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andre78fr
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 Posté - 25 août 2014 : 14:34:48
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Première remarque : mais qu'est ce que cette loi est mal écrite :-(
Deuxième remarque : c'est bien la mise en concurrence qui est effectuée par le conseil syndical ?
Si il estime que le "marché local" (encore une belle ânerie) ne le permet pas, il propose au syndic de ne pas procéder à la mise en concurrence et ce dernier "notifie" (ce qui implique un courrier à la c. quelques semaines avant la convocation pour dire que le CS n'a pas proposer de contrats autres que le sien...).
Dans tous les cas, les copropriétaires peuvent soumettre leur propre projet de contrats... avec ou sans la notification.
Un CS qui ne fait rien (pas de mise en concurrence ni de proposition) devrait donc provoquer l'annulation de la désignation du syndic alors même que ce dernier a fait son travail ???
Un copropriétaire qui ne propose rien saisit le juge pour faire annuler la nomination parce que le CS n'a rien proposé non plus et a oublié (à voir la date de l'AG par rapport à 24 mars 2014 / ALUR aussi...) de signaler au syndic qu'il n'avait rien à proposer ?
Mais que pouvait faire le syndic ??? Forcer le conseil syndical à proposer le contrat d'un concurrent ? C'est du grand n'importe quoi :-(
J'espère que la jurisprudence va vite clarifier ce genre de choses ; moi juge je condamne pour procédure abusive les demandeurs !!!
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 Posté - 25 août 2014 : 15:28:07
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andre78fr :et que dites vous de cela ?
Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
Quel mélange ! Tout copropriétaire peut demander au syndic la mise en concurrence, mais sans CS pas de mise en concurrence possible ?? c'est à dire qu'aucun copro. ne peut demander au syndic de porter à l'OdJ un contrat concurent si l'AG a décidé de se passer de CS !!!
A la lecture de ces alinéas on peut se demander ou est la finalité de cette mise en concurrence puisque CS et copropriétaire pouvait la faire sans problème avant la loi ALUR! ET d'ailleurs les changements de syndics étaient majoritairement à l'initiative du CS. |
Édité par - philippe388 le 25 août 2014 15:29:31 |
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majik
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Posté - 25 août 2014 : 16:17:52
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Il semble qu’aucun des intervenants n’a connu de situation où le syndic en place a mis le conseil syndical « à sa main » pour être élu sans concurrence…
La mise en concurrence lors de la réélection semble avoir deux objectifs :
1/ obtenir que le conseil syndical quitte le registre de la révérence et endosse sa mission légale sans crainte.
2/ obtenir que le syndic quitte le registre de l’omnipotence et que sa gestion soit conforme aux dispositions législatives et au règlement de copropriété.
Cela peut avoir pour conséquence de rallonger le contrat du syndic, comme une contrepartie ?
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 16:35:56
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a dontacte
citation: Je note votre suggestion Viviane. Mais, sauf erreur de ma part, pour l'heure l'AG qui a nommé le syndic est bel et bien valable puisqu'aucune décision de justice l'a annulée. Se faisant, je vois mal comment convoquer une nouvelle AG pour voter ce qui a été déjà voté même sans avoir observé les exigences de la loi ALUR.
Lorsque qu'une résolution est contestée pour des raisons de forme (mauvaise majorité, par exemple), c'est une pratique tout à fait courante de la revoter avant même que le jugement soit prononcé. On voit des AG entières "refaites".
Ca n'est pas illégal. Tant qu'une décision n'est pas "irrévocable"d'une façon ou d'une autre (comme des travaux commencés), l'AG peut la revoter, et même dire le contraire.
Dans votre cas, ça veut dire qu'il faut que le syndic soit d'accord, donc convoque lui même cette AG, et que vous soyez sur de sa réélection. Car s'il n'est pas réélu, nommer un autre syndic équivaut à révoquer le premier. Ce que vous ne pouvez pas faire sans raison valable, sans quoi il pourrait poursuivre le SDC.
@majik: Vous avez raison, c'était sans doute l'objectif louable de cette loi. Mais ça démontre une mauvaise connaissance du terrain. Si le syndic a le CS à sa botte, et qu'il continue d'être réélu CS, c'est qu'il n'y a pas d'opposition suffisante dans la copro.. Tout copro avait avant ALUR et a toujours le loisir de proposer un autre candidat, pas besoin d'être au CS pour ça. Si les copros ne le font pas, la concurrence organisée par le CS ne sera qu'un leurre, (plus cher, plus loin.....) et le syndic choisi par le CS continuera d'être réélu.
L'effet pervers risque d'être
- des procédures inutiles
-des CS, même sérieux, qui, se refusant à dépenser de l'énergie pour chercher des candidatures inutiles, poussent au contrat de 3 ans... |
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Édité par - Viviane le 25 août 2014 16:42:55 |
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 16:49:07
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citation: Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
Philippe388 : Quel mélange ! Tout copropriétaire peut demander au syndic la mise en concurrence, mais sans CS pas de mise en concurrence possible ?? c'est à dire qu'aucun copro. ne peut demander au syndic de porter à l'OdJ un contrat concurent si l'AG a décidé de se passer de CS !!!
Dire que la mise en concurrence n'est pas obligatoire ne signifie pas qu'elle est interdite.....
Il est d'ailleurs bien précisé plus haut dans le texte :
citation: sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
Aucun besoin même, d'attendre que le CS notifie sa "non mise en concurrence" pour proposer soi même un autre syndic...
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Édité par - Viviane le 25 août 2014 16:54:14 |
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JPM
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Posté - 25 août 2014 : 17:12:13
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Il y a total consensus (y compris l'ARC qui mène le cortège !) pour dire que le nouveau régime est catastrophique.
Le projet de loi ne prévoyait la mise en concurrence que pour la désignation initiale.
Majik évoque : citation: Cela peut avoir pour conséquence de rallonger le contrat du syndic, comme une contrepartie ?
Contrepartie de quoi ? Il y a certainement des syndicats qui vont passer au mandat de trois ans pour éviter ces tracas. On va avoir le même coup qu'avec le vote des honoraires travaux : 2 % d'augmentation sur les anciens taux qui n'avaient pas bougé depuis des dizaines d'années.
La révérence et l'omnipotence ? C'est le rêve des frondeurs 
Rien à côté de la masse des CS et des syndics qui fonctionnent bien avec les cahots usuels.
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 17:31:24
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Il faut rajouter à ca que le législateur a oublié que c'est pas une bagatelle de changer de syndic.
Il a été légiféré comme si il s'agissait de choisir une entreprise pour des travaux ponctuels.
Sauf que ça n'a rien à voir. A chaque changement de syndic :
- on perd des archives
- on perd la "mémoire" qu'a un gestionnaire X de la copro Y et le CS doit tout réexpliquer (si c'est toujours le même CS...)
- le CS doit rétablir une relation de confiance avec le syndic, ce qui est totalement indispensable pour travailler. Et ça prend du temps.
- le CS apprend a connaitre les points faibles du syndic, et à concentrer ses efforts de "contrôle" et "assistance" là dessus...
etc...
Bref, un CS sérieux comprend que c'est inutile de jeter aux orties un syndic dont on est satisfait pour gagner quelques euros. Pas sur que le copro lambda, lui, le comprenne. Il va donc falloir, pour les CS contents de leur syndic, non seulement trouver un concurrent, mais persuader l'AG de ne pas l'élire.. Ubuesque....
Notre CS a proposé (et obtenu) deux fois en deux ans un changement de syndic, mais on avait des bonnes raisons pour ça. Se retrouver à nouveau, alors qu'on a enfin trouvé un syndic qui nous convient, à chercher des propositions, et tous les ans, personnellement ça me fout vraiment en rogne :
- si on propose n'importe qui sans chercher à savoir s'il vaut quelque chose, et que ce n'importe qui est élu, on est dans la mouise.
- or chercher à savoir ce que vaut un syndic, ça se fait pas en deux coups de cuillère à pot... et on a plus important à faire.. |
Édité par - Viviane le 25 août 2014 17:48:32 |
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Louis92
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Posté - 25 août 2014 : 18:09:53
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Viviane citation: Il a été légiféré comme si il s'agissait de choisir une entreprise pour des travaux ponctuels.
Sauf que ça n'a rien à voir. A chaque changement de syndic :
- on perd des archives
- on perd la "mémoire" qu'a un gestionnaire X de la copro Y et le CS doit tout réexpliquer (si c'est toujours le même CS...)
- le CS doit rétablir une relation de confiance avec le syndic, ce qui est totalement indispensable pour travailler. Et ça prend du temps.
- le CS apprend a connaitre les points faibles du syndic, et à concentrer ses efforts de "contrôle" et "assistance" là dessus... Tout-à -fait d'accord. Liste bien complète. Je préciserais dans les points faibles du syndic, ses particularités en matière de présentation des comptes qu'il faut apprendre.
Visiblement, il n'y avait pas de conseiller syndicaux actifs parmi les législateurs ni dans leurs troupes.
Cdlt. Louis92 |
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Viviane
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29
Posté - 25 août 2014 : 18:15:54
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citation: ses particularités en matière de présentation des comptes qu'il faut apprendre.
Exact. J'avais oublié. Cette année j'ai chopé des sueurs froides à la lecture des comptes, cru être retombée sur un malfrat, à cause d'une présentation des soldes après répartition mal fichue... Ca s'est réglé une fois que le syndic m'a expliqué sa méthode (ou plutôt celle de son logiciel...) et que j'ai pu vérifier.. C'était OK... |
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Édité par - Viviane le 25 août 2014 18:16:55 |
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majik
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Posté - 26 août 2014 : 07:08:08
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citation: j'ai chopé des sueurs froides à la lecture des comptes,
cru être retombée sur un malfrat,
à cause d'une présentation des soldes après répartition mal fichue...
sans commentaire! |
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Viviane
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31
Posté - 26 août 2014 : 08:52:37
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Ben, c'est dommage qu'il y ait pas de commentaire... parce qu'on est pas devins pour suivre votre pensée
Si vous voulez me faire dire que tous les syndics sont des malfrats, je ne vous suivrai pas sur ce terrain. On peut tomber sur deux mauvais voire très mauvais syndics d'affilée comme on peut gagner deux fois le gros lot au loto, ça n'en fait pas une règle.. |
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Édité par - Viviane le 26 août 2014 09:39:18 |
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Posté - 26 août 2014 : 09:52:40
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majik :" Il semble qu’aucun des intervenants n’a connu de situation où le syndic en place a mis le conseil syndical « à sa main » pour être élu sans concurrence…"
ET l'inverse est aussi VRAI !!! 
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Stéphane
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Posté - 26 août 2014 : 13:48:51
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citation: Le projet de loi ne prévoyait la mise en concurrence que pour la désignation initiale.
Il le prévoyait aussi, lourdement (voire inutilement), pour le cas où un changement de syndic est envisagé.
Le texte du projet initial :
"Le 8° modifie le deuxième alinéa de l’article 21 en imposant au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de l’assemblée générale à l’occasion de laquelle le syndic sera désigné si la révocation ou le non renouvellement de son contrat sont envisagés."
Le texte est rédigé ainsi suite à la 1ère lecture :
« En cas de révocation ou de non-renouvellement du syndic, la désignation du nouveau syndic est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic (...) effectuée par le conseil syndical ..."
Il fait l'objet d'un 1er amendement, le n°49, présenté par M. Tetart, Mme Louwagie, M. Tardy, M. Aboud et M. Fasquelle, qui fait sens par rapport au "cas" qui ne peut être anticipé (http://www.assemblee-nationale.fr/1...29/AN/49.asp) : « Si la question du changement de syndic est portée à l’ordre du jour, la désignation est précédée..." ; rejeté ;
La proposition, qui ne répond même pas à l'argumentation de ses auteurs, prouve que rien de nouveau ne peut être apporté au sujet des projets de nouveau contrats, qui doivent déjà donner les moyens à l'assemblée de faire son choix... d'accepter un nouveau, ou de rester avec l'ancien (actualisé) (ou encore de tout rejeter....mais la loi pour obliger un syndicat d'élire un syndic est déjà là ...) ...
Donc rien de nouveau sous le soleil (mise à part l'accord sur la nouvelle responsabilité des conseillers).
Le président de la commission rapporte que quelque chose a été entendu, avec l'amendement CE342 ( http://www.assemblee-nationale.fr/1...CO/CE342.asp ) : "En cas de changement de syndic, la désignation du nouveau syndic est précédée .." ; adopté ;
(remarque : le "cas" de la charrue avant les bœufs est toujours là ...)
Ce sont les roses qui proposent la suppression de la notion de "nouveau syndic" (n°CE506) (http://www.assemblee-nationale.fr/1...CO/CE506.asp ) « Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée ... " ; retiré ;
Effectivement, coté forme, ça va mieux... mais le problème est que la suppression de la notion de "nouveau syndic" semble n'avoir pour but que d'auto-justifier le texte
ça aurait été bien mieux comme ça :
« Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un NOUVEAU syndic, celle-ci est précédée ... " Qu'en pensez-vous ?
Les bleus tentent d'enfoncer le clou, mais l'argumentaire aussi long que creux justifie sans doute l'issue de l'amendement, n° CE49 (http://www.assemblee-nationale.fr/1...ECO/CE49.asp) (contenu identique au précédent  ) ; retiré ;
Les roses proposent finalement l'amendement n°CE134 (http://www.assemblee-nationale.fr/1...CO/CE134.asp) (au contenu identique au précédent ) ; adopté !
...
L'objectif était-il de protéger les syndicats de syndics abusifs en espérant qu'ils se réveillent grâce aux mises en concurrence obligatoires (quand elles seront faites) ?
Au plus, peut-être que des conseillers vont un peu mieux s'impliquer...
Une liberté ne s'impose autant qu'imposer n'émancipe...
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Édité par - Stéphane le 26 août 2014 13:51:58 |
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JPM
Modérateur
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34
Posté - 26 août 2014 : 15:47:02
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Par désignation initiale je n'entends pas la première désignation après construction de l'immeuble
J'entends la première désignation d'un nouveau syndic après non renouvellement du précédent.
Dans ce cas la mise en concurrence est normale et l'on n'a pas attendu la loi ALUR. Depuis 50 ans le conseil syndical consulte si le non renouvellement est envisagé.
Pour les travaux parlementaires, on voit bien qu'il y a un usage abusif du droit d'amendement par des parlementaires qui ne connaissent pas la question traitée et n'usent pas toujours d'un langage adéquat. Observation valable pour bleu et rose dans toutes les variantes.
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Stéphane
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35
Posté - 13 sept. 2014 : 10:31:52
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Oui, j'ai aussi été trop hâtif avec mon "amendement"... posté par inadvertance!
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Stéphane
Contributeur vétéran
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36
Posté - 13 sept. 2014 : 12:16:52
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Pensez-vous que de demander aux syndics anciennement, et surtout sérieusement consultés (on aura gardé leurs devis), de simplement les réactualiser pourra être efficace pour répondre à cette loi ?
...c'est en tout cas ce que je pense faire pour la prochaine...on verra bien...s'ils ne coopèrent pas, tant pis !! |
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dontacte
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37
Posté - 19 sept. 2014 : 16:12:17
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L'imbroglio continue...nous sommes donc sous le coup d'une procédure qui, si elle confirme l'absurdité de la loi ALUR, va annuler la nomination de notre syndic et rendre nulle toutes les actions qu'il aura entrepris durant son actuel mandat renouvelé. Or, il a été mandaté aux termes de l'AG où son mandat va être judiciairement contesté pour signer au nom du syndicat des copropriétaires une cession de lot. Je lui demande de renoncer à cette signature car si, par la suite, son mandat est annulé cela entrainera également l'acte qu'il aura signé... Pour en sortir, il nous faudrait mandater une autre personne, le président du CS par exemple, mais aux termes d'une AG que le syndic ne peut pas convoquer au risque de la rendre nulle si son mandat est annulé... Quelle solution ? Que ce soit le Président du CS qui convoque ? |
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Viviane
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38
Posté - 19 sept. 2014 : 16:32:43
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citation: si, par la suite, son mandat est annulé cela entrainera également l'acte qu'il aura signé...
Il faudrait que d'autres confirment, mais je crois pas. Il signera cet acte "de bonne foi". Au moment où il le signera son mandat sera valable. Annuler un acte de cession serait un préjudice énorme pour l'acheteur, qui si ça se trouve aura revendu d'ici le "bout" du jugement, qui peut prendre des années, jusqu'en cassation. Je ne pense pas que l'annulation de ce mandat de syndic implique l'annulation de ce type d'actes.
citation: Pour en sortir, il nous faudrait mandater une autre personne, le président du CS par exemple, mais aux termes d'une AG que le syndic ne peut pas convoquer au risque de la rendre nulle si son mandat est annulé... Quelle solution ? Que ce soit le Président du CS qui convoque ?
Il n'y a pas de "cascade". Supposons:
- le syndic convoque aujourd'hui une AG pour le 20 octobre
- dans 1 an, le mandat qu'il a aujourd'hui est annulé.
Pour faire annuler l'AG du 20 octobre au motif qu'elle a été convoquée par un syndic dont le mandat a été annulé, il faut refaire, dans les 2 mois après réception du PV d'AG du 20 octobre,, une procédure spécifique visant à annuler l'AG du 20 octobre.
Vous pourriez, par précaution, changer le mandataire et faire convoquer l'AG par le CS, (après mise en demeure infructueuse du syndic) mais je suis pas sure que ce soit indispensable, ni même une bonne idée. Confier au CS, qui n'a pas de protection juridique, pas d'assurance, pas de qualification pour ça, la signature d'un acte de vente, personnellement, je ne voudrais pas de cette responsabilité, à supposer que le CS puisse légalement être mandaté pour ça.
Enfin, vous n'êtes pas sur du tout de perdre ce procès....
Est que, par hasard, celui qui assigne était opposé à cette cession? C'est quoi ce lot vendu par le SDC ?
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Édité par - Viviane le 19 sept. 2014 16:35:12 |
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dontacte
Contributeur actif
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39
Posté - 19 sept. 2014 : 16:50:33
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Il s'agit d'une partie commune que nous avons privatisée et que nous vendons à un copropriétaire. La person e qui assigne a voté pour cette cession. |
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JB22
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40
Posté - 19 sept. 2014 : 19:24:07
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"si, par la suite, son mandat est annulé cela entrainera également l'acte qu'il aura signé..."
Les actes passés avec des TIERS des bonne foi restent valables.Seuls peuvent être mis en cause les actes de gestion interne de la copropriété. |
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désignation du syndic mise à mal par la loi ALUR 
