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jluc34
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 Posté - 31 janv. 2018 : 12:56:58
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Bonjour
j aurais besoin de vos idées pour négociation de l augmentation annuelle des honoraires du syndic.
sur quoi s appuyer pour cela
je vous en remercie par avance
bonne journée
jluc34
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Édité par - Numero6 le 01 févr. 2018 18:38:48 |
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andre78fr
Pilier de forums
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 Posté - 31 janv. 2018 : 13:18:05
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jluc34
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Posté - 31 janv. 2018 : 15:24:44
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merci de votre réponse , mais l inflation avec un pt d interrogation cela ne m avance pas beaucoup
dans notre copro il y a une majorité de bailleurs , j ai idée de prendre la moyenne annuelle de l IRL ,
jluc34 |
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Posté - 31 janv. 2018 : 16:13:42
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jluc34 ; d'abord lire le contrat si il existe une clause sur l'augmentation annuelle des honoraires, sur les prestations prévues dans ce contrat (cout AG, nbre de visites sur site, réunion du CS, cout vacations, ...)
Le CS et l'AG doivent s'interroger sur la qualité du travail, sur la rapidité des réponses, .....
L'inflation n'est pas une réponse précise.
Si vous trouvez votre syndic trope cher et pas très sérieux, la meilleur des négo. c'est de le mettre en concurrence, ce qui vous permettra de comparer plusieurs contrats. |
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andre78fr
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4
Posté - 31 janv. 2018 : 16:27:35
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Il n'y a évidemment aucune règle ou indice officiel pour négocier les nouveaux honoraires !!!
Si vous avez des contrats concurrents beaucoup moins cher, le syndic en place va faire un effort pour baisser ses prix.
Le plus simple c'est évidemment de conserver les mêmes tarifs, justement parce que l'inflation n'est pas très forte.
Si le syndic veut augmenter il doit bien justifier pourquoi et c'est au CS (puis à l'AG le cas échéant) de discuter et de négocier ! |
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Louis92
Contributeur vétéran
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5
Posté - 31 janv. 2018 : 17:54:15
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Outre ce qui est prévu au contrat (si c'est applicable aux mandats de 1 an), il faut regarder en arrière sur ce qui a changé dans un sens ou dans l'autre :
- si les prestations du syndic se sont dégradées sur des points indiscutables et si le CS a fourni davantage d'assistance au syndic (lui économisant de nombreuses heures de travail), vous avez de quoi lui demander de modérer ses intentions d'augmentation,
- si les prestations du syndic et l'assistance du CS sont restées comparables, il n'y a pas de raison d'aller au-delà de l'inflation,
- si les prestations du syndic se sont améliorées, qu'il a retiré brillamment une grosse épine au pied du syndicat (par exemple) et/ou l'assistance du CS a baissé, il faut être grand seigneur, le dire devant lui et devant l'AG et, en conséquence, accepter l'augmentation sollicitée si elle est raisonnable.
Cdlt. Louis92. |
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ESTEPHE
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Posté - 01 févr. 2018 : 09:02:01
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Qu'est ce qu'une augmentation raisonnable ?
Depuis 8 ans, notre syndic augmentait ses honoraires de 2 % tous les ans. Raisonnable ?
Pour 2019, il veut 3 %. Raisonnable ?
Ce qui fera 3 341 € pour 17 lots. Raisonnable ?
En tout cas, beaucoup moins cher que notre ancien syndic. Nous avions gagné près de 1 000 € en changeant il y a 8 ans ! Il l'a su, peut être essaye t il de rattraper ? |
Édité par - ESTEPHE le 01 févr. 2018 09:09:05 |
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Posté - 01 févr. 2018 : 09:45:27
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ESTEPHE : citation: Ce qui fera 3 341 € pour 17 lots. Raisonnable ?
Ce qui est important ce n'est pas le montant seul des honos , mais la totalité du cout du syndic. Un syndic peut avoir des honos faibles, mais facturer de nombreuses vacations.
3341 € pour 17 lots, c'est la fourchette haute pour des honos, et combien de vacations, et factures supplémentaires ? quel est le cout total de la case syndic dans votre relevé de dépenses ?
3% c'est aussi une forte augmentation. |
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jluc34
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8
Posté - 01 févr. 2018 : 11:12:05
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bonjour, je vous remercie pour vos réponses et vos explications
notre copropriété est une copro à 80 / 85 % de bailleurs , je pensais calculer la moyenne de l IRL et tenter de la faire appliquer , mais l inflation a 1% me plait bien .en moyenne l IRL est à 0.85 % , pas grande différence
sur montpellier nous sommes à 150 € / lot .
je fais comme proposé le montant total facturé que la copro a payé et on en discute
bonne journée
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nefer
Modérateur
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Posté - 01 févr. 2018 : 11:38:19
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il n'y a pas d'augmentation annuelle: les honoraires doivent être discutés avant l’établissement du projet de contrat qui sera soumis au vote de l'AG |
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ESTEPHE
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Posté - 01 févr. 2018 : 11:40:20
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Depuis que nous l'avons, il ne nous a facturé aucun frais de déplacement malgré 5 expertises sinistres, aucun autres frais. Seulement des honoraires sur des travaux faits il y a 5 ans, rien sur les travaux de l'an dernier car c'est moi qui avais demandé les devis et surveillé les travaux.
3 %, vous trouvez que c'est trop ? A votre avis, combien serait raisonnable ? |
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MIBA
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Posté - 01 févr. 2018 : 20:18:58
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Bonsoir,
Il est clair que l’inflation aujourd’hui n’est pas à 3%.
Il est vrai aussi que les honoraires d’un syndic sont composés en grande partie de salaires qui évoluent un peu plus vite que l’inflation.
Sur notre copro, le syndic reclamait une augmentation de 2%; finalement nous avons transigé à 1,5 %.
Mais tout dépend aussi du point de départ. Philippe 388 trouve que les honoraires de ta copro sont en haut de la fourchette. Ce qui me paraît plutôt éloigné de la vérité.
En tout cas, pour notre copro, nous sommes à plus de 200€ par lot , et la mise en concurrence a montré ses limites ( dans la savane, les grands fauves ne se dévorent pas entre eux, et chez nous les petites antilopes ont déja été exterminées ). |
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ESTEPHE
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Posté - 02 févr. 2018 : 10:02:30
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Merci Miba pour votre réponse. Je vais essayer de négocier à 2,5 % mais le problème dans notre coin, c'est que les syndics ne sont pas nombreux.
A part celui là et notre ancien qui a toutes les copropriétés de la commune (sauf nous qui sommes partis !), il y a une agence immobilière qui a créé l'an dernier une activité "syndic". Je crains un manque d'expérience.
Le nôtre est déjà à 25 km, on ne va tout de même pas aller chercher un syndic à 50 km ou plus. |
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andre78fr
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Posté - 02 févr. 2018 : 10:07:54
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Il faut bluffer un peu aussi ; faites lui croire que vous étudiez la piste des syndics low cost en ligne et/ou qu'un copropriétaire hésite à se porter candidat comme syndic bénévole avec l'assistance d'une association par exemple ! |
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ESTEPHE
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Posté - 02 févr. 2018 : 10:08:04
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Merci aussi aux autres intervenants. Je vais me servir des arguments de Louis92. Il n'y a pas eu de changements depuis les dernières années, je seconde bien le syndic qui le reconnaît et l'apprécie. |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 02 févr. 2018 : 10:15:58
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Bonne idée, André78fr ! Surtout que des copropriétaires m'ont déjà soufflé de devenir syndic bénévole mais je ne veux pas m'embêter, je suis déjà suffisamment occupé avec mon activité de président du CS. |
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andre78fr
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16
Posté - 02 févr. 2018 : 10:25:18
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C'est aussi une piste à étudier vous savez... sans faire de publicité on trouve des outils qui facilitent grandement la gestion bureautique et comptable, vous pouvez fortement réduire la gestion des appels en passant de 4 à 2 par an et en encourageant les copropriétaires à payer par virement, il reste ensuite les fournisseurs, les factures, les travaux. C'est pas une tâche aisée mais ça peut être intéressant, n'oubliez pas non plus que la formule "bénévole" n'est pas appropriée ; on peut faire voter une indemnité qui peut vous apporter un revenu complémentaire tout en restant bien plus économique que le syndic pro !!!
PS : déclaration d'intérêt ; de par mon activité j'ai totalement intérêt à encourager le développement des syndics non professionnels face aux pros :D
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Édité par - andre78fr le 02 févr. 2018 10:26:33 |
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Posté - 02 févr. 2018 : 10:47:16
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citation: 3 %, vous trouvez que c'est trop ? A votre avis, combien serait raisonnable ? C'est l'inflation de ses couts qu'il faut se faire expliquer;
Si vous lui rétorquez l'inflation, il aura beau jeu de dire que ce n'est pas son référentiel. Précisément, quel est-il?
(Par exemple, en 10 ans ses frais de timbres postaux ont du faire pas loin de 50% et non 20%)
C'est une négociation qui doit commencer par un interrogatoire dans un gant de velours. On peut ne pas être opposé à 3%, ON peut ne pas être opposé à 3% avec 10 ans à 2% soit quand même 25% en 11 ans, si il vous démontre que ce n'est pas son bénéfice qui augmente de 50%.
Il faut donc qu'il mette les cartes sur la table.
L'autre approche est d'arriver avec une carie dentaire non soignée, d'y mettre de l'acide chlorhydrique et de hurler au loup pendant toute la négociation, d'être désagréable, de casser son stylo ou son vase, etc.... et d'espérer en sortant que par dépit il accepte -10%, mais si c'est ça, changez de syndic, parce qu'avec les artisans et les mauvais payeurs, il risque d'être pareil.
L'idée de la menace du syndic low cost n'est pas mauvaise non plus. |
Édité par - ribouldingue le 02 févr. 2018 11:00:53 |
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Louis92
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Posté - 02 févr. 2018 : 12:05:03
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citation: (Par exemple, en 10 ans ses frais de timbres postaux ont du faire pas loin de 50% et non 20%) Les frais d'affranchissement ne sont pas inclus dans le forfait des syndics. Ce sont des dépenses en plus pour le syndicat. Ces frais ne peuvent pas justifier une augmentation des honoraires du syndic.
Effectivement, il faut toujours penser à inverser la charge de la preuve : ce n'est pas au CS de justifier en quoi 2% serait raisonnable, c'est au syndic de justifier les 3% qu'il avance.
C'est la même chose que pour les honoraires de travaux : le syndic doit expliquer quelles tâches particulières, il prévoit d'effectuer pour chacun des travaux. Le CS accepte ces tâches, le nombre d'heures qu'elles représentent, les €, puis le % par rapport au prix des travaux (1, 5 ou 10% suivant les cas).
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 02 févr. 2018 12:06:34 |
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Posté - 02 févr. 2018 : 12:11:15
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Certes mais il écrit aux artisans, a l'assurance, aux services divers, à l'urssaf, etc... C'est certes très faible, mais c'est un exemple.
Son assurance a lui a augmenté à cause des taxes. Les charges sociales de son personnel ont peu augmenter puis diminuer cette année. ce ne sont pas des dépenses du syndicat, mais ce sont des composants du cout de prestation.
j'ai mis en exergue les frais postaux parce que l'augmentation est ahurissante; Il est immédiat pour un négociateur de rétorquer que c'est vrai, mais que la dématérialisation induit une baisse considérable du courrier postal. |
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jluc34
Contributeur actif
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Posté - 02 févr. 2018 : 12:45:42
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bonjour
je m aperçois que ma question a fait apporter des réponses pertinentes par des personnes futées.je vais les utiliser semaine prochaine
je vous en remercie
jluc34 |
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Négociation % Augmentation syndic 
