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Cassia
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 Posté - 01 mars 2013 : 21:25:49
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Bonjour,
Je réside dans un lotissement, composé de quatre copropriétés, et d'une voie privée commune aux 4 copro les desservant. Lorsque j'ai acheté mon appartement (sur plans), j'ai signé mon adhésion à l'ASL, dont l'objet est de gérer « les biens d'intérêt commun ». L'ASL a commencé à fonctionner à la fin de la construction de la dernière tranche.
Sur l'extrait du cadastre ci-dessous, j'ai délimité en bleu les limites du lotissement, en noir les limites de chaque copropriété, en vert les espaces verts de chacune des copro, en gris chaque bâtiment, et en jaune la parcelle commune (voirie, canalisations et évacuation d'eau, quelques places de stationnement).
Le promoteur immobilier avait désigné un syndic initial pour chaque copro, et un président pour l'ASL (même société que les syndics).
Or ce président a inclut depuis le début du fonctionnment de l'ASL la gestion des espaces verts dans l'ASL. Ce que je consteste car ces espaces ne sont pas parties communes aux copro, chaque copropriété devrait gérer ses propres lots. Je ne suis pas la seule à le contester depuis que j'ai soulevé la question, mais syndic et ASL nous répondent que cela fait partie de l'ASL sans aucun argument démontrant cette éventuelle légitimité.
A mon sens, il s'agit carrément d'une ingérence de l'ASL dans les différentes propriétés. Qu'en pensez-vous  Et si c'est le cas, quel recours avons-nous pour l'arrêter
Parce qu'en plus, l'ASL est en train de décider des travaux coûteux pour tous les espaces verts...
Et puis, je pense aussi aux arbres de notre copro que nous voudrions abattre car dangereux à terme : c'est la responsabilité de notre copro qui pourrait être engagée puisque sur notre parcelle, mais l'ASL pourrait s'opposer à leur abattage... Il y a comme un problème là  !
Et merci aux personnes dévouées qui partagent leurs connaissances sur ce forum, grâce à vous j'ai appris plein de choses, juste pas trouvé un sujet similaire à celui que j'ouvre.
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 Posté - 01 mars 2013 : 23:17:45
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reprenez les statuts de l'ASL pour voir quelles sont ses compétences statutaires exactes |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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CHRI64
Contributeur senior
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 Posté - 02 mars 2013 : 07:01:02
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Bonjour Cassia,
Compte tenu de la configuration de votre lotissement je ne vois pas pourquoi chaque copropriétaire n'aurait pas la jouissance de tous les espaces verts puisque tous les accès sont libres.
A priori ils sont donc parties communes et à ce titre gérés par l'ASL.
Dans ce cas la responsabilité de votre copro ne serait pas engagée, mais celle de l'ASL, si.
Une confirmation serait trouvée par l'acte notarié qui rendrait l'ASL propriétaire de ces parties communes, bien identifiées. Ou de celui qui préciserait au contraire la nature indivise de celles ci.
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Posté - 02 mars 2013 : 08:47:36
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Un simple "coup d'oeil ' sur le plan du lotissement approuvé en son temps, lequel devait définir les espaces privatifs et communs du lotissement , objet d'un transfert à venir à une ASL devrait suffire, non? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 02 mars 2013 08:48:28 |
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Posté - 02 mars 2013 : 08:55:12
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ça me semble un peu court : il a pu être réalisé, depuis le début ou ultérieurement, une cession partielle des parties communes... à la commune d'une part, à chaque copro d'autre part. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Cassia
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Posté - 02 mars 2013 : 13:34:52
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Merci pour vos réponses  .
Seule la partie jaune (voirie) est commune aux 4 copropriétés, chaque copropriété étant composé d'un ou deux immeubles et d'espaces verts. Pour être être plus précise : chaque espace vert fait l'objet d'un lot mentionné uniquement dans un des 4 règlements de copropriété, donc chaque lot est privatif au niveau ASL (commun au niveau de chaque copropriété) et appartient à une unique copropriété (délimitation en noir sur le plan), et non à l'ASL.
J'imagine que chaque copro doit gérer ces lots « privatifs » qui'il s'agisse d'espaces verts ou pas, et que cela les exclue d'une gestion par l'ASL Je n'arrive pas à voir pour quelle raison légitime il pourrait en être autrement
En l'occurence, la copro dont je fais partie, ainsi qu'une voire deux autres, n'ont aucun intérêt à ce que leurs espaces soient gérés par l'ASL.
Quant à une éventuelle cession de lots à l'ASL, j'imagine que cela n'aurait pas pu se faire sans l'accord (vote même) des propriétaires des différentes copropriétés concernées, et que chacun des règlements de ces copro s'en serait trouvé modifié, ainsi que le cadastre |
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Posté - 02 mars 2013 : 16:19:50
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avez vous oui ou non lu le champ d'activité statutaire de votre ASL ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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CHRI64
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Posté - 02 mars 2013 : 17:05:33
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Cassia : les 2 conceptions sont légitimes.
Il faut simplement savoir celle qui a été adoptée à la création du lotissement. L'accord de tous les propriétaires est obtenu au fur et à mesure qu'ils achètent un appartement.
Que l'ASL gère tous les espaces verts est une simplification : 1 gestionnaire et 1 contrat d'entretien, au lieu de 4 ... |
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Cassia
Nouveau Membre
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Posté - 02 mars 2013 : 22:10:59
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citation: avez vous oui ou non lu le champ d'activité statutaire de votre ASL ?
"Pardon" ! Oui, comme sous-entendu dans mon message initial. Par champ statutaire, qu'entendez-vous ? Objet de l'ASL ? Ou périmètre géographique commun justifiant l'existence de cette ASL ?
L'objet peut éventuellement être soumis à interprétation. Le périmètre parcellaire non.
L'objet stiupule (pour le paragraphe essentiel) : « l'acquisition, la gestion, l'entretien des terrains et équipements communs à tous les propriétaires de l'ensemble immobilier et compris dans son périmètre, notamment voies, espaces verts, canalisations nécessaires au fonctionnement et à l'utilisation de ceux-ci... ».
Pour le périmètre parcellaire, cf. le plan du lotissement.
? Espaces verts compris dans son périmètre ok, pas ceux des copro.
citation: Initialement posté par CHRI64
Cassia : les 2 conceptions sont légitimes.
Chri64, merci aussi pour ta réponse. Je pense que dans le cadre d'une ASL, si deux conceptions différentes peuvent être envisagées, à partir du moment où elles s'opposent, les statuts ne devraient-ils pas trancher et légitimer l'une au détriment de l'autre. C'est vrai qu'un contrat unique pourrait être avantageux. Dans notre cas, c'est l'inverse qui se produit : des charges d'entretien d'espaces verts astronomiques sans justification, des projets d'arrosage automatiques inutiles, le tout décidé par... on ne sait pas trop qui   !
citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Un simple "coup d'oeil ' sur le plan du lotissement approuvé en son temps, lequel devait définir les espaces privatifs et communs du lotissement , objet d'un transfert à venir à une ASL devrait suffire, non?
Je reviens sur l'intervention de Jean-Michel. Si je comprends bien , elle souligne que le plan du lotissement distingue les espaces inclus dans les copropriétés des communs aux copro (ASL). Cela me paraît être l'élément essentiel de la raison d'exister de l'ASL et définissant le périmètre de propriété et de gestion de l'ASL |
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Posté - 03 mars 2013 : 07:41:50
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Retrouver déjà ce plan.....puis tenez compte de la remarque d'Emmanuel afin de vérifier si ces cessions ultérieures ont eu lieu |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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CHRI64
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Posté - 03 mars 2013 : 15:06:04
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" ...des charges d'entretien d'espaces verts a...le tout décidé par... on ne sait pas trop qui !"
Les copropriétaires sont aussi de plein droit des colotis du lotissement.
Directement ou par mandat. Ils ont voix aux délibérations de l'AG de l'ASL, en plus de celle de leur copro.
Quant aux statuts il ne faut pas trop leur demander : ils donnent surtout les règles du jeu (fonctionnement de l'ASL).
Oubliez le cadastre. Seul compte, concernant la propriété d'une parcelle - (à l'ASL ou à la copro) - l'état fourni par le Service des hypothèques.
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CHRI64
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Posté - 03 mars 2013 : 17:11:22
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CHRI64
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Posté - 04 mars 2013 : 12:19:17
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De plus, si c'est le cas la jurisprudence précise que :
Dès lors qu’une association syndicale libre s’impose, selon ses statuts, à tous les propriétaires d’immeubles inclus dans son périmètre, l’assemblée générale à laquelle n’ont été convoqués que les propriétaires susceptibles de bénéficier des équipements entretenus par l’association ou des services gérés par elle, et non tous les membres de l’association, est nulle.
3e Civ. - 14 novembre 2012. CASSATION PARTIELLE
N° 11-23.808. - CA Angers, 28 juin 2011. |
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Cassia
Nouveau Membre
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Posté - 04 mars 2013 : 20:42:53
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Merci beaucoup pour vos réponses . Elles méritent que je prenne du temps pour y répondre, temps que je n'ai pas là maintenant tout de suite !
Je reviens vers vous dès que je peux.
Juste, en attendant, le plan que je vous ai fourni est celui du cadastre et le même que celui annexé à mon acte de vente (je suis propriétaire depuis l'origine dans cet ensemble immobilier, appartement acheté sur plans). Quel autre source de plan faisant foi pourrais-je avoir ? Et étant donc propriétaire depuis l'origine, une cession de lots aurait-elle pu avoir lieu sans le consentement de tous les propriétaires ? Si oui, comment puis-je savoir s'il y a eu cession de lots ? |
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Posté - 04 mars 2013 : 20:54:21
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Ben.....
S'il n'y a rien eu d'autres depuis......lASL s'occupe du jaune!
( je ne parle pass de l'apéritif anisé bien connu)
Ceci dit, vérifier qu'en sus un mandat de "gestion" n'ait pas été confié à l'ASL en sus de ce dont elle est propriétaire... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 04 mars 2013 20:55:11 |
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Cassia
Nouveau Membre
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Posté - 06 mars 2013 : 19:50:34
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citation: Les copropriétaires sont aussi de plein droit des colotis du lotissement.
Directement ou par mandat. Ils ont voix aux délibérations de l'AG de l'ASL, en plus de celle de leur copro.
Dois-je comprendre que, même si on a mandaté son syndic pour représenter la copropriété, on peut en plus assister et voter personnellement aux AG de l'ASL ?
Et à la lecture du sujet que vous avez mis en lien, je déduis que le syndic peut représenter une partie des copropriétaires desquels il a reçu une procuration, l'autre partie pouvant y assister et voter en son nom.
Encore faudrait-il que tous les membres soient convoqués aux AG ? A défaut, toute décision prise en AG pourrait être « cassée » ? De la décision de travaux à l'élection du Président ?
Je crois que dans mon cas, la représentation de notre copropriété par le syndic est spécifiée dans son mandat de gestion (à vérifier). Et si c'est le cas, cela ne dispenserait pas l'ASL de nous convoquer ? SAUF si les statuts de l'ASL précisaient que seuls les syndics pouvaient y représenter les membres. Ais-je tout bien compris ?
Notre syndic ne nous informe « pas vraiment » de ce qui se passe au niveau ASL, en tout cas cela se limite à une information partielle et floue quand on pose une question, et cela n'a rien d'une consultation dans tous les cas.
A force de « subir » des charges en pleine croissance et la nébulosité de cette ASL, j'en viens à devenir de moins en moins naïve et gratter un peu sur d'autres sujets... Je commence à me pencher du coup aussi sur la facturation. La facturation des charges ASL est également très floue. Notre syndic l'intègre sur une ligne dans un de nos postes de charges très général de notre copropriété. Je ne suis pas du tout d'accord avec cette manière de procéder, déjà parce que cela favorise l'obscur et l'absence de détails, et puis aussi parce que j'ai du mal à concevoir qu'on mélange la facturation de deux entités différentes. Qu'en pensez-vous ?
citation: S'il n'y a rien eu d'autres depuis......lASL s'occupe du jaune!
( je ne parle pass de l'apéritif anisé bien connu)
S'occupe donc de l'apéritif anisé et pas des « perroquets » (cocktails verts)  !
Pour vérifier le plan au service des hypothèques, ça ne va pas être facile, il faudra que j'attende mes prochains congés ! Je suppose quand même que le cadastre est à jour, j'y ai encore vérifié la conformité avec mon plan initial récemment, et que s'il y avait eu cession, les copropriétaires en auraient été au moins informé, logiquement ils auraient plutôt été acteurs dans cette décision.
Va falloir aussi que j'aille lire sérieusement les deux sujets épinglés sur ce forum . |
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Posté - 06 mars 2013 : 20:23:07
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Cassia
Nouveau Membre
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17
Posté - 09 mars 2013 : 22:18:25
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Merci pour ce lien . Effectivement, on peut saluer l'auteur  , j'étais déjà tombée dessus dans mes recherches. Je n'ai pas encore tout lu, mais si je continue à me poser autant de questions, je vais y venir !
Ceci dit, malgré la lecture (partielle) de ce site, et d'autres, et des sujets épinglés, et d'autres sujets ici, au risque de paraître pas très futute  (dans un domaine dans lequel je débarque !), je ne sais toujours pas répondre à certaines de mes questions posées  .
citation: Et étant donc propriétaire depuis l'origine, une cession de lots aurait-elle pu avoir lieu sans information et sans le consentement de tous les propriétaires ?
Une cession impliquerait la modification du règlement de copro et des postes de charges, impossible sans validation des copropriétaires en AG, non ?
Et ais-je bien compris : il ne peut pas y avoir de « dualité » de gestion : les copro gèrent leur propre parcelle, excluant la gestion de l'ASL à l'un de ses propres lots, l'ASL s'en tient à la gestion de la parcelle commune (et ses équipements) aux copropriétés (la raison d'exister de l'ASL d'ailleurs) ?
citation: La facturation des charges ASL est également très floue. Notre syndic l'intègre sur une ligne dans un de nos postes de charges très général de notre copropriété. Je ne suis pas du tout d'accord avec cette manière de procéder, déjà parce que cela favorise l'obscur et l'absence de détails, et puis aussi parce que j'ai du mal à concevoir qu'on mélange la facturation de deux entités différentes. Qu'en pensez-vous ?
Si vous pouvez répondre sur ces quatre points, et/ou m'orienter sur un(des) lien qui y répond précisément .
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JPM
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Posté - 12 mars 2013 : 14:31:29
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La qualité du site de Me Selamme est bien connue.
Pourtant l'affirmation suivante appelle des observations
citation: Les statuts d’une ASL (obligatoirement pour les AFUL, voir la rubrique particulière) peuvent donc prévoir que tous les copropriétaires d’un immeuble soient représentés "en bloc" par leur syndic de copropriété à l’assemblée de l’ASL. C’est tout à fait "légal", en application du principe de liberté d’organisation des associations syndicales. Il faut ajouter que, dans les grands ensembles immobiliers il serait impossible de convoquer des centaines ou des milliers de copropriétaires à une même assemblée.
Elle correspond à ce qui est couramment admis mais elle est juridiquement en contradiction avec la position de la Cour de cassation.
Celle ci a proclamé ce qui est une évidence : le syndicat qui n'est propriétaire de rien ne peut pas être membre de l'association syndicale. Ce sont donc les copropriétaires qui sont membres et qui participent aux scrutins de l'ASL.
Il est juridiquement intenable de prétendre que le syndic qui les représente vote en bloc OUI ou NON alors surtout que dans la plupart des cas l'assemblée des copropriétaires ne s'est pas prononcée sur la question posée.
Donc la solution est claire : Les copropriétaires doivent être représentés par le syndic à l'assemblée de l'ASL. Chaque copropriétaire donne ses instructions de vote au syndic. Les copropriétaires n'ayant pas donné pouvoir au syndic sont considérés comme absents non représentés à l'assemblée de l'ASL.
Le syndic " mandataire " vote OUI pour 15 copropriétaires ayant tant de voix dans l'ASL et NON pour 17 copropriétaires ayant tant de voix de l'ASL. Par ailleurs 3 copropriétaires pour tant de voix dans l'ASL sont défaillants.
Cette solution est la seule juridiquement admissible et cohérente.
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hes
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Posté - 12 mars 2013 : 18:22:18
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Bonsoir
Je suis d'accord avec les précédents intervenants, mais il faut reconnaître que la Cour de cassation,
déterminée à bien faire respecter le fait que les copropriétaires sont membres, individuellement, de l'ASL, et non la Copropriété,
admet que les copropriétaires soient représentés en bloc par leur syndic à l'assemblée.
Pas d'arrêt tranchant la question à ma connaissance, mais voici les termes d'une décision de 2003
14 janvier 2003 n° 01-03.509
"attendu qu'en retenant que le fait que les copropriétés créées sur certains des lots du lotissement avaient été représentées aux assemblées générales par leur syndic
ne contrevenait à aucune disposition impérative de la loi de 1865, et que ce mode de représentation était d'ailleurs expressément prévu par la loi du 18 juillet 1985,
la cour d'appel a ainsi répondu aux conclusions dont elle était saisie ;"
Le principe de liberté d'organisation des ASL doit permettre la représentation
des copropriétaires par leur syndic.
Il faut ajouter, comme le remarque l'arrêt, que pour les AFUL la loi impose la représentation des Copropriétaires par leur syndic ( ou un représentant) à l'assemblée de l'AFUL. ( Code Urb L.322-9-1).
Reste la question du vote indivisible du syndic.
Beaucoup de statuts stipulent que le vote du syndic est global, dans un sens ou un autre, quel que soit les avis individuels des copropriétaires. Cela peut apparaître difficile à accepter
Les cours d'appel de Colmar (2011) et Aix (2007 ont admis le principe. A ma connaissance, la Cour de cassation ne s'est pas prononcée.
HES
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Édité par - hes le 12 mars 2013 18:37:04 |
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Gédehem
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Posté - 12 mars 2013 : 21:26:58
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Il faut distinguer dans les statuts d'ASL la représentation des membres d'un syndicat par son syndic (représentation des membres, pas du syndicat lui-même), avec l'expression des votes des membres de l'ASL que sont ici les copropriétaires !
Le mandataire de copropriétaires à une AG d'un syndicat dispose de pouvoirs nominatifs avec droit de vote, expession des mandants qu'il peut exprimer dans un sens ou dans un autre selon les directives qui lui sont données.
Dans le cas de l'ASL, le syndic n'agit pas en tant que mandataire du groupement syndicat, qui n'est pas membre de l'ASL puisque n'étant pas propriétaire foncier. Il intervient statutairement en qualité de représentant des copropriétaires , lesquels sont individuellement seuls membres de l'ASL.
Considérer qu'il ne forment "qu'UN" c'est accepter l'idée de la représentation du groupement "syndicat", qui serait alors propriétaire avec une voix unique. Impossible juridiquement.
Le syndic es-qualité est mandataire du syndicat, pas de chacun des coproppriétaires pris individuellement.
Le syndic agit ici comme représentant des membres de l'ASL, pas du groupement "syndicat".
D'où la procuration incontournable, un "mandat" personnel donné à la personne "syndic", avec délégation de pouvoir de voter dans tel sens ou dans un autre, car ce n'est pas "le syndicat" qui se prononce "d'un seul homme" par son syndic, mais chacun des membres de l'ASL dans le sens qu'il souhaite.
Ceci, n'en déplaise aux Cours d'appel de X ou Y (quid du dossier qui leur a été présenté ....?)
PS : dans le cas exposé par Cassia, il s'agit ici de 4 syndicats dont les choses communes aux 4 sont gérées dans le cadre d'une ASL.
Imaginons que les 4 syndicats aient un même syndic, on a une AG d'ASL composée d'une seule personne, dont on peut raisonnablement se demander comment elle peut faire autrement que de se désigner aussi pdt de l'ASL, trésorier voire secrétaire, et à y être de décider de passer contrat avec elle-même pour "assister le pdt", histoire de faire tourner la machine à sous !!!
Une AG composée d'une seule personne, cela fonctionne comment ? |
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"Ingérance" de l'ASL dans les copropriétés ? 
