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Gébé38
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Posté - 06 juil. 2017 :  18:06:05  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Notre Copropriété se compose de 3 syndicats secondaires A, B et C correspondant à 3 bâtiments et d'un syndicat principal pour la gestion des espaces verts.
Il s'agit ici du syndicat secondaire A, géré par le syndic F.
Il se compose d'un bâtiment qui comporte 3 montées, avec des charges spécialisées par montées, par exemple la réfection des montées, à la charge des occupants de la montée concernée. Cette répartition est actée dans le Règlement de Copropriété.
Jusqu'ici, tout se passait normalement lors de l'AG annuelle. Lorsqu'une question concernait uniquement la montée concernée, seuls votaient les copropriétaires de la montée.
Notre exercice commence le 1er juillet et se termine le 30 juin de l'année suivante. L'AG annuelle, dite "ordinaire" se tient chaque année en novembre ou décembre. Classique.

Or cette année, j'ai reçu de la part du syndic une convocation pour une AG sous le titre : "Convocation à l'Assemblée générale ordinaire" pour le 11 juillet prochain, avec comme seules décisions à prendre la réalisation de travaux concernant uniquement notre montée 1.
Je précise que seuls les copropriétaires de la montée 1 ont été convoqués.

Notre RC est laconique, il précise :
Seuls les copropriétaires à qui incombent les charges peuvent voter, chacun d'eux disposant d'un nombre de voix proportionnel à sa participation dans les dépenses.
Il est procédé pour les assemblées spéciales comme pour les assemblées générales.

C'est tout.

Est-ce suffisant pour soutenir que cette AG ainsi convoquée est légale ?
Et dans ce cas, à qui incombent les dépenses liées à cette AH (location de salle, honoraires du syndic, etc.)

Merci de donner votre avis.
Cordialement.



nefer
Modérateur

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 1 Posté - 06 juil. 2017 :  18:32:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'assemblée annuelle est celle oû il y a la présentation des comptes, le mandat du syndic.....

si vous avez des syndicat secondaires, le syndic de ce syndicat secondaire convoque uniquement les copropriétaires de ce syndicat secondaire

concernant l'appellation sur votre convocation, je suppose que c'est une "faute de frappe" de l'assistante du syndic qui a rédigé la convocation: il s'agit d'une AG supplémentaire...à laquelle ne sont présentés que des travaux

cela n'entache pas l'AG si les copropriétaires de ce syndicat secondaire ont bien été tous convoqués

Jpp13
Contributeur actif



165 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 06 juil. 2017 :  18:33:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gébé38


Or cette année, j'ai reçu de la part du syndic une convocation pour une AG sous le titre : "Convocation à l'Assemblée générale ordinaire" pour le 11 juillet prochain, avec comme seules décisions à prendre la réalisation de travaux concernant uniquement notre montée 1.
Je précise que seuls les copropriétaires de la montée 1 ont été convoqués.

Notre RC est laconique, il précise :
Seuls les copropriétaires à qui incombent les charges peuvent voter, chacun d'eux disposant d'un nombre de voix proportionnel à sa participation dans les dépenses.
Il est procédé pour les assemblées spéciales comme pour les assemblées générales.

C'est tout.

Est-ce suffisant pour soutenir que cette AG ainsi convoquée est légale ?
Et dans ce cas, à qui incombent les dépenses liées à cette AH (location de salle, honoraires du syndic, etc.)

Peut être que les travaux prévus ne peuvent attendre décembre.

Tous les frais (convocation, tenue d'AG, PV) sont pour le bâtiment appelé. Tout cela me semble légal (est évite aux propriétaires non concernés de perdre du temps pour discuter en AG de travaux qui ne les concenent pas)
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 06 juil. 2017 18:36:11

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 06 juil. 2017 :  18:40:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Même si seuls les copros d'une montée sont concernés, c'est l'ensemble du syndicat secondaire qui doit être convoqué et non certains, aucun texte ne prévoit des AG avec seulement certains d'entre vous.
Après les copros non concernés viennent ou viennent pas....

Donc pour moi, c'est illégal...

Gébé38
Nouveau Membre



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Statut: Gébé38 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 06 juil. 2017 :  18:44:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui Nefer, mais il ne s'agit pas ici du rapport entre syndicat principal et syndicat secondaire. Je n'en ai parlé que pour situer le contexte.

Ne parlons que du syndicat secondaire A, qui est un SDC à part entière.
C'est à l'intérieur de ce syndicat qu'il y a 3 montées : 1, 2 et 3 - appartenant toutes au même SDC - avec des charges spécifiques à chaque montée et seuls les copropriétaires de la montée 1 ont été convoqués.

nefer
Modérateur

10280 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 07 juil. 2017 :  08:46:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gébé38


C'est à l'intérieur de ce syndicat qu'il y a 3 montées : 1, 2 et 3 - appartenant toutes au même SDC - avec des charges spécifiques à chaque montée et seuls les copropriétaires de la montée 1 ont été convoqués.


le syndic a fait une erreur
il faut lui rappeler le fonctionnement d'un syndicat principal et d'un syndicat secondaire.

cette assemblée peut faire l'objet d'une assignation en annulation

le syndic doit adresser une nouvelle convocation à tous les membres du syndicat secondaire concerné

philippe388
Pilier de forums

13093 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 07 juil. 2017 :  09:50:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
gébé38 : il n'existe que des AG. pas d'AG" " ordinaires" , pas d'AG "extraordinaires, ou spéciales. Le syndic convoque autant d'AG qu'il le juge nécessaire.

Le syndic du syndic secondaire doit convoquer tous les copros de ce SDC, et seuls les copros concernés votent les travaux de leur escalier.

L'OdJ propose d'autres résolutions obligatoires, comme l'élection du présidetn de séance, des scrutateurs et du secrétaire si un copro désire prendre ce poste ( le syndic étant de fait le secrétaire de séance). Pour ce " bureau ", TOUS les copros du SDC secondaire peuvent faire acte de candidature, pas les seuls copros det escalier.

Les dates de debut et de fin d'exercice n'ont rien à voir avec un vote de travaux.

L'AG qui adopte le budget, approuve les comptes - dépenses et travaux - est une AG comme toutes les autres.

nefer
Modérateur

10280 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 07 juil. 2017 :  11:08:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

gébé38 : il n'existe que des AG. pas d'AG" " ordinaires" , pas d'AG "extraordinaires, ou spéciales. Le syndic convoque autant d'AG qu'il le juge nécessaire.

Le syndic du syndic secondaire doit convoquer



le syndic du SYNDICAT secondaire!!!

ribouldingue
Pilier de forums



14905 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 07 juil. 2017 :  12:53:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si le RdC définit des assemblée générales spéciales, le syndic doit convoquer les assemblées générales spéciales.


SI ces assemblées générales spéciales sont illégales, il faut le faire constater par un Juge. Alors, et Alors seulement, le syndic sera dispensé de les convoquer.....

Il faut faire les choses dans l'ordre...

POurquoi parler de syndicat secondaire, il semble qu'il n'en soit absolument pas question?

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2053 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 juil. 2017 :  13:10:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On peut avoir un scrutin restreint (seuls les copropriétaires concernés, en général ceux du bâtiment ou d'une partie spéciale, votent) dans une assemblée générale du syndicat principal (tout le monde) ou du syndicat secondaire... mais on ne peut pas convoquer une partie seulement des membres du syndicat (copropriétaires) !!!

pepa
Contributeur senior

681 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 juil. 2017 :  14:16:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

André78 votre réponse m'intéresse.
Avez-vous un texte juridique ou une jurisprudence qui le confirme ou cela doit-il, par exemple, figurer dans le RDC pour que ce soit le cas ?
Je me réfère à l'obligation d'une assemblée générale dans laquelle il y aurait tous les copropriétaires même s'il y a un vote restreint.

Merci.

Gébé38
Nouveau Membre



36 message(s)
Statut: Gébé38 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 juil. 2017 :  15:37:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai regardé plus précisément ce que prévoient la loi et le décret.
Quelles sont les AG qui peuvent être qualifiées de "spéciales" ?
L'article 20 du décret précise cette notion :
"Il est procédé pour les assemblées spéciales des propriétaires des lots intéressés, prévues par les articles 27, 28, 35 (alinéa 2) et 38 de la loi du 10 juillet 1965, de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires."
Je n'ai pas trouvé d'autres types d'AG spéciales autres que celles précisées dans les articles 27, 28, 35 et 38.
Après lecture de ces articles, cette assemblée ne peut donc être qualifié de spéciale.

Or dans le chapitre de notre RDC, il est écrit :

"Dans les assemble"es générales... lorsque la question débattue est relative à des charges particulières à certains copropriétaires, seuls les copropriétaires à qui incombent les charges peuvent voter, chacun d'eux disposant d'un nombre de voix proportionnel à sa participation dans les dépenses.
Il est procédé pour les assemblées spéciales comme pour les assemblées générales."


Je remarque que la présence de la dernière phrase dans ce chapitre semble indiquer que le rédacteur du RC considère qu'il serait possible de convoquer seulement un nombre restreint de copropriétaires lorsque les questions les concerneraient, eux seulement, et qu'une telle AG serait considérée comme "spéciale" par le RC.

Le RC semble considérer comme spéciale un autre type AG que celles prévues par la loi, bien qu'il ne la définisse pas formellement.


andre78fr
Contributeur vétéran

France
2053 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 07 juil. 2017 :  15:55:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les AG spéciales prévues par les articles 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 sont ce qu'on peut appeler des "assemblées constituantes" dont l'objectif est de sortir une partie spéciale (un bâtiment) de la copropriété d'origine pour créer une nouvelle entité (qui peut être un syndicat autonome ou secondaire si il reste des éléments communs). Par la suite, ce syndicat vit sa vie de syndicat !

Le vote à scrutin restreint est prévu dans le III de l'article 24 ; en théorie il ne concerne que les décisions de l'article (et de la majorité) 24 mais je crois que dans la pratique il a souvent été élargi et étendu (c'est un autre débat !!!).
Mon avis c'est qu'il ne faut pas utiliser l'expression "assemblée spéciale" en dehors de ces cas particuliers, mais distinguer l'AG du syndicat principal et l'AG du syndicat secondaire, une fois et si elle a été créé bien sûr...


philippe388
Pilier de forums

13093 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 juil. 2017 :  15:56:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Gébé38 : la loi est très claire : TOUS les copropriétaires de viotre syn dicat secondaire sont convoqués. Ils voteront tous sur les résolutions proposées à l'OdJ, en commençant par l'élection du président de séance, ET SEULS les copros concernés par cette résolution travaux voteront.

Ce sont des charges SECIALES prévus au RDC.

Cette résolution travaux pourrait être proposée avec d'autre résolutions travaux qui concerneraient TOUS les copros comme des travaux sur le toit parties communes.

TOUTES les AG sont des AG " ordinaires", SEULS les OdJ changent.

On parle d'une convocation en urgence pour des AG convoquées sans respecter le délai légal des 21 jours, en cas d'urgence.

ET si cette AG convoqués en urgence concernerait qu'un escalier, TOUS les copros de votre syndicat secondaire seront obligatoirement convoqués.


Gébé38
Nouveau Membre



36 message(s)
Statut: Gébé38 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 07 juil. 2017 :  16:21:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai regardé plus précisément ce que prévoient la loi et le décret.
Quelles sont les AG qui peuvent être qualifiées de "spéciales" ?
L'article 20 du décret précise cette notion :
"Il est procédé pour les assemblées spéciales des propriétaires des lots intéressés, prévues par les articles 27, 28, 35 (alinéa 2) et 38 de la loi du 10 juillet 1965, de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires."
Je n'ai pas trouvé d'autres types d'AG spéciales autres que celles précisées dans les articles 27, 28, 35 et 38.
Après lecture de ces articles, cette assemblée ne peut donc être qualifié de spéciale.

Or dans le chapitre de notre RDC, il est écrit :

"Dans les assemble"es générales... lorsque la question débattue est relative à des charges particulières à certains copropriétaires, seuls les copropriétaires à qui incombent les charges peuvent voter, chacun d'eux disposant d'un nombre de voix proportionnel à sa participation dans les dépenses.
Il est procédé pour les assemblées spéciales comme pour les assemblées générales."


Je remarque que la présence de la dernière phrase dans ce chapitre semble indiquer que le rédacteur du RC considère qu'il serait possible de convoquer seulement un nombre restreint de copropriétaires lorsque les questions les concerneraient, eux seulement, et qu'une telle AG serait considérée comme "spéciale" par le RC.

Le RC semble considérer comme spéciale un autre type AG que celles prévues par la loi, bien qu'il ne la définisse pas formellement.


nefer
Modérateur

10280 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 07 juil. 2017 :  16:28:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
GEBE: votre RDC ne parle que de ceux qui peuvent voter: pas de ceux qui doivent être convoqués....

rambouillet
Pilier de forums

13965 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 07 juil. 2017 :  16:57:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Gégé vous confondez : personnes qui votent et personnes convoquées.

C'est tout le syndicat secondaire qui doit être convoqué pour une question qui le concerne, même si ce n'est que certains d'entre eux qui votent, et cela parce qu'une décision prise par ces certains d'entre eux, peut avoir une influence sur la totalité du syndicat secondaire
Exemple : les copros concernés décident de repeindre leur hall de leur montée et rouge fluo. Manque de bol ce hall est visible de l'extérieur par tous les copros du syndicat secondaire. Une personne non convoquée pourrait faire annuler la dite "AG réduite".
Ensuite ceux qui ne votent pas, décident ou non de participer, c'est leur affaire, ils auront été convoqués

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 17 Posté - 07 juil. 2017 :  17:40:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il est procédé pour les assemblées spéciales comme pour les assemblées générales.
Et ou est dans VOTRE RdC la définition des assemblées spéciales.


Il peut fort bien trainer dans un RdC ancien des clauses illégales.

De ce que vous nous avez rapporté, il n'y a pour l'instant rien d'illégal et pas d'assemblée spéciale convoquée dans les conditions que vous dites.

Soit vous (et le syndic) avez mal lu, soit c'est ailleurs.

Gébé38
Nouveau Membre



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Statut: Gébé38 est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 08 juil. 2017 :  09:38:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Voici ce que j'en conclus :

Dans le RC (1977 !), on trouve à ce sujet :
"Lorsque la question débattue est relative à des charges particulières à certains copropriétaires, seuls les copropriétaires à qui incombent les charges peuvent voter, chacun d'eux disposant d'un nombre de voix proportionnel à sa participation dans les dépenses.
Il est procédé pour les assemblées spéciales comme pour les assemblées générales."


Le RC ne précise nulle part ce que serait une telle assemblés "spéciale".
Il faut donc se référer à la loi et au décret, où cette notion est précise et ne concerne en rien une AG relative à des travaux particuliers concernant seulement les copropriétaires qui participent aux dépenses de la montée.

L'AG a donc été convoquée de manière irrégulière et un copropriétaire non convoqué peut la contester à bon droit.

Merci de votre participation. Je pense que l'on peut clore le sujet.

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 08 juil. 2017 :  10:33:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci de ce complément qui est très clair. EN effet, cette convocation est donc illégale.

citation:
L'AG a donc été convoquée de manière irrégulière et un copropriétaire non convoqué peut la contester à bon droit
Oui. Son souci majeur est qu'il faut y démontrer un préjudice, et que sans préjudice les 2 500 euros d'avocat risquent de faire cher, surtout quand va se rajouter l'article 700 du défendeur.

Quel préjudice peut-on énoncer?

Édité par - ribouldingue le 08 juil. 2017 10:36:12

Gébé38
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 08 juil. 2017 :  11:01:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Est-il vraiment nécessaire de démontrer un préjudice, puisque, me semble-t-il, les dispositions de la loi et du décret sont d'ordre public ?
Certes le préjudice est "léger", mais il existe :
Impossibilité de se présenter comme président, secrétaire, assesseur.
Impossibilité de formuler des observations, même s'il ne prend pas part au vote.
Participation aux frais liés à la tenue de cette AG à laquelle il n'a pas été convoqué.

Cela semble bien mince, mais la simple menace pourrait attirer l'attention des copropriétaires sur la légèreté du syndic en question.
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