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 Posté - 16 nov. 2014 : 16:24:14
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danmasse : pour info la loi de 1965 sur la copropriété concernant le SDC coopératif :
Article 14 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 5 JORF 1er janvier 1986
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
ET
Article 17-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.
danmasse : plus de syndic !!! la belle vie.  
PS : mais le président syndic est responsable de ces fautes
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danmasse
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 Posté - 16 nov. 2014 : 16:38:26
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OK. Les syndicats coopératifs existent donc déjà . Dont acte.
J'ai répondu plus haut, en citant l'article de l'ARC, qui m'avait sans doute induit en erreur.
Je n'ai jamais prétendu remplacer le syndic dans ses fonctions administratives, comptables et juridiques.
Le sujet de ce fil est : y a-t-il un moyen de compenser la faiblesse technique de beaucoup de syndics en faisant appel à un intervenant extérieur ?
J'ai trouvé ici une réponse possible : l'architecte d'entretien. Reste à en trouver un : ce n'est pas une profession "officielle", que je sache.
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oldman24
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Posté - 16 nov. 2014 : 17:36:03
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Bonsoir danmasse ,
A chaque jour suffit sa peine et maintenant grace aux généreux contributeurs
contributeurs d'UNIVERSIMMO ,vous serez mieux armé pour servir encore plus dans
dans votre copropriété.
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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JPM
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Posté - 16 nov. 2014 : 17:37:48
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Mais l'avocat d'assises non plus ce n'est pas une profession officielle.
Il y a l'Ordre des avocats et au sein de l'Ordre des spécialités.
Il y a un Ordre des architectes avec aussi des spécialités : ceux qui construisent des tours, d'autres construisent des immeubles plus modestes ou traditionnels.
Il y a des architectes qui consacrent une grande partie de leur activité aux chantiers d'entretien et de modernisation. Je vous ai indiqué la Compagnie des architectes de copropriété mais il y en a d'autres qui font aussi de l'entretien
Je suis étonné car ces indications sont quand même connues par assez grand nombre de copropriétaires.
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danmasse
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Posté - 16 nov. 2014 : 17:38:11
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Oui, merci à tous !
La discussion n'a pas toujours été sereine, mais bon... |
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FBO
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Posté - 16 nov. 2014 : 17:52:19
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Il a été question dans cette file du CS qui contrôle et assiste le syndic, du fait que le syndic serait un prestataire de service...
Je voudrais simplement bien faire remarquer que de plus en plus de CS se considèrent comme les "décideurs", et le syndic comme un "exécuteur"... euhhh "exécutant"
Donc on joue le jeu, en précisant qu'on lie beaucoup le CS aux avis et décisions tout au long de l'année... mais au final, il y a une certaine prise de contrôle du CS, qui n'admet pas que parfois le syndic décide autrement que lui, ou voit un intérêt dans de petits travaux que le CS ne voit pas du tout...
Et au CS de nous rappeler généralement très vite que c'est grâce à lui qu'on est syndic, car c'est lui qui a été nous chercher et qui nous a fait élire... en sous-entendu : le CS pourrait faire de même avec un concurrent plus enclin à le laisser décider.
La "cogestion" est un sujet que l'ARC a dans un coin de la tête depuis des années... mais l'effet pervers aboutit à faire entrer dans les moeurs que le CS décide, en lieu et place du syndic. Et on voit apparaître des syndics "capables" de gérer un immeuble à 800 km de ce dernier, parce que soi-disant ce serait le "syndic de demain"... ceci pour économiser 50 à 100 € par copropriétaire et par an...
L'effet pervers est également de faire croire que tout CS serait en capacité de gérer des travaux, et que le syndic pourrait ne s'occuper que de l'administratif et de la comptabilité. Avant de passer à cette étape, il faudrait peut-être (et je sais de quoi je parle, ayant vécu cela de "l'intérieur") déjà solidifier les compétences et la gestion des syndics bénévoles déjà en place. Parce que là , il y a du boulot. Il est sûr que dire cela ne serait pas vendeur pour une association de copropriétaires, mais pourtant le problème est parfaitement connu. Vous prenez 100 convocations / PV d'AG de syndics bénévoles même adhérents depuis des années à une association, et vous en aurez 90 voire 95 de contestables sur de multiples points, car les documents ou résolutions ne seront pas faits et décrites dans les règles de l'art. Idem pour la comptabilité.
A vouloir rendre indépendants davantage de copropriétaires / conseils syndicaux, l'ARC risque plutôt d'engendrer davantage de contestations d'AG et davantage de problèmes dans la préservation du patrimoine... mais c'est sûr qu'elle accroitrait néanmoins ses recettes avec davantage d'adhérents (syndics bénévoles ou CS en co-gestion) et davantage de missions confiées par les collectivités. |
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Posté - 16 nov. 2014 : 18:22:20
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FBO : " et le syndic comme un "exécuteur"... euhhh "exécutant" "
Et a exécuter lors de la prochaine AG !
FBO :" vous prenez 100 convocations / PV d'AG de syndics bénévoles même adhérents depuis des années à une association, et vous en aurez 90 voire 95 de contestables sur de multiples points, car les documents ou résolutions ne seront pas faits et décrites dans les règles de l'art. Idem pour la comptabilité."
C'est la même chose pour les syndics pro. Balle au centre en ce qui concerne les règles de l'art dans la préparation rédaction des convocations.
Peut-être un nouveau métier à inventer : rédacteur juridique des convocations d'AG
Le début de la réduction du chomage.
Quant au CS et président du CS qui se prenne pour les patrons de la copropriété, nous en avons un bel exemple dans ce fil.
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danmasse
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Posté - 16 nov. 2014 : 18:52:01
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philippe388 :
citation: Quant au CS et président du CS qui se prenne pour les patrons de la copropriété, nous en avons un bel exemple dans ce fil.
Vous ne croyez pas que ça suffit, la provocation ?
Nous cherchons à faire en sorte que la copro dans laquelle nous habitons soit bien gérée, et que les charges ne soient pas exagérément élevées : certains ont parfois du mal à les payer, ici comme ailleurs.
Malheureusement, nous sommes fort peu nombreux à avoir les compétences et le temps de faire tout ce qu'il faudrait faire, et de le faire correctement.
Nous cherchons un moyen : c'est pourquoi j'ai lancé ce fil.
Le patron de la copro, c'est le Syndicat des Copropriétaires, qui délègue au syndic qu'il a choisi un certain nombre de tâches, surtout les tâches administratives. L'AG désigne des représentants pour piloter le syndic - qui, je le rappelle car c'est lui-même qui me l'a dit - se considère somme un "prestataire". |
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JPM
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Posté - 16 nov. 2014 : 18:54:21
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J'approuve pleinement le message de FBO. D'autant plus que je suis un partisan fervent des syndicats de forme coopérative depuis plus de trente ans, soit avant même la loi de 1985 qui les a reconnus.
A cet égard j'ai suivi le parcours de Michel Thiercelin Président de la FSCC mais j'avais connu aussi certains pionniers au temps de la construction de l'ensemble Les Grandes Terres à Marly qui s'apprête à fêter son cinquantenaire.
Si l'on veut constituer le conseil syndical en conseil d'administration il faut suivre cet exemple. Les professionnels qui veulent se présenter comme prestataires de prestations peuvent suivre le mouvement car beaucoup de syndicats de forme coopérative sont assistés par un professionnel, comme d'ailleurs des ASL.
En revanche il faut sauvegarder dans la copropriété classique le principe du syndic patron encadré par les règles du statut légal, celles du règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale, assisté et contrôlé par un conseil syndical doté d'un règlement de fonctionnement et d'un président.
La cogestion prônée par l'ARC est un mécanisme juridiquement boiteux comme on le voit dans les résidences services à la suite de la réforme récente. Si l'on veut un conseil d'administration il faut l'appeler conseil d'administration et modifier la loi.
Il faudra d'ailleurs faire un jour le bilan des tentatives de ce genre avec les bons points pour des réalisations effectives mais aussi les couacs dont on ne parle que sous le manteau.
C'est la règle de l'universalité de la transparence
Ces observations sont dans le droit fil de la promotion, - s'il en est besoin -, des acteurs traditionnels de la gestion immobilière. Avec des hauts et des bas, leur bilan est largement positif.
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danmasse
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Posté - 16 nov. 2014 : 19:00:59
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citation: Initialement posté par JPM
Je suis étonné car ces indications sont quand même connues par assez grand nombre de copropriétaires.
Je n'avais aucune idée que cette spécialisation existait... Personne ne l'a jamais mentionné chez nous... Je vais interroger un architecte.
Merci du tuyau ! |
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Posté - 16 nov. 2014 : 19:01:17
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danmasse :" L'AG désigne des représentants pour piloter le syndic "
pas de provocation de ma part, mais un simple constat de votre fonctionnement qui n'est pas celui de la copropriété.
Le CS ne pilote pas le syndic. Lisez donc la loi de 1965 et le décret de 1967.
Les popros de votre syndic sont idiots, mais vous pouvez aussi lui rappeler les textes et sa mission et le VRAIrole du CS. Controle et assistance et en aucun cas diriger ou piloter le syndic, comme vous continuez à l'affirmer.
Mais ces propos ont plutot l'air de vous satisfaire.
Un conseil : changer de syndic, et vous allez peut-être trouver un syndic sérieux qui remettra votre SDC dans le bon chemin, et qui sera aussi de bon conseil quant à la mission du CS et le role de son président. Cela existe et dans la grande majorité des copros.
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danmasse
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Posté - 16 nov. 2014 : 19:12:41
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citation: Initialement posté par philippe388Un conseil : changer de syndic, et vous allez peut-être trouver un syndic sérieux qui remettra votre SDC dans le bon chemin, et qui sera aussi de bon conseil quant à la mission du CS et le role de son président. Cela existe et dans la grande majorité des copros.
Nous avons changé de syndic il y a 4 ou 5 ans : c'est la galère... Nous n'avons jamais récupéré nos archives, et nous essayons encore de récupérer des sommes versées par des copropriétaires, et qui n'ont pas été créditées sur les bons comptes...
Notre syndic actuel a une comptabilité très stricte, en laquelle nous avons toute confiance : c'est un point essentiel. Personne n'accepterait de changer de syndic, "pour que le SDC soit remis dans le bon chemin".
Pour info : les architectes qui sont venus nous rendre visite la semaine dernière, en préparation de leur offre de service pour réaliser le bilan global/énergétique ont tous remarqué combien notre immeuble est bien entretenu, et nous en ont félicité... |
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FBO
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Posté - 17 nov. 2014 : 23:01:38
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Dans la droite lignée des derniers échanges, l'ARC a publié ce jour un article "Les syndics professionnels lanceraient-ils une campagne contre les syndics bénévoles ?" : http://www.unarc.asso.fr/documentat...cs-benevoles
Et accusant de "parti pris"... Mais bien sûr, l'ARC n'a aucun parti pris dans son article et suite au lobbying qu'elle lance sur le sujet Meuhhhhh non
On peut rajouter une ligne sur le CV des méchants syndics :
- vouloir continuer à pouvoir gérer, également, des "petits" immeubles...
Bbbrrrrrr, ça fait froid dans le dos !  |
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jmr91200
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Posté - 17 nov. 2014 : 23:49:42
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citation: Initialement posté par FBODans la droite lignée des derniers échanges, l'ARC a publié ce jour un article "Les syndics professionnels lanceraient-ils une campagne contre les syndics bénévoles ?" : http://www.unarc.asso.fr/documentat...cs-benevoles
Par contre, l'ARC ne s'étonne pas que ce reportage de France 2 et l'explication plateau qui a suivi soit très approximatifs et induisent les gens en erreur. |
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JPM
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Posté - 18 nov. 2014 : 00:05:18
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Je vous suggère la lecture de l'article publié par M Buzy Cazaux dans Capital.fr au bout de ce lien
http://www.capital.fr/immobilier/tr...bleme-992456
Un diagnostic clair, précis, irrefutable !
Cela rejoint un peu mes observations dans la controverse sur le transfert automatique des mandats de syndic lors d'une fusion absorption d'un cabinet immobilier. Si l'on veut éviter cet inconvénient il faut éviter de prendre pour syndic un cabinet susceptible d'être absorbé.
Au plan législatif, il faudrait envisager d'interdire l'activité de syndic aux personnes morales pouvant être l'objet d'une telle opération.
Plus clairement revenir aux cabinets indépendants, gros, moyens ou petits.
Quoi qu'il en soit un article remarquable.
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Posté - 18 nov. 2014 : 08:21:58
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JPM :" Si l'on veut éviter cet inconvénient il faut éviter de prendre pour syndic un cabinet susceptible d'être absorbé."
ET vous faites comment ?? Vous posez la question au syndic ?
petit exemple : LAMY absorbé par Nexity !!
J'avais lu dans la presse que Lamy serait racheté par Nexity. Lors de l'AG plusieurs mois après cette info. je posais la question au syndic directeur de l'agence, sa réponse fut clair : "la presse ment, je ne suis pas au courant" .
L'année suivante la résolution sur le transfert de gestion à Nexity fut proposé en toute illégalité.
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JPM
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Posté - 18 nov. 2014 : 10:23:34
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Un cabinet susceptible d'être absorbé est un cabinet dont le statut juridique permet le recours au mécanisme de la fusion absorption.
La fonction de syndic de copropriété est de nature civile. Pas de fusion absorption dans ce cas.
Il est vrai que rien n'a été fait en faveur du maintien des activités civiles dans un cadre civil. C'est une question à revoir au niveau des hautes autorités de la nation.
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Posté - 22 nov. 2014 : 09:36:22
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JPM, ce n'est pas uns espèce en voie de disparition, c'est une espèce éteinte qu'on ne fera plus revivre, à moins de faire du Jurassic Park ! Il faudrait interdire l'exercice en société, et transformer cette profession en profession règlementée type géomètre expert, etc. et encore, vous voyez que le vent de l'histoire va vers la capitalisation des SEL, etc. Vous voyez le poids de Plurience sur les pouvoirs publics (association des gros ADB) ?
Pour être à l'abri d'une absorption, il faut examiner le profil des dirigeants ! |
Édité par - rédaction Universimmo le 22 nov. 2014 09:39:30 |
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JPM
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Posté - 22 nov. 2014 : 11:11:22
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Plurience ?
Je vois surtout un projet de contrat de syndic vraiment pas terrible même si on se place comme un membre du groupe
et je vois aussi le dernier article de M. Busy-Cazaux qui connaît bien la chanson de ce groupement, me semble-t-il !
Les syndics indépendants, c'est une espèce éteinte ? Simple affirmation qui n'est pas exacte puisqu'il y en a encore.
Les syndics géomètres experts ? Il me semble que la filière n'est pas en perdition. Un excellent niveau de formation et des jeunes qui ont le moral. Je vois des mémoires.
Bien sur que je n'attends pas une ordonnance interdisant l'exercice de l'activité aux SA. Je dis simplement que si elles peuvent l'exercer il faut admettre l'application du régime des SA et donc les conséquences de la fusion absorption et notamment le transfert automatique des mandats de syndic.
Nous sommes là présence d'une controverse aussi stupide et néfaste que celle qui a affecté les ASL n'ayant pas mis à jour leurs statuts.
Itou pareil pour le syndic mandataire du Code civil alors que les actes juridiques collectifs figurent enfin dans la réforme du Code civil qui dort dans les cartons pendant qu'on discute une loi ALUR qui nous sort un CNTGI présentement sans domicile fixe. Le ministère du logement indique qu'il n'y a pas de secrétariat ni d'adresse postale officielle. Il accepte néanmoins le courrier
A propos de la loi ALUR et de ses innovations : j'ai retrouvé la fiche signalétique d'immeuble en copropriété et son modèle dans le Traité formulaire de la profession de syndic de Jean Cabanac Les Cahiers de la copropriété Lyon 1960 page 201.
Plus tard (1982) les fiches des syndics sérieux ont été couplées avec le mémento d'entretien de l'immeuble de la Fédération parisienne du bâtiment. Opération réalisée sous le patronage de CSAB et FNAIM.
Un bon conseil : relire les articles de Jacques Robine dans Administrer.
Une grande partie de la loi ALUR, on la retrouve dans les vieux bouquins
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2014 : 12:34:16
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Le fil à couper le beurre, c'état quand ??
A lire ou écouter certains, on a l'impression que la copropriété n'existe que depuis 1965 pour les plus ancennes, tout comme le syndic qui lui est lié.
Combien font encore référence à "la loi SRU", comme si elle était à la base de tout .....
Dans 20 ans, l'histoire aura réellement débuté pour beaucoup avec"ALUR" .... à petit pas !
Ceci étant, très bel article de Buzy-Cazaux .... (que j'ai croisé en d'autres temps pour régler quelques litiges ..)
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Édité par - Gédehem le 22 nov. 2014 12:36:57 |
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Gestionnaire technique copro : métier à inventer ? 
