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JPM
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Statut: JPM est déconnecté

Posté - 29 mai 2012 :  09:41:01  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Une copropriété peut être inscrite dans le périmètre d'une ASL.

Ce sont les copropriétaires qui sont membres de l'ASL et non pas le syndicat.

On trouve souvent dans les statuts de l'ASL une clause stipulant qu'aux assemblées de l'ASL les copropriétaires doivent être représentés par leur syndic (il y a des variantes dans la rédaction).

Comment faut-il interpréter cette clause ?

A la lettre : la convocation émise par l'ASL doit être accompagnée d'une formule de procuration. Les copropriétaires doivent établir la procuration au nom du syndic et joindre leurs instructions de vote.

A l'assemblée de l'ASL, sur chaque question inscrite, le syndic peut être amené à voter OUI pour les voix (ASL) de 11 copropriétaires et NON pour les voix (ASL) de 6 copropriétaires.

Les copropriétaires qui n'ont pas adressé de procuration au syndic sont déclarés absents non représentés à l'assemblée de l'ASL.

Il n'est pas certain qu'il en soit ainsi dans toutes les assemblées d'ASL.

Et bien sur l'interprétation présentée peut faire l'objet de critiques et/ou observations.

Note : lorsque la clause précise que les copropriétaires ne peuvent être représentés que par leur syndic, l'interprétation stricte est différente : chaque copropriétaire peut assister à l'assemblée de l'ASL mais il ne peut donner procuration à une personne autre que le syndic.





Signature de JPM 
La copropriété sereine


JACKENRI
Contributeur débutant

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 1 Posté - 31 mai 2012 :  09:27:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Bonjour,

Ce sujet est d'une grande importance et j'en prends bonne note.

J'avais, lors des précédentes AG, émis un avis défavorable aux votes des copropriétés de notre ASL car le syndic avait totalisé les voix de tous les copropriétaires et affecté le résultat à un vote (le sien) sans indiquer les OUI, NON et Abstentions de chaque copropriétaire.

Inutile de dire que cette intervention n'a pas été suivis d'effet, ni de correction des résultats !

Aussi, je pose la question de savoir s'il exste une sanction juridique ou autre dans le cas de non-respect de la règle que vous avez exposé.

JPM
Pilier de forums

5181 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 31 mai 2012 :  10:16:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Bonjour Jackenri ! Vous écrivez :
citation:
J'avais, lors des précédentes AG, émis un avis défavorable aux votes des copropriétés de notre ASL car le syndic avait totalisé les voix de tous les copropriétaires et affecté le résultat à un vote (le sien) sans indiquer les OUI, NON et Abstentions de chaque copropriétaire.


Dans ce texte, qu'entendez vous par " le syndic " ? Le syndic de votre copropriété (et peut être d'autre d'autres copropriétés membres de l'ASL) ou le président de l'ASL.

Pour ce qui est de la sanction ? Toute règle a une sanction, même si le texte de la règle ne la prévoit pas explicitement. Mais ici nous sommes dans un domaine où la confusion a régné depuis bien des années.

Il faut connaître la clause figurant dans les statuts de l'ASL à propos de la qualité de ses membres quand il y a un immeuble en copropriété (le syndicat ou les copropriétaires).

Il faut connaître aussi la date (année) des statuts et savoir s'ils ont été mis en conformité avec l'ordonnance de 2004.

Je suppose que vous êtes copropriétaire dans une copropriété inscrite dans une ASL. Recevez vous directement une convocation à l'assemblée de l'ASL avec une formule de procuration de vote ?





Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 31 mai 2012 :  10:46:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

J'aurais dû signaler que je reprends dans ce sujet une discussion qui avait été amorcée dans l'Ancien Forum.

Elle est reprise en tête (sujets importants) à l'initiative de Wormser, ce qui m'avait échappé.


Nous avions discuté à propos d'une RM n° 03472 Sénat du 29/05/2008 fait par la Ministère du logement et de la Ville à M. JP Sueur.

A l'époque j'avais indiqué :

Est ce le syndicat, par son syndic, qui représente les copropriétaires
Ou bien le syndic, désigné par les statuts, est-il le représentant de chacun des copropriétaires
Dans le premier cas, le syndicat peut tenir une assemblée des copropriétaires et décider de voter OUI ou NON à un projet qui sera inscrit à l'ordre du jour de l'ASL. Si un copropriétaire opposant n'est pas content, il doit demander la nullité de cette décision de l'assemblée des copropriétaires.
Dans le second cas, un copropriétaire mécontent de la décision prise par l'ASL devra demander l'annulaion de cette décision en assignant l'ASL.

La jurisprudence, en l'état, a adopté la seconde solution (Cass. civ. 06/02/2002 = cassation de CA Paris 23e B 18/05/2000 Loyers et copropriété 2000 n° 251 note Vigneron)

Tout celà ne nous dit pas comment le syndic doit se déterminer pour voter à l'assemblée de l'ASL.


Il est donc clair que dans ce nouveau sujet je réponds à cette dernière observation.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JACKENRI
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 01 juin 2012 :  15:45:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Dans le cas présenté, la situation est la suivante :
- Ensemble immobilier composé de 3 lotissements et de 3 bâtiments à usage de garage en copropriété avec conseil syndical pour chaque bâtiment et un syndic qui gère les 3 bâtiments.
- Les parties communes sont gérées par une ASL
- Depuis 2008 les statuts sont en conformité avec l’ordonnance de 2004 et il est précisé :
« Si un bâtiment du périmètre de l’association est placé dans le statut de la copropriété de la loi 65-557 du 10/7/65, ce bâtiment sera réputé indivisible à l’égard de l’association qui ne connaîtra que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic »
- En règle générale :
a) Les résidents propriétaires d’un garage reçoivent une convocation avec un pouvoir pour la partie divise sous le régime de l’ASL, mais rien pour les garages qui ont une quote-part dans les garages et également une quote-part dans l’ASL.
b) Certains garages, vendus à des propriétaires en dehors de la résidence ne reçoivent rien et ne participent pas à l’AG.
En conséquence, les résultats et le PV de l’AG étant faussés et manipulés pour correspondre avec le nombre total de tantièmes, peut-on envisager l’annulation de l’AG par le biais d’une procédure en référé … ou par tout autre moyen rapide ?

JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 01 juin 2012 :  17:07:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


La clause reproduite est illégale.

Un syndicat de copropriétaires n'est propriétaire de rien et ne peut pas être membre d'une ASL

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La copropriété sereine

Ankou
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 01 juin 2012 :  17:34:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


La clause reproduite est illégale.
Un syndicat de copropriétaires n'est propriétaire de rien et ne peut pas être membre d'une ASL
?????

C'est indiqué où cette illégalité?

Je connais des copropriétés membres d'une ASL, par exemple quand dans la même ASL il y a des pavillons et un immeuble en copro.

Dans ce cas, c'est bien le syndic de copro qui représente ladite copro [edit:au sein de l'ASL], non?


Édité par - Ankou le 01 juin 2012 17:35:38

JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 01 juin 2012 :  17:51:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Voyez ci dessus le message 3.

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La copropriété sereine

Ankou
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 01 juin 2012 :  18:02:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM



Voyez ci dessus le message 3.

J'ai lu et relu cet échange.

Je ne vois pas de référence de texte officiel qui déclare illégale cette organisation (copro pouvant faire partie d'une ASL via son syndic)

JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 01 juin 2012 :  23:54:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Nous avions discuté à propos d'une RM n° 03472 Sénat du 29/05/2008 fait par la Ministère du logement et de la Ville à M. JP Sueur.

A l'époque j'avais indiqué :

Est ce le syndicat, par son syndic, qui représente les copropriétaires
Ou bien le syndic, désigné par les statuts, est-il le représentant de chacun des copropriétaires
Dans le premier cas, le syndicat peut tenir une assemblée des copropriétaires et décider de voter OUI ou NON à un projet qui sera inscrit à l'ordre du jour de l'ASL. Si un copropriétaire opposant n'est pas content, il doit demander la nullité de cette décision de l'assemblée des copropriétaires.
Dans le second cas, un copropriétaire mécontent de la décision prise par l'ASL devra demander l'annulaion de cette décision en assignant l'ASL.

La jurisprudence, en l'état, a adopté la seconde solution (Cass. civ. 06/02/2002 = cassation de CA Paris 23e B 18/05/2000 Loyers et copropriété 2000 n° 251 note Vigneron)

Il n'y a pas de texte !!!! C'est inutile. Le syndicat, qui n'est pas propriétaire, ne peut pas faire partie d'une association de propriétaires.

La Cour de Cassation en a jugé ainsi à plusieurs reprises. La réponse ministérielle rappelle cette jurisprudence.

L'ASL doit convoquer les copropriétaires et doit leur envoyer les comptes pour ses propres charges. Sur ce dernier point une réforme pourrait être suggérée.

Dans la pratique, ces règles ne sont pas respectées. Il faut remettre de l'ordre dans tout celà.


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Ankou
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 04 juin 2012 :  09:53:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour cette réponse détaillée

Nous sommes donc bien dans cette hypothèse:

citation:
Initialement posté par JPM
Ou bien le syndic, désigné par les statuts, est-il le représentant de chacun des copropriétaires


Lors de l'AG de l'ASL, comment ça se passe?
- le syndic seul de la copro est invité et vote conformément à chaque copro?
- les copros sont invités à titre individuel?


JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 04 juin 2012 :  10:49:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Le syndicat non membre de l'ASL n'est pas convoqué à l'assemblée.

Les copropriétaires sont convoqués à l'assemblée de l'ASL.

1) Le copropriétaire Dupont veut " participer " et " voter " ; il peut se faire représenter mais seulement par le syndic ; il envoie son pouvoir au syndic avec ses instructions de votes (OUI sur tous les points).

2) Le copropriétaire Dubois veut " participer " et " voter " ; il peut se faire représenter mais seulement par le syndic ; il envoie son pouvoir au syndic avec ses instructions de votes (NON sur tous les points).

3) Le copropriétaire Durand reste passif ; il range la convocation. Il sera pointé absent non représenté à l'assemblée de l'ASL.

4) A l'assemblée de l'ASL le syndic signe pour Dupont et Dubois. Il vote OUI pour Dupont et NON pour Dubois.

5) A cette assemblée le syndic agit en qualité de mandataire de chacun des copropriétaires qui lui ont adressé un pouvoir et non en qualité de représentant du syndicat.

S'il y a une assemblée de la copropriété avant celle de l'ASL, il n'est pas interdit d'évoquer tel ou tel point de l'OJ de l'assemblée de l'ASL. Mais il ne peut y avoir de décision du syndicat s'imposant aux copropriétaires. Ceux ci peuvent s'inspirer des indications recueillies au cours de l'assemblée de la copropriété mais ils votent (par l'intermédiaire du syndic) comme ils veulent à l'assemblée de l'ASL.

On peut penser qu'il y aurait lieu d'améliorer ce mécanisme !!!
Il est certain que la gestion des ensembles immobiliers comportant des copropriétés et des monopropriétés avec une ASL pose des problèmes. Je le sais parfaitement bien.

Mais c'est une autre affaire.


L'un des problèmes récurrents est l'insuffisance des moyens de contrôles de la gestion de l'ASL ouverts aux copropriétaires et surtout aux conseils syndicaux.

Quand les statuts de l'ASL ne comportent pas de clause imposant la représentation par le syndic, les copropriétaires assistent en personne à l'assemblée de l'ASL et votent individuellement comme ils l'entendent.




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La copropriété sereine

Ankou
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 04 juin 2012 :  12:48:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Votre résumé est parfait, à mettre en post it par les modérateurs, pour éviter les redites.

Merci

JACKENRI
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 06 juin 2012 :  07:43:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci JPM pour ces précisions.
Si j'ai bien compris, le résident d'un ensemple immobilier dont les parties communes sont gérées par une ASL, proriétaire d'une villa dans un lotissement et également propriétaire dans un bâtiment en copropriété devrait recevoir 2 convocations avec pouvoir à l'AG de l'ASL.
La première pour voter à l'AG de l'ASL et la seconde au cours d'une réunion de la copropriété pour exprimer son vote, par l'intermédiare du syndic, à l'AG de l'ASL.
Dans le cas où ces conditions ne sont pas remplies, doit-on considérer qu'il y a vice de forme et prédisposition à l'annulation de l'AG ?

JPM
Pilier de forums

5181 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 juin 2012 :  10:05:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Jackenri :
citation:
Si j'ai bien compris, le résident d'un ensemple immobilier dont les parties communes sont gérées par une ASL, proriétaire d'une villa dans un lotissement et également propriétaire dans un bâtiment en copropriété devrait recevoir 2 convocations avec pouvoir à l'AG de l'ASL.
La première pour voter à l'AG de l'ASL et la seconde au cours d'une réunion de la copropriété pour exprimer son vote, par l'intermédiaire du syndic, à l'AG de l'ASL.
Dans le cas où ces conditions ne sont pas remplies, doit-on considérer qu'il y a vice de forme et prédisposition à l'annulation de l'AG ?


Voila une bonne question

Il faut toutefois redresser l'exposé.

Nous retenons comme hypothèse de travail que les statuts de l'ASL imposent la représentation des copropriétaires par le syndic. Celui ci n'est pas convoqué. Mais il doit bien entendu être informé de l'AG. Il est même nécessaire d'en fixer la date en concertation avec lui.

La convocation pour l'AG de l'ASL est expédiée le même jour aux propriétaires de parcelles construites ou non et aux propriétaires des lots des copropriétés inscrites dans le périmètre. Elle doit comporter une formule de représentation et, dans la pratique, il est conseillé d'ajouter une feuille d'instructions de vote.

Dans le cas d'une ASL, la loi n'impose pas la tenue préalable d'une AG de la (ou des) copropriété(s) !
Chaque copropriétaire désireux de faire " entendre sa voix " à l'AG de l'ASL doit donner procuration au syndic et à lui seul en précisant ses votes ou en lui laissant la liberté de voter à sa convenance.
A l'AG de l'ASL le syndic est le mandataire de chacun des 35 copropriétaires qui lui auront donné pouvoir. Il n'est pas le mandataire du syndicat.

Dans le cas particulier de Jackenri :
Il me parait souhaitable que deux convocations lui soient adressées et encore souhaitable que pour le lot de copropriété il donne pouvoir au syndic même si par ailleurs il se présente à l'assemblée de l'ASL pour son autre bien. C'est la solution prudente aussi bien pour l'auteur de la convocation que pour le propriétaire concerné pour éviter toute contestation.

Quid s'il ne reçoit qu'une seule convocation ?

S'il est présent à l'AG de l'ASL il peut voter aussi bien avec les voix attachées à son lot de copropriété qu'avec celles attachées à son autre bien. Il n'y a pas d'atteinte à la régularité du scrutin et on peut prétendre que c'est l'auteur de la convocation qui a généré cette pratique en n'adressant qu'une seule convocation.

S'il ne peut être présent, il peut
- soit donner pouvoir au syndic pour les deux biens si les statuts n'imposent pas de donner pouvoir à un autre propriétaire (hormis pour le cas des copropriétaires)
- soit, dans le cas contraire, donner pouvoir au syndic pour le lot et donner pouvoir à un autre propriétaire pour l'autre bien. Il devra photocopier la formule de pouvoir à cet effet.

Les statuts anciens des ASL ne tenaient pas compte de l'évolution récente de la jurisprudence. C'est bien normal.

On constate avec regret que les mises à jour des statuts d'ASL prescrites par l'Ordonnance de 2004 n'ont pas toujours tenu compte de cette évolution.

Il serait très souhaitable d'imposer une nouvelle mise à jour pour en terminer avec les pratiques illégales qui subsistent. Cela permettrait d'améliorer considérablement le fonctionnement de nombreux grands ensembles. La réforme de 2004 a totalement négligé l'existence de ses ensembles

Ici encore on a perdu beaucoup de temps dans des controverses futiles en négligeant ce qui est important.

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La copropriété sereine

hes
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 13 juin 2012 :  22:13:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de hes
Bonjour

Beaucoup de statuts prévoient que le vote du syndic à l'assemblée de l'ASL est indivisible.

(Même s'il représente les copropriétaires et non le syndicat)

JPM
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 13 juin 2012 :  23:12:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

A l'occasion de la réforme, cette question n'a pas été traitée. C'est regrettable puisqu'à ce moment la jurisprudence de la Cour de cassation était solidement établie.

Il va donc falloir attendre une instance dans laquelle l'importance des intérêts en jeu justifiera le recours à un avocat de bonne compétence et s'il y a lieu un pourvoi en cassation.

But de la manoeuvre : constater la nullité de certaines clauses des statuts d'associations syndicales.

On ne peut pas tout à la fois dire que le syndicat n'est pas membre de l'ASL, que les copropriétaires ne peuvent donner pouvoir qu'à lui seul, et qu'il ne peut emettre qu'un seul vote.

En présence d'une telle clause, il faut qu'un syndic participe à une assemblée après avoir obtenu la présence d'un huissier ; qu'il emette des votes distincts et fasse constater le cas échéant, le refus d'enregistrement de ces votes.

A la suite : assignation en nullité de l'assemblée générale + nullité des clauses litigieuses .



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hes
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 14 juin 2012 :  10:36:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de hes
Il subsiste un grosse lacune de la règlementation sur ce point en effet.

La liberté d'organisation des ASL devrait permettre au représentant d'un SdC d'exprimer un vote unique.

Soyons réalistes: dans les ASL qui regroupent des immeubles avec des dizaines
ou des centaines de copropriétaires, une différentiation des votes après consultation est inenvisageable en pratique.

(Pourrait on imaginer que chaque député différencie les votes des mandants de sa circonscription
pour chaque projet de loi ? )

HES







JPM
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 14 juin 2012 :  11:49:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Les copropriétaires sont membres de l'ASL.

Chaque membre a le droit de faire entendre sa voix. Il faut en particulier éviter d'adopter une décision qui de fait, serait rejetée par une majorité des copropriétaires de 10 copropriétés membres. Or il ne s'agit pas là d'une hypothèse d'école, mais bien d'un cas relativement fréquent.

Dans une société anonyme, il peut y avoir aussi des milliers d'actionnaires. Pourtant les votes sont décomptés.

Par ailleurs vous n'ignorez pas que le régime des associations syndicales connait depuis belle lurette la pratique des groupements de voix pour les petits porteurs. Pratique rurale certes, mais qu'importe.

Il suffit donc d'aller fouiner un peu dans les usages séculaires pour sortir sans trop de difficulté un régime juridique " moderne " qui assurera la cohérence des règles avec la dignité des membres.

Conclusion, le vote unique du syndic doit être écarté impérativement.

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hes
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 15 juin 2012 :  16:10:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de hes
Sur le fond, je souscris à vos propos, JPM (comme toujours).
Mais en pratique.....

Notons bien, pour reprendre votre comparaison, que lorsque la Société A est actionnaire de la Société B,
elle exprime un vote unique à l'assemblée de la Société B, sans le pondérer selon les opinions de ses propres actionnaires....

En ce qui concerne le groupement de voix des propriétaires trop petit pour pouvoir voter, prévu par la loi de 1865,
( principe aboli par la réforme de 2004 pour les ASL, mais pas pour les ASA, en droit public, le suffrage censitaire subsiste)
je pense que les groupes exprimaient un vote unique.

C'est une question délicate, je suis entièrement d'accord.

HES


Édité par - hes le 15 juin 2012 16:10:39

JPM
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 15 juin 2012 :  16:57:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Dans votre exemple, c'est la société A qui est actionnaire de la société B, ce ne sont pas ses actionnaires.

Une société n'est pas juridiquement transparente.

Il faut bien noter que contrairement à ce que semblent souhaiter certains réformateurs dans co-propriété il y a propriété.

Les regroupements de " petits porteurs " en ASL étaient généralement aussi des groupements d'intérêt commun. Tout le monde votait OUI ou NON.

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