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 Posté - 04 déc. 2015 : 12:23:56
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citation: "il faut donc aller vers l'Ă©clatement des comptes 450.... pour chaque copro"
Non, c' est le compte 103xxx Avances travaux qui devra être individualisé. On éclate les 103 en les individualisant, mais on n'a pas a éclater les 450 sauf si tout le monde est en retard sur ...ses avances (sic). C'est ça? |
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JB22
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 Posté - 04 déc. 2015 : 13:01:09
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"On éclate les 103 en les individualisant, mais on n'a pas a éclater les 450 sauf si tout le monde est en retard sur ...ses avances (sic). C'est ça?"
Si des 450xx copropriétaires sont débiteurs cela apparaîtra dans leurs comptes, qui devront faire l' objet d' un suivi, pas besoin de subdiviser les 450.
Dans l' exemple donné par JPM, peu importent les montants, dans un exemple, ce qui importe c' est de montrer ce qui se passe après un utilisation au profit de certains copropriétaires, lors de la prochaine utilisation, quand les quotes parts ne correspondent plus à une grille de charges.
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andre78fr
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43
Posté - 04 déc. 2015 : 13:36:48
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J'ai fait un exemple comptable avec l'appel et la constitution du fonds sur la clé générale, le remboursement sur cette même clé et la reconstitution sur la clé spéciale puis, pour l'annulation du solde pour montrer que seuls les copropriétaires concernés financent ces travaux...
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JPM
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44
Posté - 04 déc. 2015 : 15:29:51
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Plus au calme je reviens sur l'exemple :
Immeuble avec 4 lots et 4 copropriétaires
A avec 220 millièmes généraux
B avec 210 millièmes généraux
C avec 240 millièmes généraux
D avec 330 millièmes généraux
Il y a une partie commune spéciale à trois copropriétaires
A avec 328 millièmes spéciaux
B avec 314 millièmes spéciaux
C avec 358 millièmes spéciaux
Il y a un fonds travaux abondé au prorata des millièmes généraux qui présente un montant de 12000 €
Des travaux sur cette partie commune spéciale ont été décidés pour un montant de 7500 € avec financement partiel de 6000 € sur le fonds travaux.
1) Ventilation initiale du fonds travaux entre les copropriétaires
A avec 220 millièmes généraux.. 2640 €
B avec 210 millièmes généraux.. 2520 €
C avec 240 millièmes généraux.. 2880 €
D avec 330 millièmes généraux.. 3960 €
Total..1000.............................12000 €
2) Ventilation du coût total des travaux (7500 €) :
A avec 328 millièmes spéciaux..2460 (7.5 x 328)
B avec 314 millièmes spéciaux..2355
C avec 358 millièmes spéciaux..2685
Total..1000............................7500
3) Ventilation du prélèvement sur le compte travaux (6000 €)
A avec 220 millièmes généraux..1970 (6000 / 670) x 220
B avec 210 millièmes généraux..1881
C avec 240 millièmes généraux..2149
Total...670..............................6000
4) Complément à payer
A .. 2460 - 1970 = 490
B .. 2355 - 1881 = 474
C .. 2685 - 2149 = 536
Total ..................1500
5) Situation du compte travaux après l'opération
A avec 220 millièmes généraux.. 2640 - 1970 = .670
B avec 210 millièmes généraux.. 2520 - 1881 = .639
C avec 240 millièmes généraux.. 2880 - 2149 = .731
D avec 330 millièmes généraux.. 3960 .............3960
Total..1000.............................12000 - 6000 = 6000
Dans cet exemple la règle principale est respectée : répartition des abondements et retraits au prorata des tantièmes généraux même en présence de travaux intéressant certains copropriétaires seulement.
Mais il faut gérer le problème de l'individualisation.
Une solution serait de faire apparaître une restitution fictive au copropriétaire D pour 2970 € (les autres copropriétaires ont employé leurs quotes-parts à 75 %).
De toute manière il faut faire apparaître comme repère ce que serait le solde de D s'il avait participé à l'opération.
Il est évident que la solution simple est de ne faire que des travaux répartis au prorata des tantièmes généraux 
Mais je crois que la solution à étudier est la possibilité d'effectuer des appels groupés : 3000 € au prorata des tantièmes généraux et 3000 € au prorata des charges de travaux chauffage ou ascenseur. Cela est concevable mais il faudra que les comptables de copro soient solidement brevetés
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Édité par - JPM le 04 déc. 2015 15:33:03 |
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Jean13
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Posté - 04 déc. 2015 : 16:18:12
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citation: Initialement posté par JPM
Cela est concevable mais il faudra que les comptables de copro soient solidement brevetés
Là est le gros problème des syndics.
J'en connais deux qui se retrouvent sans comptable depuis plus de 3 mois et.....à ce jour ils n'en ont pas trouvé .
Votre calcul, est à mes yeux fort compréhensible. Ma difficulté est de comprendre pourquoi mon syndic me parle de régulariser sur l'annexe 4 et là je suis perdu. |
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JB22
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46
Posté - 04 déc. 2015 : 17:20:10
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La solution de JPM , séduisante au premier abord, est erronée.
Remarque étant faite que JPM n' utilise pas la clé "Charges générales" mais une clé partielle constituée des tantièmes de cette clé pour les lots concernés.
Supposons que l' A.G; décide de faire à nouveau des travaux d' un même montant 7.500,sur la clé charges spéciales, et de faire un prélèvement sur le fonds travaux du même montant 6000 pour solde de ce fonds.
On obtiendra la même Ventilation du prélèvement sur le compte travaux (6000 €)
A avec 220 millièmes généraux..1970 (6000 / 670) x 220
B avec 210 millièmes généraux..1881
C avec 240 millièmes généraux..2149
Total...670..............................6000
On remboursera Ă certains beaucoup plus que la part qu'il leur restait dans le fonds travaux et le copro D n' aura aucun remboursement.
Je maintiens donc ma proposition de répartition.
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JPM
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47
Posté - 04 déc. 2015 : 18:04:22
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JB22 : citation: Remarque étant faite que JPM n' utilise pas la clé "Charges générales" mais une clé partielle constituée des tantièmes de cette clé pour les lots concernés.
Quand on effectue une répartition en utilisant les tantièmes de copropriété, on utilise la clé "charges générales ". Il importe peu que la répartition ne concerne que quelques lots et pas tous les lots. En effet la relation entre les numérateurs correspond bien à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
C'est cela qui caractérise la notion de clé.
Par ailleurs l'hypothèse d'un nouveau chantier ne peut être assortie d'un nouveau prélèvement sur le compte travaux que dans la mesure de ce qui subsiste à ce titre pour A, B et C, réserve faite de nouveaux abondements.
Je ne comprends pas la phrase citation: On remboursera Ă certains beaucoup plus que la part qu'il leur restait dans le fonds travaux et le copro D n' aura aucun remboursement.
Je ne vois pas d'autre schéma possible mais il faut cogiter sur le traitement informatisé.
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JB22
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48
Posté - 04 déc. 2015 : 19:14:54
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De JPM
"Par ailleurs l'hypothèse d'un nouveau chantier ne peut être assortie d'un nouveau prélèvement sur le compte travaux que dans la mesure de ce qui subsiste à ce titre pour A, B et C, réserve faite de nouveaux abondements."
Le problème c' est qu'avec votre méthode de calcul on arrive à rembourser plus que ce qui subsiste pour A,B,C.
Faites les calculs, SVP.
Pour le traitement informatique, cela ne présente aucune difficulté pour un programmeur à partir du moment qu' on possède les données: tantièmes ou montant des avances individuelles.
Par exemple avec votre méthode il faudra créer une clé provisoire sur la base de 670 tantièmes au lieu de 1000. Il faudra créer autant de clés provisoires que de clés spécifiques. |
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JB22
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49
Posté - 05 déc. 2015 : 09:59:21
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Je rectifie ma proposition de gestion:
Affectation de l' avance travaux:
Suivant l' avance travaux de chaque copropriétaire participant aux travaux.
Copro A............400 x.............................
Copro B............400 x 200/1000 = 80
Copro C............400 x 250/1000 = 100
Copro D............400 x 350/1000 = 140
Totaux........................................320
RĂ©capitulation Avance Travaux
..................Constituée.....Affectation.......Solde Avance:
Copro A..........200......................................200
Copro B..........200...............80....................120
Copro C..........250..............100...................150
Copro D..........350..............140...................210
Total............1.000..............320...................680
L' A.G. décide de faire des travaux sur la même clé de charges, et d' affecter 600 € de l' avance travaux au financement:
Copro A............600 x.............................
Copro B............600 x 200/1000 = 120
Copro C............600 x 250/1000 = 150
Copro D............600 x 350/1000 = 210
Totaux........................................480
RĂ©capitulation Avance Travaux
...............Constituée...1e Affectation...2e affect.....Solde Avance:
Copro A.......200.......................................................200
Copro B.......200...............80....................120..............0
Copro C.......250..............100...................150..............0
Copro D.......350..............140...................210..............0
Total........1.000..............320...................480...........200
Le Copro A, qui n' a pas participé aux travaux reste avec son avance travaux de 200 €
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 05 déc. 2015 : 11:05:42
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JPM, je pensais que le terme "charges générales" était réservé pour l'ensemble des copropriétaires ??? |
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Posté - 05 déc. 2015 : 11:10:43
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Deux remarques :
1. - on ne peut pas utiliser le terme d'"avance" pour le fonds de travaux, car ce terme est réservé à ce qui est remboursable (article 45-1 du décret), à savoir à compter du 1/1/2017 la réserve prévue au règlement de copropriété (le traditionnel "fonds de roulement"), et l' "emprunt auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux". Ceux-ci continueront à exister. Rappelons que le fonds de travaux relève de l'article 14-2 qui régit les "provisions pour travaux".
2. - le "fonds de travaux" est en fait une catégorie nouvelle qui demandera à créer un compte probablement numéroté 104, et qui devra être décliné par copropriétaire comme le 450 ou le 459. Par ailleurs, pour ceux qui ont eclaté le 450 en 450-1 à 450-4 (de grands groupes comme Nexity mais aussi pas mal d'autres syndics l'ont fait parce que cela présente d'importants avantages opérationnels), la modif de l'arrêté de 2005 prévoira probablement un 450-5 pour le fonds de travaux.
Enfin, dès lors que le 104 est décliné par copropriétaire, pourquoi en passer par un "remboursement" sur les comptes 450 et un rappel : l'utilisation du fonds de travaux devra être un prélèvement direct sur le 104 au prorata des tantièmes des travaux qu'on veut financer.
Quant à l'idée que si on veut financer des travaux de X euros par exemple en tantièmes ascenseur, on devrait rembourser X euros à tout le monde en tantièmes généraux et appeler les travaux en tantièmes ascenseur, n'a aucune justification, ni légale, ni économique. On se tire une balle dans le pied en demandant aux uns une rallonge et en rendant de l'argent aux autres qui ne participent pas aux travaux.
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Édité par - rédaction Universimmo le 05 déc. 2015 11:11:18 |
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Posté - 05 déc. 2015 : 11:11:11
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JB22, d'où la nécessité de suivre le "compteur restant" avances travaux de chaque copro.... 
et c'est d'autant plus important quand il faut faire et justifier un état daté... |
Édité par - rambouillet le 05 déc. 2015 11:14:46 |
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JPM
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53
Posté - 05 déc. 2015 : 11:59:24
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Pour Franck 1966
Si je reprends mon exemple :
Immeuble avec 4 lots et 4 copropriétaires
A avec 220 millièmes généraux
B avec 210 millièmes généraux
C avec 240 millièmes généraux
D avec 330 millièmes généraux
Les nombres indiqués sont avant tout des tantièmes de propriété indivise des parties communes. On parle de grille de répartition des charges générales parce que ces charges sont réparties en fonction de ces tantièmes.
On peut aussi bien les utiliser pour répartir une charge commune à trois des quatre propriétaires.
Lorsqu'il y a des charges par bâtiment dans une copropriété, le règlement de copropriété reprend souvent les numérateurs des tantièmes généraux avec un dénominateur qui est le total des numérateurs attachés aux lots constituant le bâtiment.
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andre78fr
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54
Posté - 05 déc. 2015 : 12:00:56
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Donc l'intention du législateur serait d'ajouter à des dispositifs et à un système comptable déjà tordu et incompréhensible des comptes et des règles encore plus compliqués et déconnectés. Quelle bonne nouvelle !!! A mon avis, il vaut mieux attendre les décrets et des précisions avant de spéculer et d'imaginer toutes sortes de choses.
Mon exemple de remboursement sur tantièmes généraux et de reconstitution sur charges spéciales est fondé sur des décisions d'AG lorsqu'on constate des excédents sur certains travaux et des besoins sur d'autres. C'est comme ça que ça se passe et c'est justifié par le principe de faire payer ceux qui en profitent... |
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JB22
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Posté - 05 déc. 2015 : 13:47:58
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De rédaction Universimmo
Inutile de revenir sur les polémiques entre "fonds de roulement et "réserves de trésorerie", Avances travaux" ou "Fonds travaux".
Avant et après le plan comptable général de 1942, j' ai connu de nombreux changement de désignation, et les polémiques stériles qui en découlaient, rien de nouveau.
Ce qui va réellement changer c' est le non remboursement des avances ou fonds travaux qui ne pourront plus être qu' affectés au financement de travaux.
"Enfin, dès lors que le 104 est décliné par copropriétaire, pourquoi en passer par un "remboursement" sur les comptes 450 et un rappel : l'utilisation du fonds de travaux devra être un prélèvement direct sur le 104 au prorata des tantièmes des travaux qu'on veut
financer. "
Si l' on veut débiter les copropriétaires de leur participation dans les travaux il faudra bien les créditer du financement fait par affectation de l' avance ou fonds travaux. |
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JB22
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Posté - 05 déc. 2015 : 14:02:06
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JPM n' a pas répondu à mes observations sur sa méthode.
Je ne suis pas entièrement satisfait de ma proposition.
En effet, si la solution est juste et équitable, , le Copro A reste créditeur de son avance de 200 € elle ne réponds qu' au cas ou les deux opérations ont la même clé de répartition.
On décide de répartir 400 € et en fait on ne réparti que 320 €,
Ensuite on décide de répartir 600 € alors qu' il reste 680 € et finalement on ne réparti que 480 €
Ce pose ensuite le problème de l' affectation future des 200 € restant au compte du copro A.
Je cherche, mais je n' ai pas encore trouvé de solution, à ce problème ?
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JPM
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Posté - 05 déc. 2015 : 14:41:56
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Je n'ai pas répondu parce que je ne comprends rien à cette phrase : citation: Le problème c' est qu'avec votre méthode de calcul on arrive à rembourser plus que ce qui subsiste pour A,B,C.
Faites les calculs, SVP.
J'ai clairement indiqué que, pour un nouveau chantier avec la même clé, les copropriétaires ne pouvaient prélever que 2040 €. Le quatrième copropriétaire resterait seul créditeur pour un solde inchangé.
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Posté - 06 déc. 2015 : 10:04:36
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citation: Initialement posté par JB22
De rédaction Universimmo
Si l' on veut débiter les copropriétaires de leur participation dans les travaux il faudra bien les créditer du financement fait par affectation de l' avance ou fonds travaux.
On débite le 104 individualisé des quotes-parts de travaux au lieu de débiter les 450 et on appelle sur les 450 le reste à appeler non couvert par le prélèvement sur le fonds de travaux... Pourquoi faire plus compliqué ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 déc. 2015 : 11:00:12
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On va cogiter sur le 104 mais dans l'immédiat Universimmo a écrit à propos de la ventilation des 450 : citation: de grands groupes comme Nexity mais aussi pas mal d'autres syndics l'ont fait parce que cela présente d'importants avantages opérationnels
Merci de citer ces avantages opérationnels.
Il ne peut y en avoir qu'un seul concernant les procédures de recouvrement : savoir à première lecture la ventilation par natures du solde débiteur global. Cela peut guider pour le choix de la voie procédurale.
Pour la production d'un tableau des sommes dues, il ne faut pas envisager de présenter à un magistrat un compte sur plusieurs feuillets (sauf s'il s'agit de la suite d'un compte long)
Je n'ai vu que deux fois un compte litigieux dans des syndicats ayant adopté la ventilation. Les deux comptes étaient contestés à juste titre par les avocats des débiteurs pour non respect des règles de l'imputation des paiements du Code civil autres que l'ancienneté de la créance.
Dans les deux cas les avocats faisaient valoir que des paiements devaient s'imputer sur les appels de provisions courantes de l'exercice en cours que les copropriétaires avaient le plus d'intérêt à payer pour éviter la déchéance du terme.
C'est l'occasion de constater que l'auteur de l'article 9 de l'arrêté comptable n'a pas lu l'article 1256 qui énonce clairement comme principe la prise en considération du plus grand intérêt pour le débiteur. C'est quasiment un cas d'illégalité.
Au sujet de l'individualisation du 104 ? Par sous compte comme les 450 ?
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Édité par - JPM le 06 déc. 2015 11:01:16 |
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JB22
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Posté - 06 déc. 2015 : 13:15:14
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De rédaction Universimmo
"On débite le 104 individualisé des quotes-parts de travaux au lieu de débiter les 450 et on appelle sur les 450 le reste à appeler non couvert par le prélèvement sur le fonds de travaux... Pourquoi faire plus compliqué ?"
C' est l' application conforme de l'article 5 du décret comptable qui prévoit que seul les excédents ou insuffisances sont répartis à l' arrêté des comptes.
Dans la pratique la plupart des syndics ne respectent pas l' arrêté comptable et continuent de débiter les copropriétaires du montant total des travaux et de les créditer du montant de l' avance.
Le résultat comptable est le même. |
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