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dontacte
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 Posté - 22 août 2014 : 19:20:45
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Bonjour. Lors de notre dernière AGE nous avons renouvelé notre confiance au syndic en exercice en le désignant pour une nouvelle année. 2 copropriétaires ont toutefois voté non et viennent d'assigner le SDC en nullité de la résolution au motif que le syndic avait ignoré les dispostions de l'art.21 de la loi du 10/07/1965 modifié par la loi du 24/03/2014 (loi ALUR) : pas de mise en concurrence sans renonciation du conseil syndical. Cela est-il imparable ? car si la nullité est reconnue nous serons brusquemment privés de syndic. Merci pour vos avis.
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Posté - 22 août 2014 : 20:52:43
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effectivement, il y aurait du y avoir mise en concurrence : loi Alur de mars 2014 
qu'en dira un juge ?.... on ne sait, car la loi ne dit pas formellement qu'il y a nullité s'il n'y a pas mise en concurrence, donc le juge dans quelques mois/années appréciera.
en attendant vous avez un syndic pour un an, que vous devrez soumettre lors de sa prochaine désignation à une mise en concurrence ; si le jugement intervient après, le risque que vous avez c'est que ce qu'exécute le syndic durant cette année qui court actuellemnt, soit illégal.
Pour qu'il y ait correction de ces illégalités, il faudra qu'un copro, suite au jugement, assigne de nouveau au TGI.... etc... |
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jmr91200
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 Posté - 22 août 2014 : 21:56:31
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Il me semble que la loi dit aussi que n'importe quel copropriétaire peut présenter un nouveau Syndic en le portant à l'ordre du jour. Après on peut parfaitement faire une fausse mise en concurrence en demandant aux autres syndics de ne pas répondre.
Personnellement, je trouve cette disposition extrêmement contraignante. |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 22 août 2014 : 22:40:24
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La mise en concurrence obligatoire est pratiquement une absurdité.
Comment faire comprendre cela au législateur ??? |
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dontacte
Contributeur actif
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Posté - 23 août 2014 : 00:18:21
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Merci pour vos réponses. Je constate que bien que le syndic ait été désigné pour un nouveau mandat à une très large majorité, l'initiative procédurale de 2 copropriétaires porteurs de très peu de millièmes et dont j'ignore la motivation nous plonge dans l'embarras le plus total. Il est vrai que le temps que la question soit jugée nous en avons pour au moins un an devant le TGI donc le syndic élu peut continuer à gérer mais comme le signale rambouillet si la décision donne raison aux "empêcheurs de tourner en rond" quid de la validité de la gestion passée ? Le seul espoir est que cette loi soit modifiée... |
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JPM
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Posté - 24 août 2014 : 15:43:15
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Voici le lien vers un article de l'ARC qui explique que le texte est inapplicable.
http://www.unarc.asso.fr/documentat...-oeuvre-larc
Il y a pourtant des personnes sérieuses qui affirment qu'il y a eu à l'origine un projet d'amendement de l'ARC 
Le texte est tellement farfelu que cela vaut le coup d'aller pinailler dans les travaux parlementaires.
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Posté - 24 août 2014 : 16:11:42
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même si ce point (mise en concurrence art 21) est effectivement aberrant et conduira à des abus et des ententes entre syndics, il faut mettre un bémol à ce qu'a écrit l'ARC :
la loi ne dit pas "« Le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs contrats »", elle dit " celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic," certes effectuée par le conseil syndical. Mais tel que libellé on peut le lire ainsi :
* le syndic sortant + un autre contrat trouvé par le CS : c'est de la mise en concurrence
* mettre en concurrence plusieurs contrats ne veut pas dire présenter plusieurs contrats en AG en plus du sortant et un autre sélectionné par la mise en concurrence faite par le CS.
Le plus embêtant pour moi, c'est le fait que si le contrat du syndic est de 1 an, c'est que TOUS LES ANS, le CS doit chercher d'autres projets de contrats ; ceci conduira certainement à vouloir tirer des contrats de 3 ans !!!! |
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JPM
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Posté - 24 août 2014 : 16:58:46
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Nous devons cette pratique aberrante à l'amendement 134 présenté en seconde lecture à l'Assemblée nationale par M Cinieri député UMP. Il ne s'agit pas d'une erreur occasionnelle. L'auteur précise bien que l'amendement vise à soumettre à la mise en concurrence aussi bien la désignation (normal !) que le renouvellement du mandat
Un autre député UMP avait fait une proposition identique en des termes différents : M. Tétart.
Ce qui est stupéfiant, c'est que l'absurdité est évidente pour tous les bords politiques, toutes les religions, toutes les orientations ....
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Viviane
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Posté - 24 août 2014 : 17:12:07
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Au vu de la question posée par dontacte, les juges statueront sur l'utilité de cette mise en concurrence et la conséquence si elle n'est pas faite, bien avant le législateur...
Car si je ne m'abuse, le législateur n'a pas expressément prévu que la résolution désignant le syndic élu sans mise en concurrence était obligatoirement annulable...
PS : A la lecture des citation: frais afférents au compte bancaire séparé , j'ai d'abord réagi comme l'ARC.
Mais ça peut se lire comme les "frais bancaires" et non frais du syndic. |
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Stéphane
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Posté - 24 août 2014 : 23:18:02
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"Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic"
Il me parait incontestable que la validité de la désignation est conditionnée par la mise en concurrence, mais à qui la faute, le CS n'ayant pas de responsabilité juridique ?
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Viviane
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Posté - 24 août 2014 : 23:43:32
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Ben à moi, non, ça me semble pas incontestable...
Lorsque le législateur conditionne de façon automatique la validité d'une décision à quelque chose, il sait le préciser.
Comme par exemple dans l'article 11 du décret de 1967:
citation: Article 11 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 4
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
......
II.-Pour l'information des copropriétaires :
......
Sans cette précision, l'issue de la procédure reste pour moi incertaine.. |
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Édité par - Viviane le 25 août 2014 00:07:42 |
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JPM
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Posté - 24 août 2014 : 23:56:26
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Viviane : citation: Car si je ne m'abuse, le législateur n'a pas expressément prévu que la résolution désignant le syndic élu sans mise en concurrence était obligatoirement annulable...
Vous n'avez pas encore noté que toute disposition législative dans un texte d'ordre public est sanctionnée sans nécessité d'une disposition spécifique. Celle n'existe que lorsqu'une sanction appropriée est nécessaire comme la résolution de plein droit du mandat du syndic en cas de non ouverture du compte séparé dans le délai prévu.
Vous allez nous dire que vous n'êtes pas persuadée OK, mais il n'en restera pas moins que tel est le régime juridique applicable.
L'observation de Stephane est pertinente dans le cadre de la discussion mais la responsabilité des membres du conseil syndical, elle, peut être engagée. On court à la multiplication de ce type de mise en cause à force de faire sortir le CS de son rôle de contrôle.
On constatera alors la disparition des candidatures
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 00:21:06
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 01:24:47
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PS : Etant donné que toute faute est théoriquement sanctionnable si, par exemple, vous connaissez un avocat qui accepte de poursuivre le CS pour ne pas avoir fait de rapport ET ne pas avoir élu de président, deux choses pourtant obligatoires, donnez moi son adresse, ça m'intéresse... |
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JPM
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Posté - 25 août 2014 : 07:40:35
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La sanction ne peut être en l'occurrence que l'annulation. Le juge ne va pas donner quinze "pompes" comme un adjudant.
Quant à faire sanctionner le défaut de désignation du président, n'importe quel avocat spécialiste le fera. En l'état actuel sous la seule réserve que le demandeur doit rapporter la preuve d'un intérêt à agir : par exemple l'omission de désignation a empéché la tenue d'une assemblée demandée par un nombre suffisant de copropriétaires. Dans l'avenir on s'en tiendra sans doute à la simple constatation de l'omission.
Pour le rapport du CS ? Actuellement dans deux cas précis je pousse à l'action parce qu'il y a un préjudice palpable. En outre il y a une assurance des membres du CS qui lève le scrupule que l'on peut avoir à cet égard. La famille du président ne sera pas ruinée par l'indemnisation du préjudice qui n'est pas mince dans l'un des cas.
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 12:14:52
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Il n'y a pas que les pompes comme sanction. Il y a les DI, par exemple. Ou rien du tout...
Le juge pourrait considérer qu'annuler, la plupart du temps après la fin du mandat pour lequel il a été élu, la désignation du syndic, ne réparera rien du tout et ne ferait que créer un nouveau préjudice pour le SDC...
Bref, il ne me semble pas impossible que les juges statuent différemment selon les cas. Par exemple, si le syndic a été élu pour 3 ans, et que donc le jugement intervient avant la fin de son mandat, ou si les tarifs du syndic élu sont clairement supérieurs à ceux de ses confrères, ça pourrait être différent d'un syndic dont le mandat est déjà expiré au moment du jugement...
Comme vous le faites remarquer dans le cas du non-rapport du CS ou de non désignation du président, il appartient au plaignant, s'il veut espérer gagner une procédure, d'apporter la preuve qu'il a subi un préjudice. Pas de préjudice, pas de sanction la plupart du temps. Ce qui rend très aléatoire le résultat de nombre de procédures. Comme vous le dites vous même, vous devez "pousser" à l'action, et nombreux sont les avocats qui refusent de prendre (en tant qu'"attaquant") une affaire qu'ils ne sont pas certains de gagner.
En revanche, lorsque la sanction est d'ores et déjà prévue par la loi, elle est alors "automatiquement" appliquée par le juge sans que le plaignant ait à apporter la preuve d'un préjudice.. Et on a aucun mal à trouver un avocat qui veuille bien poursuivre.. |
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Édité par - Viviane le 25 août 2014 12:23:34 |
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Posté - 25 août 2014 : 12:49:20
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citation: Il n'y a pas que les pompes comme sanction. Il y a les DI, par exemple. Ou rien du tout...
Le juge pourrait considérer qu'annuler, la plupart du temps après la fin du mandat pour lequel il a été élu, la désignation du syndic, ne réparera rien du tout et ne ferait que créer un nouveau préjudice pour le SDC...
viviane, attention au jugement subjectif que pourrait avoir un juge, ce n'est pas leur rôle : il juge en fonction de ce que la partie "demanderesse" demande .
Or celui qui ira au tribunal pour ce problème de concurrence, n'ira pas pour faire dire seulement : "c'est illégal"... elle demandera quelque chose si le juge confirme l'illégalité de la chose et le juge appréciera en fonction des textes si la demande est inscrite ou non dans les textes. |
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 12:50:43
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PS pour dontacte
Une des choses à faire peut-être dans votre cas, si le syndic est d'accord (donc si vous êtes certain de sa réélection...):
Reconvoquer une AG dans le but d'élire à nouveau le syndic. Avec mise en concurrence..
Dans ce cas,
1) quand bien même le juge prononcerait l'annulation de la première élection, ça n'annulera pas la deuxième
2) Pour annuler la deuxième élection, le mauvais coucheur devra, dans les deux mois, entamer une nouvelle procédure, qu'il ne gagnera (au motif que l'AG était convoquée par quelqu'un n'ayant pas qualité à le faire) que s'il gagne la première procédure.
3) Le SDC aurait ainsi la preuve, avant même le jugement, qu'il n'y a pas préjudice puisque la mise en concurrence n'empêche pas que le syndic actuel soit élu
4) Les actions entreprises par le syndic après cette deuxième élection ne seraient plus sujettes à caution, sauf si elle est également annulée.. |
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Édité par - Viviane le 25 août 2014 12:54:27 |
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 13:16:49
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Désolée Rambouillet mais je ne suis pas d'accord
citation: viviane, attention au jugement subjectif que pourrait avoir un juge, ce n'est pas leur rôle :
Ben c'est faux. Le juge n'a pas la liberté de décider ce qui est légal ou pas (quoique, même ça c'est parfois pas clair dans la loi, donc même là dessus le juge est obligé parfois d'interpréter...) . Mais lorsque la loi ne détermine pas clairement la sanction applicable, n'ayant pas de texte précis à appliquer, la sanction reste à l'appréciation du juge. Et une appréciation est forcément subjective. Sans quoi il n'y aurait jamais des décisions différentes selon les cas, selon les juridictions : 1ère instance, appel, cassation. Même la cour de cassation, censée "dire le droit", peut effectuer des virages à 180 degrés et revenir, sans que les textes aient changé, sur ce qu'elle a statué des années plus tôt...
citation:
il juge en fonction de ce que la partie "demanderesse" demande .
Merci de le rappeller, mais c'est exactement ce que je disais plus plus haut
citation: Or celui qui ira au tribunal pour ce problème de concurrence, n'ira pas pour faire dire seulement : "c'est illégal"... elle demandera quelque chose
Tout à fait, et le juge ne statuera que sur ce qui est demandé.
citation: si le juge confirme l'illégalité de la chose et le juge appréciera en fonction des textes si la demande est inscrite ou non dans les textes.
Ben, lorsque la sanction n'est pas inscrite clairement dans le texte, rien ne l'empêche de décider de sanctions différentes en fonction du cas qui lui est soumis. Dire une chose illégale n'entraine pas de sanction "automatique" et identique dans dans tous les cas, et ce quel que soit la juridiction (pénale, civile, prud'hommes...). . Sauf lorsque cette sanction "automatique" est expressément prévue par les textes. Sans quoi, par exemple, tout le monde, pour une même faute, obtiendrait les mêmes DI..., tous les voleurs de mobylette seraient condamnés à la même peine..
Dans ce cas précis, à moins que je ne sache pas lire, le texte ne mentionne nulle part que l'absence de mise en concurrence entraîne obligatoirement l'annulation de l'élection. Il appartiendra au(x) juge(s) "d'interpréter" le texte, ce qui ne peut qu'être subjectif, et de déterminer si c'est le cas.
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Édité par - Viviane le 25 août 2014 13:23:47 |
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dontacte
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Posté - 25 août 2014 : 13:51:08
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Je note votre suggestion Viviane. Mais, sauf erreur de ma part, pour l'heure l'AG qui a nommé le syndic est bel et bien valable puisqu'aucune décision de justice l'a annulée. Se faisant, je vois mal comment convoquer une nouvelle AG pour voter ce qui a été déjà voté même sans avoir observé les exigences de la loi ALUR. |
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Posté - 25 août 2014 : 14:00:20
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viviane : UN peu de lecture de la LOI DE 1965, version ALUR :
Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.
Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
Cette mise en concurrence est donc une obligatio lorsque le contrat de syndic arrive à son terme (sauf si l'AG a voté que la copropriété serait dépourvu de CS)
Si le syndic ne propose pas à l'OdJ de contrats concurrents proposés par le CS OU les copros, Cette résolution sera bien annulée par le juge ET la suivant également car le syndic n'avait pas pouvoir de convoquer une autre AG, n'étant plus syndic.
viviane : "Le juge n'a pas la liberté de décider ce qui est légal ou pas "
la loi de viviane sur la justice.
Quant aux "sanctions automatiques" ??
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désignation du syndic mise à mal par la loi ALUR 
