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 Posté - 18 sept. 2017 : 10:36:35
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pataubagne : citation: Donc pour les Bâtiments A->L le gros oeuvre n'étant pas listé, ni les fondations, ce qui pour moi est "dans le silence des titres", j'en déduis que ce sont des parties communes spéciales.
NON. Si rien n'est spécifié dans le RDC, ce sont des parties communes à tout le SDC.
Les parties communes spéciales sont spécifiées dans un RDC.
Ce qui est dramatique dans votre dossier c'est ce laxisme de tous les intervenants : copros, syndic, CS, .... . Vous parlez de 2003 !!! La politique de l'autruche conduit topujours à une catastrophe.
En 2003 vous deviez demander un expert judiciaire sur la natures des dégats et des travaux, ET aussi sur les charges communes ou spéciales.
Le syndic pouvait demander aussi une expertise. C'est simple et rapide. Nous l'avons fait à chaque litige lors d'interprétations contestées du RDC auprès d'un avocat reconnu dans les dossiers de copropriété. Expertise distribuée à tous les copros.
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JPM
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 42
Posté - 18 sept. 2017 : 10:56:01
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Je connais.... ce point fait parti de mon argumentaire. Donc pour les Bâtiments A->L le gros oeuvre n'étant pas listé, ni les fondations, ce qui pour moi est "dans le silence des titres", j'en déduis que ce sont des parties communes spéciales.
Non : c'est le contraire. A défaut de clause explicite, la présomption légale jour. Il s'agit de parties communes
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ainohi
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Posté - 18 sept. 2017 : 11:33:32
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citation: Initialement posté par JPM
L'origine des dégradations se trouve dans des mouvements du terrain dus à la sécheresse.
Le terrain est une partie commune
Il n'y a pas à e casser la tête sur des parties communes spéciales qui sont affectées par des dégâts dont la cause est une partie commune Je ne vous suis pas parce que la cour d'appel a conclu à un vice de construction. Les désordres sont bien dus à un phénomène de dilatation et de rétractation du sol en fonction de l'humidité, mais ce phénomène était prévisible et il appartenait au constructeur de poser des fondations adaptées. La responsabilité incombe de ce fait au propriétaire du gros oeuvre et non à celui du terrain, ce qui nous ramène à la question de savoir si les fondations sont parties communes générales ou spéciales. Comme le règlement de copropriété dit une chose et son contraire, selon leur intérêt, les copropriétaires le lisent dans un sens ou dans l'autre.
Ma lecture est qu'il était bien dans l'intention du rédacteur du règlement d'exclure le gros oeuvre des parties communes spéciales mais je ne mettrais pas ma main à couper que c'est la bonne.
Ce qui est sûr est que les travaux doivent être entrepris. L'assemblée ayant adopté la position que cette charge incombe aux seuls copropriétaires du bâtiment C, à défaut d'un jugement contraire, ces copropriétaires, qui ne peuvent attendre, devraient se résoudre à financer les travaux, au moins dans un premier temps. La décision de les commander devrait être prise en assemblée générale par un vote restreint aux seuls copropriétaires du bâtiment C. Ensuite, ceux qui sont persuadés que ce n'est pas conforme au règlement de copropriété devraient saisir le TGI afin qu'il soit statué sur l'interprétation à donner au règlement de copropriété. |
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Sunbird
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 Posté - 18 sept. 2017 : 11:53:54
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Je ne conçois pas qu'il n'existe pas une petite phrase dans le RC d'une copropriété récente concernant les bâtiments (toiture, mur....).
Le seul cas où il faudrait faire une RSO sur l'ensemble de la copropriété et dans ce cas nous serions en charge commune, c'est si il y avait continuité des fondations entre chacun des bâtiments.
SI vous voulez une réponse précise communiquez un lien avec TOUT le RC et l'EDD mais pas simplement des extraits.
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pataubagne
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Posté - 18 sept. 2017 : 12:15:14
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citation: Initialement posté par philippe388pataubagne : citation: Donc pour les Bâtiments A->L le gros oeuvre n'étant pas listé, ni les fondations, ce qui pour moi est "dans le silence des titres", j'en déduis que ce sont des parties communes spéciales.
NON. Si rien n'est spécifié dans le RDC, ce sont des parties communes à tout le SDC.
oups, bien sûr , parties communes GENERALES.... j'ai fait le mail avant de partir travailler sans me relire.
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pataubagne
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Posté - 18 sept. 2017 : 12:46:11
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citation: Initialement posté par Sunbird
Je ne conçois pas qu'il n'existe pas une petite phrase dans le RC d'une copropriété récente concernant les bâtiments (toiture, mur....).
Le seul cas où il faudrait faire une RSO sur l'ensemble de la copropriété et dans ce cas nous serions en charge commune, c'est si il y avait continuité des fondations entre chacun des bâtiments.
SI vous voulez une réponse précise communiquez un lien avec TOUT le RC et l'EDD mais pas simplement des extraits.
Qu'est-ce qu'une RSO?
J'avais déjà mis un liens sur une autre file, sur l'interpretation dudit RCP, mais je l'ai enlevé car on m'avait écrit que ce n'était pas un forum juridique... |
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pepa
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Posté - 18 sept. 2017 : 12:48:29
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Bonjour,
Pataubagne, au cours de vos différents sujets : Contenu de la feuille d'émargement, Interpretation du RCP, et j’en passe, concernant les parties communes spéciales, ce qui est écrit sur votre RDC pour les bâtiments A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L et I,J,K et L, ce sont des éléments plutôt de second oeuvre et pour et I,J,K et L s’y rajoute les machineries concernant les ascenseurs.
Quant au gros-œuvre, donc fondations, il faut se référer au point 2 TitreVIII CHARGES COMMUNES, et article 19 de ce titre qui indique : Les charges communes, sont conformément à l’article 6 de la loi du 28 juin 1938, celles qui concernent la conservaton, l’entretien et l’administration des parties communes.
Si par ailleurs :
chacun des bâtiments des blocs-garages, des bâtiments Super-Marché et Marché couvert et les constructions au sud-ouest :
décrit plutôt du gros-œuvre et second œuvre, comme parties communes spéciales, c’est plutôt parce que sur ces bâtiments commerciaux (et les constructions au sud-ouest qui ne payent pas de changes comme indiqué sur votre RDC) doivent, eux, assurer leurs coûts de conservation de leurs structures plus importantes et afin d’éviter que l’ensemble des bâtiments habitation paye ce coût éventuel étant donné que leur statut est différent.
C’est donc sur le point de la prise en charge du coût de la réparation des fondations du bâtiment C que vous devriez porter tous vos efforts pour pour qu’ils soient affectés à l’ensemble de la copropriété, ou du moins l'ensemble du groupe de bâtiments.
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Édité par - pepa le 18 sept. 2017 13:27:43 |
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pepa
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48
Posté - 18 sept. 2017 : 12:50:28
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er |
Édité par - pepa le 18 sept. 2017 12:57:39 |
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pataubagne
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Posté - 18 sept. 2017 : 14:06:52
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Merci Pepa.
citation: Initialement posté par pepa
Quant au gros-œuvre, donc fondations, il faut se référer au point 2 TitreVIII CHARGES COMMUNES, et article 19 de ce titre qui indique : Les charges communes, sont conformément à l’article 6 de la loi du 28 juin 1938, celles qui concernent la conservaton, l’entretien et l’administration des parties communes.
C'est aussi un article sur lequel je m'appuie comme argument en plus du 4.
citation: Initialement posté par pepa
Si par ailleurs :
chacun des bâtiments des blocs-garages, des bâtiments Super-Marché et Marché couvert et les constructions au sud-ouest :
décrit plutôt du gros-œuvre et second œuvre, comme parties communes spéciales, c’est plutôt parce que sur ces bâtiments commerciaux (et les constructions au sud-ouest qui ne payent pas de changes comme indiqué sur votre RDC) doivent, eux, assurer leurs coûts de conservation de leurs structures plus importantes et afin d’éviter que l’ensemble des bâtiments habitation paye ce coût éventuel étant donné que leur statut est différent.
C'est la logique que je tire de notre RCP, même si cette logique peut être discutée. Mais nous en sommes pas là . Le RCP existe, et c'est tel qu'il est qu'il faut l'exploiter.
citation: Initialement posté par pepa
C’est donc sur le point de la prise en charge du coût de la réparation des fondations du bâtiment C que vous devriez porter tous vos efforts pour pour qu’ils soient affectés à l’ensemble de la copropriété, ou du moins l'ensemble du groupe de bâtiments.
C'est ce que je fais. Je ne suis pas copro du bâtiment C impacté mais, perso je comprends qu'il me faille aussi contribuer.
Le soucis, c'est comment le faire comprendre à notre syndic, qui depuis l'origine pour garder la copro faisait comme le CS voulait, et donc depuis 2003 demande à l'avocat de défendre la position que c'est que les copros du bâtiment C à payer?
Je me retrouve dans une bataille avec contre moi, le syndic (qui ne sait plus trop quoi dire et commence à avoir peur de la suite), l'avocat qui reste sur une position de 2003, qui fait une lecture erronée du RDC, qui prétend que la CA a dit que les fondations étaient partie commune spéciale, alors qu'elle a dit "peu importe la spécialisation des charges, cela n'exclut en rien la responsabilité du syndicat des copropriétaires", et d'une partie des copropriétaires qui ne comprennent pas pour certains pourquoi ils doivent payer.
Pas facile....
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Sunbird
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Posté - 18 sept. 2017 : 14:07:00
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citation: Initialement posté par pataubagnecitation: Initialement posté par Sunbird
Je ne conçois pas qu'il n'existe pas une petite phrase dans le RC d'une copropriété récente concernant les bâtiments (toiture, mur....).
Le seul cas où il faudrait faire une RSO sur l'ensemble de la copropriété et dans ce cas nous serions en charge commune, c'est si il y avait continuité des fondations entre chacun des bâtiments.
SI vous voulez une réponse précise communiquez un lien avec TOUT le RC et l'EDD mais pas simplement des extraits. Qu'est-ce qu'une RSO? J'avais déjà mis un liens sur une autre file, sur l'interpretation dudit RCP, mais je l'ai enlevé car on m'avait écrit que ce n'était pas un forum juridique...
RSO reprise en sous-œuvre. C'est ce qui coute très cher dans ce type de travaux.
Vous pouvez toujours envoyer un lien en MP (message privé), nous n'avons pas à donner de conseil juridique, mais on peut toujours vous dire si on trouve une clause dans votre RC.
J'ai l'impression de tourner en rond sur votre sujet.
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Posté - 18 sept. 2017 : 14:17:46
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pepa, pataubagne : citation: Les charges communes, sont conformément à l’article 6 de la loi du 28 juin 1938, celles qui concernent la conservaton, l’entretien et l’administration des parties communes.
Attention, vous faites une erreur. Ce texte concerne les charges communes GENERALES, qui sont votées au budget : entretien, administration ( syndic, assurance, ..), conservation.
PAS les travaux HORS BUDGET, ce qui est le sujet ici.
Cet argument n'en est pas un !
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Édité par - philippe388 le 18 sept. 2017 14:20:44 |
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pataubagne
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Posté - 18 sept. 2017 : 14:18:49
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citation: Initialement posté par philippe388
En 2003 vous deviez demander un expert judiciaire sur la natures des dégats et des travaux, ET aussi sur les charges communes ou spéciales.
Le syndic pouvait demander aussi une expertise. C'est simple et rapide. Nous l'avons fait à chaque litige lors d'interprétations contestées du RDC auprès d'un avocat reconnu dans les dossiers de copropriété. Expertise distribuée à tous les copros.
je suis 100% d'accord avec vous. Et c'est ce que je reproche au CS depuis 2003, de n'avoir rien fait dans ce sens, mais aussi au syndic.
J'ai fait une telle demande le 22/06/2017 lors d'une AGE sur la problématique de ce bâtiment. J'en ai reparlé lundi quand nous avons rencontré l'avocat qui défend soit disant les intérêts du syndicat.
La seule solution proposée par le syndic, mais je pense plus par l'avocat, était en décembre 2016 assigner les copropriétaires du bâtiment C pour demander à la justice qui doit payer. Je ne sais pas si une telle démarche est recevable, mais je trouve ça "fort de café". Parce que le syndic est incapable de dire ou lire le RCP, il nous demandait d'assigner les copropriétaires du bâtiment C. |
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pataubagne
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Posté - 18 sept. 2017 : 14:30:08
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citation: Initialement posté par philippe388pepa, pataubagne : citation: Les charges communes, sont conformément à l’article 6 de la loi du 28 juin 1938, celles qui concernent la conservaton, l’entretien et l’administration des parties communes. Attention, vous faites une erreur. Ce texte concerne les charges communes GENERALES, qui sont votées au budget : entretien, administration ( syndic, assurance, ..), conservation. PAS les travaux HORS BUDGET, ce qui est le sujet ici. Cet argument n'en est pas un ! .
Ahhh.... et sur quoi doit-on se baser alors? parce que j'ai un problème qui rejoint celui du bâtiment C.
Rapidement: dans la cage d'escalier, bloc D21, donc dans le bâtiment D (qui comporte 6 entrées du 17 au 22), une copropriétaire s'est plainte l'an passé d'infiltrations. Elle habite au dernier étage. Sur le serveur du syndic, sur le relevé général des charges de l'exercice en cours, j'ai vu qu'une facture de 1249€ était répartie uniquement sur les copros du D21. j'ai interrogé le syndic, qui m'a répondu que c'était pour des travaux d'étanchéité sur le toit terrasse. J'ai demandé sur quel critère et qui décidait de la répartition du coût des travaux, il m'a répondu "c'est le CS et Mme xxxx". Mme xxxx étant la personne du CS qui contrôle la comptabilité.
Donc le problème de la répartition du coût des travaux du bâtiment C, je le retrouve pour une petite somme pour des travaux qui concerne le toit.... |
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Posté - 18 sept. 2017 : 14:53:37
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pataubagne : les charges de fonctionnement courant - entretien, conservation, administration, .. portées au budget, sont des charges générales COMMUNES. Tous les copros les paient suivant leur quot-part.
Rien à voir avec des travaux adoptés hors budget. ET on parle de travaux hors budget de fonctionnement courant. L'article proposé par pepa est HORS SUJET.
Votre nouvelle histoire concerne autre chose. Apparemment une erreur de Mme XX du CS qui n'a aucun droit et pouvoir d'affecter des factures. Une fuite sur ce toit, qui est " apparemment" une partie spéciale concernent TOUS les copros du batiment , pas une charge d'escalier. Cela fuit au dessus de l'escalier 21, cette infiltration peut venir d'une fissure au dessus de l'escalier 6 ! 
Cette faute est assez grave ! Un toit concerne évidemment TOUS les copros de l'immeuble. C'est un toit commun, on ne le coupe pas en morceaux.
OU est le syndic ? Un CS ne gère pas les comptes du SDC, il les vérifie, il vérifie les grilles de répartition, ile ne les choisit pas à sa guise.
Gros souci de syndic et de CS, encore une fois.
Pour sortir de ce bourbier, la solution n'est pas de former un groupe de copros mécontents du syndic et du CS qui depuis 14 ans sont tres tres nuls.
Ce groupe pourrait prendre un avocats spécialisé pour expertiser ce RDC, rappelé la loi et son role au syndic, au CS, .... laisser faire ce couple de bon à rien syndic/CS va vous couter très cher.
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ainohi
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Posté - 18 sept. 2017 : 15:12:12
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Sur quoi se baser ? Sur une interprétation claire et non contestable du règlement de copropriété. Elle peut être obtenue par un jugement. La voie contentieuse n'est pas la seule, il y a aussi la voie gracieuse. Un arbitrage pourrait aussi être envisagé. |
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pataubagne
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Posté - 18 sept. 2017 : 15:16:19
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citation: Initialement posté par ainohi
Sur quoi se baser ? Sur une interprétation claire et non contestable du règlement de copropriété. Elle peut être obtenue par un jugement. La voie contentieuse n'est pas la seule, il y a aussi la voie gracieuse. Un arbitrage pourrait aussi être envisagé.
Manifestement notre avocat ne connaît pas....enfin, si je pense, mais il n'a estimé intéressant de nous proposer cette piste.
Sous quelle forme? |
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ainohi
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Posté - 18 sept. 2017 : 15:53:47
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La voie contentieuse serait prise si le coût des travaux était réparti par bâtiment comme c'est la position actuelle du syndicat qui s'est exprimé en rejetant la proposition de "mutualisation" et que des copropriétaires contestaient cette répartition et portaient le différend devant la justice.
Prendre la voie gracieuse serait que le syndicat qui défend une répartition par bâtiment et un groupe de copropriétaires qui défend une répartition sur l'ensemble des copropriétaires conviennent de porter volontairement le litige devant le tribunal. Il faudrait au préalable une décision de l'assemblée générale qui confirme sa position et demande au syndic de la défendre devant le TGI saisi en matière gracieuse conjointement avec ce groupe de copropriétaires.
La voie de l'arbitrage serait similaire mais avec des arbitres privés au lieu de magistrats. Ce serait plus coûteux mais probablement plus rapide. Un intérêt de l'arbitrage, ou un inconvénient, cela dépend comment on voit les choses, est que les parties s'interdisent d'interjeter appel sauf clause contraire dans le compromis. Il faut bien entendu que le recours à l'arbitrage résulte d'une décision de l'assemblée générale. |
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pataubagne
Contributeur actif
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Posté - 18 sept. 2017 : 16:21:41
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je ne capte pas trop la différence entre la voie contentieuse et la voir gracieuse. Toutes les 2 c'est en saisissant le TGI, donc par avocat... Donc cela représente un coût pour les 2 parties. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 18 sept. 2017 : 18:14:17
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Les solutions gratuites sont le consensus ou la résignation des minoritaires. S'il n'y a ni l'un ni l'autre, la solution judiciaire ou, éventuellement arbitrale, est inéluctable.
Une saisie du tribunal en matière gracieuse serait plus rapide parce que les deux parties auront échangé au préalable leurs arguments et que le juge pourra statuer sans attendre l'échange des conclusions des deux parties. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 sept. 2017 : 18:49:30
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Je rappelle :citation: Depuis l'AG de décembre 2016, le JEX a condamné le SDC à une astreinte financière de 300€/j tant que les travaux ne seront pas effectués (ou achevés, je ne sais plus précisément...).
Donc le rejet de la majorité de la résolution ci-dessus peut-elle être considérée comme un abus de majorité?
En l'état c'est le syndicat qui est condamné. Il doit payer, en ce compris l'astreinte. La résolution adoptée est sans effet à cet égzrd.
La question qui se pose est celle de savoir si le syndicat, après avoir payé peut se retourner contre le bâtiment incriminé.
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Abus de majorité? 
