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JPM
Modérateur

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 41 Posté - 16 sept. 2017 :  13:56:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je suis bien d'accord avec Ainohi.

Il n'en reste pas moins que le responsabilité de l'État peut être engagée pour défaut de publication d'un décret d'application.

Pour ma part j'estime inutile la publication des factures
Signature de JPM 
La copropriété sereine


MIBA
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Revenir en haut de la page 42 Posté - 16 sept. 2017 :  17:18:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Pourtant la publication des factures dans l'extranet permet une transparence bien utile et facilite le travail du conseil syndical. En effet, accéder depuis son écran de micro-ordinateur aux factures au fil de l'eau est bien plus simple que de se rendre au siège du syndic et de compulser des piles de factures. En outre, en cas d'anomalie ( par exemple taux de TVA), la détection rapide de celle-ci permet que le syndic réagisse sans délai auprès de l'entreprise.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 43 Posté - 16 sept. 2017 :  20:10:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vos arguments ne sont pas négligeables.

Ce qui est vrai pour les grands immeubles ne l'est pas forcément pour les petits et moyens. Pour ces derniers la vérification au cabinet permet de régler les p roblèmes sur le champ.

Je pense surtout qua la numérisation des factures est une astreinte excessive pour le syndic. Mais je vérifierai prochainement ce qu'il en est à cet égard.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 44 Posté - 16 sept. 2017 :  20:19:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ce qui est vrai pour les grands immeubles ne l'est pas forcément pour les petits et moyens. Pour ces derniers la vérification au cabinet permet de régler les p roblèmes sur le champ.


Je pourrais vous donner quelques dizaines d'exemples où la vérification au cabinet (bien sur sans prendre de copies chez soi) n'a rien réglé du tout... en tout cas pour le syndicat...

C'est marrant qu'on veuille bien donner des GL auxquels quasi personne, CS compris, ne comprend rien, mais pas les factures, pièces que tout le monde comprend... Chez nous y'en a 20 à 30 par an... le syndic a passé je pense plus de temps à nous expliquer qu'il avait pas le temps de faire les copies qu'il n'en a ensuite, je pense, passé à les faire...

Aujourd'hui, ce que je conseillerais quand le syndic renâcle et qu'on n'est pas au CS, c'est de se déplacer chez le syndic comme à l'AG avec son appareil photo
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 16 sept. 2017 20:21:14

MIBA
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Revenir en haut de la page 45 Posté - 16 sept. 2017 :  21:33:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Je pense que l'on est dans un mouvement général de dématérialisation, qui est rapide ( il suffit de se remémorer la situation il y a une dizaine d'années) et qui va se poursuivre inéluctablement.

Demain , j'imagine que les entreprises émettront des factures dématérialisées par mail ou tout autre moyen électronique. Il me paraît indispensable que les syndics se préparent à cette évolution
D'ores et déjà de nombreux règlements de facture se font par virement bancaire via internet.

Et donc , le syndic n'aura plus besoin de scanner de papier. et la mise à disposition dans l'extranet se fera en quelques clics.

Et les anciens se rappelleront avec nostalgie le temps où il fallait se rendre chez le syndic pour prendre connaissance des factures....

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 46 Posté - 16 sept. 2017 :  21:56:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Cher Miba, vous êtes sans doute trop jeune pour avoir connu les microfiches qu'on a présentées comme le miracle de l'archivage, voire de la transmission.

Pour les dossiers techniques de travaux utiles à conserver, on est bien content aujourd'hui d'avoir conservé les bons vieux documents papier au moment d'un ravalement de pignon.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 47 Posté - 16 sept. 2017 :  22:34:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Que voulez-vous, les microfiches, c'est comme le minitel...

Mais à part ça, on a jamais consommé autant de papier que depuis internet et l'ordi généralisé... Perso, je les imprime les pièces, c'est nettement plus facile à consulter...

Pour les factures, il faut la dernière version avant approbation des comptes, celle avec les tampons ; reçu le...., payé le....

Pour l'instant, le "tampon" électronique n'est pas généralisé.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

MIBA
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Revenir en haut de la page 48 Posté - 17 sept. 2017 :  10:43:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

JPM, si si j'ai connu les microfiches au début de ma carrière professionnelle qui est désormais achevée depuis quelques années. Il est vrai que ce système a rapidement disparu.
Concernant la dématérialisation des dossiers techniques et en particulier des grands plans, il y a encore des progrès à faire. Mais pour les factures au format A4, l'édition papier n'apporte rien.

Je repense à un échange intervenu il y a quelques mois avec un petit syndic local dans le cadre de la mise en concurrence de notre contrat de syndic. Il n'avait pas prévu de mettre en place un extranet, car il n'était pas convaincu de l'intérêt pour les copropriétaires et également pour lui. Par contre, il s'engageait à transmettre par mail sous 48 h tout document que les conseillers syndicaux lui demanderaient...

A l'issue de l'échange que nous avons eu, il avait évolué en se rendant compte que la révolution numérique le concernait aussi et qu'il allait se ringardiser sans tarder s'il ne franchissait pas le pas.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 49 Posté - 17 sept. 2017 :  12:03:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
Mais pour les factures au format A4, l'édition papier n'apporte rien.


Si : elle apporte des archives palpables et utilisables.

Prenez l'exemple du carnet d'entretien qui peut-être tenu en fichier électronique.

En principe il devrait être transmis sous la même forme. En fait c'est un document papier qui est remis. Il porte l'empreinte du syndic sortant alors qu'il s'agit d'un document qui est propriété du syndicat. Rien n'a jamais été prévu pour organiser la transmission des documents électroniques .

Au lieu de faire la chasse aux syndics, il faut faire la chasse aux pouvoirs publics ou prendre l'initiative de réaliser tout ce qui manque en accord avec les partenaires concernés.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 50 Posté - 17 sept. 2017 :  12:04:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"j'ai connu les microfiches au début de ma carrière professionnelle "

Puisqu'on est dans la rétrospective :

J' ai connu en 1957 un employé qui utilisait encore le "Copie de lettre" et la presse. Système qui a été remplacé par les machines à écrire et l' usage du papier carbone.

1978-Système IBM 8100 , première unité centrale à utiliser des puces 64 Kbits;

1980-L'ordinateur de table, IBM 5120, à moins de 50.000 FF (mémoire de 16 à 64 Ko)

1984-L' IBM-PC portable ne pèse pas moins de 14 Kg.
(La "pénibilité" n' était pas à l' ordre du jour;


Sunbird
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Revenir en haut de la page 51 Posté - 17 sept. 2017 :  12:04:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Aujourd'hui je considère l'extranet indispensable tout du moins pour un conseil syndical qui s'implique.
Le syndic gagne du temps à utiliser cet outil, cela lui évite d'être appelé pour telle ou telle question ou de répondre un des mails.

Se pose la question de la numérisation des documents. Depuis des années il existe des scanners pro, qui permettent de numériser en flux des documents, pour trier ces documents il suffit de mettre sur la feuille un code barre.

Il n'y a que des avantages pour le syndic, le CS et les copropriétaires.

Cela fait quelques années que dans SDC je ne me déplace plus pour le contrôle des comptes, je fais tout par l'extranet. Si il manque des documents, je demande aux syndics de les mettre sur l'extranet. Le CS contrôle quand il veut les comptes, et la fréquence qu'il veut. Le syndic n'a pas besoin de libérer du temps, et une salle pour recevoir le CS. C'est 100% gagnant pour tous.

En recherche de syndic cela devient un élément discriminant, vous demandez à voir l'extranet, et chez le syndic vous demandez à voir l'extranet qu'il met à disposition des copropriétés qu'il vous a communiquées en référence. En quelques clics on voit si le syndic à des CS moutons (extranet quasiment vide), ou un CS qui fonctionne.


Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 52 Posté - 17 sept. 2017 :  19:04:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
En quelques clics on voit si le syndic à des CS moutons (extranet quasiment vide), ou un CS qui fonctionne.


C'est un raccourci un peu hâtif... Chez notre syndic, il y a à peu près rien sur l'extranet...
Et perso, j'ai d'autres soucis que me battre avec lui pour que ce soit sur l'extranet...

Je me bats déjà pour que ça arrive dans NOTRE boite mail... Et ça y arrive, en vrac, sans titre, et c'est moi qui classe..

Un jour, quand j'aurai le temps, je créerai un site appartenant au syndicat pour mettre les docs à dispo de tous, non susceptible de disparaitre si on change de syndic...

Car c'est la deuxième aberration de cet extranet, outre le fait que rien n'oblige à l'abonder. Si un syndic fait son job, l'abonde.... ben il disparait si on change de syndic et on repart de zéro...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 53 Posté - 18 sept. 2017 :  14:51:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Contrepoints nous informe mieux avec un article de Nafy-Nathalie.

J'ai déjà été en contact avec elle et avec le créateur de l'association des gestionnaires de copropriété. D'après elle le GRECCO aurait emporté l'appel d'offres du PUCA dont j'avais signalé l'effarante existence. Je vais aller rechercher les liens avec mon site.

Un article de la loi sur le droit à l'erreur et à la simplification donnerait habilitation au gouvernement pour retoucher le Code de la copropriété en légiférant par ordonnances dans un délai de deux ans.

Nafy Nathalie évoque à juste titre la disparition de la Commission relative à la copropriété et l'indigence apparente des travaux de la CNTGI.

On va voir qui prend parti pour la défense sérieuse des copropriétaires et qui prend parti pour les casseurs.

Je trouve tout cela après avoir lu dans le Point l'effarant rapport relatif aux mouvements financiers des ténors de la profession d'avocat, bâtonniers et proches des bâtonniers.

Je n'aime pas les rapports qui " fuitent ", mais bon ...

Lien vers l'article :
https://www.contrepoints.org/2017/0...-ordonnances

et le lien vers ma Brève 34 qui vous permet d'accéder au texte de l'appel d'offres :

http://www.jpm-copro.com/Breves%20de%20JPM.htm






Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 18 sept. 2017 15:09:08

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 54 Posté - 22 sept. 2017 :  20:11:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et voilà l'interview du membre du GRECCO précedemment cité post 15

http://www.informationsrapidesdelac...ntheon-assas

Travaux "approuvés par l'UNIS"
http://www.unis-immo.fr/news_item/p...oc-politique

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Édité par - Viviane le 22 sept. 2017 20:13:33

JPM
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Revenir en haut de la page 55 Posté - 22 sept. 2017 :  22:19:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
En l'état le cœur de la réforme serait ce qui suit :

citation:
Le GRECCO a donc voulu une différenciation claire des modes d’administration. Les copropriétés ayant plus de 50 lots à usage d’habitation ou aucun lot à usage d’habitation seraient administrées par un conseil d’administration apte à prendre les décisions relevant normalement de l’article 24. Ce conseil d’administration pourrait établir le budget mais non approuver les comptes qui resteraient de la seule compétence de l’assemblée générale.  Pour éviter toute dérive, la comptabilité devrait être certifiée par un expert-comptable. De leur côté, les copropriétés ayant moins de 50 lots à usage d’habitation, conserveraient le système actuel avec un pouvoir identique de l’assemblée générale et du conseil syndical. Comme indiqué plus haut, dans tous les cas, la possibilité de recourir à un syndicat coopératif resterait ouverte et, même si cela ne figure pas encore dans le projet, tel qu’il a été présenté, une réflexion est engagée sur les toutes petites copropriété afin de leur permettre de bénéficier, même si elles sont à usage d’habitation, d’un régime allégé


Un bon point d'emblée : j'ai toujours dit qu'il fallait avoir le courage de parler de conseil d'administration si l'on voulait accorder un pouvoir décisionnel au conseil syndical. C'est écrit.

citation:
Les copropriétés ayant plus de 50 lots à usage d’habitation ou aucun lot à usage d’habitation seraient administrées par un conseil d’administration apte à prendre les décisions relevant normalement de l’article 24


Toutes les copropriétés à destination professionnelle, commerciale ou industrielle seraient administrées par un conseil d'administration.

Idem pour toutes les copropriétés ayant plus de 50 lots à usage d'habitation.

Les décisions exigeant une majorité renforcée ou l'unanimité resteraient de la compétence exclusive de l'assemblée générale.


citation:
Pour éviter toute dérive, la comptabilité devrait être certifiée par un expert-comptable


Cela poserait des problèmes pratiques difficilement surmontables, sauf à généraliser les liaisons internet entre les cabinets de syndic et ceux d'experts comptables. Il faudrait aussi admettre un grade spécifique chez les experts comptables pour des collaborateurs pouvant traiter les copropriétés, les ASL, etc .. sans avoir à connaître les difficultés de traitement des sociétés commerciales.


citation:
Comme indiqué plus haut, dans tous les cas, la possibilité de recourir à un syndicat coopératif resterait ouverte


Ici on peut se poser une question

Pourquoi ne pas généraliser autant que faire se peut cet excellent régime qui s'applique à toutes les copropriétés ?

Il est vrai que le conseil syndical n'a pas de pouvoir décisionnel pour les questions relevant de l'article 24 dans les syndicats de forme coopérative

Alors ici grand débat :

1) Est-il absolument nécessaire que le conseil (syndical ou d'administration) ait pouvoir décisionnel pour ces questions ?

2) Pas de problème, on lui accorde le pouvoir décisionnel pour ces questions

La difficulté vient du fait que sottement on a trahi le texte initial de l'article 24 en insérant une liste exhaustive de questions qui auraient dû rester dans le domaine de compétence des majorités renforcées. Erreur imputable à des esprits timorés qui n'ont pas recherché les moyens de lutter contre l'absentéisme.

Il semble évident que le vote par correspondance est le moyen de remédier à cette situation. L'information préalable des copropriétaires a été largement renforcée. Le délai de convocation été allongé pour un motif inadmissible. C'est l'occasion de profiter du bon aspect de ces errements. Le débat peut se placer pendant la délai de convocation d'une manière beaucoup plus réaliste que pendant l'assemblée

Il serait alors facile de rétablir l'article 24 dans sa rédaction d'origine : " les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés s'il n'en est autrement ordonné par la loi "

et facile aussi de replacer les II a) à II i) soit dans l'article 25 soit dans l'article 26.

Quel que soit le légitime souci que l'on puisse avoir de faciliter la vie des personnes handicapées rien ne justifie l'article 24 e).

Le vote par correspondance et une bonne organisation de l'information préalable des copropriétaires doivent rendre à l'article 25 et à l'article 26 un degré satisfaisant d'efficacité.

Un temps d'expérimentation permettrait de voir s'il y a lieu de supprimer l'article 25-1 ou d'en réduire la portée aux décisions impératives comme la désignation du syndic.


Ceci étant, les propositions formulées imposent un conseil d'administration solidement charpenté. Il reste à savoir si cette exigence peut raisonnablement envisagée.

C'est un autre objet de débat








Voila pour l'essentiel

Il me semble que ce post devrait enregistrer quelques réactions



Édité par - JPM le 22 sept. 2017 22:26:13

andre78fr
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 56 Posté - 22 sept. 2017 :  23:56:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'apprends beaucoup de choses ce soir !!! J'en suis à la fois étonné et déçu, surtout pour cet appel qui date d'octobre 2015, car je pensais me tenir un peu plus et un peu mieux au courant...

J'ai posté un message avec quelques réflexions dans mon propre forum ; http://www.valcompta.net/forum/view...d=3610#p3610

Le système actuel est déjà trop compliqué ;
- ajouter une distinction entre plus de 50 lots ou pas, c'est une folie,
- sortir du principe "ceux qui décident payent", c'est également une folie ;
- les experts-comptables (en général) ne connaissent rien aux spécificités des copropriétés ;
- les conseils syndicaux c'est parfois personne, parfois quelques gars de bonne volonté sans aucune compétence, parfois des guerres de clans, etc...
- qu'on puisse aujourd'hui consulter et prendre des décisions sans passer par une AG, oui ça va de soit...

(gros gros soupir)


Sunbird
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Revenir en haut de la page 57 Posté - 23 sept. 2017 :  02:03:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Conseil d'administration, expert comptable....
Je trouve l'idée excellente de faire certifier la comptabilité par un expert-comptable.

Lorsque je lis ce texte, il faut se poser la question de l'avenir du métier de syndic.

La prochaine version sera que le conseil d'administration si il le souhaite peut se faire assister par un syndic virtuel...

Maintenant combien de conseils syndicaux, ou de conseil d'administration seraient capable de faire le job?

Les conseils syndicaux, c'est souvent j'y suis pour être au courant mais je ne fais rien, je fais n'importe quoi car je n'ai jamais ouvert un bouquin ni le RC, ou je suis le patron de la copropriété et je vais en faire ce que je veux.

Les conseils syndicaux qui fonctionnent, qui s'impliquent, qui s'informent sont une espèce rare.

citation:
Il semble évident que le vote par correspondance est le moyen de remédier à cette situation. L'information préalable des copropriétaires a été largement renforcée. Le délai de convocation été allongé pour un motif inadmissible. C'est l'occasion de profiter du bon aspect de ces errements. Le débat peut se placer pendant la délai de convocation d'une manière beaucoup plus réaliste que pendant l'assemblée


Oui, oui et oui.

Maintenant lorsqu'on voit la réticence des syndics à alimenter les extranets, la mise en place de ce type de système risque d'être bien difficile.

Ce que je note dans plus en plus de copropriété nous avons de moins en moins de copropriétaire occupant, et il est de plus en plus difficile d'atteindre certaines majorités.

Il y a peu de temps sur une copropriété d'une 40 aine de lot, lors de l'élection du syndic, nous avions juste 1 tantième qui nous permettait de faire un second vote à l'art 25-1, malgré que tous les présents avaient voté pour.

Le vote par correspondance éviterait également les abus de certains qui courent après les pouvoirs afin d'imposer leur point de vu.




Édité par - Sunbird le 23 sept. 2017 02:11:35

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 58 Posté - 23 sept. 2017 :  06:30:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le projet ne supprime pas le syndic !!!

Le conseil d'administration n'est pas le représentant légal du syndicat. Il faut toujours un PDG.

Je suis également réticent face à une distinction à raison du nombre de lots.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
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Revenir en haut de la page 59 Posté - 23 sept. 2017 :  11:48:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Le projet ne supprime pas le syndic !!!


Je n'ai pas écrit cela, par contre à terme cela sera une des conséquences.

A partir du moment que CS (ou conseil d'administration) a plus de pouvoir, et que le CA a plus de connaissance, la conséquence sera d'élire le syndic parmi ces membres. Nous tomberons dans le cas du syndicat coopératif. La justification de l'expert comptable est à mon avis dans ce cadre.

Il suffit de regarder sur plusieurs décennies l'évolution du métier. Des syndics au service de la copropriété, qui ont de véritable notion du bâtiment, qui sont présents lorsque les entreprises passent pour faire les devis, qui négocient les devis, c'est de plus en plus rare. Pire un gestionnaire qui aurait ce type de gestion à l'ancienne, se fait sanctionner par sa hiérarchie.









Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 60 Posté - 23 sept. 2017 :  12:07:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Extrait de https://www.contrepoints.org/2017/0...-ordonnances

citation:
La lecture de l’appel d’offres n’est pas inintéressante, surtout concernant le point 2.2 qui touche à l’évolution de la gouvernance : le syndic ne serait plus le représentant légal de la copropriété mais un professionnel à consulter. Le représentant légal serait le Président du Conseil Syndical et tout ceci pour « (…) assurer la réactivité indispensable de la gouvernance en matière de grosses réparations comme de travaux d’économie d’énergie et la prise de conscience de la nécessité de préserver le bien commun par les copropriétaires. »


CQFD.

Le syndic deviendrait un assistant du CS/CA comme peut l'être aujourd'hui certaines associations de copropriétaire.
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