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danmasse
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 Posté - 15 nov. 2014 : 20:32:05
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citation: ET NON !! cela n'est pas la loi de la copropriété. TOUT copro. peut être président de scéance, et c'est celui qui a le plus de voix qui est élu !! Ce n'est DONC pas vous obligatoirement car président du CS.
On ne va pas polémiquer... Mais il est bien évident que nous ne pouvons laisser le syndic présider l'AG. Le syndic le dit lui-même : il n'est qu'un prestataire de service (c'est lui-même qui a utilisé cette expression).
Pour moi, le syndic est pour la copro ce qu'est le garagiste pour celui qui a une voiture : il exécute les ordres. Point.
Il est bien clair que le président du CS n'est pas automatiquement président de séance, mais s'il n'y a pas d'autre candidat... Le président du CS est tout de même le mieux placé, car parfaitement au courant de tous les sujets.
Quant à orienter un vote par la façon de présenter la question... technique élémentaire... Quand je dis "je", c'est en qualité de président de séance, donc maitre des votes...
Trêve de polémique : la question n'est pas là ... |
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JPM
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 42
Posté - 15 nov. 2014 : 23:36:09
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Danmasse : citation: Pour moi, le syndic est pour la copro ce qu'est le garagiste pour celui qui a une voiture : il exécute les ordres. Point.
Je comprends maintenant pourquoi votre syndic ne connait pas les DJU. Il faudra revoir vos conceptions socio juridiques 
Vous confondez le garagiste avec un chauffeur.
Le syndic est le mandataire social du syndicat, élu par l'assemblée. Pendant la durée de son mandat il est le patron. Le conseil syndical l'assiste et contrôle sa gestion. C'est le régime millénaire des institutions collectives. Périodiquement le mandat est remis en cause. C'est la règle du jeu démocratique.
Certains veulent en faire un larbin. Au final ils sont les premières victimes de cette dérive juridique. Le syndic professionnel qui se présente comme un prestataire de service n'est qu'une lavette impuissante.
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Louis92
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43
Posté - 16 nov. 2014 : 10:03:40
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Je me glisse sur ce fil à propos du rôle du syndic.
JPM a raison de faire ce rappel. Quand un CS est actif (et d'autres fois aussi), le président de l'AG préside réellement l'AG. Bien souvent, des copropriétaires ne voient le syndic qu'à l'occasion de l'AG et constatent que celui-ci n'est pas à la manoeuvre lors de l'AG, ce qui les surprend énormément, pour ceux mal informés.
Pour reprendre la métaphore du chauffeur, le syndic est le chauffeur toute l'année sans que les copropriétaires le voient beaucoup conduire. Toute l'année ... excepté pendant quelques heures (lors de l'AG) où un autre chauffeur (le président de l'AG, souvent aussi du CS) conduit et là , sous les yeux des copropriétaires présents à l'AG.
La situation est troublante pour beaucoup et certains pensent : Ã quoi sert le syndic ?
Un CS actif connaît les grandes différence entre contrôler et assister (être CS) et agir en responsabilité (être syndic) et un de ses membres ne se risquera pas à devenir syndic bénévole.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 16 nov. 2014 : 10:36:54
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Oui, c'est comme si le président de la république chef des armées dirigeait la manœuvre sur le terrain. Ce sont bien les généraux qui manoeuvrent sur le terrain et le sydnic qui gère.
Le syndic gère, cad qu'il ne fait pas que de la comptabilité et du secrétariat :-) . il faut en effet revoir les notions juridiques.
En revanche, l'AG ne fait pas partie du domaine de gestion totale du syndic, le sydnic la prépare et diffuse le PV mais ne la dirige pas.
Il faut aller a une AG du cac 40 par exemple pour comprendre qui prend les grandes décisions (les actionnaires) et qui gère (le conseil d'administration qui délègue au directeur général)
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Édité par - ribouldingue le 16 nov. 2014 10:40:27 |
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Posté - 16 nov. 2014 : 11:22:28
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danmasse : "Pour moi, le syndic est pour la copro ce qu'est le garagiste pour celui qui a une voiture : il exécute les ordres. Point."
Mais il est bien évident que nous ne pouvons laisser le syndic présider l'AG.
"Quand je dis "je", c'est en qualité de président de séance, donc maitre des votes... "
OUH la !!! Nous avons donc à faire avec un président du CS qui ne connait pas les lois de la copro. - le syndic ne dirige pas l'AG il n'est que le secrétaire de séance, il est le mandataire social de votre SDC et il n'a pas à obéir aux ordres du président du CS, ici un président " "dictacteur".
"la question n'est pas là ..."
Pour les copros de votres SDC, certainement ! une dérive courante, on prend le syndic pour le larbin aux ordres, et les copros et les membres du CS pour des moutons, ... point !!!!  
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danmasse
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46
Posté - 16 nov. 2014 : 11:23:51
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La lecture de ce post est fort intéressante... Elle met en évidence que, s'il y a des différences entre les syndics, beaucoup d'entre eux sont maintenant sur le même modêle. Gedehem le souligne fort bien :
- Les syndics "traditionnels" (petits syndics locaux, dont on connait bien le personnel et qui connait bien l'immeuble) ont maintenant presque totalement disparu. Ils ont été rachetés par des groupes plus grands (voire nationaux).
- L'objectif de ces groupes est de "faire du chiffre" - ce qui n'est pas répréhensible en soi : le devoir d'un responsable de syndic est d'abord d'assurer la survie de sa société.
- Le personnel des bureaux de syndics reçoivent une formation poussée en comptabilité et dans le domaine juridique. Cette formation est indispensable pour suivre les réglementations de plus en plus nombreuses, et qui changent tout le temps
- Ce personnel ne reçoit pas de formation technique sérieuse, car la technique devient elle-même de plus en plus compliquée : on ne peut demander à un comptable/juriste d'avoir également les connaissances pour dialoguer avec un spécialiste de chauffage (par exemple).
- Au moment de choisir un syndic, les syndicats tiennent d'abord compte de la rémunération annuelle de base demandée par le syndic, sans se rendre compte que cette rémunération ne couvre pratiquement que les tâches administratives. Il serait de toutes façons très difficile de tenir compte des capacités techniques du syndic : comment les évaluer ?
- Le syndic est donc limité en moyens : s'il engage plus de personnel (en particulier du personnel technique), ses coûts vont augmenter, et il lui sera donc plus difficile de trouver des clients...
- Quand se présente un problème technique, le syndic s'adresse donc à une entreprise qu'il connait. Il n'a pas les moyens de faire des appels d'offres et de comparer les offres techniques : pas le temps, pas assez de personnel pour le faire. Ceux qui ont essayé d'obtenir des offres d'une entreprise de plomberie comprennent de quoi je veux parler : il faut téléphoner, retéléphoner, envoyer des mails, renvoyer des mails, expliquer, faire faire des visites, etc... Le syndic s'adresse donc à une entreprise dont il sait qu'elle répondra rapidement. Le prix a une importance relative : ce n'est pas le syndic qui paiera, mais bien le syndicat... On ne raisonne pas de la même façon avec l'argent des autres...
- La tâche du syndic est compliquée aussi par le fait qu'il est seul responsable, en qualité de "professionnel" : en cas d'accident ou de malfaçon, c'est sa responsabilité qui sera mise en cause, et non celle du syndicat. Dans le cas de notre syndic, ce soucis est très clair, et transparait dans beaucoup de ses conseils : il ouvre un "parapluie d'escouade" pour éviter les éventuels problèmes futurs.
D'où ma conclusion, que j'exposais dès le début de ce fil : pour gérer une copropriété de façon économique et raisonnable, il est absolument indispensable que le Conseil Syndical pilote toutes les opérations techniques (avec l'aide et le conseil du syndic, tout de même).
C'est là que le syndicat a besoin d'une aide extérieure technique et indépendante - à moins que, par chance, il dispose d'une telle expertise parmi les copropriétaires. Je connais un grand immeuble parisien dont la présidente de CS est architecte, et dispose du temps nécessaire pour piloter le groupement qui sera chargé de faire le bilan global de l'immeuble : tout se passe merveilleusement. C'est un modêle du genre. Il y a une dizaine d'années, notre président de CS était également architecte, quand nous avons fait le ravalement de l'immeuble : parfait ! (il a maintenant déménagé : dommage !)
Cette idée est d'ailleurs reprise par l'ARC, qui parle maintenant de contrats coopératifs entre syndic et CS : le syndic est chargé des tâches administratives, et le CS s'occupe des travaux.
Pour l'instant, ce modêle n'est envisagé que pour les petites copros. Pourquoi ne pas l'étendre ? Mais il faut alors trouver "l'architecte d'entretien" ou autre, pour réaliser le travail... |
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Gédehem
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Posté - 16 nov. 2014 : 11:33:00
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"Le syndic est le mandataire social du syndicat, élu par l'assemblée. Pendant la durée de son mandat il est le patron. "
Vision d'un autre temps ....
D'autant que "mandataire social" n'est pas un signe de compétence, de "professionnalisme" : c'est un statut juridique, rien de plus.
Le syndic tient ses pouvoirs de l'AG qui est LE patron du syndicat, son instance décisionnelle (comme le syndicat est le 'patron' de ses employés).
Sans une AG et ses décisions le syndic n'est rien.
Toute autre chose est la "démission" de cette instance, composée de moutons ou autres oiseaux ....Ce qui oblige le syndic à "prendre la place" s'il veut faire tourner la boutique, y compris en tirant les ficelles du CS amorphe.
Mais cette question ne se pose pas dans un syndicat bien posé sur ses 3 pieds, d'une AG au fait des affaires qui prend ses responsabilités, le syndic qui met en œuvre ce qui est décidé, le CS qui l'assiste et controle l'ensemble.
La question soulevée ici n'a rien à voir avec cette situation, le syndicat serait-il bien posée sur ses 3 pattes.
La question est : sur des questions techniques qui s'avèrent de plus en plus pointues, l'intervention d'un "Gestionnaire technique" spécialisé ne serait-elle pas souhaitable ?
De nombreuses taches de base sont externalisées. Pourquoi pas celles "techniques" ?
En soulevant cette question, qui est un peu lié au manque de formation de bien des gestionnaires dans leur métier de base, il n'y a pas de mise en cause de ce qu'est le syndic, de son statut juridique, critique de "la profession" (*).
(*) : Il y a une sorte de perversion à voir systématiquement une mise en cause ou des critiques dès que l'on parle des syndics en général .... à l'égal de "tous pourris".... |
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2014 11:33:55 |
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JPM
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Posté - 16 nov. 2014 : 11:43:08
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Ribouldingue, vous oubliez de nous indiquer qui préside l'assemblée générale d'une société anonyme.
C'est le président du conseil d'administration, c'est à dire le président directeur général quand il n'y a pas de directeur général distinct.
En parallèle, il faudrait admettre que le syndic préside l'assemblée générale des copropriétaires.
C'est présentement interdit.
Abstraction faite du " ressenti émotionnel "  , quelle motivation péremptoire à l'appui de cette interdiction ? La réponse classique est que le syndic ne peut présider une assemblée à laquelle il doit rendre ses comptes.
OK ! Mais alors pourquoi le PDG qui doit rendre des comptes autrement plus lourds que ceux du syndic préside-t-il l'assemblée de la SA ?
Dans le passé les syndics présidaient les assemblées de copropriétaires. Dans bien des cas le président du conseil (de surveillance ou de gérance à l'époque) jouait officiellement un rôle de censeur au cours de l'assemblée.
Il avait un droit de prise de parole distinct de celui ouvert à chaque copropriétaire. Un peu comme le procureur de la République lorsqu'il a vocation à présenter des observations dans une affaire civile ou commerciale (et non pas à requérir longuement une peine dans une affaire pénale)
Les résultats étaient globalement satisfaisants. D'une part la direction de l'assemblée était assurée de main ferme. D'autre part toute tentative du syndic pour biaiser le débat pouvait être recadrée.
Ce mécanisme avait le mérite de donner un statut officiel à une pratique qui est fréquente de nos jours (direction de l'assemblée laissée de fait au syndic par le président) sans assurer la contrepartie d'un contrôle juridiquement fondé.
Plus généralement : il y a défaut de cohérence manifeste entre le régime des SA et celui des syndicats de copropriétaires alors que le premier présente les plus grands risques financiers.
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JPM
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49
Posté - 16 nov. 2014 : 11:56:18
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Danmasse citation: D'où ma conclusion, que j'exposais dès le début de ce fil : pour gérer une copropriété de façon économique et raisonnable, il est absolument indispensable que le Conseil Syndical pilote toutes les opérations techniques (avec l'aide et le conseil du syndic, tout de même).
C'est tout à fait possible avec le mécanisme du syndicat de forme coopérative .
Pas d'autre solution ! Dans le régime classique le conseil syndical ne peut prendre aucune décision de gestion sauf sur un point déterminé et sur délégation de l'assemblée.
Pis encore : toute immixtion d'un conseiller syndical dans la gestion est sanctionnée ;
Quant à l'assemblée qui se réunit une fois par an Elle prend bien entendu des décisions de gestion qui s'imposent au syndic.
Mais un patron ne se manifeste pas trois heures par an. C'est une fonction quotidienne et c'est bien le syndic qui la remplit. Tout comme un PDG.
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Gédehem
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Posté - 16 nov. 2014 : 12:10:49
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Dans le passé les syndics présidaient les assemblées de copropriétaires. (.....)
Les résultats étaient globalement satisfaisants. D'une part la direction de l'assemblée était assurée de main ferme.
D'autre part toute tentative du syndic pour biaiser le débat pouvait être recadrée.
CQFD ....
"Ferme" ? .. "Recadré" ???
"Mais un patron ne se manifeste pas trois heures par an. C'est une fonction quotidienne et c'est bien le syndic qui la remplit. Tout comme un PDG.
Sauf erreur de ma part, c'est le lot de quasi toutes les organisations humaines, dont chacun est un maillon dans une chaine plus ou moins hiérarchisée selon le type de l'organisation !
Le syndic n'a aucune spécificité dans ce domaine, chargé qu'il est de faire tourner la boutique 365 jours par an, comme il en est pour tant d'autres, chacun à sa place.
D'autant qu'il est faux d'avancer que l'AG "ne se manifeste" que 3 heures par an. L'assemblée des copropriétaires est permanente, 365 j/an 24/24, se réunirait-elle en instance décisionnelle 1 fois dans l'année, ..... ou 25 fois !
Elle peut être réunie à tout moment "suivant les nécessités du service".
Mis à part les pouvoirs qui lui sont donnés par les textes (4 ou 5) il n'a pas pouvoir hors d'une décision d'AG spécifique.
Mais nous sommes sortis du sujet ... |
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2014 12:33:07 |
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JPM
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Posté - 16 nov. 2014 : 12:33:35
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Bien sur que l'assemblée est permanente. Il suffit de lire mon site.
Notamment à propos de la notion d'assemblée spontanée.
Mais il y a une différence fondamentale entre exister et se manifester
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 Posté - 16 nov. 2014 : 12:49:51
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citation: C'est le président du conseil d'administration, c'est à dire le président directeur général quand il n'y a pas de directeur général distinct. Pas du tout,; JPM, c'est le président du conseil d'administration.
Il se trouve que dans un certian nombre d'entreprise, il est le meme que le directeur général, mais ce n'est pas toujours le cas
citation: il faudrait admettre que le syndic préside l'assemblée générale des copropriétaires Il faudrait admettre que c'est le président du conseil syundical qui ... Mais c'est deja très souvent le cas.
Le fil dérive en effet, mais ce n'est pas surprenant.
Danmasse identifie un manque dans l'apport des sydnics personnes physiques, mais rapporte la fonction au conseiil syndical, alors que ce n'est possible que dans les syndicats coopératifs. C'est bien au Syndic que cette fonction se rattache, avec un rapport permanent au conseil syndical et annuel a l'AG
citation: Bien sur que l'assemblée est permanente. On ne commence pas a fumer la moquette, la, c'est même un tipi 1968, non? Ca manque juste de patchoulli
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Édité par - ribouldingue le 16 nov. 2014 12:58:27 |
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Posté - 16 nov. 2014 : 13:15:36
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danmasse :" en cas d'accident ou de malfaçon, c'est sa responsabilité qui sera mise en cause, et non celle du syndicat. "
totalement FAUX !! c'est l'entreprise qui met en cause sa responsabilité, et elle est assurée pour cela.
C'est le SDC qui est responsable des décisions en copropriété. Le syndic ne peut l'être que sur ces fautes de gestion, et il est aussi assuré pour cela.
danmasse : D'où ma conclusion, que j'exposais dès le début de ce fil : pour gérer une copropriété de façon économique et raisonnable, il est absolument indispensable que le Conseil Syndical pilote toutes les opérations techniques (avec l'aide et le conseil du syndic, tout de même).
FAUX : c'est le CS qui assiste le syndic ET non l'inverse. Et pourquoi le CS serait il plus compétent " techniquement " que le syndic ??
danmasse : avec une telle critique des syndics et des affirmations juridiquement erronées, pourquoi ne pas pencher vers ce SDC coopératif ou vous serez élu le comme président syndic ? |
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chenkak
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Posté - 16 nov. 2014 : 14:28:36
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Les règles et lois concernant les copropriétés n'ont rien à voir avec les lois et les réglementations des entreprises et des sociétés anonymes. Et tout ce débat s'écarte complètement du sujet de départ qui concernait la gestion technique dans la copropriété ! |
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danmasse
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55
Posté - 16 nov. 2014 : 14:50:31
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citation: danmasse :" en cas d'accident ou de malfaçon, c'est sa responsabilité qui sera mise en cause, et non celle du syndicat. "
totalement FAUX !! c'est l'entreprise qui met en cause sa responsabilité, et elle est assurée pour cela.
S'il arrive un accident dans la copro, et que cet accident est dû à une néglicence d'entretien ou un défaut de mise aux normes, la responsabilité en incombe au syndic. Par exemple : le syndic nous a fait poser des verrous sur les portes d'accès aux terrasses, de peur qu'une personne ne chute depuis la terrasse (pourtant protégée par un mur de 1 m de haut)
citation: C'est le SDC qui est responsable des décisions en copropriété. Le syndic ne peut l'être que sur ces fautes de gestion, et il est aussi assuré pour cela.
Faux : le syndic est fautif en cas de non application d'une obligation. Par exemple : c'est le syndic qui est fautif en cas d'accident dans les ascenseurs, s'ils ne les a pas fait inspecter et mettre aux normes.
citation: danmasse : avec une telle critique des syndics et des affirmations juridiquement erronées, pourquoi ne pas pencher vers ce SDC coopératif ou vous serez élu le comme président syndic ?
Parce que le "syndic coopératif" n'existe pas encore : il est proposé par l'ARC, mais seulement pour les copros de petite taille |
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Posté - 16 nov. 2014 : 15:21:01
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euh... le syndicat coopératif, donc le président/syndic coopératif, existe depuis longtemps .... |
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danmasse
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Posté - 16 nov. 2014 : 15:26:51
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J'ai vu quelque part (ARC ?) qu'une proposition était faite pour que ce système soit réservé à des copros de petite taille ? Je me trompe ?
Cela parait d'ailleurs assez logique : une grosse copro implique des fonds importants, qu'il serait peut-être imprudent de confier à un syndic non professionnel ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 nov. 2014 : 15:43:00
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Il est vrai que le fil dérive un peu mais il n'est pas possible de ne pas réagir aux énormités que sort Danmasse :
citation: Parce que le "syndic coopératif" n'existe pas encore : il est proposé par l'ARC, mais seulement pour les copros de petite taille
Le syndicat coopératif, sous sa forme actuel, a son origine dans la loi du 31 décembre 1985
Rideau pour moi ; sur l'évolution des syndics professionnels il faut attendre les suites de la loi ALUR et aussi l'évolution de l'ARC qui pourrait entrer dans le prochain gouvernement.
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 16 nov. 2014 : 16:08:34
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Que JPM veuille bien m'excuser... J'ai fait sans doute une erreur de terminologie.
Je viens de vérifier: la loi ALUR parle de "cogestion" : ne s'agit-il pas de la même chose ?
Je lis dans le dernier numéro de la revue de l'ARC :
"La cogestion pour les copropriétés de moins de 16 lots principaux, instituée par la loi ALUR, doit être mise en place dans la réalité (...)"
Je n'ai pas rêvé...
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Posté - 16 nov. 2014 : 16:13:27
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danmasse :" Parce que le "syndic coopératif" n'existe pas encore : il est proposé par l'ARC, mais seulement pour les copros de petite taille"
Ah BON !!! puisque vous parlez de syndic qui n'ont pas de compétences, il va falloir aussi prouver que vous connaissez parfaitement la loi de la copropriété, son fonctionnement, ET les différentes formes de gestion d'un Syndicat de copropriétaire.
Vous affirmez que le SDC coopératif n'existe pas encore !!! qu'elle absurdité et méconnaissance de la copropriété. gedehem vous donnera certainement une mauvaise note, et une petite leçon juridique dont vous avez réellement besoin.
Pour info : l'ARC est une assoc. de copropriétaires ET donnez nous donc le texte de cette assoc. qui affirme que le SDC coopératif n'existe pas encore. L'ARC ne fait pas les lois de la copropriété.
D'ailleurs un petit RDV avec un de leur membre vous apportera beaucoup sur la copropriété.
danmasse : quant à la responsabilité du syndic, relisez bien ma réponse à votre question sur les malfaçon sur des travaux, et sur des fautes de gestion. Un peu de mauvaise foi également dans vos propos.
danmasse : A quand une formation des conseillers syndicaux !!
Quand le président du CS veut prendre la place du syndic, on en voit ici les dérives juridiques et intellectuelles. |
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Sujet |
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Gestionnaire technique copro : métier à inventer ? 
