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pataubagne
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PostĂ© - 25 juin 2017 :  23:40:11  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir

Notre syndicat a été condamné en 2016 à entreprendre des travaux de renforcement des structures (insuffisance des fondations) sur un des batiments.

Lors d'une AGE pour avancer sur ce problème, qui a eu lieu jeudi soir, l'avocat représentant nos intérêts, dit que la justice a condamné le syndicat à réaliser les travaux en question, mais sans préciser à qui incombe la charge de ces travaux. Il estime à la lecture du règlement de copropriété que lesdites fondations sont des parties communes spéciales, et donc que le coût des travaux en question incombe aux seuls copropriétaires de ce Batiment.

J'ai consulté l'UNPI avec notre RCP pour avoir leur avis. Ces derniers estiment que lesdites fondations sont des parties communes générales.

Jeudi soir pendant l'AGE, j'ai donc interpelé l'avocat avec le RCP. Il a admis qu'il pouvait y avoir une autre lecture que la sienne, mais reste sur sa propre interprétation. Ce qui fait qu'un certain nombre de copropriétaires ne voulant pas payer pour ces travaux (environ 600 000€), se sont engouffrés sur cette interprétation de l'avocat.

Aujourd'hui nous sommes dans une impasse. Le syndicat a été aussi condamné à une astreinte financière de 300€ qui devrait débuter début novembre.

Que peut-on faire pour sortir rapidement de cette situation de blocage? pensez-vous que la consultation d'un spécialiste sur l'interprétation de notre RCP pourrait être une solution? Si oui, auriez-vous des personnes à me recommander?

Précision: je ne suis pas au Conseil Syndical. Le Président du CS n'a rien fait pour trancher sur ce point particulier et est favorable à la lecture faite par l'avocat. Depuis jeudi soir, 5 (sur 16) membres du CS ont déjà démissionné. Donc nous nous retrouvons avec un CS non valide.

Pour nous sortir de cette ornière, je suis prêt à payer moi-même ce genre de consultation. Une récente consultation de l'ARC nous avait dit que c'était à l'ensemble des copropriétaires à supporter le coût desdits travaux.

Merci pour votre aide.


Viviane
Pilier de forums

3020 message(s)
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 1 PostĂ© - 26 juin 2017 :  00:15:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous avez déjà posé cette question Pataubagne.

http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22996

Il n'y a pas de "spécialiste de l'interprétation des RCP".

Votre RCP est mal fichu, seul un juge peut trancher.

L'avocat est un idiot d'avoir dit ça. Et votre syndic un idiot d'avoir suivi l'avocat. Il doit appeler dans un premier temps sur tout le monde, pour faire rentrer l'argent, faire les travaux et échapper à l'astreinte, et en même temps saisir le juge pour le faire trancher sur la répartition.

Je vois pas d'autre solution. Des appels dont la répartition est faite sous réserve de la décision du juge.

Ils ont été votés ou pas ces travaux ? Et si oui, quelle résolution(s) exacte ?
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 26 juin 2017 00:19:39

rambouillet
Pilier de forums

13970 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 26 juin 2017 :  07:33:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il estime à la lecture du règlement de copropriété que lesdites fondations sont des parties communes spéciales,


Il a de la chance l'avocat parce qu'il peut donner un avis après avoir lu le RdC, et nous NON !

Pour vous donner un avis, il serait bien d'avoir le texte de la définition de ces "parties communes spéciales" et des "parties communes générales".

Et pour répondre à la question précise :
"Que peut-on faire pour sortir rapidement de cette situation de blocage? pensez-vous que la consultation d'un spécialiste sur l'interprétation de notre RCP pourrait être une solution? Si oui, auriez-vous des personnes à me recommander? "
seul le juge de la CC, peut donner une réponse sure, mais en attendant à 300 € par jour cela va faire cher

Pouvez vous nous scanner quelques pages de votre RdC, on pourrait au moins tenter de vous donner des idées d'argumentation dans un sens ou dans l'autre.

nefer
Modérateur

10287 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 26 juin 2017 :  09:26:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
l'urgent est d'appeler les fonds et faire les travaux.

pour les cas complexes d'interprétation du réglement de copropriété, je préconise de consulter un avocat très spécialisé (et très connu dans ce domaine), qui , ensuite, pourra défendre les interets du syndicat en cas de procédure.


dans un immeuble où je suis copropriétaire, nous avons eu le même problème: les travaux étaient à la charge du bâtiment concerné

GĂ©dehem
Modérateur

13126 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 26 juin 2017 :  10:56:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
A la lecture de l'extrait du RCP rapporté dans le sujet cité en lien, on ne peut qu'être en accord avec l'avocat du syndicat :
"Il estime à la lecture du règlement de copropriété que lesdites fondations sont des parties communes spéciales, et donc que le coût des travaux en question incombe aux seuls copropriétaires de ce Bâtiment."

En phase avec un arrêt précisant l'affaire :
"ArrĂŞt du 3 juin 2009, pourvoi 08-16379.
Un article du règlement de copropriété qui classe les « ..parties communes affectées à usage et utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments…. » défini des parties communes spéciales, l’expression « ..chacun des bâtiments » primant sur « tous les copropriétaires »."


Ce que précise votre RDC :

"Et enfin, plus généralement, toutes les parties déclarées communes par la loi et les usages, étant expliqué que l’énumération ci-dessus n’est qu’indicative et non limitative.

Chacun des copropriétaires pour la jouissance de sa fraction divise peut user librement des parties communes suivant leur destination, sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, le tout sauf les exceptions résultant du présent règlement et sous réserve de l’exécution des stipulations ci-après.

Lesquelles parties communes afférentes à chacun des immeubles ont été réparties entre les éléments de propriété privée, suivant les proportions établies ci-dessus sous le titre « Division par lots ».

Par le fait même de la possession de l’un des batiments, appartements, garages, boxes-garages locaux ou emplacements-garages de l’ensemble immobilier, le propriétaire de ce batiment, garage, boxe-garage, local ou emplacement garage sera propriétaire des parties communes dans la proportion qui vient d’être établie.


Chacun des bâtiment est constitué en partie commune spéciale, position renforcée par "chaque propriétaire de ce bâtiment" .

On peut comprendre que l'un ou l'autre des copropriétaire du seul bâtiment concerné par ces travaux conteste, mais sans aucun espoir d'obtenir gain de cause.

ribouldingue
Pilier de forums



14913 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 26 juin 2017 :  11:00:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'ennui dans cette histoire est d'avoir fait participer Ă  l'AG cet avocat.....
Les 300 euros par jours vont arriver bien vite, et avec un conseil syndical en décrépitude, l'ensemble des coprorpiétaires ne fait pas preuve d'a propos.

Votre avocat va bientot comprendre en plus qu'il a des 'chances' (des risques) de ne pas être payé si les copropriétaires fuient devant les dépenses, et il va ne pas être très diligent.

Je pense que le plus urgent est d'appeler les fonds, sur une grille ou l'autre et de mettre l'affaire des travaux en disjonction de l'affaire des tantièmes, parce que deux affaires au tribunal pour des copropriétéaires avec des oursins dans les poches, ca va vite aller à la catastrophe.

GĂ©dehem
Modérateur

13126 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 26 juin 2017 :  11:31:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'ennui dans cette histoire est d'avoir fait participer Ă  l'AG cet avocat.....

Très curieuse affirmation, qu'on ne peut suivre !
Il est au contraire indispensable que lors d'une affaire importante soumise au juge, l'avocat du syndicat soit présent lors d'une réunion (AG ou autre) pour expliquer et répondre aux questions.
Comme on le ferait pour l'architecte ou telle entreprise en charge de travaux.

Le problème soulevé ici vient du montant des travaux, de la part qui revient à chacun des copropriétaires du bâtiment concerné.

Lorsqu'existe la spécialisation des parties communes, ici par bâtiment, les copropriétaires de chacun d'eux sont très attentifs à ce que le syndic ne se trompe pas dans la répartition.
La tuile qu'il faut changer sur le toit A, c'est aux propriétaire du A de payer : on n'échappe pas à cette levée de bouclier si le syndic se trompe.

Sauf qu'ici "la tuile" s'avère être la consolidation des fondations, pour un montant de 600.000 €, somme que les copropriétaires du bâtiment concerné voudraient voir supporter par les autres.
C'est de cela dont il s'agirait.

Autant faire payer à tous la tuile à 5 € ne fait lever le doigt de personne, autant supporter 600.000 € pour quelques uns fait bondir .....

Le syndic ne peut qu'appliquer le RDC : répartition par bâtiment, ce qu'est venu rappeler l'avocat du syndicat.


rambouillet
Pilier de forums

13970 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 26 juin 2017 :  11:33:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ce n'est pas facile de jongler sur les deux sujets ...

donc je suppose que vous parlez du batiment C :
"HUITIEME RESOLUTION (Majorité absolue)
Travaux d'infrastructures et de superstructures du batiment C: mandat à donner au Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise dans un budget maximum de 476 060,00€

L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la résolution n°4 de la présente convocation, décide de réaliser les travaux d'infrastructures et de superstructures du batiment C, sous réserve des droits et recours du SDC "La clé des champs" contre le jugement du JEX du 27 avril 2017 et, le cas échéant, contre les copropriétaires du batiment C en vue de statuer sur le problème de répartition de la charge des travaux objet de l'arrêt de la Cour d'Appel du 25 février 2016, et donne mandat au Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise dans un budget maximum de 476 060.00€ (à dire d'expert judiciaire).

La charge des travaux sera répartie suivant les tantièmes généraux affectés à chaque copropriétaires sous réserve des droits et recours du SDC "La clé des champs" contre le jugement du JEX du 27 avril 2017 et, le cas échéant, contre les copropriétaires du batiment C en vue de statuer sur le problème de répartition de la charge des travaux objet de l'arrêt de la Cour d'Appel du 25 février 2016.

Il sera procédé à un appel de fonds exigible à la date suivante: ...

La 4eme résolution dont il est fait allusion dans la 8eme:"


Avant de dire qui doit payer, on peut se poser quelle majorité obtenir :
"article 24 :
...
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;"

Dans ce cas, ce n'est pas la majorité absolue, mais la majorité relative exprimée, ce qui est totalement différent.

Ensuite qui doit voter et payer :
il est Ă©crit dans votre RdC :
"ARTICLE 4 – Parties communes spéciales.- Les parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque immeuble, batiment ou bloc-garages sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire, notamment, savoir :

En ce qui concerne chacun des batiments des blocs-garages, des batiments Super-Marché et Marché couvert et les constructions au sud-ouest :
La construction du gros œuvre, les fondations, les murs de façade, sur rue et sur cour, les murs de refend, l’ossature en maçonnerie ou en béton armé, les entrées et rampes d’accès, ainsi que les planchers, les toitures-terrasses, charpentes et couvertures, les tuyaux de chute, d’amenée et de distribution d’eau, les façades et motifs de décoration des façades."


Or votre bâtiment C serait un bloc garage (article ci-dessus) et les travaux à voter concernent : "travaux de renforcement des structures (insuffisance des fondations)", dans ce cas, il n'y aucun état d'âme, ce sont donc aux copros de ce bat C à payer suivant un tableau de répartition qui doit être joint.

Qui doit voter ? on aurait tendance à dire les copros de ce bat C, si on considère que ces travaux relèvent de l'entretien. Mais il faudrait especter cette clause de l'article 24 : "III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."
L'interrogation restante se situe à "il peut être prévu"...

pataubagne : ai je fait erreur en reportant ces 2 extraits (projet de résolution et RdC) ?

Sunbird
Contributeur vétéran

1937 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 26 juin 2017 :  11:35:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si on lit votre RCP dans l'autre fil, le cout doit être associé au bâtiment qui fait ces travaux.

Il serait légitime de se poser la question charge commune générale (immeuble) ou charge commune spéciale (bâtiment) si le bâtiment qui doit faire les travaux est un bâtiment par lequel toute la copropriété doit passer pour rejoindre son bâtiment.

Ce type de travaux est très couteux, et il n'est pas rare de devoir se reloger pendant la durée des travaux, et il arrive également que suivant les difficultés rencontrées que la facture augmente. Suivant le type d'immeuble, la configuration, il peut être légitime de se poser la question si il n'est pas préférable de démolir et reconstruire.

Il est normal que des membres du CS démissionnent, car cette situation est très difficile à gérer. Je sors d'un dossier de ce type qui devait prendre 1 an, et qui a durée 3 ans. Il faut voir si il existe des aides Anah, régionales, départementales, de la ville. Travailler également sur un financement avec un prêt au SDC qui peut être librement contracter par des copropriétaires.

Bon courage.

ribouldingue
Pilier de forums



14913 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 26 juin 2017 :  12:03:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
L'ennui dans cette histoire est d'avoir fait participer Ă  l'AG cet avocat.....

Très curieuse affirmation, qu'on ne peut suivre !
C'est exact, je me suis fourvoyé en avancant cela;

L'erreur est plutôt du côté des copropriétaires et même de pataubagne d'avoir mit la mésentente sur la décision des travaux.l

pataubagne
Contributeur actif

France
125 message(s)
Statut: pataubagne est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 26 juin 2017 :  13:58:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet
Pouvez vous nous scanner quelques pages de votre RdC, on pourrait au moins tenter de vous donner des idées d'argumentation dans un sens ou dans l'autre.


Oui vous pouvez le trouver lĂ : http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=225938

ribouldingue: "L'erreur est plutôt du côté des copropriétaires et même de pataubagne d'avoir mit la mésentente sur la décision des travaux.l".
Comment ça une erreur de ma part? Je ne fais qu'interroger pour sortir d'un imbroglio.


ribouldingue
Pilier de forums



14913 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 26 juin 2017 :  14:03:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
S'il peut y avoir un doute sur qui paye les travaux, il n'y en a aucun sur qui paye les astreintes et les frais qui sont liés: Tout me monde, aux tantièmes communs.

citation:
...mis la mésentente
pas juste vous, mais tout le monde, y compris le conseil syndical qui au lieu d'avoir une opinion commune et une proposition à faire démissionne. Je sais que la situation est moins que facile, mais le report va couter plus cher à tout le monde.

Édité par - ribouldingue le 26 juin 2017 14:06:15

pataubagne
Contributeur actif

France
125 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 26 juin 2017 :  14:22:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Avant tout, j'ai oublié tout à l'heure par ça, je vous remercie pour vos interventions. Beaucoup de chose à lire.

Et puis, oui j'avais déjà abordé la question dans une autre file, mais on m'avait reproché, à juste titre, que je m'"tais incrusté sur un sujet d'une autre personne.

L'article 4 retrnscrit:
ARTICLE 4 – Parties communes spéciales.- Les parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque immeuble, batiment ou bloc-garages sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire, notamment, savoir :

[s]En ce qui concerne chacun des bâtiments des blocs-garages, des bâtiments Super-Marché et Marché couvert et les constructions au sud-ouest :
La construction du gros œuvre, les fondations, les murs de façade, sur rue et sur cour, les murs de refend, l’ossature en maçonnerie ou en béton armé, les entrées et rampes d’accès, ainsi que les planchers, les toitures-terrasses, charpentes et couvertures, les tuyaux de chute, d’amenée et de distribution d’eau, les façades et motifs de décoration des façades.

En ce qui concerne chacun des bâtiments A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L :
Les cages d’escaliers, les couloirs et dégagements des vestibules d’entrées, les canalisations de toutes sortes (à l’exception de celles se trouvant dans les appartements ou locaux à usage exclusif desdits appartements ou locaux), les balcons, vitrages et trappes de terrasses, le réservoir général des eaux, les cheminées et leurs canons, les vide-ordures, les locaux de réception des ordures, les locaux à vélos et voitures d’enfants.

En ce qui concerne les bâtiments I,J,K et L :
Les cages d’ascenseurs, les ascenseurs, leurs machineries et les locaux de ces dernières.

rambouillet: Il s'agit du Bâtiment C, qui est composé de logement.

ribouldingue
Pilier de forums



14913 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 26 juin 2017 :  14:35:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
En ce qui concerne chacun des bâtiments ...C......:
Les cages d’escaliers, les couloirs et dégagements des vestibules d’entrées, les canalisations de toutes sortes (à l’exception de celles se trouvant dans les appartements ou locaux à usage exclusif desdits appartements ou locaux), les balcons, vitrages et trappes de terrasses, le réservoir général des eaux, les cheminées et leurs canons, les vide-ordures, les locaux de réception des ordures, les locaux à vélos et voitures d’enfants.
Dans la liste il n'y a pas ce qui fait l'objet de votre résolution à 476 000 euros.

Donc il faut payer aux tantièmes généraux

Si on lit cela en revanche:
citation:
Les parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque immeuble, batiment ou bloc-garages sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire,
et le
citation:
notemment
ON va cocnlure qu'il s'agit bien des tantièmes particuliers.

Il semble (vous n'avez pas répondu à la question de Rambouillet sur cet autre point) que rien n'est en revanche prévu pour limiter le vote aux seules personnes concernées.

Donc, votre RdC est mal foutu (Je plussoie Viviane) , mais a priori je dirais que seul le batiment C paye.

Édité par - ribouldingue le 26 juin 2017 14:43:45

GĂ©dehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 26 juin 2017 :  14:43:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous avez oublié la suite de cet article du RDC :

"Et enfin, plus généralement, toutes les parties déclarées communes par la loi et les usages, étant expliqué que l’énumération ci-dessus n’est qu’indicative et non limitative.

Chacun des copropriétaires pour la jouissance de sa fraction divise peut user librement des parties communes suivant leur destination, sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, le tout sauf les exceptions résultant du présent règlement et sous réserve de l’exécution des stipulations ci-après.

Lesquelles parties communes afférentes à chacun des immeubles ont été réparties entre les éléments de propriété privée, suivant les proportions établies ci-dessus sous le titre « Division par lots ».

Par le fait même de la possession de l’un des batiments, appartements, garages, boxes-garages locaux ou emplacements-garages de l’ensemble immobilier, le propriétaire de ce batiment, garage, boxe-garage, local ou emplacement garage sera propriétaire des parties communes dans la proportion qui vient d’être établie.


On a bien là l'institution de chacun des bâtiments en "partie commune spéciale", le propriétaire (*) de ce bâtiment étant propriétaire des parties communes de ce bâtiment.

(*) propriétaires de lots dans ce bâtiment.

L'avocat du syndicat ne s'est pas trompé : les travaux qui concernent ce bâtiment C sont à la charge des seuls propriétaires de lots dans ce bâtiment.
La répartition se fait sur le cumul des tantièmes des lots de ce bâtiment.

Édité par - Gédehem le 26 juin 2017 14:47:10

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 26 juin 2017 :  14:47:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Gédéhem
j'ai lu ce que vous pointez 4 secondes avant votre post (Vous ĂŞtes un peu lent), et donc je suis en ligne avec l'avocat et avec vous;
Crémant, champagne? Rambouillet le dira... (Pas de Champomy, merci)

pataubagne
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 26 juin 2017 :  15:01:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Au stade où nous en sommes, c'est à dire après l'AGE, la résolution 8 a été retirée de l'ordre du jour avec l'accord unanime des copropriétaires présents et représentés. Donc il n'y a pas eu d'appel de fonds à hauteur de 476 060€ de fait.

Nous avons votés, les présents et représentés, pour le choix de la maîtrise d'oeuvre à hauteur de 25 27 000€ je ne sais plus exactement. Là aussi se posera la question je pense de qui doit payer cette somme, vu qu'elle concerne la maîtrise d'oeuvre pour ces travaux sur le bâtiment C.

Pour information complémentaire, en juin 2016, a été organisée une AGE uniquement pour les copropriétaires dudit bâtiment C, pour statuer sur ces travaux. Lors de cette AGE de 2016, les copropriétaires en questions avaient refusé de voter les travaux en question.


GĂ©dehem
Modérateur

13126 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 26 juin 2017 :  15:12:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Les copropriétaires n'ont pas pouvoir de refuser des travaux imposés par le juge.
L'obligation de réaliser les travaux décidée par le juge pèse sur le syndicat, chaque bâtiment n'ayant pas de personnalité juridique.

Par ricochet, du fait même du RDC, convention entre copropriétaires, l'obligation s'impose aux copropriétaires de ce bâtiment.
Même chose pour des pénalités imputées au syndicat. Syndicat fondé à les répercuter sur ces seuls copropriétaires.

Il ne faut pas se tromper : on est ici dans le cadre des travaux imposés par une décision administrative ou judiciaire.
Les travaux sont rendus obligatoire par un jugement.
Le pouvoir de l'assemblée est alors réduit aux seules modalités de réalisation de ces travaux.

Autrement dit, une AG n'a pas compétence pour les refuser (ni même les accepter, puisqu'ils sont rendus 'obligatoires').
Il faut les faire : l'AG peut uniquement décider du "comment les fait-on".

PS : "c'est à dire après l'AGE, la résolution 8 a été retirée de l'ordre du jour avec l'accord unanime des copropriétaires présents et représentés.

Ce qu'une AG a décidé, seule une autre AG peut le défaire.
On ne peut en aucun cas "retirer de l'ODJ" , après la réunion, une question abordée en séance et objet d'un vote, entrainant une décision promulguée en séance.

Édité par - Gédehem le 26 juin 2017 15:16:24

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 26 juin 2017 :  15:15:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Perso, je reste dubitative...

Ce que je pointais post 21 de l'autre fil c'est que POUR LE BATIMENT C, les fondations ne sont pas déterminées comme partie communes spéciales.

Et pour d'autres batiments, si....

Pourquoi ?

On ne peut pas tirer de "étant expliqué que l’énumération ci-dessus n’est qu’indicative et non limitative." que du coup les fondations sont obligatoirement parties communes spéciales, et non générales.

Enfin, si, le juge peut. Perso, en tant que syndic, je m'y risquerais pas, surtout sur de pareilles sommes. Je demanderais l'avis du juge.

Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

pataubagne
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 26 juin 2017 :  15:49:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
@Gédehem: je précise, la résolution 8 a été retirée pendant l'AGE de jeudi, avec un votre préalable pour savoir si quelqu'un(e) s'opposait à ce retrait. Ayant eu unanimité, la résolution 8 a été retirée. D'après le syndic que j'ai interrogé après l'AGE, c'est l'avocat qui aurait suggéré voir recommandé cet ODJ.

@Viviane: je comprends votre interprétation et c'est aussi celle que moi j'en fait. Il y a essentiellement 2 types de bâtiments: des batiments blocs-garage, commerces, et d'autres bâtiments du type logement (A -> L). Il faut ajouter une "verrue" qui est une ferme (construction du sud ouest) qui était déjà sur le terrain de la copropriété quand les immeubles ont été construits, et cette même ferme a quitté le syndicat (une scission a été faite et votée en AG il y a quelques années).

Quand on lit le TITRE VIII
CHARGES COMMUNES

ARTICLE 19 – Les charges communes sont, conformément à l’article 6, paragraphe 2 de la loi du 28 juin 1938, celles qui concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.
Elles comprennent notamment les dépenses et frais suivants :
1° les impôts, contributions et taxes, sous quelque domination que ce soit, auxquels sont et pourront être assujetties toutes les choses ou parties communes de l’ensemble immobilier.
2° Les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux parties communes (sauf cependant les menues réparations de ces parties dans l’intérieur des divers appartements, locaux, garages ou boxes-garages).
3° Les frais de ravalement.
4° Les salaires du concierge dans le cas où il y en aurait un, et son assurance contre les accidents.
5° La rétribution du gérant ou syndic.
6° Les frais d’éclairage de toutes les parties communes.
7° Les frais d’abonnement à l’eau destinée à l’usage commun.
8° Les frais des divers ustensiles nécessaires pour le nettoyage ou l’entretien des parties communes de l’ensemble immobilier.
9° Les frais des divers compteurs à usage commun.
10° L’assurance des immeubles contre l’incendie et l’assurance contre les accidents et tous les risques.

Le 2° remettrait-il en cause le raisonnement fait à la seule lecture de l'article 4?

La situation se dégrade un peu plus ou s'éclaircit selon comment on voit les choses, ce matin le Président du Conseil Syndical a démissionné. Donc nous en sommes à 5 démissions sur 16 membres.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 26 juin 2017 :  15:58:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Je demanderais l'avis du juge.
Le syndic ne peut pas sans un vote de l'AG.

citation:
2° Les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux parties communes
Oui, mais si c'est une partie commune spéciale, ce n'est plus une partie commune.

citation:
Ce que je pointais post 21 de l'autre fil c'est que POUR LE BATIMENT C, les fondations ne sont pas déterminées comme partie communes spéciales.
OUi, mais le notamment l'autorise, bien que ce soit casse-pipe que de rédiger comme cela.

citation:
Perso, en tant que syndic, je m'y risquerais pas, surtout sur de pareilles sommes. Je demanderais l'avis du juge.
Faute de pouvoir, je demanderais l'avis d'un avocat.
C'est bien ce qu'il a fait, et l'avocat s'est engagée. Le syndic n'a pas de raison de ne pas conseiller le vote dans les conditins prévues, du coup.

Retirer la résolution (Seule décision du président de séance apparamment, pas du syndic) si ce n'est pour pas le reproposer rapidement, quand on est l'objet d'une décision de justice avec astreinte, est une plus grande faute.

Dans cette histoire il va falloir que plusieurs personnes payent les travaux n'Ă©tant en rien une option....

Il eut été plus logique d'approuver les travaux et de surseoir au mode d'appel de fonds à décider à une prochaine assemblée rapidement convoquée.

Édité par - ribouldingue le 26 juin 2017 16:05:58
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