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JPM
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 Posté - 12 mars 2013 : 21:58:40
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J'ai parfaitement conscience de présenter une solution qui n'est pas dans le sens de la jurisprudence habituelle.
Encore moins dans le sens de la rédaction ancienne des clauses statutaires.
Mais il ne faut pas oublier que dans le passé on s'est penché avec une très grande légèreté sur la nature juridique des associations syndicales. D'ou les confusions extraordinaires que l'on trouve dans les statuts des annes 1960 /1980.
On oublie aussi trop souvent que les associations syndicales doivent répartir leurs charges entre les copropriétaires membres et non pas entre les syndicats. La dessus la Cour de cassation est formelle, comme d'ailleurs dans les cas de syndicats secondaires.
Le syndic d'une copropriété ne peut pas recouvrer contre un copropriétaires des charges de chauffage lorsque c'est une ASL qui fournit cette prestation. Sa demande est jugée irrecevable.
Il y aurait sans doute à prévoir une réforme législative à cet égard mais, en l'état, la solution n'est pas douteuse.
Pour les assemblées générales de l'ASL, indépendamment de sa qualité juridique, la solution écartant le vote en bloc du syndic est sans nul doute conforme à l'équité comme à la prééminence des personnes.
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afleury
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Posté - 13 mars 2013 : 17:10:49
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Excusez moi de revenir à l'état initial de la question posée :
qu'en est-il de la répartition des tâches entre les copropriétés et l'ASL dans le cas décrit.
Il faut à mha, comme déjà signalé, prendre (ou reprendre) :
1- les statuts de l'ASL pour connaitre son objets et son périmètre.(avec le nom exact, chercher dans le JO des Associations)
2- au moins un des 4 règlements de copropriété pour voir la description des parties communes (comprenant ou pas les espaces verts)(chaque copropriétaire possède un exemplaire ou peut le consulter chez son syndic)
Il me semble que, comme une ASL peut gérer une chaufferie commune à plusieurs copropriétés, sans en être propriétaire, il peut se trouver que l'objet de l'ASL lui attribue aussi la gestion des 4 espaces verts qui appartiennent chacun de toute évidence à une seule copropriété puisque chaque parcelle cadastrale porte un immeuble et un espace vert, la voirie jaune étant à part.
C'est cela qu'il faut déterminer, et ce n'est pas forcément facile ni évident. Les intérêts financiers peuvent être importants et les pratiques opaques..
Donc : Bon Courage !, Patience, mais il est indispensable d'y voir plus clair pour être efficace.
Certaines décisions de l'ASL risquent de pouvoir être facilement invalidées, et au moins, des pratiques réglementaires mises en place pour l'avenir.
L'utilisation quasi frauduleuse des ASL dans ce genre de configuration semble de plus en plus courante et couramment jugée par les tribunaux, mais toujours sur le plan formel juridique.
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Gédehem
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Posté - 13 mars 2013 : 18:10:14
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L'objet d'une ASL, association de propriétaires foncier, est strictement encadré par ses statuts : il est exclu qu'ils prévoient la gestion d'espaces verts qui ne soient pas communs à au moins 2 syndicats ... puisqu'ils sont 'privatifs' au syndicat dont il s'agit !
C'est ce qui ressort de l'exposé initial.
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Cassia
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Posté - 13 mars 2013 : 22:44:41
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Un grand merci pour vos interventions, elles confirment certaines choses que j'ai lues et m'apprennent beaucoup d'autres.
Même si je comprends bien qu'il est difficile d'organiser des AG avec tous les membres dans les grands ensembles, je conçois plus difficilement que chacun n'est pas voix aux décisions même si c'est par l'intermédiaire de son syndic de copropriété. Et le vote indivis prévu dans les statuts me reste en travers de la gorge ! Surtout qu'il n'y a aucun vote au niveau de ma copropriété... Pire encore, personne n'est au courant des dépenses et des décisions. Et le comble, que l'ASL gère des lots « privés » de copropriétés.
citation: PS : dans le cas exposé par Cassia, il s'agit ici de 4 syndicats dont les choses communes aux 4 sont gérées dans le cadre d'une ASL.
Imaginons que les 4 syndicats aient un même syndic, on a une AG d'ASL composée d'une seule personne, dont on peut raisonnablement se demander comment elle peut faire autrement que de se désigner aussi pdt de l'ASL, trésorier voire secrétaire, et à y être de décider de passer contrat avec elle-même pour "assister le pdt", histoire de faire tourner la machine à sous !!!
Une AG composée d'une seule personne, cela fonctionne comment ?
Là vous mettez le doigt sur une aberration qui nous a concerné les premières années : le même homme représentait les quatre syndics et le président de l'ASL ! Deux des copropriétés -dont la mienne- ont, avec beaucoup de mal, quitté cet homme ! Et sa société. Mais il « règne » toujours dans deux autres et dans l'ASL. C'est d'ailleurs lui qui a inclus à tort la gestion des espaces verts des copropriétés dans l'ASL...
citation: Mais il ne faut pas oublier que dans le passé on s'est penché avec une très grande légèreté sur la nature juridique des associations syndicales.
C'est ce que je finis pas comprendre et ce qui autorise finalement autant de flou. Ce que j'ai du mal à concevoir, alors que l'étau s'est resserré sur les syndics en matière d'obligations, c'est qu'une autre partie de la gestion des ensembles immobiliers soit aussi permissive et évasive.
A ce sujet, l'une de mes questions étaient : le syndic a-t-il le droit de les intégrer dans ceux de la copropriété ou pas ?
Peut-on obliger l'ASL à facturer directement aux membres ?
citation: Excusez moi de revenir à l'état initial de la question posée :
qu'en est-il de la répartition des tâches entre les copropriétés et l'ASL dans le cas décrit.
Il faut à mha, comme déjà signalé, prendre (ou reprendre) :
1- les statuts de l'ASL pour connaitre son objets et son périmètre.(avec le nom exact, chercher dans le JO des Associations)
2- au moins un des 4 règlements de copropriété pour voir la description des parties communes (comprenant ou pas les espaces verts)(chaque copropriétaire possède un exemplaire ou peut le consulter chez son syndic).
Merci d'y revenir. J'ai mis le plan et l'objet de l'ASL dans mes premiers posts. Les espaces verts font chacun partie de copropriété (cf. plan), ceux de ma copro sont bien cités comme lots dans notre règlement de copropriété.
citation: il est exclu qu'ils prévoient la gestion d'espaces verts qui ne soient pas communs à au moins 2 syndicats ... puisqu'ils sont 'privatifs' au syndicat dont il s'agit
Merci, cela m'apporte une nouvelle précision.
Si quelqu'un sait répondre aussi à mes questions sur les cessions de lots.
Qu'il s'agisse de mes questions ou pas, tout ce que vous écrivez m'est de toute façon utile  . |
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Posté - 24 mars 2013 : 10:11:39
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citation: D'où la procuration incontournable, un "mandat" personnel donné à la personne "syndic", avec délégation de pouvoir de voter dans tel sens ou dans un autre, car ce n'est pas "le syndicat" qui se prononce "d'un seul homme" par son syndic, mais chacun des membres de l'ASL dans le sens qu'il souhaite.
Ce qui veut dire en clair que le syndic doit soumettre chacune des résolutions sur lesquelles il devra voter en AG de l'ASL à l'AG de sa copropriété, et qu'il devra faire prendre en compte à l'AG de l'ASL le détail des votes de son AG de copro : les pour, les contre, les abstentions ! Une copro de 3 copropriétaire qui vote pour ne pèsera pas le même poids qu'une de 300 qui vote contre... |
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Posté - 24 mars 2013 : 10:39:27
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.............et potentiellement une possible "dictature" du lot copropriété sur les lots "individuels"..... Ce que la loi de 65 ne permet pas elle! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
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Posté - 24 mars 2013 : 10:50:12
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Universimmo : citation: Ce qui veut dire en clair que le syndic doit soumettre chacune des résolutions sur lesquelles il devra voter en AG de l'ASL à l'AG de sa copropriété, et qu'il devra faire prendre en compte à l'AG de l'ASL le détail des votes de son AG de copro : les pour, les contre, les abstentions ! Une copro de 3 copropriétaire qui vote pour ne pèsera pas le même poids qu'une de 300 qui vote contre...
Cela n'est pas la procédure que je préconise. Il est vrai qu'une concertation entre les copropriétaires peut présenter un intérêt. Mais la nécessité d'une assemblée est une contrainte. Il peut y avoir concertation sans assemblée.
Ma solution :
Les copropriétaires reçoivent la convocation de l'ASL. Ils établissent leur pouvoir au nom du syndic. ils lui donnent en même temps des instructions de vote ou peuvent lui donner explicitement le pouvoir de voter selon ce qu'il estimera préférable.
Le principal c'est qu'à l'assemblée le syndic ne donne pas une réponse globale et unique (OUI ou NON ou Abst) pour le syndicat. Il vote pour 35 copropriétaires 22 POUR 10 CONTRE 3 ABST , avec dans chaque cas le nombre de voix attachées au lot en vertu des statuts de l'ASL.
Je pense profondément que c'est la solution correcte à tous les points de vue.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 mars 2013 : 12:42:04
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Ce n'est pas "le syndicat" qui se prononce, alors au cours d'une AG, position du syndicat qui ne peut être qu'unique, dans tel sens majoritaire.
Dans le cas de l'ASL, pas besoin d'AG du syndicat préalablement à l'AG de l'ASL puisque ce sont chacun des membres de l'ASL qui sont convoqués, se prononcent, et individuellement.
La solution préconisée par JPM est la seule envisageable puisqu'étant la seule 'dans les clous'.
La question qui pourrait se poser est celle du controle de la diversité des votes exprimés par le syndic en qualité de représentant de chacun des copropriétaires .....(et non de mandataire du syndicat) |
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Posté - 24 mars 2013 : 13:23:22
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Je partage......
Et comme l'on ne sait faire simple......
En cas de volonté de modification des documents du lotissement y inclus CDC s'il a été approuvé, la copropriété ne comptera que pour un lot....parmi les autres......etc'est donc la décision du syndicat qui serarise en compte et non celle individuelle de chaque copropriétaire....
Mais bien sur, pourquoi faire simple, pour le respect d'un CDC, si les statuts le prevoient, c'est Chaque copropriétaire qui aura son mot à dire avant d'Ester en justice.....
Surtout, surtout, ne changeons rien à tous ces schililiblicks , ça fait disserter sr les forums 50 passionnés en France et permet aux avocats de défendre une théorie la veille et l'inverse le lendemain ....
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 mars 2013 : 14:57:54
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Soyons clairs ! Nos observations communes, à Gedehem et moi-même, sont relatives aux opérations de gestion : chaufferie, espaces verts et tutti quanti.
Il est concevable qu'à l'occasion d'une opération exceptionnelle une décision du syndicat soit nécessaire.
Mais pour le courant, il faut casser le mécanisme interdisant la manifestation des votes individuels.
A noter que le monde des ASL est assez surprenant : personne ne semble avoir lu l'arrêt de la Cour de cassation qui a privé une ASL de son droit d'agir en justice, - à perpétuité semble-t-il -, pour n'avoir pas mis ses statuts en conformité. On pourvait espérer une demande d'admnistie jointe à celle des syndicalistes casseurs de bureaux et machines. Rien du tout 
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 24 mars 2013 : 15:58:51
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Posté - 24 mars 2013 : 19:00:47
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citation: Initialement posté par JPM
Cela n'est pas la procédure que je préconise. Il est vrai qu'une concertation entre les copropriétaires peut présenter un intérêt. Mais la nécessité d'une assemblée est une contrainte. Il peut y avoir concertation sans assemblée.
Ma solution :
Les copropriétaires reçoivent la convocation de l'ASL. Ils établissent leur pouvoir au nom du syndic. ils lui donnent en même temps des instructions de vote ou peuvent lui donner explicitement le pouvoir de voter selon ce qu'il estimera préférable.
Le principal c'est qu'à l'assemblée le syndic ne donne pas une réponse globale et unique (OUI ou NON ou Abst) pour le syndicat. Il vote pour 35 copropriétaires 22 POUR 10 CONTRE 3 ABST , avec dans chaque cas le nombre de voix attachées au lot en vertu des statuts de l'ASL.
Je pense profondément que c'est la solution correcte à tous les points de vue.
Comment fait-on sans assemblée avec 300 copropriétaires ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 mars 2013 : 19:26:14
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 La même chose qu'avec 35 copropriétaires : chacun ayant sa convocation, chacun (ceux qui veulent) fait parvenir à son représentant (date butoir à fixer) la procuration nécessaire avec l'expression de ses votes sur chacune des questions soumises aux voix. |
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Cassia
Nouveau Membre
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Posté - 24 mars 2013 : 21:33:05
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citation: Ce qui veut dire en clair que le syndic doit soumettre chacune des résolutions sur lesquelles il devra voter en AG de l'ASL à l'AG de sa copropriété, et qu'il devra faire prendre en compte à l'AG de l'ASL le détail des votes de son AG de copro
citation: Dans le cas de l'ASL, pas besoin d'AG du syndicat préalablement à l'AG de l'ASL puisque ce sont chacun des membres de l'ASL qui sont convoqués, se prononcent, et individuellement.
Quand je lis vos interventions, c'est là que je vois que je ne suis qu'un « bébé » en matière d'ASL   ! Mais bon, je crois que j'ai compris quand même, et c'est très intéressant tout ce que vous dites, merci .
citation: Surtout, surtout, ne changeons rien à tous ces schililiblicks , ça fait disserter sr les forums 50 passionnés en France et permet aux avocats de défendre une théorie la veille et l'inverse le lendemain ....
Ca je suis sure d'avoir compris ! C'est tout aussi intéressant de le souligner, il y a vraiment une embrouille là .
C'est vrai que les votes individuels remis au syndic seraient le plus juste.
Dans mon cas, je n'en suis même pas au vote indivis (contestable) du syndic pour notre copro prévu par les statuts de l'ASL. Je ne sais même pas qui vote, ni quoi, ni quand. Maintenant que je m'intéresse au problème, je réalise que lors de nos AG de copro, nous « validons » les délégués qui se présentent pour l'ASL, qui ne figurent pas dans les PV d'assemblée de copro, ni ne semblent être « prévus » dans les statuts de l'ASL (faut que je vérifie). A quoi servent-ils ? Est-ce qu'ils votent à la place du syndic ? Ou donnent des consignes au syndic ? Je n'en sais rien ! Je vais essayer d'éclaircir ça à notre prochaine assemblée, jeudi prochain.
Et essayer d'éclaircir les comptes... de l'ASL figurant dans nos comptes de copro. Un poste pompe de relevage est apparu cette année dans nos comptes, pourtant il me semble que la dite pompe est un équipement communs aux 4 copropriétés sur la parcelle de l'ASL qui devrait être au niveau ASL, à l'inverse des espaces verts ! Ce compte apparait en plus de la ligne ASL de notre budget. Cette ligne ASL est incluse sous la référence 617 dont je ne trouve pas d'existence dans la nomenclature des comptes de copropriétés quand je fouille sur le net  ... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 mars 2013 : 23:01:42
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Sur la question d'Universimmo : même réponse que Gedehem bien sur.
La pratique actuelle est manifestement illégale. Les questions débattues en assemblée de l'ASL concernent les membres de l'ASL. Le syndicat n'est pas membre de l'ASL ces questions ne peuvent pas être mises à l'ordre du jour d'une assemblée de copropriété.
Faut-il rappeler que dans maints grands ensembles de copropriétés et monopropriétés locatives avec ASL les conseils syndicaux ont des difficultés de contrôle de la gestion de l'ASL ?
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Posté - 25 mars 2013 : 08:55:52
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citation: Initialement posté par JPM
Sur la question d'Universimmo : même réponse que Gedehem bien sur.
La pratique actuelle est manifestement illégale. Les questions débattues en assemblée de l'ASL concernent les membres de l'ASL. Le syndicat n'est pas membre de l'ASL ces questions ne peuvent pas être mises à l'ordre du jour d'une assemblée de copropriété.
Faut-il rappeler que dans maints grands ensembles de copropriétés et monopropriétés locatives avec ASL les conseils syndicaux ont des difficultés de contrôle de la gestion de l'ASL ?
OK sur le principe, mais c'est impraticable dans la vraie vie : l'AG est le seul lieu où ce comptage des voix des propriétaires puisse se faire.
A signaler que ce n'est pas le seul cas où - certes par un artifice inscrit dans la loi (l'article 16) - l'assemblée est amenée à voter pour quelque chose qui n'intéresse pas le syndicat mais les copropriétaires individuellement : les actes d'acquisition de disposition relatifs aux parties communes qui ne lui appartiennent pas (elles sont propriété indivise des copropriétaires)... |
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majik
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Posté - 25 mars 2013 : 09:16:20
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Bonjour
Les associations syndicales de propriétaires sont des associations foncières.
Elles regroupent des terrains ou "immeubles".
Les terrains syndiqués sont représentés dans l'association par un ou plusieurs représentants.
Les statuts doivent définir les règles de fonctionnement et entre autres la représentation des terrains en assemblée générale et le droit de vote attribué à chaque terrain.
La qualité de membres est réservé à tous les propriétaires de chaque terrain.
On comprend dès lors l'importance de la liste des immeubles dans les statuts pour définir le périmètre syndical et établir la liste des propriétaires. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 mars 2013 : 09:37:07
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Je note d'abord "OK sur le principe," 
Ensuite : citation: mais c'est impraticable dans la vraie vie : l'AG est le seul lieu où ce comptage des voix des propriétaires puisse se faire.
En toute conscience, ce n'est pas exact.
Il faut donner un statut à la fiche d'instructions de vote. Comme, dans l'immédiat, il ne faut pas attendre cela des pouvoirs publics, c'est aux professionnels immobiliers, aux praticiens et auteurs comme aux associations de participer à cette mise en place.
Il faut sensibiliser les copropriétaires à l'intérêt de leur participation effective à la gestion de l'ASL.
Le syndic mandataire aura fait l'inventaire de ses mandats et des votes qu'il doit emettre sur instructions + ceux qui sont laissés à sa discrètion.
Il remettra tout cela au "bureau" de l'assemblée ASL qui pourra contrôler.
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Posté - 25 mars 2013 : 09:51:45
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Re….
Je reconnais être assez intrigué sur le bien-fondé de la jurisprudence, à priori constante, (Cass. civ. 3e, 25 janvier 2012, n°10-25475), qui permet de passer au départ d’un lot appartenant à un lotisseur qui détiendra un droit de vote équivalent à 1 sur X lots (1 sur 10, par exemple) et qui parce que y serait édifié un immeuble en copropriété de 50 « lots de copropriété » se trouverait, dans une hypothèse où tous les copropriétaires seraient du même avis, détenteur de 50 voix sur 59………
Il y a là une certaine anomalie, et je l’ai déjà dit, que la loi de 65 a justement voulu éviter.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 mars 2013 : 10:30:23
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L'arrêt cité rappelle avant tout que les charges liées aux services assurés par les ASL doivent être réparties par l'ASL entre ses membres.
Quand un immeuble en copropriété est inscrit dans le périmètre de l'ASL, l'ASL ne doit pas adresser un relevé de charges au syndic mais bien aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
Les géomètres experts qui exercent l'activité de gestion immobilière connaissent mieux que quiconque les difficultés des ensembles immobiliers dotés d'une ASL et dans lesquels coexistent des monopropriétés individuelles ou collectives et des copropriétés.
Le problème évoqué par JM Lugherini est important. Il est lié à la multiplicité des statuts d'ASL dont la rédaction initiale a été défectueuse. Rien de très sérieux n'a été fait pour remédier à ces difficultés.
On s'est borné à priver du droit d'agir en justice les ASL qui n'ont pas mis leurs statuts en conformité avec le nouveau régime.
Quand, dans un ensemble, une ou plusieurs parcelles sont destinées à la construction d'un immeuble en copropriété, il est bien évident qu'il ne faut pas adopter le mécanisme un lot = une voix !
Plus globalement : il est certain qu'il y aurait un grand ménage à faire dans ce type d'organisation immobilière.
Il est bien certain qu'il faudrait admettre l'envoi des charges aux syndics, alors surtout que les critères de répartition (pour le chauffage notamment) ne sont pas identiques au sein de l'ASL (surface construite) et au sein du syndicat (tantièmes spécifiques).
On peut rapprocher ici le cas des syndicats secondaires.
Vaste programme
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"Ingérance" de l'ASL dans les copropriétés ? 
