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selena
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 Posté - 25 juil. 2014 : 05:58:47
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Pardon Philippe mais j'ai lu quelque part que le syndic ne peut exiger que je démonte ma véranda puisqu'elle a 30 ans.
Par ailleurs beaucoup d'autres occupants de l'immeuble qui n'ont pas de véranda se plaignent du froid l'hiver et réclament tout le temps au syndic de monter le chauffage, je préfère donc garder ma véranda même vieille et en mauvais état plutôt qu'accroître les dépenses de chauffage de l'immeuble.
Ce que je ne comprends pas c'est pourquoi le gérant du syndic m'a dit que ma terrasse serait ravalée lors de la dernière AG et maintenant elle ne l'est pas.
J'ai posé la question au chef de chantier pour savoir comment ça se passait dans les autres copropriétés, il m'a dit qu'il ravalait les vérandas quand elles étaient accessibles et ne comportaient que des vitres comme la mienne.
J'aimerais également savoir si le coût du ravalement de la terrasse était compris dans les travaux et dans mes charges alors que le descriptif de mon lot n'a pas changé, comme mon studio a une terrasse et un balcon il a plus de tantièmes que les deux-pièces qui sont plus grands mais qui n'ont qu'un balcon.
Sinon tout le monde a un usage privatif de son balcon ou de sa terrasse qu'il y ait une véranda ou non, je ne vois pas en quoi ma véranda pourrait gêner qui que ce soit, surtout que ma terrasse est en retrait,au dernier étage du plus petit bâtiment de la copropriété et donne sur la rue, les autres copropriétaires ne l'ont donc pas sous les yeux.
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Édité par - selena le 25 juil. 2014 06:03:21 |
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 Posté - 25 juil. 2014 : 09:08:02
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selena : Comprenez vous que cette véranda est privative !! vous ne pouvez exiger qu'elle soit ravalée et que les autres paient aussi vos travaux privatifs.
Quand à ctte histoire de chauffage !! si TOUS les copros ont froid l'hiver ce n'est pas à cause des balcons sans vérandas !!! Le SDC doit augmenter le chauffage, faire vérifier la chaudière et les radiateurs, rien à voir avec votre petite véranda.
Pourquoi ce ravalement n'a pas pris en compte cela; le syndic et le CS pouvait proposer à l'OdJ une isolation extérieure avec ce ravalement. Un gain de chargs de chauffage ENORME.
Ce qui se passe dans les autres copropriétés est aussi une autre histoire !!
Vous ne trouverez pas un argument juridiquement fort et recevable pour que le SDC ravale votre véranda !   |
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selena
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23
Posté - 26 juil. 2014 : 11:31:14
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Pour les économies de chauffage, j'ai vérifié à maintes reprises : quand je laisse la fenêtre de ma véranda largement ouverte l'hiver, la température de mon appartement baisse de plusieurs degrés (en gardant la porte donnant sur la terrasse fermée bien entendu) quand je ferme la fenêtre de la véranda la température de mon appartement remonte.
Si je n'avais pas de véranda je serais obligée d'utiliser un chauffage d'appoint ou de demander à la copropriété de monter le chauffage ! Par ailleurs j'ai eu la réponse du gérant du syndic hier, le ravalement des murs de ma terrasse est à ma charge (murs de façade de l'immeuble) car le propriétaire qui m'a vendu son lot a privatisé la terrasse en y installant une véranda, l'entreprise doit réaliser un devis pour évaluer combien je dois payer pour faire faire le ravalement de façade sous ma véranda.
Par contre je dois utiliser la même couleur que celle choisie pour le ravalement de façade parce que forcément ce n'est pas tout à fait une partie privée puisqu'il s'agit des murs de la façade, c'est parfaitement illogique, il faudrait savoir si c'est une partie privée ou une partie commune !
En effet si la terrasse sous ma véranda n'est plus concernée par le ravalement parce que devenue une partie privée je devrais avoir le droit de la peindre comme je l'entends ! Par contre si c'est toujours une partie commune elle devrait être concernée par le ravalement.
PS Tous les balcons et terrasses sont des parties à usage privatif ! Avec ou sans véranda !
Avec une véranda ma terrasse est devenue une partie privée, je pense qu'il devrait alors y avoir une modification des tantièmes. En effet dans ma copropriété les deux pièces (qui sont plus grands que les studios) avec un seul balcon payent moitié moins de charges (sans exagération) que je ne le fais pour mon studio avec balcon et terrasse.
J'ai toujours pensé que je payais plus de charges à cause de l'entretien du balcon et de la terrasse
PS 2 Le chauffage par le sol est difficile à régler et le coût de l'isolation est énorme.
PS 3 Le ravalement comprend des travaux d'isolation à certains endroits |
Édité par - selena le 26 juil. 2014 12:08:22 |
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selena
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Posté - 03 août 2014 : 09:53:49
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Pour finir j'ai obtenu un devis établi par l'entreprise qui a été chargée des travaux de ravalement des façades de la copropriété.
Pour faire rénover les murs de ma terrasse (qui sont les murs de la façade de l'immeuble) il m'en coûtera encore dans les 1700€ alors que j'ai déjà payé 6700€ de ravalement pour un studio avec un balcon et une terrasse. L'entreprise ne prévoit pas de dépose de la véranda pour réaliser ces travaux, si je les fais effectuer, c'est comme si je payais deux fois pour le ravalement de ma terrasse. Une fois en tant que partie commune et une fois en tant que partie privative. .
Personnellement je ne trouve pas cela normal, qu'en pensent les experts sur ce site ?
Je rappelle que tous les autres copropriétaires ont eu leurs balcons et terrasses ravalés aux frais de toute la copropriété |
Édité par - selena le 03 août 2014 10:04:21 |
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Posté - 03 août 2014 : 10:09:08
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une véranda neuve et étanche n'aurait-elle pas coûté moins cher ????? |
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selena
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26
Posté - 03 août 2014 : 13:52:30
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Je n'aurais peut-être pas eu l'autorisation d'en monter une nouvelle après avoir démonté l'ancienne, de toutes façons je suis tellement fauchée depuis la remise aux normes des ascenseurs et le ravalement que je n'aurais pas pu m'offrir une nouvelle véranda |
Édité par - selena le 03 août 2014 13:56:52 |
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ETASPAK
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Posté - 03 août 2014 : 14:20:37
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Bonjour,
À partir du moment où « L'entreprise ne prévoit pas de dépose de la véranda pour réaliser ces travaux » j’ai du mal à comprendre que vous devez payer des frais supplémentaires pour la réalisation de ces travaux communs.
Sur quels critères se base votre syndic pour affirmer que ces travaux vous incombent ?
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selena
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28
Posté - 03 août 2014 : 14:35:12
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Le syndic dit que comme j'ai une véranda ma terrasse est privatisée et les travaux m'incombent mais en attendant la nature de mon lot n'a pas été modifié lors de la pose de la véranda, il est toujours décrit comme comprenant un studio doté d'un balcon et d'une terrasse, les travaux sur les parties communes votés en AG auraient dû concerner autant le balcon que la terrasse !
Nulle part il est indiqué que ma terrasse n'est plus une partie commune. |
Édité par - selena le 03 août 2014 14:39:24 |
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ETASPAK
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29
Posté - 03 août 2014 : 14:45:16
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Voyez ce que précise cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 6 juin 2007 N° de pourvoi : 06-13477
COPROPRIETE - Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif - Caractéristiques - Partie privative d'un lot de copropriété - Possibilité (non).
Un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot de copropriété.
COPROPRIETE - Lot - Composition - Lot comprenant un droit de jouissance exclusif affecté d'une quote-part des parties communes – Portée.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...79&fastPos=1
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Viviane
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Posté - 03 août 2014 : 15:46:33
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citation: Lors de la dernière AG le gérant du syndic m'a dit que les murs de ma terrasse (qui sont les murs de l'immeuble) seraient ravalés en même temps que le reste du bâtiment or maintenant l'architecte et le chef de chantier me disent que ma terrasse ne sera pas ravalé
citation: Pour finir j'ai obtenu un devis établi par l'entreprise qui a été chargée des travaux de ravalement des façades de la copropriété.
Pour faire rénover les murs de ma terrasse (qui sont les murs de la façade de l'immeuble) il m'en coûtera encore dans les 1700€
Dans un ravalement, y'a généralement un devis.
Cette histoire me semble un peu "fort de café". Une entreprise ne "découvre" pas l'existence d'une véranda après l'établissement du dévis... Et l'architecte non plus...
1) Que dit le devis pour le ravalement qui a été accepté par l'AG ?
-le mur extérieur de votre appartement est-il spécifiquement exclu des travaux?
- le ravalement du mur extérieur de votre appartement est-il chiffré en tant que tel, séparément du reste du ravalement?
Autrement dit, à moins que l'entreprise choisie par l'AG n'ait spécifiquement averti dans son devis que le mur de votre logement ne serait pas compris dans le ravalement, elle doit le ravaler. Sans surcoût.
Et le boulot de l'architecte ET du syndic est d'obliger l'entreprise à respecter le devis.
2) La résolution votant ce ravalement spécifie-t- elle que cette partie du ravalement est à votre charge? Si elle ne le spécifie pas, étant donné que le règlement de copropriété ne le spécifie pas non plus, je vois pas au nom de quoi vous devriez payer.
Tachez une fois cette histoire terminée de régulariser la situation de votre lot par rapport à cette véranda. Et s'il était officiellement inscrit au RDC que cette partie du ravalement est à votre seule charge, il serait alors effectivement logique que vous n'ayez pas à payer le ravalement du reste de la façade.... Donc ce genre de règle n'a pas le moindre intérêt pour personne, sauf de compliquer la répartition des charges... |
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Édité par - Viviane le 03 août 2014 16:04:22 |
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Posté - 03 août 2014 : 16:00:21
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En simplifiant un peu le problème :
1. Le SDC ravale l'immeuble ET le mur de selena, parties communes.
2. la terrasse est privative, de plus construite sans accord de l'AG; c'est donc à la charge de selena de la démonter ET de la rémonter après le ravalement.
3. le SDC n'a pas à prendre en charge cette terrasse.
Bon dimanche.
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ETASPAK
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32
Posté - 03 août 2014 : 16:16:27
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Je simplifie encore plus le problème.
Pourquoi démonter et remonter cette véranda.
Puisque « L'entreprise ne prévoit pas de dépose de la véranda pour réaliser ces travaux ».
Et laisser croire que cette terrasse partie commune est devenue privative est de la pure utopie.
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Édité par - ETASPAK le 03 août 2014 16:17:02 |
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Viviane
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33
Posté - 03 août 2014 : 16:19:42
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citation: 2. la terrasse est privative, de plus construite sans accord de l'AG; c'est donc à la charge de selena de la démonter ET de la rémonter après le ravalement.
Le syndic applique le RDC, la loi, et ce qui a été voté par l'AG.
- Il n'a pas à inventer un statut quelconque à cette terrasse qui, jusqu'à ce qu'un juge (ou l'AG en modifiant le RDC) dise autre chose, est ce qui est spécifié dans le RDC : une partie commune à usage privatif, comme toutes les terrasses de l'immeuble.
-Le syndic n'a pas non plus à effectuer une répartition des charges différente de celle prévue au RDC, et ce quelles que soient ses raisons. . Seule l'AG peut modifier la répartition des charges.
Bref, vu que la véranda n'empêche pas l'entreprise de faire le ravalement, il doit être fait sauf s'il n'est pas prévu au devis. . Et payé par tous à moins que l'AG ait dit autre chose (ce qu'en théorie elle ne pouvait faire sauf à modfier le RDC) .
Le problème de la légalité ou pas de cette véranda est un AUTRE problème, qui doit être traité séparément. |
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Édité par - Viviane le 03 août 2014 16:26:26 |
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ETASPAK
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Posté - 03 août 2014 : 16:38:00
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citation: Initialement posté par Viviane
Le problème de la légalité ou pas de cette véranda est un AUTRE problème, qui doit être traité séparément.
Le problème ne se pose plus, il y a prescription (délai de 10 ans).
Cour de cassation du mercredi 25 mai 2005 N° de pourvoi : 04-10345
Mais attendu qu'ayant relevé que la pose de vérandas et de clôtures de balcons de structure légère sur des espaces objet d'un droit de jouissance exclusive et privative ne modifiait pas la nature juridique de ce droit et constaté que ces installations n'empiétaient pas sur d'autres parties communes que celles réservées à l'usage exclusif de ces copropriétaires et qu'il n'était produit aucun document propre à démontrer que ces constructions légères contrevenaient au "COS" et au "POS", la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a exactement retenu que la demande de remise en l'état antérieure des parties communes à jouissance privative, fondée sur la non-conformité des installations créées aux autorisations données par une assemblée générale, était une action personnelle soumise à la prescription de dix ans édictée par l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...97&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 03 août 2014 16:40:09 |
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Viviane
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Posté - 03 août 2014 : 16:59:03
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Dans la cass que vous citez on parle de la prescription "article 42 alinéa 1, soit
citation: Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
J'avoue que sans décision d'AG (alors que dans la cass citée il y en a eu) je sais pas comment interpréter " nées de l'application de la présente loi "....
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Viviane
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Posté - 03 août 2014 : 19:21:38
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citation: (remise aux normes des ascenseurs 4500€, réfection des toitures terrasses, ravalement de façade 6700€, 1400€ de dommages et intérêt pour retard dans le paiement de mes charges (car le syndic n'a pas envoyé les papiers à l'ANAH à temps et donc j'ai reçu l'aide en retard)
En dehors des montants plutôt élevés de votre quote part des travaux au vu de la surface de votre lot (30m2) , y'a un truc qui m'intrigue, c'est le montant de vos DI.
Il y a eu un jugement? |
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ETASPAK
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Posté - 03 août 2014 : 22:26:20
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citation: Initialement posté par Viviane
J'avoue que sans décision d'AG (alors que dans la cass citée il y en a eu) je sais pas comment interpréter " nées de l'application de la présente loi "....
Cour de cassation du mardi 12 janvier 1988 N° de pourvoi : 86-16159
COPROPRIETE - Action en justice - Prescription - Prescription de dix ans - Domaine d'application - Action personnelle - Action en suppression d'ouvrages affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, réalisés sans autorisation.
L'action qui ne tend qu'à la suppression d'ouvrages affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, réalisés sans autorisation régulière, est soumise à la prescription de dix ans.
COPROPRIETE - Action en justice - Action individuelle des copropriétaires - Action en suppression d'ouvrages affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, réalisés sans autorisation.
COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Travaux effectués par des copropriétaires - Travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble - Demande de remise en état – Prescription.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...82&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 03 août 2014 22:27:08 |
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Viviane
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Posté - 03 août 2014 : 22:56:25
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attendu qu'ayant constaté que l'action ne tendait qu'à la suppression d'ouvrages affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, réalisés sans autorisation régulière, l'arrêt en a exactement déduit qu'elle était soumise à la prescription de dix ans
ok, donc c'est dix ans, plus personne ne peut vous demander de démolir cette véranda, sauf peut être à arguer d'autres raisons que l'aspect. Merci Etaspak
A condition de prouver qu'elle existe depuis 10 ans au moins.
Mais pour être tranquille, il faudrait inscrire son existence au RDC, moi je verrais un avocat. |
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Édité par - Viviane le 03 août 2014 22:57:34 |
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selena
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Posté - 05 août 2014 : 11:30:21
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: (remise aux normes des ascenseurs 4500€, réfection des toitures terrasses, ravalement de façade 6700€, 1400€ de dommages et intérêt pour retard dans le paiement de mes charges (car le syndic n'a pas envoyé les papiers à l'ANAH à temps et donc j'ai reçu l'aide en retard) En dehors des montants plutôt élevés de votre quote part des travaux au vu de la surface de votre lot (30m2) , y'a un truc qui m'intrigue, c'est le montant de vos DI. Il y a eu un jugement?
en fait 900€ de DI et 500€ de frais de justice pour payer le procès que m'a fait le syndic alors que j'avais demandé un échelonnement de ma dette (pour le règlement des travaux de mise aux normes des ascenseurs) car j'étais alors sans emploi ni indemnités et je venais d'avoir un accident |
Édité par - selena le 05 août 2014 11:35:03 |
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Viviane
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Posté - 07 août 2014 : 01:43:08
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Je suppose que vous n'aviez pas d'avocat?
La prochaine fois, n'attendez pas le procès. Faites au syndic la proposition d'échéancier en RAR. Mettzz-y les preuves de votre bonne foi.
Faites une copie (RAR également) au conseil syndical
Une copie dans les boîtes à lettres.
Et faites mettre la question de votre dette à l'ODJ de L'aG.
Lorsque le débiteur est de bonne foi, le syndicat a souvent plus intérêt a accepter un échéancier qu'à poursuivre en justice
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ravalement murs terrasse dotée d'une véranda ??? 
