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JPM
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 Posté - 14 nov. 2014 : 12:57:35
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Je ne veux pas faire de politique ici ni commettre la moindre agression contre quiconque. Mais il faut remettre les choses en place.
Le titre de ce poste est perturbant : Gestionnaire technique copro ? Un métier à inventer ?
Comment peut on ignorer toutes les opérations d'entretien effectuées dans des milliers de copropriétés françaises depuis un siècle ?
Et les chantiers magnifiques réalisés dans le même temps notamment après la fin de la guerre 39-45 (dommages de guerre + division de nombreux immeubles après la loi du 1er septembre 1948) , au moment de la compagne de ravalement Malraux avec la rénovation de nombreux immeubles anciens (parfois inscrits), des reprises complètes de façades en pans de bois, des gommages prudents de pierre de taille, des multitudes de reprises de souches avant rénovation de toiture
Les entrepreneurs, les architectes et autres techniciens en ce compris bien sur les plâtriers, les charpentiers, les couvreurs, les menuisiers, les peintres, les serruriers et métalliers d'art, etc., les syndics enfin et leurs collaborateurs sont ils à jeter aux chiens pour faire place aux sociologues et diagnostiqueurs ?
Il faudrait aussi oublier les milliers de chantiers d'ascenseurs . Remplacement des ascenseurs hydrauliques ou électriques anciens, installations nouvelles dans toutes les gammes d'immeubles, depuis les immeubles modestes où il fallait sauvegarder le passage des cercueils jusqu'aux immeubles de l'Ile St Louis ou autres lieux magiques dans lesquels il fallait sauver les rampes anciennes, les scier pour les reconstituer autour des trémies en treillage ancien puis ensuite en verre.
Je rappelle aussi la période du premier choc pétrolier (1975) remarquablement traitée par la plupart des syndics avec l'assistance des chauffagistes et des fournisseurs de combustibles. Qui, ayant connu cette époque difficile dans une copropriété classique, peut prétendre sérieusement être resté sans chauffage malgré les difficultés de livraison ? Ajoutons les multiples chantiers pour améliorer déjà l'isolation des bâtiments, le rendement des chaudières, le fonctionnement des régulations, le traitement raisonnable de l'eau.
De tout cela on ne garderait que le souvenir de l'affaire des syndics d'Ile de France dont l'effet principal a été de faire tomber beaucoup de syndics indépendants dans l'escarcelle des groupes financiers ? En ce compris beaucoup de cabinets qui étaient totalement étrangers à l'affaire en question 
Combien de parties civiles dans cette affaire ? Dans ces affaires plutôt car il me semble qu'il y a eu trois groupes de dossiers ?
Dans une grosse copropriété parisienne avec un syndic indépendant qui était embarqué pour cinq ou six syndicats de même taille pas de constitution de partie civile malgré les efforts d'un "groupement de défense " qui s'y était pris un peu tard il est vrai.
Bref ! Il n'y a rien à inventer du tout.
Il y a à reconstituer le tissu des syndics indépendants qui existait à l'époque et dont le bilan global a été excellent. Ce qui n'interdit pas de relever certaines dérives, certaines insuffisances etc . Bien sur que rien n'est parfait en ce monde.
Et les sociologues alors ? Il y en a d'excellents 
Comme celui, relayé par BFM Business qui a relevé que les copropriétaires préféreraient des charges moins lourdes mais aussi que ce mécontentement s'étend indistinctement aux syndics.
En d'autres termes si la météo avait été meilleure en 2013 avec une diminution des charges de chauffage et aussi d'assurances, les copropriétaires auraient été satisfaits des syndics à 78 %.
C'est une évidence pour tous les observateurs objectifs.
Dommage qu'Universimmo n'ait pas vu ce commentaire
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oldman24
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 Posté - 14 nov. 2014 : 15:29:49
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Voilà un post qui se lit avec plaisir ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Gédehem
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Posté - 14 nov. 2014 : 16:22:49
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Il n'a pas d'agression à échanger sur un sujet ....
"Les entrepreneurs, les architectes et autres techniciens en ce compris bien sur les plâtriers, les charpentiers, les couvreurs, les menuisiers, les peintres, les serruriers et métalliers d'art, etc., les syndics enfin et leurs collaborateurs sont ils à jeter aux chiens pour faire place aux sociologues et diagnostiqueurs ?"
Que viennent faire ici "les syndics et leur collaborateurs", à la question dont exposé est :
"Il est rare de trouver un syndic ayant des connaissances suffisantes pour résoudre tous les problèmes techniques d'une copro. Ils sont en général compétents pour gérer les aspects financiers et légaux, mais n'ont pas les moyens pour détecter et résoudre les problèmes techniques.."
J'ose espérer que le syndic de 2014 est d'un autre niveau que celui de 1922 voire de 1948 pour ceux les plus récents.
CVomme la "technicité" de l'électricien de 2014 est d'un autre niveau que celui de 1922 ou 1948 (Ne parlons pas de celui de 1877, qui n'existait pas encore, ou pas partout ... )
Le syndic de 1948 n'aurait pas eu l'idée d'installer un ascenseur en verre, si cela avait été possible compte tenu des techniques de l'époque.
Tout ceci pour dire que les choses ne sont pas immuables, que l'activité de syndic est de plus en plus complexe, les taches qui lui sont dévolues en 2014 sont bien plus complexes que celles de 1948.
Même pour les ravalements "Malraux", ce sont des "hommes de l'art" qui se sont penchés dessus, les syndics étant bien souvent cantonnés aux taches comptables et administratives.
Entre la chaudière à fioul et son bruleur des années 60 et les chaudières gaz à condensation pilotées par ordinateur il y a un fossé.
Est-ce au syndic de jouer les techniciens ?
Certainement pas !
On ne peut pas d'un coté déplorer le manque de formation de bien des syndics, des gestionnaires, et de l'autre contester le recours à des "hommes/femmes de l'art" dans des domaines techniques pointus où notre brave syndic n'a pas sa place.
Que le syndic se consacre à son métier, de plus en plus complexe, qu'il laisse à d'autres la complexité des domaines techniques dans lesquels il est "incompétent". |
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oldman24
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24
Posté - 14 nov. 2014 : 17:41:33
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" A chacun son métier et les vaches seront bien gardées " et les copropriétaires aussi ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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oldman24
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25
Posté - 14 nov. 2014 : 17:51:22
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Certains, peut ètre réfèreraient le terme "moutons " , au lieu de celui de "vaches "?
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 14 nov. 2014 : 18:04:52
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Le syndic est un professionnel de la gestion immobilière; ce n'est pas un maçon, un électricien, un plombier, un chauffagiste, un couvreur, un serrurier, un paysagiste, un élagueur, un piscinier, un architecte, un spécialiste de l'isolation, un charpentier, un chef de chantier, un juriste, un avocat, un juge, ..........................
ET qui pourrait avoir toute ces compétences, car on parle ici de compétences sérieuse et pas de bricoleur du dimanche.
Rien à inventer, ce gestionnaire technique copropriété, n'aura pas plus toutes ces compétences que l'on demande au syndic !!!!
J'ai connu quelques membres de CS qui pensaient avoir TOUTES ces compétences, une catatrossphe.
L'argument de faire des économies afin de se passer de gens compétents dans leur domaine ou leur métier est toujours une grosse bétise.
Un syndic compétent + un CS sérieux et pugnace + des enteprises sérieuses, cela a un cout ! |
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danmasse
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Posté - 14 nov. 2014 : 18:23:42
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philippe388, vous avez tout à fait raison : c'est exactement ce que je pense.
Le problème, c'est que le CS n'a pas forcément le temps et les compétences pour choisir l'entreprise... C'est là que le gestionnaire technique pourrait aider : trouver les entreprises, leur exposer le problème, obtenir un devis... C'est évidemment le CS qui choisira, en fin de compte.
Par exemple, je vois le temps que j'ai passé pour essayer de trouver un plombier pour résoudre un problème de consommation d'eau dans l'immeuble. Cela fait des mois que je cherche un interlocuteur, que je téléphone, envoie des mails, fait faire des visites, explique le problème... et je n'ai toujours pas trouvé... Je suis certain que les autres membres du CS seraient d'accord pour payer quelqu'un pour faire ce boulot...
Ce boulot, je ne peux le demander au syndic : il ne saura pas expliquer le problème - qu'il n'a d'ailleurs pas compris. |
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JPM
Modérateur
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28
Posté - 15 nov. 2014 : 01:12:58
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Pas de contournement de mes propos, s'il vous plait.
J'ai écrit et je confirme que les syndics ont été à ces moments les initiateurs et les animateurs des opérations d'entretien lourd et d'amélioration du patrimoine immobilier en copropriété francilien. Il en a sans doute de même en province mais je n'en ai pas été le témoin direct.
Tant et si bien que les malveillants systématiques qui claironnaient que les syndics ne faisaient rien se sont mis à chanter qu'ils proposaient des travaux pour percevoir des honoraires. J'ai encore de joyeux exemples de cette littérature nauséabonde.
Je n'ai pas écrit que les syndics devaient être des maçons ou des électriciens 
Ils savaient ce qu'est une toiture, un bâtiment, une chaufferie et même des espaces verts. Ils connaissaient les différentes périodicités de l'entretien immobilier. Tout cela parce qu'ils étaient à l'origine des gestionnaires d'un patrimoine locatif soigneusement entretenu et qu'entre une immeuble à destination locative et une copropriété il n'y a pas grande différence.
Mais ils ont connu une " race " nouvelle : les locataires devenus propriétaires de leurs appartements par les effets de la loi du 1er septembre 1948. Heureux de la bonne affaire mais surpris de devoir payer des charges d'entretien autre que celui locatif.
Ils ont réussi à faire passer le message : l'entretien coûte moins cher que les sinistres et la réfection totale.
L'efficacité des syndics tenait à la qualité de leurs équipes de partenaires : architectes, ingénieurs, entrepreneurs et à une pratique sage et raisonnée de la mise en concurrence qui a toujours été respectée pour les gros chantiers nonobstant l'attachement des entrepreneurs courants (électriciens, plombiers, etc ...) aux immeubles.
Bien entendu cet attachement a été contesté par ceux qui voulaient une mise en concurrence pour chaque remplacement d'ampoules.
Les bonnes pratiques ont été consacrées par le Protocole du ravalement de la Ville de Paris qui a donné une définition très extensive de la notion de ravalement. Celui ci était limité au nettoyage de la façade et à la mise en peinture des extérieurs.
On a inclus dans le ravalement la remise en état de nombreux éléments accessoires : depuis les garde corps des balcons jusqu'aux descentes pluviales en passant par les souches de cheminées.
C'est l'occasion de constater ouvertement que, de nos jours la préséance excessive accordée à la " rénovation thermique ", après celle imposée pour les ascenseurs, contrarie l'entretien du bâti fondamental.
Et l'on arrive maintenant aux dérives que l'on trouve clairement dans
le message de Danmasse :
citation: Le problème, c'est que le CS n'a pas forcément le temps et les compétences pour choisir l'entreprise... C'est là que le gestionnaire technique pourrait aider : trouver les entreprises, leur exposer le problème, obtenir un devis... C'est évidemment le CS qui choisira, en fin de compte.
Ce n'est pas le travail du conseil syndical que de s'impliquer pareillement dans les travaux. Sa mission est de vérifier que le syndic fait bien le nécessaire chaque qu'on problème technique est posé. Aussi de donner avis sur les propositions du syndic, observation étant faite qu'il n'est pas tenu de le suivre mais aussi qu'une bonne entente entre le syndic et le conseil syndical est la condition première d'une bonne gestion.
C'est évidemment le CS qui choisira, en fin de compte
Comme écrivent certains visiteurs : quel texte dit cela ?
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danmasse
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Posté - 15 nov. 2014 : 10:33:35
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JPM : "C'est évidemment le CS qui choisira, en fin de compte
Comme écrivent certains visiteurs : quel texte dit cela ? "
On a tous compris : c'est l'AG qui décide,bien entendu, mais elle vote sur les recommandations du CS : dans les faits, c'est bien le CS qui choisit.
Pour en revenir au sujet : prenons un exemple. Les occupants d'un étage sous terrasse signalent des fuites. Le syndic demande à l'une des entreprises qu'il connait de venir faire un diagnostic et des proposer une réparation. Comme il s'agit d'une opération couteuse, trois devis sont demandés. Les trois entreprises proposent toutes une réfection complète de l'étanchéité de la terrasse : 45 000 € pour la moins-disante.
Le CS décide de s'en occuper (exemple vécu) : appel est fait à une entreprise qui analyse d'abord l'origine des fuites, puis propose des réparations ponctuelles. Coût : 5 000 €...
Si le CS ne s'était pas impliqué, le syndicat aurait dû payer les 45 000 €. Mais il a fallu pour cela chercher l'entreprise, l'accompagner dans la visite, discuter avec elle, décider avec elle des réparations à faire, et finalement surveiller les travaux. Toutes choses que le syndic était bien incapable de faire par manque de connaissances - et par manque de temps...
Autre exemple : notre contrat de chauffage collectif étant arrivé à terme, le syndic a renégocié le nouveau contrat, en ne parlant que des conditions financières, et en obtenant que l'augmentation soit inférieure à ce qui était prévu dans le contrat initial : grand succès !
Le CS a pris le sujet en main, a trouvé un bureau d'études, qui a rédigé un Appel d'Offres pour optimiser l'installation. Le dialogue s'est établi entre le BE et le CS : le syndic était bien incapable de comprendre ce qu'est un DJU, quel est le prix de marché du CEE par MWh cumac ? Il a bien fallu que le CS apprenne, ne serait-ce que pour discuter avec le Bureau d'Etudes. Tout cela, le syndic n'avait ni le temps ni les connaissances pour le faire...
Mais ça finit par fatiguer... Nous aimerions bien pouvoir nous appuyer sur un consultant extérieur... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 nov. 2014 : 11:45:16
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OK Danmasse !
Si vous avez un syndic qui ignore ce que sont les DJU, je ne sais pas où vous avez été le chercher. Il y a quand même des limites à ne pas dépasser.
Pour votre terrasse, il manque une indication primordiale dans votre exposé : c'est l'âge de l'étanchéité et en même temps sa nature. Cela ne sera peut-être pas votre cas, - je vous le souhaite sincèrement -,l mais il faut que vous sachiez que souvent les 5000 € s'avèrent perdus dans les trois ans qui suivent.
D'où, lorsque l'étanchéité atteint un certain âge en fonction de sa nature la solution toujours adoptée par les bons gestionnaires d'une réfection totale qui présente l'avantage d'être clairs avec l'assureur.
Un consultant extérieur ? Rien de nouveau sous le soleil, même avec un très bon syndic. C'est habituellement un bon architecte d'entretien mieux qualifié que tout autre pour apprécier l'état de l'immeuble. Mais un ingénieur est nécessaire pour certains travaux. Tout architecte a des partenaires ingénieurs.
"Pierre qui roule n'amasse pas mousse " ! Les copropriétaires qui ont un bon architecte d'entretien depuis 15 à 30 ans font des économies et ils ont un bien valorisé.
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danmasse
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Posté - 15 nov. 2014 : 11:50:35
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Un "architecte d'entretien" ? Cela parait effectivement la solution...
Comment en trouver un ? |
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Posté - 15 nov. 2014 : 11:58:49
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danmasse : Le problème, c'est que le CS n'a pas forcément le temps et les compétences pour choisir l'entreprise... C'est là que le gestionnaire technique pourrait aider : trouver les entreprises, leur exposer le problème, obtenir un devis... C'est évidemment le CS qui choisira, en fin de compte.
NON !!! cela n'est pas le focntionnement d'un CS et d'une copropriété.
Si les membres n'ont pas le temps d'éxécuter leur mission, ils n'ont pas à se présenter au CS.
De plus le CS ne choisi rein en copropriété ! c'est l'AG qui décidera de choisir un devis ou une entreprise, sauf si l'AG le mandate ( ce qui n'est pas une bonne politique ) et cela que pour des travaux relevant de l'article 24.
Le CS peut prendre conseil auprès de professionnels !! Il emet des avis que le syndic suivra ou non; sa mission EST une mission de controle, attention aux CS qui sorte du cadre.
Un architecte qui suit une copropriété : cela n'est valable que pour de grosse copros, une très petite minorité dans ce domaine. 70/75 % ont moins de 20 lots
On oublie le mot de confiance dans notre société, et c'est bien dommage. 
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danmasse
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Posté - 15 nov. 2014 : 12:10:21
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"Si les membres n'ont pas le temps d'éxécuter leur mission, ils n'ont pas à se présenter au CS. "
Vous êtes sérieux ? Si je demande aux candidats au CS de décliner leurs compétences et leurs disponibilités avant de les présenter au vote en AG, je n'aurai absolument personne...
"Le CS peut prendre conseil auprès de professionnels " : c'est justement là la question : comment trouver le professionnel ?
"Il emet des avis que le syndic suivra ou non" : non, c'est à l'AG de décider, sur conseil du CS. Ce n'est en aucun cas au syndic de choisir.
"Un architecte qui suit une copropriété : cela n'est valable que pour de grosse copros, une très petite minorité dans ce domaine. 70/75 % ont moins de 20 lots " : notre copro a 138 lots : c'est déjà une grosse copro. Certes, il n'y aurait pas de quoi occuper un architecte, c'est pourquoi je recherche un architecte - ou autre dénomination - qui s'occuperait de plusieurs copros... |
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Posté - 15 nov. 2014 : 13:12:22
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danmasse :" Si je demande aux candidats au CS de décliner leurs compétences et leurs disponibilités avant de les présenter au vote en AG, je n'aurai absolument personne... "
???? qui êtes vous pour demander cela. Le président du CS actuel ? drole de façon de parler d'un CS, un collège élu par les copros, et dont les " décisions" sont collégiales.
Les copropriétaires font acte de candidature, et l'AG adopte ou rejette cette candidature. Mais on ne fait pas acte de candidature si l'on a pas le temps de remplir cette mission de controle des compte.
Le CS emet bien des avis qu'il transmet au syndic. En particulier sur des travaux d'entretien dont l'AG a voté un montant minimum pour obliger le syndic a consulter le CS.
Dans son rapport d'activité annuel joint à l'OdJ le CS doit rendre compte sur les mandats votés, il peut aussi communiquer l'avis du CS à l'AG.
danmasse : c'est justement là la question : comment trouver le professionnel ?
??? j'avoue ne pas comprendre cette question ? dans les pages jaunes peut-être, le bouche à oreille auprès des voisins, ...... |
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JPM
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Posté - 15 nov. 2014 : 14:04:05
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Comment trouver un architecte ?
Il y a évidemment la liste de l'Ordre, voire l'annuaire.
Mais les syndicats de copropriétaires ont besoin d'architectes spécialisés dans la maintenance.
Il y a un groupement spécialisé : http://www.archicopro.com/
C'est la compagnie des architectes de copropriété. Vous pouvez toujours aller musarder dans le site.
Il y a d'autres architectes qui s'occupent de copropriétés. On passe alors au bouche à oreille.
Il y a même un certain nombre d'architectes qui exercent effectivement la fonction de syndic. C'est une pratique centenaire.
Et enfin la plupart des syndics professionnels travaillent avec des architectes. Les uns interviennent plutôt dans les immeubles anciens tandis que les autres travaillent plutôt dans les immeubles construits après 1970. Cette distinction est importante !! Les premiers seulement savent ce qu'est le plâtre ou un pan de bois.
Quant à la rengaine qui dit que l'architecte ne présente d'intérêt que pour les immeubles importants ? Elle est parmi les plus éculées. Un bon nombre des immeubles souvent très anciens de la rue du Bac à Paris ont été remarquablement traités par différents architectes. Idem dans le 14e arrondissement très ancien pour des immeubles plus modestes mais bien agréables.
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Posté - 15 nov. 2014 : 17:25:15
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citation: Initialement posté par JPM
OK Danmasse !
Si vous avez un syndic qui ignore ce que sont les DJU, je ne sais pas où vous avez été le chercher. Il y a quand même des limites à ne pas dépasser.
Mais JPM, vous rêvez ! 90% des gestionnaires vus en formation (expérience de terrain) ignorent ce que c'est, et aucun jusqu'ici dans les 10% restants ne les utilise ! Or, s'ils sont dans les formations, c'est que leurs cabinets ne sont pas les plus mauvais !
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Gédehem
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37
Posté - 15 nov. 2014 : 17:46:50
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C'est le fond de la question soulevée ici !
On ne peut en rester à des images du passé qui n'ont plus du tout leur place en 2014, comme si les choses étaient immuables dans ce domaine.
Si nous déplorons le manque de formation de bien des gestionnaires dans leur métier de base, déja multichaches, on ne peut raisonnablement prendre pour référence le syndic de 1948 ou dans son approche des ravalements 'Malraux', qui n'existent plus de nos jours dans les Sociétés commerciales "syndic".
Les hommes, les métiers, les pratiques ont changé.
Ce n'est pas là critique, ce n'est faire injure à personne. |
Édité par - Gédehem le 15 nov. 2014 17:49:39 |
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danmasse
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Posté - 15 nov. 2014 : 17:51:24
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citation: philippe338 : "danmasse :" Si je demande aux candidats au CS de décliner leurs compétences et leurs disponibilités avant de les présenter au vote en AG, je n'aurai absolument personne... "
???? qui êtes vous pour demander cela. Le président du CS actuel ? drole de façon de parler d'un CS, un collège élu par les copros, et dont les " décisions" sont collégiales."
Je l'ai dit au début : je suis président du CS depuis 3 ans. C'est donc moi qui préside l'AG...
JPMcitation: Si vous avez un syndic qui ignore ce que sont les DJU, je ne sais pas où vous avez été le chercher. Il y a quand même des limites à ne pas dépasser.
Le syndic a vite compris ce qu'est le DJU - mais je ne suis pas certain qu'il sache ce qu'est le MWh cumac, ni son prix de marché...
La bonne piste me parait bien de chercher un architecte d'entretien. Mais, évidemment, Google ne me donne rien : il faut faire marcher le bouche à oreille. |
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Posté - 15 nov. 2014 : 18:09:02
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danmasse :" Je l'ai dit au début : je suis président du CS depuis 3 ans. C'est donc moi qui préside l'AG..."
ET NON !! cela n'est pas la loi de la copropriété. TOUT copro. peut être président de scéance, et c'est celui qui a le plus de voix qui est élu !! Ce n'est DONC pas vous obligatoirement car président du CS.
Le fait de présidez l'AG n'a rien à voir non plus avec le choix des copros qui désirent être au CS. Le président déroule l'OdJ, fait voter l'AG sur chacun des volontaires au CS qui font acte de candidature, et annonce à haute voix le résultat des votes sur chaque candidat ET rien de plus.
JE préside l'AG, si JE demande, JE n'aurai pas, le syndic n'a pas les connaissances suffisantes, les membres du CS ne viennent que par intérêt perso,.......
PS : le président du CS n'est pas le patron de la copropriété
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JPM
Modérateur
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40
Posté - 15 nov. 2014 : 18:58:18
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