| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
anime_girl
Contributeur actif
121 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 13 nov. 2015 : 04:31:52
|
Bonjour
Nous avons à l'ordre du jour la mutualisation des dépenses ascenseurs. L'immeuble comporte 3 entrées.
Cela est-il possible à l'article 26 ?
Merci
|
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 13 nov. 2015 : 08:26:25
|
Suivant l' article 10 de la loi:
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d' équipement commun en fonction de l' utilité que ces services et éléments présentent à l' égard de chaque lot;"
Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot.
La modification du règlement de copropriété demande l' unanimité de tous les copropriétaires.
Il n'y a qu'une possibilité, de vote à l' article 26, en cas de "transformation d' un ou plusieurs éléments d' équipement existants..." (Article 30 de la loi). |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
5024 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 13 nov. 2015 : 08:51:42
|
Je ne comprends pas la question.
Pouvez-vous recopier la résolution SVP. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 13 nov. 2015 : 11:01:22
|
|
Ou préciser l'objectif de cette proposition, les moyens proposés. |
|
|
|
anime_girl
Contributeur actif
121 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 13 nov. 2015 : 14:36:04
|
39. MUTUALISATION DES DEPENSES D'ASCENSEURS
Majorité nécessaire : Article 26
HISTORIQUE
A la demande du conseil syndical, il vous est proposé de mutualiser les dépenses sur les ascenseurs, comme il a été fait pour les portes d'entrée RDJ et RDC, les extincteurs, la sécurité incendie et les antennes TV, lors de l'assemblée générale du 16/12/2009. Actuellement nous vous précisons que l'entrée 1 se voit imputer les frais qui sont faits sur l'entrée 1. La répartition est identique pour les deux autres entrées.
Projet de résolution:
L'assemblée générale après avoir délibéré, décide mutualiser les dépenses à venir sur les postes ascenseur |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 13 nov. 2015 : 15:41:13
|
Cela ne veut rien dire.
Il s'agirait en fait de modifier les modalités de répartition des charges pour ces équipements communs.
Sauf que cette répartition doit être conforme à L'art.10 al. 1, selon le critère "utilité" pour chaque lot.
L'équipement "ascenseur" de l'entrée 1 n'a aucune "utilité" pour les lots des entrée 2 et 3,, pas plus que celui du 2 pour les 1 et 3, etc ....
Autrement dit c'est impossible, sauf à l'unanimité des voix du syndicat, avec publication au fichier immobilier (modif RDC) bien entendu.
Sauf que demain un nouveau copropriétaire pourra invoquer la nullité d'une telle clause contraire aux textes.
Autre chose serait d'envisager le raccordement sur un compteur électrique commun si chacun dispose du sien. Il y a là de réelle économies à faire.
A l'évidence votre CS (et le syndic qui ne ferait aucune remarque) ignore la règle.. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 13 nov. 2015 : 16:48:39
|
Gedehem, votre réponse confirme la mienne du 13 novembre;
"Autre chose serait d'envisager le raccordement sur un compteur électrique commun si chacun dispose du sien. Il y a là de réelle économies à faire."
C'est certain, il n' y a alors plus qu'un contrat et un seul "abonnement" à payer, mais il faut répartir la facture sur les trois ascenseurs, source de litiges si le mode de répartition est mal défini. |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 13 nov. 2015 : 17:52:15
|
Mutualiser présente un avantage pour les copropriétaires de l'entrée dont l'ascenseur est le plus souvent maltraité (leurs charges seront réduites) et un inconvénient pour les copropriétaires de l'entrée dont l'ascenseur est respecté (leurs charges seront augmentées). Je n'ose imaginer les 3 entrées avec un nombre d'étages et d'appartements différents ! Si les choses sont présentées ainsi à l'AG, l'unanimité sera difficile à obtenir  . La mutualisation qui a été faite et celle des ascenseurs n'est pas de la saine gestion. Les règlements de copropriété, contraints de respecter la loi de 65, s'attachent généralement à minimiser la mutualisation. Par contre pour le syndic (et le CS qui contrôle), cela simplifie la répartition des charges et diminue les risques d'erreur ... 
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 13 nov. 2015 19:34:32 |
|
|
|
8
Posté - 13 nov. 2015 : 17:58:48
|
|
s'il existe déjà une répartition, vouloir la modifier doit se faire à l'unanimité de tout le syndicat !!!! |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
5024 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 13 nov. 2015 : 19:43:19
|
Cette résolution est incompréhensible, et surtout illégale, sauf si vous faisiez un vote à l'unanimité des copropriétaires 1000/1000, et bien entendu de refaire le règlement de copropriété.
Je ne comprends pas comment un syndic peut laisser un CS laisser écrire une telle résolution. |
|
|
|
10
Posté - 13 nov. 2015 : 19:50:23
|
sunbird : je ne comprends pas comment un syndic peut laisser un CS laisser écrire une telle résolution.
Un gros ramier ! 
Un syndic à la botte d'un CS incompétent.
Un syndic qui sait que cette résolution ne passera pas, même à l'article 26.
sunbird : Et le CS ? rien à dire lors de la préparation de l'OdJ ?
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 13 nov. 2015 : 19:56:46
|
sunbird : je ne comprends pas comment un syndic peut laisser un CS laisser écrire une telle résolution.
Tout copropriétaire peut demander l' inscription d' une question à l' ordre du jour, sous réserve de respecter la forme, le syndic n' a pas à juger de la question posée.
En plus il n' a pas intérêt à se mettre à dos le C.S... |
|
|
|
12
Posté - 13 nov. 2015 : 20:03:43
|
|
JB22 : une résolution ne peut être contraire à la loi. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 13 nov. 2015 : 20:12:33
|
"JB22 : une résolution ne peut être contraire à la loi."
Ce n' est pas parce qu' une résolution demande l' unanimité quelle est contraire à la loi.
Une résolution contraire à la loi, sera déclarée nulle par un juge si action en justice. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 13 nov. 2015 : 22:30:38
|
Action qui ne concernerait qu'un nouveau copropriétaire si la proposition est adoptée unanimement.
La proposition qui est faite ne requiert pas l'unanimité, puisse qu'elle est illicite. Un vote unanime interdirait aux membres actuels du syndicat de la contester, puisqu'aucun opposant.
Il y aura ensuite 2 choses possibles si elle est votée sans que tous ne soient d'accord ...
L'action classique en contestation, dans les 2 mois de l'AG par opposant ou défaillant.
Mais aussi l'action en nullité d'une répartition illicite par tout copropriétaire, y compris si clause RDC, et ceci sans le délai des 2 mois, mais au moment de régler les charges réclamées par le syndic....
Le juge ne tiendra pas compte du vote unanime lors de l'AG, sans effet ici s'agissant d'une illégalité.
On peut aussi noter un exposé trompeur, sous couvert de "mutualisation", qui ne veut rien dire.
Sur ce point, même s'il n'est pas à l'origine de la question, le syndic "rédacteur de l'ODJ" porte une responsabilité certaine en tant que "professionnel", s'agissant ici de modifier la répartition des charges, qui plus est selon une modalité contraire aux textes, qui entraine modification du RDC, point absent de l'ODJ (honoraires notaire, frais d'enregistrement).
Sur la présence d'un compteur commun.
Un relevé des consommation actuelles sur 8 ou 10 jours (l'ascensoriste s'en charge), permet de mesurer d'une part la puissance nécessaires (un pic de 2 ou 3 secondes au démarrage puis une très faible intensité en fonctionnement), d'autre part les kwh utilisés sur chaque ascenseur durant la période.
Ce qui permet de répartir au prorata la consommations sur chacun des ascenseurs, fraction qui est quasi constante dans le temps.
Concernant la puissance, la probabilité de démarrage de 2 ascenseurs dans les mêmes 3 secondes "du pic" se mesure en gros avec 8 à 10 zéro, autrement dit quasi inexistante, totalement absente dans les petits immeubles.
Il est donc possible d'adapter en conséquence le compteur sans avoir un abonnement "gros compteur".
|
Édité par - Gédehem le 13 nov. 2015 22:33:40 |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
5024 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 13 nov. 2015 : 22:31:03
|
|
citation: Initialement posté par JB22
sunbird : je ne comprends pas comment un syndic peut laisser un CS laisser écrire une telle résolution.
Tout copropriétaire peut demander l' inscription d' une question à l' ordre du jour, sous réserve de respecter la forme, le syndic n' a pas à juger de la question posée.
En plus il n' a pas intérêt à se mettre à dos le C.S...
Un syndic a un devoir de conseil.
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 13 nov. 2015 : 23:02:30
|
"Un syndic a un devoir de conseil."
Rien ne dit qu' il ne l' a pas donné au C.S. et qu'il ne donnera pas lors de l' A.G.
"qui entraine modification du RDC, point absent de l'ODJ (honoraires notaire, frais d'enregistrement)."
Confirmation d' une résolution mal rédigée, incomplète et non conforme à l' article 10 de la loi.
|
|
|
|
anime_girl
Contributeur actif
121 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 14 nov. 2015 : 01:07:28
|
Bonjour
Je sais qu'on peut toujours compter sur vous
Merci à tous |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
5024 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 14 nov. 2015 : 10:58:46
|
|
citation: Initialement posté par JB22
"Un syndic a un devoir de conseil."
Rien ne dit qu' il ne l' a pas donné au C.S. et qu'il ne donnera pas lors de l' A.G.
"qui entraine modification du RDC, point absent de l'ODJ (honoraires notaire, frais d'enregistrement)."
Confirmation d' une résolution mal rédigée, incomplète et non conforme à l' article 10 de la loi.
Comme rien ne dit qu'il le fera ;-)
Je constate de plus en plus souvent que le travail fait par le syndic dans le cadre de sa mission du fait de la pluralité du SDC, fait que la majorité ne se comporte pas en professionnel.
Le devoir de conseil doit se faire par écrit, car c'est au professionnel de démontrer qu'il a conseillé son mandant. Que le syndic ne modifie pas la résolution oui, mais qu'il fasse un courrier joint à l'ODJ en expliquant aux copropriétaires l'absurdité de cette résolution est un minimum. |
|
|
|
19
Posté - 14 nov. 2015 : 12:15:12
|
sunbird :" Le devoir de conseil doit se faire par écrit"
?? un texte la dessus.
Doit il être aussi facturé ? |
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 14 nov. 2015 : 12:57:54
|
Voici un copié / Collé qui je l'espère devrait clore le débat qui .......
Quote....
Cette obligation est tacite et n’a pas besoin d’être expressément prévue au contrat ou dans le devis. Le client qui n’aura pas été ou incorrectement informé pourra s’en prévaloir sans qu’il soit nécessaire qu’il s’appuie sur un écrit.
Cette obligation est cependant lourde de conséquences d’un point de vue juridique lorsqu’elle n’est pas respectée.
Même si elle n’apparaît dans le Code civil qu’en filigrane, la jurisprudence est venue au fil des décisions rendues renforcer cette obligation de conseil ou d’information.
Cette évolution jurisprudentielle a été, en permanence, motivée par le souci d’inverser un rapport de force entre le professionnel et le client, de défendre la partie au contrat la plus novice en la matière et donc la plus exposée.
Le professionnel, du fait de sa connaissance technique, de son savoir faire, ne peut donc plus intervenir sans avoir, préalablement, informé son client sur la nature de son intervention sur les choix techniques qu’il effectue, sur les conséquences de ces choix et sur les risques qui peuvent en résulter.
La question de la preuve est centrale en matière d’obligation d’information ou devoir de conseil.
En effet, il sera extrêmement difficile pour un professionnel de rapporter, a posteriori, la preuve qu’il a effectivement et suffisamment informé son client.
C’est pourquoi, il est conseillé à tout professionnel de se prémunir de cette situation délicate, en remettant le jour de la signature du contrat ou du devis une notice explicative et technique sur son intervention, des instructions d’emploi, des mises en garde d’utilisation.
Par la suite, il pourra formuler des réserves lors des réunions de chantier, ce qui pourra s’avérer déterminant pour se défendre, le cas échéant.
Afin d’éviter toute contestation du client par la suite, il est primordial que cette information soit la plus claire et la plus loyale possible.
Unquote...... |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
mutualisation des dépenses ascenseurs 
