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Blussae
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101
 Posté - 25 févr. 2010 : 16:29:39
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Non Emmanuel, pan sur les doigts!
1- Oui PC, puisque vous créer plus de 20m² de SHOB: R421-14
Non, recours à l'architecte si SHON totale excède 170m²: R431-2
D'autre part, si vous aviez demander un PC lors de la construction de votre plancher, vous n'auriez alors pas eu à recourir à l'architecte dans la mesure ou les travaux n'entraînaient pas de modifications visibles de l'extérieur: L431-3. Aujourd'hui, pour la pose des fenêtres de toit, vous n'aviez plus qu'a faire une DP.
Si effectivement vous dépasser les 170m² de SHON, vous avez manqué cette astuce, tout à fait légale, pour contourner le recours à l'architecte
2- Ce sera a vous-même de déclarer aux impôts cette nouvelle surface après les travaux. |
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 102
 Posté - 25 févr. 2010 : 17:05:27
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hum... pas convaincu par votre lecture du L431-3... pour le reste, d'accord. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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nickos
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103
Posté - 27 févr. 2010 : 10:33:02
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Bonjour,
Je souhaite faire appel à vos lumières pour mon petit problème. Après avoir lu un peu tout partout et m’être renseigner à droite à gauche. J’hésite entre faire un permis de construire ou une simple demande préalable.
Voici mes projets :
1. Implantation de 3 fenêtres sur le pignon sans vis-à -vis. (-> demande préalable)
2. Aménagement des combles.
3. Création d’une mezzanine. (environ 20 m² au sol (SHOB) et beaucoup moins à 1.8 m (environ 4 m² de SHON)).
La maison est ancienne fermette que je rénove. Actuellement, dans le grenier, le sol est fait en dalles brut rouge (dont j’ai oublié le nom).
D’après mes premières mesures (réalisé grossièrement avec un mètre à ruban) je dépasserai de 2m² les 170m² de SHON, ce qui m’obligera de passer par un architecte pour un permis de construire.
En mairie, il me dise de faire un permis de construire car pour eux l’aménagement de comble constitue de la création de SHOB.
D’après le service d’urbanisme du département, je dois faire une demande préalable uniquement pour les fenêtres. En m’indiquant que les travaux intérieurs ne les regardent pas et même si la mezzanine dépassera les 20m² !
Actuellement, pour mon projet de mezzanine je suis tangent avec l’histoire des 20m², car la hauteur de celle-ci n’est pas encore bien définit (au passage si quelqu’un connait des sites ou des forums pour ce genre de sujet, je suis preneur).
Dans tous les cas, je vais voir pour faire des mesures exactes des surfaces de la maison.
Pour moi, seul le paramètre mezzanine peut m’imposer de faire ou non un permis de construire, ce qui est l’avis contraire des 2 services que j’ai rencontré.
Merci de m’éclairer un peu.
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104
Posté - 27 févr. 2010 : 16:55:43
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faites une mezzanine de 18m2 et vous serez sur d'échapper au PC.
l'affirmation du service d'urba communal est évidemment fantaisiste. |
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Emmanuel Wormser
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Blussae
Contributeur actif
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105
Posté - 02 mars 2010 : 13:04:45
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L'aménagement de surface aménageable n'est soumise a aucune formalité d'urbanisme. Cela n'entraine création ni de SHOB ni de SHON: R112-2 a).
Pour ne pas être soumise à PC, la SHOB de votre mezzanine ne devra pas être supérieure à 20m². Elle pourra donc être égale à 20m²: R421-14 a) & R421-17 f). D'où sortez-vous vos 18m², Emmanuel? |
Édité par - Blussae le 02 mars 2010 13:05:57 |
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106
Posté - 02 mars 2010 : 13:11:33
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18 pour pas 20 !
par expérience, une bonne marge de sécurité est préférable comme on chatouille les limites des règles .
mais vous avez évidemment raison, c'est bien 20 la limite ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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krolin9
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107
Posté - 31 mars 2010 : 18:03:23
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Bonjour
Je viens vous exposer mon problème afin d'obtenir éventuellement des conseils. Je remercie d'avance ceux qui prendront le temps de me répondre.
J'habite dans un immeuble de 2002, j'ai un duplex donc aux 2 derniers étages. Avec 2 autres voisins nous aurions aimé aliéner les combles au dessus de nos appartements respectifs. Outre l'autorisation de la copropriété, il y a les démarches administratives.
La dalle béton est existante (18 cm) entre le niveau le plus haut de mon appartement et ces combles. Ceux-ci sont accessible par le côté (trappe) via une petite terrasse au dessus du local machinerie ascenseur. Au faitage, le point se situe à 196cm et la pente est assez raide.
J'ai 2 questions:
1/ Peut-on tricher sur l'épaisseur de l'isolant afin de s'arranger pour que toute la surface soit inférieure à 180?
2/ Après renseignements pris auprès de la mairie, il semblerait qu'on soit au max de la SHON selon le COS. Existe t-il des dérogations du fait que la dalle est existante et qu'on ne change rien au volume déjà existant du bâtiment?
Merci à vous
Caroline |
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108
Posté - 31 mars 2010 : 19:14:10
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si la dalle est existante, votre aménagement ne crée aucune SHON donc où est le problème ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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krolin9
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109
Posté - 01 avr. 2010 : 11:37:48
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D'après la mairie, c'est comptabilisé en combles non aménageables donc juste en SHOB. les aménager les feraient passer en SHON également. |
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110
Posté - 01 avr. 2010 : 12:07:47
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débile...
les combles formant SHOB non SHON sont celles où la hauteur n'atteint pas 1.8m. ou bien celles où l'encombrement de la charente (charpente américaine notamment) rend l'espace impossible à aménager.. Dans ces deux cas, la surrélévation de toiture ou la modification de charpente tgransforme la SHOB en SHON.
mais l'aménagement simple d'une surface existante ne crée par de SHON sauf pour la transformation des garages.
citation: la modification de l'affectation donnée à un local n'a pas nécessairement pour effet de modifier la destination de l'immeuble où il se trouve ; que, d'autre part, ne sont exclus de la surface habitable d'un immeuble, selon les dispositions de l'article R. 112-2 du Code de l'urbanisme, que les combles non aménageables pour l'habitation et que cette qualification dépend non de la dénomination donnée par l'acte de vente ou le règlement de copropriété à un local déterminé mais des seules caractéristiques techniques de ce dernier ; qu'enfin le fait que l'Administration, pour apprécier la surface de construction d'un terrain, ait omis de déduire de la superficie constructible de celui-ci la surface d'une partie habitable d'un bâtiment existant, ne peut faire obstacle à l'utilisation de cette partie pour l'habitation ; Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 19 décembre 1989, 89-80.875, Publié au bulletin
voir aussi
Conseil d'Etat, 3ème et 8ème sous-sections réunies, du 4 février 2004, 254223, inédit au recueil Lebon
relisez tout le fil. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 avr. 2010 12:29:49 |
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krolin9
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111
Posté - 01 avr. 2010 : 13:34:07
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super!!
Merci beaucoup, cela veut donc dire que la mairie ne peut pas s'opposer à ce qu'on aménage nos combles même s'ils ne sont pas comptabilisés en SHON aujourd'hui et la SHON max admissible est déjà au taquet.
Bon reste le plus dur maintenant convaincre nos copropriétaires de nous autoriser cette alliénation.
Merci pour votre réponse. |
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krolin9
Nouveau Membre
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112
Posté - 01 avr. 2010 : 13:38:25
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Donc on doit juste remplir une DP pour la pose de fenêtres de toit et déclarer aux impôts les m² à partir d'1.80m c'est ça? |
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113
Posté - 01 avr. 2010 : 14:52:30
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DP pour les fenêtres... et déclaration de l'ensemble de la surface aux impots : 1.8m, c'est pour le calcul de la SHON, pas pour celui de la surface habitable qui sert au calcul des taxes foncière et d'habitation. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 avr. 2010 14:52:55 |
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krolin9
Nouveau Membre
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114
Posté - 01 avr. 2010 : 14:57:57
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Donc pour les impôts même les surfaces en dessous d'1.80m comptent? |
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115
Posté - 01 avr. 2010 : 15:00:11
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oui : voir http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=143 |
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Emmanuel Wormser
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fly5927
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116
Posté - 15 avr. 2010 : 19:32:06
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Bonjour,
pouvez-vous me renseigner ?
Je souhaite acquérir un grenier/comble de 170m² plancher avec une hauteur maxi de 6,30m. Le projet était la création de 2 appartements en duplex mais le COS serait dépassé à cause des mezzanines.
L'urbanisme me refuse l'implantation de vélux sur le haut de la toiture sous prétexte que je réaliserais alors les mezza sans les déclarer (disent-ils).
A savoir, notre PLU est en cours de révision et dans un an, il sera possible dans notre cas de dépasser le COS (dixit l'urbanisme).
Je souhaite donc réaliser dans un premier temps les travaux sans les mezzanines mais en implantant les velux tout de suite (moins cher de faire déplacer un artisan pour 8 velux que 4), et au moment voulu, je ferais éventuellement la création des mezza, et donc je demanderai l'accord.
La mairie peut-elle me refuser ces fameux velux hauts ?
Y-a-t-il une marche à suivre ? La démarche est-elle bonne ?
Y aurait-il un risque à faire les travaux (surtout que d'ici la fin de ceux-ci, le PLU devrait être modifié) sans accord ?
Merci de votre aide.
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117
Posté - 15 avr. 2010 : 20:08:51
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non, ils ne peuvent pas présumer que vous ne respecterez pas l'autorisation : dites leur qu'ils pourront venir vérifier comme la loi les y autorise.
faites la demande pour le vélux...
pour les mezza, il sera possible de faire une deuxième demande quand le COS sera plus favorable... mais ne faites pas des travaux non autorisés ! |
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Emmanuel Wormser
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fly5927
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118
Posté - 16 avr. 2010 : 10:23:24
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Merci pour votre réponse rapide. Cependant l
urbanisme me dit qu il n a pas le droit de venir vérifier et vous me dite que si. Quelle est la bonne version et quelle loi? Encore merci |
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Blussae
Contributeur actif
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119
Posté - 16 avr. 2010 : 11:00:44
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L461-1 & R462-6 du code de l'urbanisme. Cette info doit rester entre nous... A chacun de connaitre ses droits |
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fly5927
Nouveau Membre
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120
Posté - 16 avr. 2010 : 20:08:37
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Encore merci.
En occurrence, pour ne pas arranger le tout, mon projet est situé à proximité d'une église et donc passage obligé par l'ABF, et donc recollement obligatoire.
Mais le recollement, et plus précisément le droit de visite est-il aussi valable pour une simple déclaration préalable?
En effet, mon projet comporte la création d'une ouverture façade et implantation balcon et velux, et selon l'urbanisme jusque là , il me fallait juste une DP. Le PC n'intervenait que pour mes mezzanines. C'est bien ça ?
Un grand merci pour ce forum bien utile pour se frayer un chemin dans les méandres de l'administration...
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Éclairage sur l'aménagement des combles 
