| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 07 janv. 2015 : 15:52:39
|
Bonjour,
Un ami a signé un compromis de vente et vient de découvrir par les média qu'un nouvel ERNT est en cours d'instruction, très contraignant, qui va fortement impacter la valeur de la maison.
Aucune condition suspensive - bien sûr - sur ce point.
La signature de l'acte de vente est maintenant très proche.
Pour argumenter auprès du vendeur et de l'agence je suis à la recherche de jurisprudence adaptée à ce cas de figure, pour obtenir au minimum un délai de réflexion de ... 6 mois par exemple.
Cassation si possible.
Accessoirement est-ce un cas d'annulation unilatéral de la promesse de vente sans perte ?
|
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4880 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 07 janv. 2015 : 21:28:28
|
Que veut faire votre ami, négocier le prix, annuler la promesse ?
Le notaire peut décider de refaire un compromis si il estime que les informations qu'il a, jouent sur les conditions de la promesse. Le problème est qu'il n'y a pas de règle.
La première chose que je ferais sur ce dossier est de consulter mon notaire. |
|
|
|
 2
Posté - 07 janv. 2015 : 21:33:05
|
|
citation: pour obtenir au minimum un délai de réflexion de ... 6 mois par exemple. Pendant lequel le vendeur va attendre? |
|
|
|
CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 08 janv. 2015 : 06:22:46
|
Merci Sunbird. C'est un bon conseil. Cela suppose que le vendeur soit d'accord.
Ce que souhaite mon ami est d'attendre de voir si le nouvel ERNT est aussi pénalisant que prévu (zone rouge) et à défaut mettre fin au compromis sans perdre de plumes.
Ribouldingue : oui c'est aussi l'intérêt du vendeur car après la vente l'acquéreur peut se retourner contre lui pour l'annuler compte tenu de ce que la notoriété du futur ERNT avant la signature peut s'interpréter comme un défaut de qualité de ce document. |
|
|
|
|
|
4
Posté - 08 janv. 2015 : 09:57:30
|
Si dorénavant les documents officiels et obligatoires n'ont plus la valeur qu'on prétend leur donner et que le seul fait qu'ils puissent (sans certitude) etre modifié met en cause la responsabilité du vendeur, la je commence a penser que notre république deja un peu bananière part en peau de banane.
6 mois de blocage plus 3 mois d'attente avant plsu les nouveaux délais après, j'imagine ce que peut devenir un marché immobilier local...
citation: après la vente l'acquéreur peut se retourner contre lui Qu'a t'il fait de 'mal' ce vendeur? |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4880 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 08 janv. 2015 : 09:58:58
|
C'est le devoir du notaire si les informations qu'il a, font que la promesse de vente aurait été différente.
La modification de l'ERNT ne se fait pas du jour au lendemain, et c'est une information que l'agence ou le vendeur aurait du communiquer, et mĂŞme le notaire si c'est une Ă©tude locale.
De plus l'agent immobilier a un devoir de conseil, et la jurisprudence indique que dans ce devoir de conseil, il doit en apporter la preuve.
Dans ce cas 2 hypothèses:
- la première est que ce projet existait déjà avant la promesse, dans ce cas l'agence a failli à son devoir et sa responsabilité est engagée
- la seconde est que ce projet est apparu entre la promesse et l'acte authentique, dans ce cas l'agence doit vous en informer, discuter avec tous les protagonistes et voir avec le notaire pour refaire une promesse qui par exemple tiendra compte des demandes en clause suspensive.
Ensuite l'agence et le notaire peuvent ne pas vouloir l'écouter et aller jusqu'au bout de l'opération en lui rappelant que si il ne signe pas l'acte authentique qu'il perdra 10%. Sauf que si votre ami n'est pas d'accord, c'est passage par la case justice, et que dans un cas de ce type, la responsabilité du notaire et de l'agence sera probablement engagée...
L'agence et le notaire ont donc tout intérêt à convaincre le vendeur de refaire une promesse.
Les solutions sont donc :
1/ refaire une promesse
2/ si refus et que la modification de l'ERNT va faire perdre une valeur importante au bien, de refuser de signer l'acte authentique.
Dans ce dernier cas, l'idéal est de ne pas avoir son crédit, à défaut négocier les 10%, en dernier ressort case justice.
Bien entendu tout faire par Ă©crire, y compris les questions qu'il pose Ă l'agence et au notaire.
|
|
|
|
6
Posté - 08 janv. 2015 : 10:11:45
|
Voulez vous dire que la purge du déli de rétractation a été faite, que l'acte est pret de se signer, et que la on annule le compromis et on repart sur un nouveau délai de rétraction?
Ca devient du délire?
Comment peut-on espérer vendre un logement dans ces conditions? |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4880 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 08 janv. 2015 : 10:47:22
|
|
citation: Initialement posté par ribouldingue
Voulez vous dire que la purge du déli de rétractation a été faite, que l'acte est pret de se signer, et que la on annule le compromis et on repart sur un nouveau délai de rétraction?
Ca devient du délire?
Comment peut-on espérer vendre un logement dans ces conditions?
Cela se fait lorsque les conditions qui ont permis de signer la promesse de vente ont changé et que cela peut remettre en cause cette dernière, sachant que l'acquéreur n'aurait pas signé ou n'aurait pas accepté ce prix.
Oui on refait une promesse, avec le délai de rétractation.
|
|
|
|
CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 08 janv. 2015 : 11:11:01
|
C'est exactement ça Sunbird
Je comprends votre position Ribouldingue : .
"le seul fait qu'ils puissent (sans certitude) etre modifié"
mais en l'occurrence une pleine page dans le journal local et une semi reconnaissance par la Mairie est une très forte présomption.
|
|
|
|
|
|
CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 09 janv. 2015 : 07:28:52
|
|
|
|
|
10
Posté - 09 janv. 2015 : 08:06:08
|
Il me semble que votre jurisprudence va dans le sens inverse puisque l'acheteur a été débouté. Me trompes-je?
Je recopie l'interprétation du juriste sur cette décision:
citation: la Cour de cassation a considéré que c'était à bon droit que la Cour d'appel de Chambéry, se fondant sur les termes de la promesse de vente signée par l'acquéreur, avait pu juger que puisque aucune modification substantielle s'était produite entre la date de signature de la promesse et celle prévue pour la réitération de l'acte, l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion ne se justifiait pas |
Édité par - ribouldingue le 09 janv. 2015 08:23:29 |
|
|
|
CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 09 janv. 2015 : 09:08:54
|
Oui mais uniquement parceque dans le cas d'espèce la modification n'était pas substantielle.
Le principe de pouvoir remettre le délai de réflexion en cause entre le compromis et la vente reste acquis.
" il relève que d'une manière plus générale, la Cour de cassation a paru admettre la notion de "modification substantielle de l'objet de la vente entre l'avant-contrat et l'acte authentique".
Pour compléter cette jurisprudence "en creux", je souhaiterais en trouver une qui soit plus directe. Compte tenu de la sévérisation des ERNT à prévoir après le drame de LA FAUTE SUR MER, cela devrait créer de nouvelles situations de ce type |
|
|
|
|
|
12
Posté - 09 janv. 2015 : 09:32:34
|
|
citation: la modification n'était pas substantielle. En effet. Il achète un terrain constructibel devenu inconstructible  .
Il est bien écrit que la volonté initiale de l'acheteur est seule a prendre en compte. Pour d’autre cette modification non substancielle comme vous le dite serait assez substancielle  .
Accessoirement et rapporté a VOTRE cas, la baisse de valeur de cet achat due a une cause non substancielle me parait infiniment supérieure a la baisse de valeur potentielle que vous estimez suite à modification de l'ERNT.
Mais ce n'est donc pas la baisse de valeur marchande du bien que juge la cours de cassation, mais la volonté initiale que vous exprimez.
Est-ce que dans votre cas la modification de l'ERNT va modifier l'usage (et non la valeur) que vous aviez prévue?
Je dirais non...
Un peu comme cette jurisprudence ou l'acheteur n'achète pas pour construire, donc peu importe que cela devienne inconstructible. |
Édité par - ribouldingue le 09 janv. 2015 09:35:03 |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4880 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 09 janv. 2015 : 10:06:44
|
@riboulodingue
C'est tout le problème "modification substantielle".
Substantielle est subjectif.
De toute façon si cela était connu avant la signature du compromis, et que c'est un notaire local, il y a un défaut d'information, et pour l'agence défaut de conseil. |
|
|
|
14
Posté - 09 janv. 2015 : 10:32:09
|
Je concois fort bien le défaut de conseil de l'agence, que le vendeur paye, mais qui doit aussi une information qu'il possède à l'acheteur.
Ne ne comprends absolument pas le défaut d'information de la part du vendeur qui fournit l'information obligatoire, et qui serait considérée comme erronée. Si c'est vrai, alors le vendeur se retourne contre la préfecture ou la commune? |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4880 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 09 janv. 2015 : 12:54:18
|
Perso je pense que l'agence a fait une faute par défaut de conseil. A quoi sert de prendre un pro si ce n'est justement se prémunir de ce type d'incident.
Après on se pose la question pourquoi les agences ne servent à rien sauf à prendre des honoraires. On a encore des agences qui font signer des compromis sans communiquer les diagnostics (déjà nous sommes dans l'exception lorsque les diagnostics sont encore valables), concernant ALUR elles continuent a faire des compromis sans communiquer le RDC, et les autres documents nécessaires. |
|
|
|
16
Posté - 09 janv. 2015 : 13:00:13
|
|
J'agrée à votre analyse.. |
|
|
|
CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 09 janv. 2015 : 13:24:49
|
Tant que la vente n'est pas signée... il est encore temps pour que tout se passe bien.
L'agence est sans doute prise au dépourvu comme l'acheteur et comme le vendeur. Mais aucun ne peut contester que "ne pas avoir le droit de reconstruire sa maison" si le risque se réalise, ne soit pas un changement substantiel des termes du contrat apte à changer aussi bien l'intention de l'acheteur que la valeur du bien.
Il faut donc les convaincre soit de repousser la signature jusqu'Ă parution du nouvel ERNT soit de rompre le contrat.
De vos réponses je déduis qu'il n'y a pas de jurisprudence directement applicable, à ce jour, sur ce cas.
Grand merci de vos réponses. |
|
|
|
|
|
18
Posté - 09 janv. 2015 : 14:46:15
|
Pas tout a fait, c'est plutot que la seul que vous ayez proposée ne traite pas vraiment du cas dans le sens que vous souhaitez.
Cela ne veut pas dire qu'il n'y en a pas.
En revanche, elle peut vous permettre d'adapter votre position, et en particulier de vous positionner sur la modification substantielle que vous revendiquez ou que cette JP vous incite Ă revendiquer.
Si vous voulez l'emporter il faut montrer que la modification empêche l'utilisation de votre bien. Un problème futur lié a une reconstruction totale me semble non principal, mais peut-etre me trompes. En outre l'assurance vous compenserait la perte du bieN. |
Édité par - ribouldingue le 09 janv. 2015 14:50:03 |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4880 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 09 janv. 2015 : 15:13:44
|
|
Si vous souhaitez une jurisprudence vous demandez au notaire, il vous doit ce service. Il a toutes les informations pour le faire. Par contre ne vous contentez pas d'une simple réponse téléphonique ou d'un simple courrier. Demandez lui d'apporter la preuve de ce qu'il avance (texte de loi et position de la chambre des notaires). La réponse du style c'est comme cela n'est pas une réponse. |
|
|
|
CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 09 janv. 2015 : 18:00:34
|
Merci encore Ă vous deux.
Mon ami est bien sûr en contact avec le notaire. Vous m'avez convaincu c'est bien lui le principal responsable.
Mais il vaut toujours mieux former ses propres convictions et disposer d'arguments en réponse à ce qu'il pourra dire.
D'où mes recherches par ce forum. Confiant dans votre expérience, il y a peu de chance que le notaire dispose de référence que vous ne connaîtriez pas ..
Je constate par un arrêt de la 3eme chambre civil que je viens de trouver (ci-dessous) est que la notion de privation de chance de refuser est prise en compte, plutôt dans ce cas que l'impossibilité d'utiliser le bien.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...18&fastPos=3
"à supposer même que le terrain soit redevenu ultérieurement constructible, de toute façon, les énonciations même de l'arrêt attaqué font apparaître qu'à la suite de la vente le terrain était inconstructible ; qu'il caractérisait ce faisant un préjudice puisqu'aussi bien, faute de conseil de la part du notaire, l'acquéreur a été privé de la possibilité de refuser de contracter et d'avoir à détenir dans son patrimoine, après en avoir payé le prix, un immeuble inconstructible, fût ce temporairement ; que de ce point de vue l'arrêt attaqué a été rendu, qui a bien fait apparaître l'existence d'un préjudice a été rendu en violation de l'article 1382 du Code civil."
Je vais donc persévérer dans cette liaison entre une modification substantielle du contrat (connue même si non formalisée) et l'altération de la décision de l'acquéreur.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
ERNT en cours de modification 
