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MIBA
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 Posté - 24 déc. 2015 : 11:47:21
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Bonjour,
Un syndic a t-il la possibilité d'ajouter des points à l'ordre du jour de l'AG de sa propre initiative sans que cela n'ait été convenu avec le conseil syndical lors de la réunion préparatoire. Je pose la question car il y a beaucoup de littérature sur internet concernant l'obligation du syndic d'ajouter des points à l'ordre du jour demandés par un copropriétaire, par contre je n'ai pas trouvé grand chose dans l'autre sens.
Les points ajoutés par le syndic :
- souscription d'un service d'assistance hors heures ouvrables. A noter que ce service payant a déjà été refusé à l'unanimité lors de l'AG de l'an dernier.
- dispense de l'obligation de mise en concurrence du contrat de syndic. A noter qu'il est indiqué dans le texte que même si l'AG vote la dispense, le CS reste entièrement libre de procéder à une mise en concurrence à tout moment.
Merci de vos réponses.
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jmr91200
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 Posté - 24 déc. 2015 : 12:07:07
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Votre syndic n'aurait pas un nom qui commence par un F et qui propose ce service à 9,99€ par lot ? |
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MIBA
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Posté - 24 déc. 2015 : 12:08:17
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Posté - 24 déc. 2015 : 12:17:03
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Le syndic est maître de l'OdJ. Il doit l'établir en concertation avec le CS mais rien n'interdit qu'il rajoute un ou plusieurs points de sa propre initiative.
Quant à cette fameuse assistance, c'est une fumisterie.... car d'une part ceci ne concerne que les parties communes et d'autre part, mettez en face le nombre de fois où il a été fait ou aurait été fait appel à ces service hors heures ouvrables.
Les ascenseurs : c'est en général prévu au contrat
Les portes automatiques : en général si le contrat ne le prévoit pas, on peut débrayer manuellement
L'électricité : le fournisseur a un numéro d'urgence
Le gaz : itou
L'eau : itou
Les réseaux d'eaux usées : itou
Les VMC gaz : c'est en général prévu au contrat
Enfin, c'est au syndic qu'incombe la gestion et l’administration du syndicat .... pas de raison de payer un supplément qui n'est pas payé au lot mais aux tantièmes... |
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Posté - 24 déc. 2015 : 12:35:46
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MIBA : le syndic rédige l'OdJ. Il peut ajouter ces résolutions; le CS n' aucun pouvoir de les rejeter comme celles des copros !
C'est l'AG seule qui décide ou non de prendre cette assistance. Le syndic peut la proposer chaque année.
Quant à la dispense de mise en concurrence, c'est la loi ALUR, le syndic doit la porter à l'OdJ.
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jmr91200
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Posté - 24 déc. 2015 : 12:44:04
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MIBA
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Posté - 24 déc. 2015 : 13:32:05
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Philippe 288 : vous écrivez que le syndic doit porter la dispense de mise en concurrence à l'ordre du jour ( loi ALUR).
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Le texte issu de la loi Macron et ayant modifié la loi de 1965 dit :" Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »
Les questions que je me pose :
- les trois ans débutent quand ? ( la date de "sortie" de la loi Macron ? le début du contrat de syndic en cours ? le début du premier contrat avec le syndic en place ?)
- l'ajout du point à l'OJ par le syndic résulte t-il d'une précaution au cas où le CS ne réalise pas de mise en concurrence d'ici la prochaine AG ?
Merci par avances de vos " lumières".
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Posté - 24 déc. 2015 : 16:56:39
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MIBA : on parle ici de l'obligation par le CS de mettre en concurrence le mandat du syndic tous les 3 ans. Avant cette idée Macron, le loi ALUR spécifiait à chaque renouvellement ce qui pouvait être tous les ans pour la grande majorité des syndicats, des syndics et du CS pour un mandat d'un an.
La mise en concurrence ne peut se faire que lors de la fin de mandat du sortant, dont la durée ne peut excéder 3 ans.
Le décret Macron précise que cette dérogation doit être portée à l'OdJ de l'année précédente de la désignation du syndic c'est à dire à la fin du mandat du syndic en place.
Généralement c'est le CS qui désire changer de syndic ET qui est le mieux adapté à ce changement, car un changement de syndic se prépare sérieusement.
Cette dérogation de mettre en concurrence le syndic tous les 3 ans, ne change rien au fait qu'il peut le faire tous les ans en cas de mandat d'une année ( majoritaire en copropriété) Cela ne change en rien que tout copro peut mettre en concurrence le syndic à chaque fin de mandat !
MIBA : si votre syndic an place est reconduit tous les ans, cette dérogation devra être voté tous les ans !!! 
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MIBA
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Posté - 24 déc. 2015 : 17:12:25
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Le CS n'est pas nécessairement dans l'idée de changer obligatoirement de syndic à la fin de son contrat. Par contre, il apparaît tout à fait légitime , à mes yeux, qu'il explore périodiquement le marché local des syndics pour s'assurer que la copropriété ne pourrait pas bénéficier à l'avenir d'un contrat permettant un meilleur rapport qualité -prix auprès d'un concurrent ( notion de mieux-disance). C'est d'ailleurs ce que devrait faire périodiquement le syndic pour les contrats passés avec des prestataires.
Cela passe , à mes yeux, par une mise en concurrence sur la base d'un contrat identique, ce qui est désormais possible grâce au contrat type de la loi alur. |
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Posté - 24 déc. 2015 : 17:51:04
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MIBA :" notion de mieux-disance"
Cette notion est elle réellement applicable au syndic !! changer der syndic quand celui est un bons syndic contre un autre moins cher ? est ce dans l'intérêt du syndicat ?
Notre CS a proposé un contrat de syndic "low cots" !! 65 € par lot contre 150 € ( la moyenne nationale) du syndic en place.
L'AG a sauté sur ce contrat. le syndicat a perdu un excellent syndic qui avait déjà proposé il y a 5 ans un contrat tout compris et l'extranet.
Le "mieux disant " en copropriété, c"est le moins cher !!! 
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MIBA
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Posté - 24 déc. 2015 : 18:22:10
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Justement c'est bien ce que je veux dire : la mieux disance, ce n'est pas choisir seulement sur le critère prix mais introduire dans les critères de choix la qualité du service.Pour le syndic en place, la qualité du service est connue si le CS s'intéresse suffisamment à la vie de la copro, à la réactivité du syndic en cas de problème , à sa rigueur dans la gestion, à l'attention portée aux demandes du CS,...Pour les autres syndics en lice, c'est forcément plus compliqué; cela passe par une enquête auprès de connaissances copropriétaires ayant ces syndics en contrat, par des rencontres avec les responsables et le personnel de ces syndics, par le sérieux des réponses apportées lors de la consultation,...
Ensuite, c'est bien à l'AG de se prononcer car tout le monde n'a pas la même appréciation sur les critères de choix ( certains préfèreront un syndic cher avec un service nickel, d'autres un syndic moins cher avec un service moyen, d'autres se focaliseront essentiellement sur le prix). Par contre, conserver , par ignorance du marché, un syndic cher avec un service plus que moyen n'est certainement pas la solution |
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Posté - 24 déc. 2015 : 18:34:59
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MIBA :" cela passe par une enquête auprès de connaissances copropriétaires ayant ces syndics en contrat, par des rencontres avec les responsables et le personnel de ces syndics, par le sérieux des réponses apportées lors de la consultation,..."
Mais c'est l'AG qui choisi le syndic, pas le CS. C'est surtout le critère honoraires qui compte. Il suffit aussi que le bon syndic ne satisfait pas un ou des copros sur leurs problèmes persos, .....
Un syndic cher et pas sérieux, évidemment cela se change.
MIBA : en 2 ans le "low cost" est à 100 € et il ne répond pas plus !! |
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MIBA
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Posté - 24 déc. 2015 : 19:04:00
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OK, c'est l'AG qui choisit le syndic, c'est bien ce que j'ai écrit. Par contre, il me semble que le CS a le rôle de donner son avis , en argumentant sur les résultats de sa démarche de mise en concurrence et en indiquant quel poids il donne au critère prix et au critère de qualité du service. Si le CS a une certaine crédibilité auprès des copropriétaires, sa position influencera nécessairement le vote de ces derniers ( ne dit t-on pas que ce sont des moutons....). J'ai d'ailleurs pu constater lors d'AG passées que l'avis argumenté du CS peut être largement suivi et permettre de contrecarrer les propositions du syndic. |
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snp
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Posté - 26 déc. 2015 : 12:52:56
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Je n'ai toujours pas compris pourquoi il a fallu une loi pour que les copropriétaires sachent qu'ils peuvent changer de syndic si celui-ci ne leur convient pas. D'autant plus que ce n'est pas au syndic de faire la démarche, mais au CS. Seule obligation du syndic, est de le mettre à l'OJ. Énergie dépensée pour rien! |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 26 déc. 2015 : 19:17:47
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MIBA, j'ai essayé de déboulonner F.....A d'une copro avec plusieurs erreurs (en partie à cause du CS, voir "changement de société de nettoyage"), et de retirer ce super contrat à 10€ par copropriétaire: TOUT RATE ... Ils parlent très bien, et c'est la seule fois de l'année que vous pouvez voir en face de vous le directeur de l'agence ... |
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ordre du jour AG ; points ajoutés par le syndic 
