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Louis92
Contributeur vétéran

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2680 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Posté - 18 oct. 2013 :  18:17:43  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
La question du nombre de pouvoirs auxquels quelqu'un a droit en AG revient régulièrement sur UI car la règle n'est pas si simple.

Pour des copropriétés, il est difficile d'obtenir les 2/3 de votes favorables pour adopter des améliorations (art. 26) même quand il s'agit de réaliser des économies indiscutables à court terme. Dans les mêmes, le nombre de pouvoirs peut être supérieur au triple des présents. Méconnaître les possibilités offertes dans la répartition des mandats peut faire capoter des projets utiles, c'est dommage. Un tableau a le mérite d'être plus explicite qu'un long texte. C'est pourquoi je me suis livré à l'exercice du tableau, à la lumière de différents sujets d'UI dont le sujet récent "vote de résolutions" http://www.universimmo.com/forum_un...whichpage=1.

Dans le tableau :
-"copropriétaire émargeant" = personne copropriétaire ou mandataire d'indivision qui a signé la feuille de présence,
- "copropriétaire en communauté" = une des personnes qui ont acquis le(s) lot(s) ensemble : conjoints mariés ou pacsés sous le régime de la communauté, personne d'une indivision.



On y voit clairement que :
- une personne étrangère à la copropriété peut avoir davantage de pouvoirs qu'un copropriétaire,
- 10 couples (10x2x5%) peuvent prétendre à l'unanimité des copropriétaires (avoir 100% des pouvoirs),
- 7 couples (7x2x5%) peuvent maîtriser l'article 26 (avoir 66,67 % des pouvoirs),
- quelques couples peuvent faire basculer d'un côté ou de l'autre de la majorité art 26.

Ceci n'est évidemment pas l'esprit de la loi mais c'est la loi tout de même.

Il est important de le savoir pour chacun et surtout pour les présidents d'AG qui ont la charge de répartir les pouvoirs reçus sans nom de mandataire.

Merci de réagir si j'ai mal interprété ce que j'ai lu.

Cdlt. Louis92.

Édité par - Louis92 le 18 oct. 2013 18:20:04


rambouillet
Pilier de forums

15515 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 18 oct. 2013 :  18:47:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à mon avis, il y a quelques anomalies :
* un non copropriétaires, s'il ne dispose que de 3 pouvoirs maxi, n'a pas de limites en tantièmes
* un copropriétaire détenant 50% au moins des tantièmes peut avoir 3 pouvoirs maxi sans limite de tantièmes
* le copro détenant moins de 5% des tantièmes peut avoir 3 pouvoirs sans limite de tantièmes


* les 10 couples peuvent prétendre à l'unanimité, si tous les copros donnent des pouvoirs, personnellement je n'ai jamais vu, donc c'est un peu théorique. il faut qu'en moyenne les tantièmes soient très faibles, surtout dans une copro à 70 copros...., mais pourquoi pas. Mais on peut aussi rajouter que 1 couple de copros peut représenter l'unanimité, s'il n'y a que 7 copros et 1 copros peut représenter l'unanimité s'il n'y a que 4 copros, etc....

Louis92
Contributeur vétéran

France
2680 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 18 oct. 2013 :  19:53:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
* un non copropriétaires, s'il ne dispose que de 3 pouvoirs maxi, n'a pas de limites en tantièmes
oui, d'accord, bien sûr.
citation:
* un copropriétaire détenant 50% au moins des tantièmes peut avoir 3 pouvoirs maxi sans limite de tantièmes
la loi ne dit rien (en faisant un tableau, le législateur se serait aperçu du trou), j'ai interprété avec l'esprit de la loi "éviter qu'une seule personne puisse emporter les décisions",
citation:
* le copro détenant moins de 5% des tantièmes peut avoir 3 pouvoirs sans limite de tantièmes
oui, d'accord comme le non copropriétaire plus haut.

Je vais corriger.

Cdlt. Louis92.

Édité par - Louis92 le 18 oct. 2013 20:06:24

majik
Contributeur senior

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Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 18 oct. 2013 :  20:27:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je m'interroge sur le copropriétaire qui détient 50% des tantièmes :

il pourrait détenir 3 pouvoirs sans limite de tantièmes?

alors que lorsqu'un majoritaire voit ses voix ramenées au total des voix des autres copropriétaires?

???

rambouillet
Pilier de forums

15515 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 18 oct. 2013 :  20:38:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le copropriétaire qui détient plus de 50% des tantièmes ne peut pas détenir en tant copro plus de 50% des voix, on est d'accord, mais rien n’empêche d'avoir des pouvoirs qui le feront dépasser les 50%.La loi ne l’empêche pas.

de la même manière, on peut avoir un tiers au syndicat qui en détenant 3 pouvoirs détient la majorité des voix dans une AG ; même si c'est aberrant, c'est ainsi....

La loi ne dit pas cela "j'ai interprété avec l'esprit de la loi "éviter qu'une seule personne puisse emporter les décisions", vous avez interprété...

article 22 : ... "Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires..."

Louis92
Contributeur vétéran

France
2680 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 18 oct. 2013 :  22:14:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OK, rambouillet, je renie mon interprétation. Merci de votre vigilance. J'ai pris en compte vos 3 remarques.

Je rappelle que dans le tableau :
-"copropriétaire émargeant" = personne copropriétaire ou mandataire d'indivision qui a signé la feuille de présence,
- "copropriétaire en communauté" = autre copropriétaire que le copropriétaire émargeant pour le(s) même(s) lot(s) : conjoint marié ou pacsé sous le régime de la communauté, personne d'une indivision.


Cdlt. Louis92.

Édité par - Louis92 le 18 oct. 2013 22:20:10

pepa
Contributeur senior

767 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 18 oct. 2013 :  22:15:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Louis92, Merci pour ce post que je vais lire avec attention afin d'essayer de progresser un petit peu.

La hasard a fait que sans chercher je suis tombée sur ceci :

Interdiction des pouvoirs non nominatifs »

Réponse de l'ARC

Le pouvoir en blanc est jugé déjà illégal depuis des années et le pouvoir au syndic impossible. Curieux : ce syndic est gêné par une disposition qui reprend simplement la jurisprudence.
Il pourra moins « tripatouiller » les pouvoirs, mais on voit mal en quoi cela va lui rajouter un travail administratif.


Je ne savais pas que le pouvoir au syndic était impossible.
Notre syndic bénévole en reçoit !

nefer
Modérateur

11785 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 18 oct. 2013 :  22:46:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par pepa



Je ne savais pas que le pouvoir au syndic était impossible.
Notre syndic bénévole en reçoit !



les recevoir est une chose, les utiliser est une autre chose

remet il ces pouvoirs au président du CS au début de l'AG ?

pepa
Contributeur senior

767 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 18 oct. 2013 :  23:19:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Non nefer, il les garde puisque le Président du CS c'est le syndic bénévole.

Ne vous étonnez pas nefer, cela ne fait qu'une anomalie de plus dont je parle dans ce lien, mais vous n'êtes pas obligé de le lire, c'est long.
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13821

Décidément, j'en découvre tous les jours !

Donc, si je vous suis, le syndic peut en recevoir dans la mesure où il les remet au Président du Conseil syndical dans une copropriété "normale".

rambouillet
Pilier de forums

15515 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 19 oct. 2013 :  08:18:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
louis encore une petite correction : le copropriétaire détenant 50% et plus des tantièmes ne peut pas disposer de plus de 3 pouvoirs et dans ce cas ses voix à l'AG sont sans limite (mais pas plus de 100% , sauf pour la Corse...)


philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 19 oct. 2013 :  09:03:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pepa : "Non nefer, il les garde puisque le Président du CS c'est le syndic bénévole."

ET tous les copropriétaires sont contents ??

le CS est obligatoire, et le syndic-bénévole ne peut être président du CS !!

Les autres membres du CS doivent donc se réunir rapidement pour élir leur président !

Le CS controle la gestion du syndic et les comptes du syndicats.

Le controlé ne peut être également le controleur et " lycée de versailles" !

Demander donc à ce super syndic/CS/controle/contoleur de vous donner le texte de loi qui permet au syndic - bénvole ou pro c'est la m^^eme chose - d'être élu au CS et comme président du CS.

pepa
Contributeur senior

767 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 19 oct. 2013 :  10:11:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe388, Je suis consciente de tout ce que vous dites, si vous avez du temps lisez le lien que j'ai mis dans ce post plus haut.

Malheureusement non personne ne dit rien, à part une personne qui vient de se réveiller. Mais je ne veux pas polluer ce post qui traite du sujet des pouvoirs. Merci pour votre intervention.

Louis92
Contributeur vétéran

France
2680 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 19 oct. 2013 :  11:28:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Correction suite à rambouillet Posté - 19 oct. 2013 : 08:18:15.

Je rappelle que le tableau reflète l'article 22 de la loi de 65 et que dans ce tableau :
-"copropriétaire émargeant" = personne copropriétaire ou mandataire d'indivision qui a signé la feuille de présence,
- "copropriétaire en communauté" = autre copropriétaire que le copropriétaire émargeant pour le(s) même(s) lot(s) : conjoint marié ou pacsé sous le régime de la communauté, personne d'une indivision.



Cdlt. Louis92.

moumoune
Contributeur actif

204 message(s)
Statut: moumoune est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 19 oct. 2013 :  11:44:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La dernière réponse de Gedehem dans le sujet précédent (vote de résolution) avait un coté pratique qui me permettait, je le pensais , de résoudre un problème qui se présente dans notre AG.
Mais voila , je découvre ce nouveau ce nouveau post et là , c'est à nouveau moins clair pour moi...l'ignorant !!! c'est compliqué l'interprétation et l'applications des décrets.
Ne pourrait on pas rester simple pour une question initiale simple?

rambouillet
Pilier de forums

15515 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 19 oct. 2013 :  11:50:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est pourtant clair : on peut détenir plus de 3 pouvoirs, si la totalité des voix représentés par ces pouvoirs plus les siens ne représentent pas plus de 5% des voix.

si un couple propriétaire est présent à l'assemblée, un seul s'exprime/vote pour les 2 ; mais chacun peut détenir au moins 3 pouvoirs sans limite de voix ; au delà de 3 pouvoirs, voir ci-dessus

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 19 oct. 2013 :  14:25:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour ma part, je ne vois pas trop une éventuelle "amélioration" dans le tableau présenté par Louis (qui a pourtant du passer pour l'établir !)
Pour un béotien ce n'est pas (plus) clair.

Qui porte les voix lors d'une AG.
Le titulaire de droit, son mandataire, son représentant légal.
Si un mandataire n'est pas préalablement précisé sur la feuille de présence, la précision apportée ne change rien c'est le propriétaire qui s'exprime par l'intermédiaire de la personne X, son mandataire.

Dans tous les cas chacun peut détenir 3 mandats.
Dans tous les cas, si plus de 3 mandats, c'est le cumul "voix détenues + voix portées" qui s'impose pour les 5%.

Il importe peu que celui qui porte 6 mandats soit propriétaire ou non : il ne doit pas dépasser ces 5%.
S'il est propriétaire il ne pourra peut être porter que 4 mandats pour ne pas dépasser ce seuil.

Dans tous les cas la qualité de la personne porteuse de voix (du mandataire) n'a aucune incidence.

Sauf (exception qui confirme la règle .. ) pourle copropriétaire qui serait syndic : c'est sa qualité de syndic qui lui interdit d'être porteur de mandat ...ou de présider le CS, qu'il soit copropriétaire ou non.

En résumé,
- sauf le syndic, n'importe qui peut détenir 3 mandats, peu importe le toltal des voix portées.
- sauf le syndic, n'mporte qui peut être porteur de plus de 3 mandats, avec une limite à 5% du total des voix du syndicat, 5% constitué éventuellement des voix détenues (si copropriétaire peu importe sa forme) et portées (mandataire)

Édité par - Gédehem le 19 oct. 2013 14:36:36

majik
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 19 oct. 2013 :  16:40:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La loi n'interdit pas à un "présent" de détenir 3 pouvoirs...

Mais la loi prévoit la majorité abusive que détiendrait un majoritaire (art.22)

Et si je comprends, ce serait "normal" qu'un majoritaire de droit (ses tantièmes) tombant sous le coup de l'art.22...puisse y échapper en détenant LE pouvoir lui donnant les majorités 24 et 25?

Si quelqu'un peut m'expliquer, merci d'avance.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 19 oct. 2013 :  16:52:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Oui c'est normal ; un copropriétaire ne peut avoir la majorité absolue avec ses seuls tantièmes mais il peut avec le(s) pouvoir(s) (= la confiance) d'un ou plusieurs autres copropriétaires.

rambouillet
Pilier de forums

15515 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 19 oct. 2013 :  18:11:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui, c'est légalement normal ....

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 20 oct. 2013 :  00:56:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est légal puisque cela ne procède pas de la volonté du majoritaire !!

Pour qu'il détienne au moins 1 mandat, il faut bien qu'un des copropriétaires le lui ai remis !

C'est de ce coté là qu'il faut chercher l'erreur, pas dans la loi.

Louis92
Contributeur vétéran

France
2680 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 25 nov. 2014 :  19:41:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur ce sujet que j'ai démarré, j'ai posté (n°5) un tableau V2 synthétisant les limitations en matière de pouvoirs. Une imprécision doit être corrigée : les expressions "moins de 50 %" et "50% et plus" sont remplacées respectivement par "50% et moins" et "plus de 50%" dans la V4 ci-dessous. 50% = moitié exactement.

Tableau dans lequel :
-"copropriétaire émargeant" = personne copropriétaire ou mandataire d'indivision qui a signé la feuille de présence,
- "copropriétaire en communauté" = autre copropriétaire que le copropriétaire émargeant pour le(s) même(s) lot(s) : conjoint marié ou pacsé sous le régime de la communauté, personne d'une indivision.
Cdlt. Louis92.
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