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Jany2718
Contributeur senior

692 message(s)
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Posté - 22 déc. 2018 :  12:21:08  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Le règlement de copropriété d’un immeuble comportant deux bâtiments , bien séparés , prévoit la séparation des charges selon le bâtiment concerné.
Il s’agit ici de gros travaux de consolidation du plancher haut des caves, qui sont aussi spécifiques à chaque bâtiment et bien séparées.
Ces chantiers ont d’ailleurs fait l’objet de devis séparés pour chaque bâtiment.
Il se trouve que le syndic, très directif et sûr de lui, a expliqué qu’il convenait d’ignorer cette séparation des charges car il s’agit des caves . Toutefois cela n’a pas fait l’objet d’une décision d'AG ni d’un projet de résolution. Les appels de fonds ont ainsi été émis sur une base globale après approbation des devis .
Il me semble qu’il est impossible de déroger aux dispositions du règlement de copropriété de cette façon aussi choquante. Même une décision d’AG ne pourrait valider une telle dérogation, car caractériserait un abus de majorité.
Existerait-il de la jurisprudence à cet égard , confirmant qu’il pourrait être dérogé aux dispositions d’un règlement de copropriété pour des travaux dans les caves, bien que les sous-sols soient séparés ? Quelle est la meilleure façon de procéder pour contester ? Qui est responsable : le SDC ou le Syndic ? Merci pour vos réponses ...


Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Statut: Franck1966 est déconnecté

 1 Posté - 22 déc. 2018 :  14:26:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avant de sortir l'artillerie lourde, il faut regarder les deux bâtiments et les tarifs des deux devis acceptés : s'il y a quelques euros d'écart alors qu'il y a le même nombre de caves dans chaque bâtiment, autant ne pas faire de vague.
Par contre s'il y a le même devis de chaque côté mais pas du tout le même nombre de cave, c'est le RDC qu'il faut appliquer
Donnez nous le nombre de caves de chaque bloc et le montant des devis des deux côtés.
Merci
Signature de Franck1966 
Franck V

Jany2718
Contributeur senior

692 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 déc. 2018 :  15:55:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème n'est pas tellement de savoir qui y trouve son compte ou pas , mais quelle est la règle exactement et s'il est possible ou impossible d'y déroger.
Mais voyons un peu de plus près :
Le bâtiment A représente 700 o/oo et B 300 o/oo
Alice est titulaire d'un lot dans A pour 1,2% dans le total (A+B) et Brigitte d'un lot dans B pour 1,2 % aussi dans le total (A+B)
soit respectivement 1,714% ( 1,2/70) dans A seul pour Alice
et 4% ( 1,2/30) dans B seul pour Brigitte.
Le devis pour A est 150 000 E et pour B : 50 000 E soit selon le syndic un total de 200 000 E d'où : 2 400 E pour Alice ou Brigitte également
Or la répartition devrait être : 150 000 E x 1,714% = 2 571 E pour Alice et 2 000 E (50 000 x 4% ) pour Brigitte .
On peut donc constater, dans ce cas, que la "simplification" a profité aux copropriétaires du bâtiment A, majoritaires, ce qui caractérise un abus de majorité mais aussi une faute du syndic .
Mais il aurait pu en être autrement selon l'importance relative des devis et par exemple si le devis pour B avait représenté 100 000 E, la situation aurait été inversée et la globalisation "simplificatrice" aurait profité aux copropriétaires de B ( pourtant minoritaires) , la faute serait alors plutôt imputable au syndic.

JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 22 déc. 2018 :  17:35:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Article 24 de la loi du 10 juillet 1967:
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le syndic a obligation de respecter le règlement de copropriété, tant qu' une décision de l' A.G. ne l' a pas modifié.

Il n' y a pas à tenir compte des petits arrangements illégaux de Jany2718.

nefer
Modérateur

12075 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 22 déc. 2018 :  17:49:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
lors du vote des travaux à l'AG le syndic devait appliquer le RDC et faire procéder au vote soit en charges communes générales soit en charges spéciales suivant les clauses du RDC

il faut donc d'abord vérifier ce qui est indiqué dans le RDC et s'il y a une clause pour les travaux de gros oeuvre


Jany2718
Contributeur senior

692 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 déc. 2018 :  17:55:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22


Il n' y a pas à tenir compte des petits arrangements illégaux de Jany2718.



Mais , relisez bien les posts précédents svp : au contraire je critique les procédés de ce syndic , ayant probablement une formation insuffisante, comme beaucoup malheureusement !

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1630 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 déc. 2018 :  18:51:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Jany2718, je vais très souvent à la pêche aux informations ...
Quand a eu lieu l'AG qui a fait voté ces travaux ? On ne fait pas 200000€ de travaux sans le voter !!!
Chaque bloc devait voter pour son devis, même si les travaux concernent l'ensemble de l'immeuble
Signature de Franck1966 
Franck V

nefer
Modérateur

12075 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 22 déc. 2018 :  19:01:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Franck1966


Chaque bloc devait voter pour son devis, même si les travaux concernent l'ensemble de l'immeuble


c'est inexact!!!

les votes se font suivant les clés de répartition inscrites dans le RDC!

il peut y avoir 4 bâtiments dans une copropriété et une seule clé de répartition...charges communes générales

le syndic doit appliquer le RDC

JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 22 déc. 2018 :  19:36:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A jany2718, j' ai relu votre post, il ne faut jamais raisonner en pourcentage mais exclusivement en "tantièmes'.

la "simplification" peut amener à des incohérences :

"Les appels de fonds ont ainsi été émis sur une base globale " faut-il comprendre qu' il s' agit de la "clé générale, ce qui amène à faire participer les lots "parkings", "jardins privatifs"...

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 22 déc. 2018 :  19:38:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Très bien, je comprends que nous sommes d'accord pour constater l'irrégularité de la résolution "globale" sachant que chaque bâtiment est considéré séparément par le RDC et sachant qu'il fallait donc un vote distinct par bâtiment , les copropriétaires de chaque bâtiment devant choisir une solution et un devis pour le bâtiment considéré.
La question est de savoir quelle est la meilleure façon de procéder pour faire annuler cette décision , sachant que les appels de fonds ont été émise sur la base irrégulière et sachant que les travaux ont commencé ! Qui est responsable ? quid des travaux commencés si la décision est annulée et si après nouvelles délibérations séparées pour chaque bâtiment , d'autres entreprises sont choisies ? Il semble bien que le syndic ( ou son assureur de RC) devra supporter les conséquences de son erreur ou défaut de conseil ...cela promet des réjouissances !

JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 22 déc. 2018 :  20:29:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Toutefois cela n’a pas fait l’objet d’une décision d'AG ni d’un projet de résolution."

Seuls les appels de fonds on été réalisés sur la base "globale. Quelle clé ?.

Il suffit donc, quant les travaux seront terminés que le syndic les repartissent suivant la clé de chaque bâtiment sous déduction des appels effectués.

Avez-vous un syndic "professionnel" ou un syndic "non professionnel" (bénévole).

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 22 déc. 2018 :  20:31:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22

A jany2718, j' ai relu votre post, il ne faut jamais raisonner en pourcentage mais exclusivement en "tantièmes'.

la "simplification" peut amener à des incohérences :

!... mes explications étaient fondées sur les tantièmes , mais le raisonnement reste inchangé car cette notion de "pourcentage" est la même que celle de "millièmes" ou de "tantièmes" .

citation:
Initialement posté par JB22
"Les appels de fonds ont ainsi été émis sur une base globale " faut-il comprendre qu' il s' agit de la "clé générale, ce qui amène à faire participer les lots "parkings", "jardins privatifs"...

oui, la séparation par bâtiment a été ignorée , alors qu'elle est prévue dans le RDC. Il n'y a ni parkings ni jardins . Mais cela n'aurait sans doute pas changé la "simplification" faite d'autorité par le syndic, sans même se soucier de la soumettre à l'AG, composée d'élèves dociles respectueux du maître qui sait se faire obéir.

Jany2718
Contributeur senior

692 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 22 déc. 2018 :  20:42:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22

[i]
Il suffit donc, quant les travaux seront terminés que le syndic les repartissent suivant la clé de chaque bâtiment sous déduction des appels effectués.

Avez-vous un syndic "professionnel" ou un syndic "non professionnel" (bénévole).

Pas si simple ! car malheureusement la résolution étant irrégulière elle devrait être annulée. En outre cette solution ou plutôt "ce petit arrangement" suppose à tort que les copropriétaires d'un des deux bâtiments auraient été d'accord pour les travaux ainsi votés irrégulièrement. Or ils pourraient parfaitement choisir d'y renoncer ou de les différer ou de rechercher une solution moins coûteuse.
Il s'agit d'un syndic "professionnel" ...! Il devrait avoir des majorations de sa cotisation d'assurance RC .... Mais encore faut-il qu'il soit assigné et qu'il soit condamné ... Il peut donc être bien tranquille ,

JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 22 déc. 2018 :  23:05:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous dites:
"Pas si simple ! car malheureusement la résolution étant irrégulière elle devrait être annulée."
après nous avoir dit:
"Toutefois cela n’a pas fait l’objet d’une décision d'AG ..."
Pas simple de vous suivre.

"Mais encore faut-il qu'il soit assigné et qu'il soit condamné ... Il peut donc être bien tranquille ,"
Vous n' avez rien, pour l' instant, de sérieux pour une éventuelle assignation...

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 22 déc. 2018 :  23:09:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si la notification du PV d'AG a été faite il y a plus de 2 mois et qu'aucun copropriétaire opposant ou défaillant n'a fait délivré une assignation en annulation de résolution, la résolution votée est devenue définitive

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 23 déc. 2018 :  00:11:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22

Vous dites:
"Pas si simple ! car malheureusement la résolution étant irrégulière elle devrait être annulée."
après nous avoir dit:
"Toutefois cela n’a pas fait l’objet d’une décision d'AG ..."
Pas simple de vous suivre.

réponse 1 :
La résolution irrégulière est celle ayant approuvé les devis pour l'ensemble par un seul vote réunissant les copropriétaires de deux bâtiments.
La résolution manquante ( mais qui aurait été tout aussi irrégulière) est celle validant la renonciation aux dispositions du RDC prévoyant la séparation des deux bâtiments .

citation:
Initialement posté par JB22

Vous dites:
"Mais encore faut-il qu'il soit assigné et qu'il soit condamné ... Il peut donc être bien tranquille ,"
Vous n' avez rien, pour l' instant, de sérieux pour une éventuelle assignation...

réponse 2 :
le fondement juridique de l'assignation du syndic serait le défaut de conseil et l'induction en erreur du SDC, l'ayant conduit à prendre une décision irrégulière , car non seulement contraire au RDC mais caractérisant un abus de majorité.
Celui de l'assignation du SDC serait l'abus de majorité , car la décision telle qu'elle a été prise a désavantagé les copropriétaires minoritaires du Bâtiment B et avantagé les autres. Elle a aussi été une décision irrégulière violant le RDC.

nefer
Modérateur

12075 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 23 déc. 2018 :  08:20:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à quelle date a été faite la notification du PV ?

Jany2718
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 23 déc. 2018 :  10:58:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le PV a été envoyé à des dates différentes selon les copropriétaires et il semble que seuls les copropriétaires présents aient reçu le PV...
l'AG a eu lieu le 28 novembre. En principe PV devrait être envoyé par le syndic dans le mois qui suit l'AG, selon l'article 42 de L65 :"Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale." et l'on sait aussi que "Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée les contestations". On comprend donc que les copropriétaires opposants ou absents peuvent contester les décisions dans le délai de 2 mois à compter de la notification ... On comprend donc que tant que le copropriétaire opposant ou absent n'a pas reçu la notification du PV, son opposition éventuelle reste recevable dès lors qu'elle est faite dans les 2 mois suivant cette notification... Mais alors que faire si le syndic "omet" d'adresser les PV en question . Mais cette notification doit être faite par le syndic par lettre recommandée avec AR, sinon comment prouver la date de réception du PV si le copropriétaire opposant entend faire opposition , laquelle n'est plus recevable si elle est faite plus de 2 mois après la notification?
Toutefois ce délai de 2 mois n'existe pas, semble -t-il, si l'action ( sur le fondement de défaut de conseil ou désinformation ) et dirigée contre le Syndic et non le SDC.

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 23 déc. 2018 :  11:42:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement le délai de contestation à été modifié le 23 Novembre 2018, il est maintenant de 1 mois au lieu de deux.

Je pense qu' il serait préférable que le conseil syndical agisse auprès du syndic pour obtenir une répartition conforme au R.C. plutôt que d' envisager une action judiciaire, coûteuse et longue, pour un intérêt minime.

Je pense également qu' il serait bon que votre conseil syndical se penche sur un changement de syndic devant l 'incompétence de votre syndic actuel.

Un changement de syndic ne s' improvise pas, cela se prépare bien avant la prochaine A.G.

rambouillet
Pilier de forums

15829 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 23 déc. 2018 :  11:49:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Effectivement le délai de contestation à été modifié le 23 Novembre 2018, il est maintenant de 1 mois au lieu de deux.

Le délai de contestation est toujours de 2 lois (art 42). ce qui a changé c'est lé délai pour le syndic à notifier le PV qui est passé de 2 mois à 1 mois., mais il n'y a toujours pas de sanction prévue si ce délai n'est pas respecté...

Jany2718
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 23 déc. 2018 :  12:08:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22



Je pense qu' il serait préférable que le conseil syndical agisse auprès du syndic pour obtenir une répartition conforme au R.C. plutôt que d' envisager une action judiciaire, coûteuse et longue, pour un intérêt minime.

Je pense également qu' il serait bon que votre conseil syndical se penche sur un changement de syndic devant l 'incompétence de votre syndic actuel.

------------
Cela serait en effet la solution. Malheureusement impossible car le CS s'en remet aveuglément à l'avis du syndic . En réalité, les membres du CS ne comprennent rein à ces choses ou s'y désintéressent, bien qu'ayant accepté leur fonction au sein du CS.
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