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JB22
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 Posté - 06 déc. 2015 : 13:35:05
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De JPM:
"J'ai clairement indiqué que, pour un nouveau chantier avec la même clé, les copropriétaires ne pouvaient prélever que 2040 €. Le quatrième copropriétaire resterait seul créditeur pour un solde inchangé."
Nous sommes d' accord, mais comment faites-vous pour ne pas "prélever plus".
Pour ma part j" ai précisé les limites de ma proposition:
Les quote parts des copropriétaires n' ayant pas participé aux charges travaux restent à leur crédit, mais ne sont jamais remboursées (affectées) si on applique le remboursement à partir de la clé charges générales.
Il sera nécessaire que le législateur précise les modalités de remboursement (affectation).
On pourrait envisager une affectation à partir des avances de chaque copropriétaire, ce pose alors le problème du montant à répartir et la nécessité de ne pas affecter plus que la quote part d' un copropriétaire dans les travaux;.
(Dans un tableur on appelle cela une "formule conditionnelle").
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Édité par - JB22 le 06 déc. 2015 13:38:02 |
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 62
 Posté - 06 déc. 2015 : 13:52:42
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citation: pour ceux qui ont eclaté le 450 en 450-1 à 450-4 (de grands groupes comme Nexity mais aussi pas mal d'autres syndics l'ont fait parce que cela présente d'importants avantages opérationnels), la modif de l'arrêté de 2005 prévoira probablement un 450-5 pour le fonds de travaux. Ma question d'éclater les 104 mais aussi les 450 n'était donc pas si stupide.
Un 450-5 pour LE fond de travaux ou pour leS fonds de travaux?
Ou alors un 450-5 par type de fond de travaux (En pratique par tye de travaux ayant la meme clé)?
Par expérience (limitée certes) de la comptabilité, mieux vaux détailler les attributions en compte et sous-compte avant de se lancer, que de découvrir trop tard qu'on est bloqué. |
Édité par - ribouldingue le 06 déc. 2015 13:54:07 |
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JB22
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63
Posté - 06 déc. 2015 : 14:55:03
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De ribouldingue:
"Ma question d'éclater les 104 mais aussi les 450 n'était donc pas si stupide."
L" éclatement du compte 104 Fonds travaux ne peut être "stupide" puisque se sera une nécessité, les parts de chaque copropriétaire pouvant ne plus avoir de lien avec une clé.
Pour la ventilation du compte 450 en sous compte par nature d' opération cela n' est pas une nécessité absolue dans la législation actuelle. Elle complique la gestion courante en permanence, pour un intérêt occasionnel, lors de la mutation d' un lot ou lors d' un recouvrement judiciaire de créances. Là encore votre proposition n' a rien de "stupide", c' est laissé à l' appréciation de chacun.
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JPM
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64
Posté - 06 déc. 2015 : 16:54:45
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Comment je fais pour ne pas prendre plus ????????
Je regarde les comptes 
Je vois ce qui est disponible. A l'assemblée je dis aux copropriétaires concernés " vous avez déjà absorbé 75 % de vos quotes-parts. Il vous reste 25 % soit tant !!!
JB 22 rappelle fort heureusement qu'un des principes fondamentaux du projet de réforme comptable est passé à la casserole : la répartition des soldes
Comment ce principe a-t-il pu être présenté alors qu'il portait fondamentalement atteinte à la notion de reddition de comptes, à la transparence exigée des syndics et même d'ailleurs à l'interdiction d'utiliser la compensation.
Et il a fallu cinq ans pour avoir cette solution qui aurait pu amener le syndic à répartir 153,25 € entre 90 copropriétaires 
On ne dira jamais assez que ce sont les syndics qui ont pris l'initiative de conserver la bonne pratique de répartir les charges et de restituer les provisions ouvertement.
Tous les auteurs n'ont pas eu cette audace.
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JB22
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65
Posté - 06 déc. 2015 : 18:58:05
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De JPM:
"Je vois ce qui est disponible. A l'assemblée je dis aux copropriétaires concernés " vous avez déjà absorbé 75 % de vos quotes-parts. Il vous reste 25 % soit tant !!!"
L' A.G. décide du montant des provisions sur travaux et autres avances à rembourser à affecter en compte de produits 702 ou 703, pour être réparti suivant la clé ayant servi aux appels.
Comment faites-vous quand les quotes parts restantes des copropriétaires ne correspondent plus à une clé. ( quand on a réparti "à trois des quatre propriétaires" car il n' y a plus de remboursement en dehors des affectations sur travaux)
Il y a nécessité qu' un décret d' application fixe de nouvelles règles d'utilisation des provisions ou avances sur travaux. |
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JPM
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66
Posté - 06 déc. 2015 : 22:42:34
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citation: Comment faites-vous quand les quotes parts restantes des copropriétaires ne correspondent plus à une clé.
Tout ce qui est dans la provision pour travaux ou le 104 si on adopte ce compte est assujetti à la clé charges communes générales, qu'il s'agisse des abondements avant prélèvement ou des soldes après prélèvement. [b]
Tout prélèvement sur le 104 est réparti au prorata de cette clé quelle que soit la clé de répartition utilisée pour le chantier lui même.
Cela peut effectivement occasionner des différences de traitement entre les copropriétaires mais elles sont peu importantes. Sur un prélèvement de 2000 € correspondant à 100 % d'un chantier, A touchera 100 % de sa quote part du chantier, B 97 %, C 98 %, etc. Peu importe puisque chacun recevra la quasi totalité de son investissement.
De toute manière le 104 ne peut fonctionner que comme cela.
[b]Rien de nouveau sous le soleil car le même système a été utilisé pour les provisions sur travaux futurs. Certaines étaient appelées sur la clé ascenseur en prévision de travaux d'ascenseur. Mais il est arrivé que des travaux de chauffage soient financés par une provision appelée au prorata des charges communes générales.
On restituait bien entendu les fonds sur la même clé avec la même particularité que celle évoquée.
On verra plus tard s'il est possible d'effectuer des abondements combinés. Par exemple 5000 € répartis en charges communes générales et 4000 € répartis en charges de travaux chauffage. Une comptabilité bien organisée permet de mettre tous les fonds sur un même compte ou livret et d'avoir des soldes corrects après prélèvements divers.
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Posté - 07 déc. 2015 : 05:59:56
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Et celui qui n'a qu'un parking extérieur et n'est pas concerné par les travaux se voit remboursé de son fonds de travaux ?!
Nous ne comprenons en quoi ce mode de fonctionnement serait le seul ? La tenue de comptes individuels du 104 est là justement pour faire en sorte de s'affranchir de la nécessité de compter les quotes-parts du fonds de travaux en tantièmes généraux ! |
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Posté - 07 déc. 2015 : 07:17:16
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citation: De toute manière le 104 ne peut fonctionner que comme cela.
Cela résulte de? |
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JPM
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69
Posté - 07 déc. 2015 : 07:47:55
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Cela résulte du fait que le recours à une clé unique pour l'abondement et les prélèvement sur le " 104 " est le seul moyen d'assurer le contrôle de son fonctionnement.
Comme il donne satisfaction et que personne n'a rien proposé de mieux, on en reste là .
Universimmo peut nous présenter le fonctionnement pas à pas d'un autre système.
Dans le passé j'ai assisté des spécialistes des grands programmes professionnels, approuvé ou critiqué des principes élémentaires de fonctionnement comme " la personne unique " ou " l'axe lot ". J'ai une certaine expérience des difficultés d'accommoder les principes de l'informatique avec les vrais besoins des syndics.
J'ai su ainsi que parfois une modeste comptable était capable de sortir une trouvaille que les informaticiens adaptaient rapidement.
D'où la pratique d'être ouvert aux propositions,
mais aussi tenace quand les informaticiens prétendent qu'on ne peut pas faire ceci ou cela. Sic pour ceux qui prétendaient qu'on ne pouvait pas rattacher les charges aux lots mais aux personnes seulement 
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JB22
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Posté - 07 déc. 2015 : 09:41:47
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Je reprends le modèle de JPM pour démontrer que sa solution est mauvaise, elle rembourse les avances travaux des quatre copropriétaires sur trois copropriétaires.
Ainsi le copropriétaire A qui a versé 2.640 € sur un appel global de 12000 ce voit remboursé de 1970 € sur un remboursement de 6000
Si l' on reprends le modèle de JPM en appliquant un remboursement total de l' avance de 12000 € on a les résultats suivants:
"3) Ventilation du prélèvement sur le compte travaux (6000 €)
A avec 220 millièmes généraux..1970 (6000 / 670) x 220
B avec 210 millièmes généraux..1881
C avec 240 millièmes généraux..2149
Total...670..............................6000
4) Complément à payer (Par qui ?)
A .. 2460 - 1970 = 490
B .. 2355 - 1881 = 474
C .. 2685 - 2149 = 536
Total ..................1500
5) Situation du compte travaux après l'opération (Après remboursement total )
A avec 220 millièmes généraux.. 2640 - 1970 = .670 -1970 = -1300
B avec 210 millièmes généraux.. 2520 - 1881 = .639 -1881 = -1242
C avec 240 millièmes généraux.. 2880 - 2149 = .731 -2149 = -1418
D avec 330 millièmes généraux.. 3960 .............3960......... = 3960
Total..1000.............................12000 - 6000 = 6000-6000 = 0
Dans cet exemple la règle principale est respectée : répartition des abondements et retraits au prorata des tantièmes généraux même en présence de travaux intéressant certains copropriétaires seulement."
Comment peut-on dire que cette solution donne satisfaction...
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JPM
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Posté - 07 déc. 2015 : 10:34:30
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JB22 vous reprenez le modèle de JPM mais vous coupez soigneusement 1) et 2) qui posent l'énoncé du problème à résoudre.
Bref vous écrivez
citation: 4) Complément à payer (Par qui ?)
A .. 2460 - 1970 = 490
B .. 2355 - 1881 = 474
C .. 2685 - 2149 = 536
Total ..................1500
Il suffit de lire puisque j'indique que pour A le complément à payer et de 490 €
J'ai indiqué en 2 (masqué par vous) que sa quote-part du montant total des travaux (7500 €) est de 2460 €.
J'ai indiqué en 3 (repris par vous) que le montant prélevé sur sa quote-part du fonds travaux est de 1970 €.
Il doit payer en sus de sa poche 2460 - 1970 soit 490 €
Ensuite en 5 vous complétez mon calcul avec des éléments en rouge qui n'ont rien à y faire.
Après remboursement total Quel remboursement total ?
Si on liquide le fonds travaux on rembourse aux copropriétaires
6000 € à A (670 €), B (639 €) , C (731 €), et D (3960 €). Terminé !
A quoi correspondent vos écritures en rouge à cet endroit ?
Vous passez des écritures sans les expliquer.
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JB22
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72
Posté - 07 déc. 2015 : 13:36:05
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Je dois préciser que la proposition de JPM est la reproduction de ma proposition du 3 décembre, avec des données différentes, solution que j' ai rectifiée le 5 décembre.
Je n' ai pas repris le "2", que je retiens, il n' y a pas de modification à apporter.
Le Copro A à versé 2460 sur un appel de 12.000 € pour un remboursement global de 6.000 €, soit la moitié, celui-ci devrait être de 1.230 € et non pas 1970. €
En "4", je ne comprends pas d' où viennent les chiffres de 2355 et 2685 (soulignés en rouge).
D' autre part je ne vois pas pourquoi les copropriétaires à qui on rembourse une quote part de leur avance devraient reverser une partie de ce remboursement, ni comment ils en seraient avisés.
En "5", dans mon exposé j' envisage le cas ou on rembourse globalement 12.000 €
On constate alors que A,B et C sont remboursés de sommes supérieures à leur quote part. D reste créditeur de sa quote part, mais il n'y a plus de fonds de disponibles.
"Universimmo peut nous présenter le fonctionnement pas à pas d'un autre système. "
A défaut il pourrait critiquer et apporter des remarques sur les propositions actuelles.
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JPM
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73
Posté - 07 déc. 2015 : 15:01:32
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citation: Le Copro A à versé 2460 sur un appel de 12.000 € pour un remboursement global de 6.000 €, soit la moitié, celui-ci devrait être de 1.230 € et non pas 1970. €
Le copro A a versé 2 6 4 0 € soit (12000/1000) x 220= 2640
C'est une erreur pas grave, je lis 1320 au lieu de 1230
Mais 1320 c'est le résultat de (6000 / 1000) x 220 = 1320
Moi je fais (6000 / 670) x 220 = 1970 C'est indiqué clairement dans mon topo
670 c'est le total des tantièmes de A, B et C
Vous ne pouvez pas répartir une somme entre A, B et C en prenant comme base le total des tantièmes. Vous devez déduire les tantièmes de D qui ne participe pas.
Vous n'avez pas lu le 5) qui vous démontre l'exactitude de mon calcul. Je peux liquider éventuellement le fonds dont le solde est de 6000 € en restituant à chacun ce qui lui revient incontestablement
La proposition de JPM ne reprend rien du tout.
Nous sommes sur un problème précis. Tout énoncé de données ressemble aux autres. Observation inutile.
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JB22
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74
Posté - 07 déc. 2015 : 16:56:55
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"Vous n'avez pas lu le 5) qui vous démontre l'exactitude de mon calcul. Je peux liquider éventuellement le fonds dont le solde est de 6000 € en restituant à chacun ce qui lui revient incontestablement"
Pour répartir ces 6000 € restant vous n' appliquez pas votre Méthode.
Si au lieu de rembourser 6.000 € l' A.G. avait décidé de rembourser 12.000 €, faites le calcul avec votre méthode, et donnez-nous le résultat. Evidemment les travaux devraient être au moins égal à 12.000 €
Maintenant je vais attendre la réaction de la "rédaction Universimmo", inutile de poursuivre un dialogue avec vous. |
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2015 : 18:23:45
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Il parait que la comptabilité du syndicat doit être "lisible et compréhensible" par tous les copropriétaires ......
Alors quant 3 'spécialiste" ne s'entendent pas, que dire des 8 millions d'autres .... 
Incompréhension surtout s'il s'agit de fonds "non remboursables", attachés au lot ou autre appellation, compte individualisé abondé selon les tantièmes généraux..
La provision étant "non remboursable", en passer par un remboursement de tout ou partie pour financer des travaux devient risible. (et incompréhensible pour le copropriétaire lambda...)
Qui plus est, comme le relève UI, si le lot concerné (son propriétaire) n'a pas à supporter la dépense dont il s'agit.
Il faut ajouter un point, qui semble échapper !
Ce "fonds travaux" est définitif, permanent.
On n'est plus du tout dans la logique du "fonds travaux" à 3 ans, qu'il fallait renouveler selon cette périodicité. Et à défaut de rembourser..
Non seulement la provision des 5% est permanente, mais elle existera toujours, travaux voté ou pas. Son versement obligatoire n'est pas suspendu par le vote de travaux et la décision d'en financer tout ou partie sur ce fonds, qui plus est selon des grilles différentes éventuellement sur certains "lots" uniquement..
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JPM
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76
Posté - 07 déc. 2015 : 18:53:32
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Cher Gedehem, il est pourtant bien certain, qu'il s'agisse des anciennes provisions pour travaux futurs ou du nouveau fonds travaux, que l'emploi effectif des provisions se traduit par un crédit au profit de chacun des copropriétaires ayant contribué. Il apparait sur les relevés individuels en contrepartie des appels de fonds pour les travaux .
Plutôt que de remboursement, il s'agit bel et bien d'une restitution qui diminue d'autant ce que le copropriétaire doit payer pour les travaux.
Mais cela n'a rien à voir avec le remboursement par l'acquéreur au vendeur. On est très content avec l'attachement de la provision au lot. Une sucette comme pour les électeurs.
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JB22
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77
Posté - 08 déc. 2015 : 14:14:49
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Constatant que dés lors qu'une affectation (restitution) du Fonds travaux sur une clé spéciale, les montants restants au crédit des copropriétaires ne sont plus proportionnels à la clé d' origine, il n' est plus possible pour les restitutions ultérieures d' appliquer la clé d' origine des appels, je propose une autre solution.
Calculer les restitutions à partir des quotes parts restantes de chaque copropriétaire dans le fonds travaux, sachant qu' il ne devra pas être restitué plus que la quote part du copropriétaire dans les travaux concernés.
Que d' autre part, le syndicat devra pouvoir, comme avant, décider du pourcentage de la restitution.
Ci-dessous tableau récapitulatif, sur la base d' un financement à 80 %
La formule pour la restitution est la suivante:
SI, La quote part du fonds, pour un copropriétaire, est plus petite ou égale à sa quote part dans les travaux; la restitution est égale à sa quote part dans le fonds travaux, sinon sa restitution est égale à sa quote part dans les travaux.
Le résultat est multiplié par le pourcentage de financement, 80 % dans l' exemple.
Copr......Ch,Générales .......Ch,Spec............. Travaux...........%
A.............. 220.....................328................8 000,00..........80
B.............. 210...................................................................
C.............. 240.....................358............................................
D...............330.....................314............................................
Totaux......1000....................1000
Copro.....Q,P,Travaux.......Q,P,Fonds......Affectations..Fonds restant
A.......... 2 624,00...............670,00............536,00........134,00
B.................0,00.............1.639,00...............0,00......1 639,00
C...........2 864,00............... 731,00............584,80....... 146,20
D...........2 512,00.............2 960,00..........2 009,60....... 950,40
Totaux....8 000,00............ 6 000,00..........3 130,40.....2 869,60
Toujours pas de réaction de la part de la rédaction Universimmo
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snp
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 Posté - 08 déc. 2015 : 15:48:27
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Je n'arrive pas à comprendre le problème (mauvaises lunettes peut-etre, ou perte de neurones!!!)
1) Si la grille de répartition des travaux est autre que proche de la grille initiale (tantièmes généraux) la méthode de JPM ne "marche" plus. Au lieu de 1000 tantièmes, prenez 2347 tantièmes.
2) Pourquoi la méthode de JPM, si il n'y avait pas de fonds travaux, l'appel de charges aurait été effectué avec la grille de répartition de ces travaux, et non avec la grille de répartition des charges générales.
3) Où est le problème quand il y a disparité des soldes fonds de travaux des copropriétaires? Sauf cas d'urgence, les travaux sont votés une fois par an, lors de l'AG. Quand il y a eu vote pour prendre tout ou partie sur le fonds spécial travaux, tous savent ce qui leur est retiré/remboursé et savent quel sera leur solde aprés ces travaux. Je crois qu'il est obligatoire de faire figurer ce solde de fonds spécial travaux sur tous les appels de charges. |
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JB22
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79
Posté - 08 déc. 2015 : 16:42:33
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Réponse à snp :
Merci de vous intéresser à ce sujet.
Le problème vient que le fonds travaux étant attaché au lot, dans la nouvelle législation, il ne sera plus "remboursable" à un copropriétaire ne participant aux charges d' une opération travaux.
L' affectation au fonds travaux, devenu obligatoire se fera nécessairement sur la clé charges générales puisqu'il ne sera pas possible de connaitre à l' avance les opérations travaux.
1-La solution de JPM comporte une erreur, il restitue sur la base d' une clé sur 670 tantièmes au lieu de 1000 tantièmes. Remboursement à trois copropriétaires des versements faits par quatre copropriétaires.
Nous sommes en désaccord sur ce point.
2-S'il n'y a pas de fonds travaux il n'y a rien à restituer.
3-C' est l' objet de ma dernière proposition, tenir compte de ce dont dispose tel ou tel copropriétaire, sans pour autant rembourser plus que le crédit au fonds de roulement, tout en continuant de pouvoir décider du pourcentage de financement. |
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JPM
Modérateur
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80
Posté - 08 déc. 2015 : 16:44:25
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Pourquoi la méthode de JPM ne marcherait-elle pas avec 2347 tantièmes ? Merci de donner un exemple dans un cas identique..
L'hypothèse de travail est particulière ;
1) Les abondements du fonds travaux sont appelés en tantièmes généraux
2) le chantier ne concerne que les lots de trois copropriétaires sur quatre
3) le coût de ces travaux est appelé et réparti selon une clé autre que celle des charges communes générales
4) l'assemblée a décidé que le financement des travaux serait assuré partiellement par le fonds travaux (6000 € sur 7500 € dans mon exemple)
5) On sort 6000 € qui sont répartis entre les trois copropriétaires concernés au prorata de leurs tantièmes généraux.
6) Le coût des travaux est réparti entre les trois copropriétaires au prorata de la clé spéciale.
C'est simplissime.
Il est vrai qu'après cela les droits des trois copropriétaires sur le fonds travaux sont amputés de ce qu'ils viennent d'utiliser
alors que les droits du quatrième n'ont pas été amputés.
Une solution est de limiter les prochains appels d'abondements aux trois copropriétaires et de reprendre les appels normaux quand ils ont rejoint le niveau du quatrième copropriétaire.
Dans mon exemple c'est très simple : deux appels de 3000 € ou trois appels de 2000 € ou quatre appels de 1500 € répartis entre les trois copropriétaires au prorata de leurs tantièmes généraux.
Le fonds travaux est rétabli à 12000 € avec des droits identiques pour un millième pour chacun.
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