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ainohi
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 Posté - 18 sept. 2017 : 19:40:17
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La situation est diabolique. Le syndicat est condamné sous astreinte à des travaux très lourds mais ne sait toujours pas comment en répartir le coût. Il va falloir convoquer l'assemblée pour, d'une part, qu'elle se prononce sur une répartition et, en conséquence, sur les copropriétaires qui devront être appelés à arrêter le marché de travaux et, ensuite, pour voter ce marché. Quelle que soit la répartition adoptée par l'assemblée, il y aura des contestataires. Ceux-ci, non seulement pourront contester la répartition mais encore la validité de la décision : l'ensemble des copropriétaires ne doit pas décider pour les seuls copropriétaires du bâtiment C et, à l'inverse, les seuls copropriétaires du bâtiment C ne doivent pas non plus décider pour l'ensemble. Le risque d'annulation de la décision qui sera prise est élevé et le montant des astreintes va atteindre des sommets.
Pour cette raison, il y aurait intérêt à parvenir à une transaction avec les copropriétaires ayant fait condamner le syndicat par laquelle il serait convenu que :
- le syndic consulterait maître d'oeuvre et entreprises afin de préparer la décision à prendre sur le marché de travaux,
- les demandeurs accepteraient une suspension de l'astreinte,
- le syndicat et un groupe de copropriétaires défendant le principe d'une répartition sur tous les copropriétaires saisiraient le TGI en matière gracieuse afin de trancher sur la question de la répartition,
- dès obtention du jugement l'assemblée serait convoquée pour conclure le marché de travaux et, accessoirement peut-être aussi, renouveler le conseil syndical qui ne paraît pas avoir brillé. |
Édité par - ainohi le 18 sept. 2017 19:42:28 |
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Posté - 18 sept. 2017 : 19:50:13
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ainohi : YES !!!!
SAUF que le SDC est déjà condamné à faire ses travaux. L'AG ne peut pas rejetter les travaux, et modifier la grille de répartition sauf à l'Unanimité, ce qui est impossible ici.
Pour info, ce fil est le 3 ème sur le même sujet et pataubagne ne prend pas en compte les réponses.
Ce dossier date de 2003 !! 14 ans, et personne n'a pris de décision, sauf le juge. Celle-ci doit s'appliquer. Le syndic devra aussi porter au budget le montant des astreintes payés par tous !! attention les dégats, et peut-être que cela fera bouger les choses.
La jusitce a rendu un jugement, il est trop tard pour refaire le film et inventer des scénarions sans queue ni tête.
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ainohi
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Posté - 18 sept. 2017 : 20:27:40
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Il n'est pas question d'accepter ou de rejeter les travaux.
Il ne s'agit pas non plus de modifier la grille de répartition mais de savoir quelle grille de répartition doit être appliquée. C'est le point de blocage.
Le problème étant posé, il faut définir une méthode pour le résoudre.
La justice a rendu un jugement disant quoi faire.
Mais comme on ne sait pas comment faire, il faut solliciter un deuxième jugement qui le dise. Je suggère une méthode qui ne consiste pas du tout à refaire le film.
Ce qui n'a ni queue ni tête c'est de répéter : "Il faut exécuter le jugement en appliquant le règlement de copropriété" alors que les copropriétaires n'arrivent pas à s'entendre sur le contenu de ce règlement. |
Édité par - ainohi le 18 sept. 2017 20:28:50 |
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pataubagne
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Posté - 18 sept. 2017 : 21:09:26
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citation: Initialement posté par philippe388
Pour info, ce fil est le 3 ème sur le même sujet et pataubagne ne prend pas en compte les réponses.
Oui j'ai des questions qui finissent d'une façon ou d'une autre par aboutir sur l'inaction et l'incompétence de notre syndic. Je devrais peut être parler davantage de connivence avec le CS.
Mais écrire que moi, je ne prends pas en compte vos réponses, vous vous trompez. Mais je ne suis qu'un copropriétaire. Je fais mon possible pour influer sur le syndic. Mais il y a un an ce dernier me qualifiait de "fouteur de *****". Donc les choses ne sont pas faciles.
citation: Initialement posté par philippe388
Ce dossier date de 2003 !! 14 ans, et personne n'a pris de décision, sauf le juge.
Pour être plus précis les premiers problèmes décelés sur ce bâtiment datent même de 1986. Le juge a bougé et les copropriétaires du bâtiment C aussi. Et moi depuis 16 mois.
citation: Initialement posté par philippe388
Celle-ci doit s'appliquer. Le syndic devra aussi porter au budget le montant des astreintes payés par tous !! attention les dégâts, et peut-être que cela fera bouger les choses.
Je partage votre position. Je pense que parler crier quand les gens ne veulent pas entendre, ne sert à rien. Faut peut-être qu'ils se rendent compte combien ils vont devoir payer.
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Édité par - pataubagne le 18 sept. 2017 21:12:14 |
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Posté - 19 sept. 2017 : 08:36:42
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ainohi : citation: La justice a rendu un jugement disant quoi faire.
NON !!! le juge A CONDAMNE LE SDC à faire des travaux. Le SDC DOIT exécuter les travaux dans les délais sous peine d'astreinte.
L'aG n'a PAS à se prononcer sur une répartition; le SDC doit respecter le RDC. Tout modif de répartition des charges c'est l'Unanimité, une nouvelle fois !!
Le juge n'a pas à dire qui va payer ses travaux. C'est au SDC de régler ce problème.
La seule solution est de mandater un expert spécialisé dans la copropriété qui dira qui doit payer. Le syndic totalement dépassé et sous la coupe d'un CS dictateur et destructeur appelera les fonds aux copros concernés en suivant ce rapport.
Aux copros mécontents de contester cela devant un tribunal. Réponses dans 3 ou 4 ans. |
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pataubagne
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Posté - 19 sept. 2017 : 09:58:06
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citation: Initialement posté par philippe388
Le juge n'a pas à dire qui va payer ses travaux. C'est au SDC de régler ce problème.
La seule solution est de mandater un expert spécialisé dans la copropriété qui dira qui doit payer.
Question bête: comment fait-on pour mandater un tel expert? |
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ainohi
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Posté - 19 sept. 2017 : 10:11:16
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citation: Initialement posté par philippe388
NON !!! le juge A CONDAMNE LE SDC à faire des travaux. Le SDC DOIT exécuter les travaux dans les délais sous peine d'astreinte. Inutile de le rappeler, on le sait.
citation: Initialement posté par philippe388
L'aG n'a PAS à se prononcer sur une répartition; le SDC doit respecter le RDC. Tout modif de répartition des charges c'est l'Unanimité, une nouvelle fois !! L'AG est l'instance qui s'exprime au nom du syndicat. Elle est parfaitement habilitée à exprimer la position du syndicat sur une question litigieuse, ce qui n'implique pas que cette position soit juridiquement la bonne. Le problème n'est pas de modifier la répartition des charges, le problème est de savoir quelle est la répartition des charges stipulée dans le règlement de copropriété, une nouvelle fois.
citation: Initialement posté par philippe388
Le juge n'a pas à dire qui va payer ses travaux. C'est au SDC de régler ce problème. Si vous le dites. Comment, concrètement, dans le détail, selon quelle procédure le SDC va-t-il régler ce problème ?
citation: Initialement posté par philippe388
La seule solution est de mandater un expert spécialisé dans la copropriété qui dira qui doit payer. Le syndic totalement dépassé et sous la coupe d'un CS dictateur et destructeur appelera les fonds aux copros concernés en suivant ce rapport. Expert choisi par qui ? Qui est habilité à apprécier si l'expert est compétent ou non ? L'expert a-t-il autorité pour imposer son avis ? En fait, un expert juridique a déjà été mandaté, c'est l'avocat du syndicat. Le problème, c'est qu'il y a des copropriétaires qui ne sont pas d'accord avec l'avocat du syndicat. Il faut donc trouver une autorité qui ait le pouvoir d'imposer sa conclusion. Je ne savais pas que les rapports d'experts étaient des titres exécutoires. Mais si vous le dites...
citation: Initialement posté par philippe388
Aux copros mécontents de contester cela devant un tribunal. Réponses dans 3 ou 4 ans. Déjà , il faudrait savoir qui aura à contester quoi.
Il y a deux décisions à prendre. La première, c'est appeler les fonds.
Problème : quel que soit le mode de répartition de cet appel, il y aura contestation. Des dizaines de copropriétaires refuseront de payer, il faudra tous les traîner devant le tribunal et il n'est pas du tout certain à l'avance qu'ils seront condamnés.
La deuxième est d'arrêter les marchés avec un maître d'oeuvre et une ou plusieurs entreprises.
Problème : qui vote ? Si répartition en charges générales, c'est l'ensemble des copropriétaires. La proposition de résolution sera rejetée au motif que c'est l'affaire des seuls copropriétaires du bâtiment C.
Si répartition en charges spéciales, la proposition de résolution sera aussi rejetée parce que les copropriétaires du bâtiment C ne voudront pas être les seuls à payer.
Il y a un moyen de s'en sortir, c'est celui que j'ai indiqué. |
Édité par - ainohi le 19 sept. 2017 10:15:22 |
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Posté - 19 sept. 2017 : 10:13:55
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Le syndic convoque une AG pour adopter un budget, et mandater un expert, un avocat spécialisé, ayant comme mission d'expertiser votre RDC afin de dire qui paie ses travaux de fondation.
Cette expertise permettra au syndic de la suivre.
Le CS pouvait prendre conseil et demander une telle expertise. Ce sont des frais du CS, donc du SDC. UN budget du CS adopté en conséquence.
Il valait mieux payer 2 expertises que d'attendre que le ciel vous tombe sur la tête.
Remuer le passé depuis des mois ne sert plus à rien puisque le SDC est condamné sous astreinte de faire les travaux. Le SDC a obligation de faire ses travaux.
Au lieu de proposer cette résolution de modification de la répartition que ne sert à rie, vous auriez déjà en main une expertise de votre RDC en ce qui concerne les parties communes générales et les parties communes spéciales.
Même si cette expertise coute quelques milliers d'euros; rien a coté de l'astreinte jours de 300 €, 9 000 € par mois.
Les personnes qui se sont prononcés sur la lecture du RDC ne sont pas des experts en copropriété. Chacun donne son avis, les années passent, ...... et la note s'allonge
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ainohi
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69
Posté - 19 sept. 2017 : 10:25:35
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Cela ne marchera qu'à une condition, que tous les copropriétaires acceptent la conclusion de l'expert. Ce n'est pas gagné. La conclusion de l'expert n'aura pas l'autorité de la chose jugée. Elle pourra être contestée il n'est pas dit à l'avance que les contestataires seront déboutés.
Pour donner l'autorité de la chose jugée au rapport d'expert, il y a un moyen, c'est celui de l'arbitrage que j'ai indiqué.
citation: Au lieu de proposer cette résolution de modification de la répartition que ne sert à rie, Ce que je n'ai jamais proposé. Arrêtez de dénaturer les propos de vos contradicteurs. C'est insupportable. |
Édité par - ainohi le 19 sept. 2017 10:28:46 |
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Posté - 19 sept. 2017 : 10:36:11
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Il sera difficile de mettre d'accord les copros entre eux, même avec une médiation.
Il faut que le syndic mette à l'OdJ en indiquant sur le projet qui devra voter et qui devra payer.
L'AG décide ou non sur ce projet et les mécontents vont au juge qui dira, lui, qui doit payer dans ce cas si le juge le demande. Au besoin, le juge fera appel à un expert.
Il faudra bien expliquer que dans ce cas ce sont des frais supplémentaires et des délais supplémentaires..... |
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ainohi
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Posté - 19 sept. 2017 : 10:41:51
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Rambouillet, ce que vous envisagez est le contentieux. Cela permettra d'aboutir mais ce sera long et coûteux. Il y a une autre méthode, plus rapide et moins coûteuse, qui n'est pas la médiation mais la saisie du tribunal en matière gracieuse ou encore l'arbitrage. |
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pataubagne
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Posté - 19 sept. 2017 : 10:59:44
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SI l'expert est choisi par le syndic ou tout autre acteur déjà en prise sur le problème, je crains effectivement qu'il y aie d'une façon une d'une autre un rejet par une ou autre partie.
Le soucis c'est que le syndic, et notre avocat, et le CS, sont allés depuis 2003 dans une stratégie bien claire, reportant sur les copropriétaires du bâtiment endommagé le coût des travaux. Le syndic, ne sait plus trop où il en est. L'avocat, reste sur la ligne de défense qu'il a adoptée depuis l'origine.
Les copropriétaires du bâtiment C, selon leur avocat, disent que c'est à l'ensemble de payer.
Moi, et un certain nombre de copros, voulant régler la situation, nous nous retrouvons pris entre 2 stratégies et positions fermées, et exposés à devoir contribuer à payer l'astreinte. Personnellement des divers avis que j'ai pu avoir, je suis contribuer au coût réparti en charges générales. Mais nous n'avons pas plus de poids que nos tantièmes.
Mais je suis très favorable à la solution de l'expert, pour l'avoir moi-même proposée en juin 2017 et encore la semaine dernière lors d'une réunion avec l'avocat et le syndic.
La solution amiable, c'est peut-être une autre voie. Faudrait encore que les 2 parties opposées y soient favorables.
Pour avoir votre avis, la solution d'un mandataire ad-hoc désigné par un juge pourrait-elle étre une autre solution, en écartant le syndic trop inactif?
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pataubagne
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Posté - 19 sept. 2017 : 11:03:25
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citation: Initialement posté par rambouillet
Il sera difficile de mettre d'accord les copros entre eux, même avec une médiation.
Il faut que le syndic mette à l'OdJ en indiquant sur le projet qui devra voter et qui devra payer.
L'AG décide ou non sur ce projet et les mécontents vont au juge qui dira, lui, qui doit payer dans ce cas si le juge le demande. Au besoin, le juge fera appel à un expert.
Il faudra bien expliquer que dans ce cas ce sont des frais supplémentaires et des délais supplémentaires.....
Je crains que ce soit la solution qui pourra être suivie, avec hélas toutes les conséquences pour chacun. Moi je vais voir ensuite comment défendre mes propres intérêts, et voir à qui éventuellement demander des comptes.... |
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ainohi
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Posté - 19 sept. 2017 : 11:28:07
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citation: Initialement posté par pataubagne
Le soucis c'est que le syndic, et notre avocat, et le CS, sont allés depuis 2003 dans une stratégie bien claire, reportant sur les copropriétaires du bâtiment endommagé le coût des travaux. Le syndic, ne sait plus trop où il en est. L'avocat, reste sur la ligne de défense qu'il a adoptée depuis l'origine.
Les copropriétaires du bâtiment C, selon leur avocat, disent que c'est à l'ensemble de payer. Ils ont chacun des arguments pour défendre leur position. Il faut prendre acte qu'il n'y a pas de terrain d'entente mais qu'il faut trancher, dans un sens ou dans l'autre.
citation: Initialement posté par pataubagne
Mais je suis très favorable à la solution de l'expert, pour l'avoir moi-même proposée en juin 2017 et encore la semaine dernière lors d'une réunion avec l'avocat et le syndic. De quelle solution parlez-vous ? De la solution technique pour renforcer les fondations ou de la solution juridique sur le problème de la répartition des charges ?
citation: Initialement posté par pataubagne
La solution amiable, c'est peut-être une autre voie. Faudrait encore que les 2 parties opposées y soient favorables. Je ne sais pas à quel type de solution amiable vous pensez. S'entendre à l'amiable sur le mode de répartition me semble impossible. Mais faire le constat que, parmi les copropriétaires, il y a deux positions inconciliables me paraît possible. Les deux parties peuvent au moins s'entendre sur le fait qu'elles ne sont pas d'accord et qu'il faudra bien finir par savoir qui a tort et qui a raison. Ce constat fait, elles montent chacune leur dossier - en fait il doit être tout prêt - et vont ensemble voir le juge, ou, éventuellement, un arbitre, pour lui demander de trancher définitivement.
citation: Initialement posté par pataubagne
Pour avoir votre avis, la solution d'un mandataire ad-hoc désigné par un juge pourrait-elle être une autre solution, en écartant le syndic trop inactif? La nomination d'un mandataire ad hoc vise à recouvrer des impayés, non à résoudre un litige comme le vôtre qui de savoir quelle interprétation à donner au RC.
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pataubagne
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Posté - 19 sept. 2017 : 11:37:11
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ainohi
Excusez-moi je parlais de voie gracieuse, pas amiable... |
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ainohi
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Posté - 19 sept. 2017 : 11:47:09
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citation: Initialement posté par pataubagne
ainohi
Excusez-moi je parlais de voie gracieuse, pas amiable... Vous n'avez pas à vous excuser, vous ne m'avez pas offensé. Evidemment, la voie gracieuse suppose une entente sur le principe de la suivre. Il faudrait la proposer aux avocats lesquels devraient être capables de faire comprendre que c'est une bonne méthode pour s'en sortir. |
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pataubagne
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Posté - 19 sept. 2017 : 11:48:31
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par pataubagne
La solution amiable, c'est peut-être une autre voie. Faudrait encore que les 2 parties opposées y soient favorables. Je ne sais pas à quel type de solution amiable vous pensez. S'entendre à l'amiable sur le mode de répartition me semble impossible. Mais faire le constat que, parmi les copropriétaires, il y a deux positions inconciliables me paraît possible.
Concernant le fait de faire les travaux, c'est évident. Le problème qui subsiste, c'est juste sur qui doit payer. Et encore... si on prend l'arrêt de la cour d'appel, elle dit "la spécialisation des charges n'exclut pas la responsabilité du syndicat;". Donc on peut même s'interroger sur la façon dont l'avocat, le syndic et le CS interprètent l'arrêt.
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ainohi
Contributeur vétéran
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78
Posté - 19 sept. 2017 : 11:53:23
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J'ai fait la même réflexion. Malheureusement, la cour d'appel ne s'est pas prononcée sur la question de la spécialisation des charges. Il va donc falloir une autre décision judiciaire sur cette question. |
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pataubagne
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Posté - 19 sept. 2017 : 11:56:13
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Est ce que cette non-réponse, aurait pu justifier d'un éventuel pourvoi? vu depuis la position de l'avocat du SDC.... |
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pepa
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Posté - 19 sept. 2017 : 12:37:44
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Bonjour,
Voici le principe qu’en dégage un avocat au vu de deux jurisprudences qui, si elles ne sont pas les mêmes que la votre, analysent et interprètent le même sujet que vous : les parties communes spéciales.
J’en extrais sa conclusion et vous mets le lien plus bas.
Le principe est donc que la spécialisation des charges n'est possible que si elle expressément prévue par le règlement de copropriété et respecte les critères impératifs posés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de répartition des charges.
Or je vous ai déjà indiqué que les fondations ne sont pas mentionnées dans les parties communes spéciales des immeubles d’habitation antérieurement nommés.
Si elles ne font pas partie de la liste énoncée pour ces immeubles, c’est donc comme je le pense, que les FONDATIONS sont à traiter comme partie communes à tous les immeubles.
Excepté (sans doute) aux blocs supermarché et autres qui, eux, ont inclus les FONDATIONS et c’est tout à fait logique, ayant bénéficié de conditions spéciales et d’un autre statut pour construire un centre commercial, il paraît normal que les autres immeubles d’habitation soient déchargés de participer.
A votre place, j’irais voir un avocat spécialisé et pointu (si vous le trouvez) voir ce qu’il pense, même si vous devez le payer, à charge à vous de vous faire rembourser ou alors convaincre le syndic qu’il faut qu’il revoie sa copie.
http://www.imavocats.fr/actualites/...ropriete.htm
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Abus de majorité? 
