonds, il ne peut en faire que la gestion : le contrôle de la trésorerie est facile pour tout CS, chose impossible avec compte pivot/non séparé.
Tout CS peut vérifier les mouvements de fonds, excluant toute manœuvre du syndic (sauf les fous, il y en a partout).

La garantie financière est un "marché" : on comprend que les garants ne veuillent pas le voir fondre.. .
Le fait que les syndics aient obligation d'y souscrire "pour les fonds qu'il détient et qu'il doit présenter" ne change rien au régime juridique du compte séparé : le syndic n'en détient pas les fonds, qu'il n'a pas à présenter.

Dixit Galian en 2014 : "la garantie financière a pour objet de garantir la restitution des fonds dont les professionnels de l’immobilier sont redevables à l’égard de leurs clients, même s’ils sont défaillants (redressement ou liquidation judiciaire de leur société, détournement …)."
Ce qui n'est pas le cas des fonds sur compte séparé au nom du syndicat : le syndic peut faire faillite, cela n'impacte en rien les fonds sur comptes des syndicats.

PS : en fouillant, on devrait retrouver une étude de JPM sur ce point, et dans ce sens, si j'ai bonne mémoire..

Édité par - Gédehem le 16 janv. 2018 18:12:31

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 16 janv. 2018 :  20:14:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
rédaction universimmo a écrit: Pas d'accord : la garantie financière est obligatoire sur tous les fonds sur lesquels le syndic a la signature. Au demeurant, la loi inclut explicitement le fonds de travaux, qui pourtant doit obligatoirement être déposé sur un compte au nom du syndicat !

Un des arguments des caisses de garantie (Galian notamment) contre le compte séparé en 2013-2014, c'était justement le fait qu'elles doivent garantir les fond des comptes séparés alors que ceux-ci n'apparaissent pas sur la balance de la comptabilité générale de la société syndic...
Rédaction universimmo, cela résulte de quel texte pour qu'on en ait une connaissance plus précise?
Merci d'avance


Quel est le mécanisme par lequel le syndic pourrait refacturer cette charge au syndicat, puisque la loi et le décret excluent explicitement cette facturation de service (qui ne peut pas être la facturation au syndicat d'une prime d'assurance à la charge du syndic pro) par le syndic (forfait tout sauf déja cité plus haut, les 4 exceptions n'incluent pas cet item)?


citation:
jb97150 a écrit: IL ne s'agit pas de la prime RC mais de la prime payée à une caisse de garantie par le syndic en fonction de la pointe de trésorerie des comptes séparés gérés par ce syndic.
Ma compréhension est que cette assurance RC inclut obligatoirement un garantie financière sur les fonds détenus (partie détournement de fonds).

Il ne s'agit pas de payer en fonction de la pointe, il s'agit d'une prime d'assurance qui est calculée sur le chiffre d'affaire, et qui tourne en effet entre 0,9% et 1,35 % selon l'ampleur des options choisies apparemment par le syndic.
On n'y parle pas de pointe.
C'est votre syndic qui parle de pointe.

Je soupçonne votre syndic de vouloir simplement se refaire la poire sur la prime d'assurance augmentée qu'il prétend avoir à payer dans deux ans (Les primes sont calculées sur le CA de N-2).
Sauf que la base de calcul ne va pas augmenter sauf élément contraire puisque le compte est séparé, et c'est bien pour cela que je demande des textes et que je veux y voir le chiffre d'affaire ou la base de calcul des primes.

Édité par - ribouldingue le 16 janv. 2018 20:39:27

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1014 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 17 janv. 2018 :  00:08:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Rédaction universimmo, cela résulte de quel texte pour qu'on en ait une connaissance plus précise?
Merci d'avance


La loi Hoguet et le décret d'application n'ont jamais pris en compte l'existence des comptes séparés. Pour ces textes, toute somme encaissée par un professionnel assujetti doit être garantie, même lorsqu'elle est sur des comptes réglementés comme les comptes article 50, où les fonds ne sont pas réputés être la propriété du professionnel.

Par contre, la loi Hoguet prévoit (article 3, 2°) l'obligation pour le syndic de "justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis".

citation:
Quel est le mécanisme par lequel le syndic pourrait refacturer cette charge au syndicat, puisque la loi et le décret excluent explicitement cette facturation de service (qui ne peut pas être la facturation au syndicat d'une prime d'assurance à la charge du syndic pro) par le syndic (forfait tout sauf déja cité plus haut, les 4 exceptions n'incluent pas cet item)?


Nous n'avons en aucun cas émis l'hypothèse que la garantie financière du syndic puisse faire l'objet d'une facturation en prestations particulières : elle fait partie des charges du cabinet que celui-ci doit financer par le forfait de base...

citation:

citation:
jb97150 a écrit: IL ne s'agit pas de la prime RC mais de la prime payée à une caisse de garantie par le syndic en fonction de la pointe de trésorerie des comptes séparés gérés par ce syndic.
Ma compréhension est que cette assurance RC inclut obligatoirement un garantie financière sur les fonds détenus (partie détournement de fonds).

Il ne s'agit pas de payer en fonction de la pointe, il s'agit d'une prime d'assurance qui est calculée sur le chiffre d'affaire, et qui tourne en effet entre 0,9% et 1,35 % selon l'ampleur des options choisies apparemment par le syndic.
On n'y parle pas de pointe.
C'est votre syndic qui parle de pointe.



Vous confondez l'assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) dont la prime est assise sur le chiffre d'affaires, et la garantie financière, dont la cotisation ou la prime sont assises sur le montant de garantie souscrit, plafond qui ne doit jamais être dépassé en fonds détenus, le syndic devant produire chaque année une attestation de pointe maximale indiquant qu'il est resté en dessous.

Les deux sont obligatoires !

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 17 janv. 2018 :  00:36:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La loi Hoguet et le décret d'application n'ont jamais pris en compte l'existence des comptes séparés.

CQFD .... ceci expliquant cela !

""justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis".

En compte séparé, qui est la règle partout, le syndic ne se voit affecté d'aucun fonds, aucune somme ne lui est remise, y compris le fonds travaux versé sur un compte spécifique au nom du syndicat.

" la prime sont assises sur le montant de garantie souscrit, plafond qui ne doit jamais être dépassé en fonds détenus ..... "


En compte séparé le syndic ne détient aucun fonds.

La garantie financière est un marché que les garants ont tout intérêt à voir perdurer.

Comme souligné plus haut, incohérence des textes, les rédacteurs s'étend sans conteste pris les pieds dans le tapis, le législateur à la pêche ....


Édité par - Gédehem le 17 janv. 2018 00:43:33

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 17 janv. 2018 :  06:50:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci rédaction universimmo.

Je n'avais jamais dit que vous prétendiez logique de faire payer le syndicat, j'ai juste profiter de ma première question pour glisser la seconde.

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 17 janv. 2018 :  10:11:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Désolé de revenir sur le fond de la question posée par notre ami des Iles. Qui n'est pas sans importance pour tous.

La raison d'être du compte séparé au nom du syndicat, .... c'est d'être totalement distinct (séparé ) des comptes du syndic.
Hier, en compte pivot ou autre système, les fonds étaient versés au syndic, à son nom, sur son ou ses comptes.
De nos jours, en compte séparé, les fonds sont versés sur le compte du syndicat, au nom du syndicat.

Hier les garants financiers pouvaient facilement contrôler les fonds, qui apparaissaient dans la comptabilité générale du syndic.
De nos jours ce n'est plus possible, les fonds syndicaux n'y apparaissant pas.

Une première question se pose : comment font-ils pour estimer, ou contrôler, le montant des fonds que détient le syndic, qui sont remis(déposés, affectés) au syndic ?

Une seconde : comment font-ils ensuite pour contrôler ou vérifier le bon usage de ces fonds ??

Avant d'aller plus loin il faut répondre à ces questions.

Sur ce dernier point, cela sous entendrait que le garant aurait accès aux comptes bancaires séparés des syndicats.
Secret bancaire ....:
"il est formellement interdit à un banquier de donner à une personne privée des renseignements sur la situation du compte d'un de ses clients ou sur toute opération effectuée sur ce compte. Il s'agit d'un délit sanctionné par l'article 226-13 du Code pénal : "La révélation d'une information à caractère secret par une personne qui en est dépositaire soit par état ou par profession, soit en raison d'une fonction ou d'une mission temporaire, est punie d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende".
Même pour la caution, il n'est pas possible de venir y mettre son nez.

Comme il a été rappelé, les dernières dispositions sur ce sujet n'ont pas pris en compte l'existence du compte séparé au nom du syndicat, maintenant obligatoire partout..
Le statut juridique du compte bancaire séparé est incompatible avec les dispositifs de garanties financières du syndic.
De ce fait les règles imposées par ailleurs sont inapplicables, le syndic n'étant plus détenteurs de fonds, aucune somme ne lui est affectée.

Dit autrement, pour résumer l'affaire, d'un coté on demande au syndic d'assurer la voiture qu'il détiendrait, qui lui aurait été remise .... alors qu'il n'a pas de voiture et que personne ne lui en a confié.
C'est toute l'incohérence de ces dispositions.

La question posée par jb97150 met le doigt sur cette incohérence
: son syndic ne détenant pas les fonds du syndicat, fonds versés sur le compte séparé du syndicat, il ne peut en aucun cas dépasser le niveau assurer par le garant.
Niveau qui ne peut concerner que les fonds propres du syndic, ceux qui lui sont affectés, qu'il détient.

C'est dans ce sens qu'il doit lui être répondu.

Édité par - Gédehem le 17 janv. 2018 10:17:34

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 17 janv. 2018 :  10:15:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur le fonds Gedehem,


....j'écarterais même cette discussion que vous ré-ouvrez et qui n' a pas lieu d'être (du moins d'etre ouverte ici), puisque le forfait 'tout sauf, je le rappelle et le re-rappelle, n'autorise comme prestation additionnelle payante que 4 posts dument décrits dans l'annee du décret, et dont la refacturation de l'assurance garantie des paiements du syndic ne fait pas partie.

Il suffit d'opposer le texte du décret, et la liste des prestation additionnelles payantes, et point barre.
Page: de 6 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 Page suivante  
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2018 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com