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Viviane
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 Posté - 22 mai 2014 : 15:21:55
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Fabien, que dit le devis? |
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fabien_95
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 202
Posté - 22 mai 2014 : 15:26:21
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citation: Initialement posté par Viviane
Fabien, que dit le devis?
Aucun devis pour le vèrification de conformité et remise en état! |
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Viviane
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203
Posté - 22 mai 2014 : 15:30:51
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citation: Aucun frais de géomètre sur le budget. Un CS m'a dit qu'il n'a pas été à la charge de la copro (v. nombre de messages avant), ce qui semble d'ailleurs improbable.
J'ai compris ça, pas la peine de s'étendre là dessus. Et encore une fois OUBLIEZ LES ELUCUBRATIONS DE CE CS. Mais tant que la dépense n'est pas soumise à approbation, ce qui est dans la RAR est suffisant.
citation: J'ai lu la LRAR, il me semble qu'il faut modifier la question des rumeurs d'action en justice pour une "remise en état" qui proviennent actuellement d'un seul copro.
Si le copro vous "met en demeure" de remettre en état, c'est qu'il envisage une action en justice. C'est à ça que sert une mise en demeure.
Je modifierai plus tard. Faut que je lise les mails. Epluchez le devis. |
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Viviane
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204
Posté - 22 mai 2014 : 15:33:00
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Alors c'est pour quoi faire, le devis que vous avez dans la convoc? |
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fabien_95
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205
Posté - 22 mai 2014 : 15:37:32
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citation: Initialement posté par Viviane
Alors c'est pour quoi faire, le devis que vous avez dans la convoc?
Le point dans la convoc parle d'un devis (sans entreprise ni montant), mais aucun devis joint à la convoc! |
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Viviane
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206
Posté - 22 mai 2014 : 16:16:29
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Fabien, reprenez votre calme et:
1) Oubliez les propos de couloir du CS. On s'en fout.
2) classez proprement les docs de la convoc, faites en la liste, et lisez les TOUS. Vous disiez hier:
citation: Il y a beaucoup de pièces jointes, mais il me semble aucun montant ni devis , sauf celui de l'entreprise qui a réparé une des fuites.
Il a réparé quelle fuite? Qu'est-ce qu'il a fait?
Pour l'assurance résiliée, d'abord c'était celle de l'immeuble, puis celle d'un copro.
Pour les menaces de poursuites. D'abord c'était le CS qui voulait poursuivre, puis un copro.
Si vous donnez sans cesse des infos contradictoires on va pas s'en sortir et on va modifier indéfiniment ce RAR.
Classez listez et lisez tout d'abord. Enlevez aussi l'adresse de votre immeuble de votre post comprenant les mails.
En revanche, tachez de nous situer les lots ayant fui au dessus de chez ce monsieur.
Je vous répondrai demain soir si je peux, ou sinon samedi. Ce soir je serai pas dispo. |
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Édité par - Viviane le 22 mai 2014 16:24:02 |
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Viviane
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207
Posté - 22 mai 2014 : 16:28:11
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Et s'y a des montants proposés pour le vote des travaux, mettez les. |
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fabien_95
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Posté - 22 mai 2014 : 16:28:46
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citation: Initialement posté par VivianeFabien, reprenez votre calme et: 1) Oubliez les propos de couloir du CS. On s'en fout. 2) classez proprement les docs de la convoc, faites en la liste, et lisez les TOUS. Vous disiez hier: citation: Il y a beaucoup de pièces jointes, mais il me semble aucun montant ni devis , sauf celui de l'entreprise qui a réparé une des fuites. Et maintenant il n'y a plus de devis. Idem pour l'assurance résiliée, d'abord c'était celle de l'immeuble, puis celle d'un copro. Idem pour les menaces de poursuites. D'abord c'était le CS qui voulait poursuivre, puis un copro. Si vous donnez sans cesse des infos contradictoires on va pas s'en sortir et on va modifier indéfiniment ce RAR. Faites ça d'abord. Enlevez aussi l'adresse de votre immeuble de votre post comprenant les mails. En revanche, tachez de nous situer les lots ayant fui au dessus de chez ce monsieur. Je vous répondrai demain soir si je peux, ou sinon samedi. Ce soir je serai pas dispo.
Désolé, la convoce fait plus que 100 pages et pas trop claire. J'ai l'ai lue très bien ce matin.
Aucun devis pour vèrification de conformité et remise en état. Seulement un pour la reparation d'une fuite (mais c'est autre chose)
L'assurance qui a résiliée est celle du copro qui veut agir en justice. Le CS a ménacé de couper l'eau précédemment, mais au présent c'est ce monsieur à parler d'actions judiciaires.
Je dois envoyer la LRAR au plus tot, en étant l'AG le 27 mai. Il me semble que la version actuelle soit satisfaisante?
Il ne semble pas possible de situer les lots ayant fui au dessus de chez ce monsieur, l'origine des fuites est incertaine. J'ai pu réperer:
Toiture (donc pas sol) chambres 7,8,9, sol chambre 31. Autre fuite en parties communes; fuites des toilettes où arrivent mes canalisations avec celles d'autres chambres. La fuite dans le toilettes ne concerne pas mes canalisations, mais seulement la descente commune dont selon le plombier je ne suis pas responsable.
Je confirme que le convoc parle de devis mais il n'y en a aucun, donc aucun montant n'est indiqué. |
Édité par - fabien_95 le 22 mai 2014 16:35:36 |
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Viviane
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209
Posté - 22 mai 2014 : 16:38:36
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citation: Je dois envoyer la LRAR au plus tot, en étant l'AG le 27 mai.
Votre RAR n'arrivera peut-être pas avant l'AG.
Non le courrier n'est pas prêt.
Je vous le raccourcis ce soir. Vous enverrez demain. Et ce qui concerne les travaux après.
Désolée si j'ai un peu perdu patience, mais comme vous parlez alternativement du passé, du présent et du futur, de ce qui est écrit et des bruits de couloir, je m'y perds.
Vous dites que ce devis c'est "autre chose". C'est QUOI?
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fabien_95
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Posté - 22 mai 2014 : 16:42:55
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: Je dois envoyer la LRAR au plus tot, en étant l'AG le 27 mai. Votre RAR n'arrivera peut-être pas avant l'AG. Non le courrier n'est pas prêt. Je vous le raccourcis ce soir. Vous enverrez demain. Et ce qui concerne les travaux après. Désolée si j'ai un peu perdu patience, mais comme vous parlez alternativement du passé, du présent et du futur, de ce qui est écrit et des bruits de couloir, je m'y perds. Vous dites que ce devis c'est "autre chose". C'est QUOI?
Je pense qu'il vaut mieux l'expédier ce soir par la voie télématique, de façon à ce qu'elle arrive avant l'AG. Elle semble correcte dans la plupart des points.
Le devis c'est autre chose en s'agissant de la réparation de la fuite des toilettes, et non pas de la vérification de conformité/remise en état à l'ODJ. |
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Viviane
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Posté - 22 mai 2014 : 19:06:21
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Fabien! Ce devis, c'est pas "autre chose " puisque ça parle d'une des fuites problématiques!
Votre RAR, même par internet, ne partira pas ce soir mais demain.
je vous corrige rapidement la lettre.
Une convoc de 100 pages? C'est hallucinant.
Y aurait-il "autre chose" qui n'a rien à voir mais parle de fuites ou travaux? |
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Édité par - Viviane le 22 mai 2014 19:08:46 |
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fabien_95
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212
Posté - 22 mai 2014 : 19:41:33
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citation: Initialement posté par Viviane
Fabien! Ce devis, c'est pas "autre chose " puisque ça parle d'une des fuites problématiques!
Votre RAR, même par internet, ne partira pas ce soir mais demain.
je vous corrige rapidement la lettre.
Une convoc de 100 pages? C'est hallucinant.
Y aurait-il "autre chose" qui n'a rien à voir mais parle de fuites ou travaux?
Merci pour votre précieux aide.
Le devis dont vous parlez n'est pas celui de la "remise en état" à l'ODJ mais concerne la réparation déjà effectuée de la descente où mes canalisations sont branchées.
J'ai essayé dans la mesure du possible de faire une synthèse de tout ce qui a été écrit dans les 100 pages (mails, lettres, techniciens...)
Je copie les textes d'autres lettres et le compte rendu de la réunion avec le technicien ci dessous. En bref: le seul degat qui me concerne est celui de l'évacuation commune à plusieurs chambres (colonne WC palier) dont la mienne. Toutefois mes canalisations afférentes à cette colonne ne sont pas concernés. La fuite a étè reparée. Les autres degats ne me concernent pas du tout (décharges dans les eaux pluviales, etc.) Tout cela à l'état des mes connaissances, meme si j'en suis certain dans la mesure du possible.
Messieurs,
Ayant eu la désagréable surprise de voir notre assurreur dénoncer notre contrat d'assurance habitation à la suite des nombreux dégats que nous avons connus depuis notre emménagement dans l'immeuble (pas moins de 10 dégats depuis octobre 2010), nous avons décidé d'interpeller le syndic de l'immeuble et de lui demander de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG un vote de vérification et remise en état des canalisations du 6 étage tant dans les parties communes que privatives.
Nous réflechissons également à une mise en demeure du syndic quant à la réparation de la colonne d'évacuation des toilettes du * étage.
Pour mémoire, nous avons été et pour partie sommes toujours victime de :
La fuite sur l'évacuation des toilettes du * étages [Dégat (réparé) de colonne WC sur laquelle mes évacuations sont branchées] :
qui aurait pû avoir des conséquences dramatiques chez nous (lorsque le ballon d'eau chaude de 100 litres est tombé les enfantes et la nounou étaient présents) qui nous laisse sans eau chaude coté rue depuis juillet 2013.
fuites à répétition sur la colonne montante qui alimente outre notre appartement différentes chambres de service dont celles de ** [je ne suis pas concerné].
La fuite sur la façade qui chaque hiver s'étend.
Les autres fuites provenant de parties privatives au 6 étage (chambres de service) dont les installations ne semblent pas respectées les normes en vigueur et dont l'entretien apparaît bien souvent déficient.[je ne suis pas concerné]
Nous comprenons que vous devez faire un point demain avec le syndic. Pourriez vous à cette occasion clarifier les points suivants :
1.Qu'en est-il de l'identification de l'origine de la fuite dans les toilettes du *ème ? [Dégat (réparé) de colonne WC sur laquelle mes évacuations sont branchées] :
2.Le raccord de la chambre de M. * est-il conforme à ce qui avait été convenu ? [je ne suis pas concerné].
3.Sous quel délai doit intervenir le changement de la colonne montante en plomb qui alimente ces toilettes (tant que ce changement n'est pas fait, les travaux de remise en état définitifs ne pourront pas être entrepris chez nous) ? [c’est aussi ma colonne montante]
4.Concernant la colonne montante qui passe par les escaliers de service centraux, à ce stade la colonne s'arrête au * étage. Sommes nous bien d'accord que c'est sur cette colonne que vont venir s'alimenter les chambres du * et donc que la colonne montante actuelle qui passe par les appartements sera désactivée ? [c’est probablement aussi ma future colonne montante]
5.Qu'en est-il des recherches des causes de fuite sur la façade ? [je ne suis pas concerné].
6.Qu'en est-il d'un amendement du règlement de co-propriété imposant aux propriétaires du 6 étages une mise aux normes de leur installations (cuisine, douche, toilette, isolation des sols) ?
Merci de nous tenir informer des engagements pris par le syndic quant à la mise en oeuvre de ces différents chantiers.
Bonjour,
Ci-dessous un rapide compte-rendu de la réunion du vendredi 8 Novembre en présence de la société ** de l'architecte en charge de la supervision des travaux de la chambre 31 , du presidént du CS M. ** et moi-même.
- Concernant le raccordement de la chambre ** [pas la mienne] sur la colonne située dans les toilettes du *ème, l'architecte a convenu que le raccordement du WC ne pouvait pas se faire convenablement sur une colonne en plomb et donc que le raccordement du WC ne pourra être effectué qu'une fois la colonne changée.
En attendant les eaux usées (douche / cuisine) passeront par le raccord existant. En terme de conformité, l'architecte s'est engagé à respecter la pente nécessaire et à procéder à un ragréage/étanchéité du sol de salle de bain (le reste du sol y compris cuisine fera uniquement l'objet d'une pause de parquet sur celui existant).
- Concernant la recherche de l'origine de la fuite sur la colonne d'évacuation des toilettes du 6eme
a) la chambre ** a été testée et le résultat est négatif.
[ma chambre n’est pas mentionné. Le plombier de l’immeuble m’a dit verbalement que je ne suis pas responsable]
- Concernant le fuite coté rue au niveau des Balcons, M. ** considère que la cause est une mauvaise étanchéité des plaques de zinc encadrant la colonne et doit donc nous faire parvenir un devis pour une dépose du zinc, une reprise d'étanchéité et une repose de zinc des deux plaques encadrant la colonne sur rue. [je ne suis pas concerné].
A mon sens les prochaines étapes sont les suivantes :
Pour la colonne d'évacuation des toilettes du *eme
1 - Finaliser la recherche de fuite sur la colonne d'évacuation des toilettes du *eme. [Dégat (à ma connaissance réparé) de colonne WC sur laquelle mes évacuations sont branchées] :
2 - Obtenir une chiffrage du remplacement de cette colonne, y compris intervention dans les parties privatives de M. ** et moi-même.
3 - Proposer aux propriétaires de chambres au 6eme connectées sur cette évacuation de partager le cout de son remplacement. [D’accord, mais pas de clé !]
Pour les travaux de la chambre ** [pas la mienne]
1 - Vérifier que les engagements pris par l'architecte sont tenus (et notamment la transmission des éléments d'information sur les installations réalisées à la société **)
Pour la fuite sur rue au niveau des balcons [je ne suis pas concerné].
1 - Examiner le devis et si celui-ci parait raisonnable planifier l'intervention.
Pour la mise en conformité des installations de chambres du 6
1 - Prévoir une réunion au moins entre propriétéaires des appartements du * étage [sous moi, pas mon étage !], bâtiments rue.
A votre disposition pour discuter de tout cela. Cordialelement,
Signé : [le Mr qui voudrait agir en justice]
Autre lettre :
Monsieur et Cher Confrère,
Nous vous prions de trouver ci-joint copie du courrier que vient de nous adresser le locataire de Monsieur **, relatif à des infiltrations d'eau provoquant des dégâts et des mauvaises odeurs dans leurs locaux.
Compte tenu de l'urgence, vous voudrez bien prendre RDV avec Madame ** en vue d'examiner la ou les causes de ces désordres, et faire cesser les infiltrations provenant des colonnes parties communes de l'immeuble [je ne devrais pas être concerné, vu que j’évacue sur descente WC et non pas sur eaux pluviales]. Vous voudrez bien nous informer de la date du RDV afin que nous puissions y assister.
Si besoin, nous vous demandons d'inscrire un point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée dans le cas où d'importants travaux devaient être votés.
De plus, vous voudrez bien déclarer ce sinistre à la compagnie d'assurance de l'immeuble et vous mettre en rapport avec le locataire pour un bonne gestion de ce dossier d'assurance.
LRAR [c’est le même dégat de la lettre précédente]
Objet= Infiltrations d'eaux usées — Dégâts des eaux
Monsieur,
Nous vous informons que depuis plus d'un an nous avons régulièrement dans l'espace que vous nous louez des problèmes d'humidité, d'infiltration d'eaux usées et d'odeurs nauséabondes, totalement incompatibles avec nos activités.
Suite à un dégât des eaux survenu le lundi 10 février, nous avons convoqué l'expert de notre compagnie d'assurance ainsi qu'un huissier. Tous les deux ont constaté de graves anomalies au niveau de l'installation des canalisations et de l'évacuation des eaux usées de l'immeuble. Les eaux vannes provenant notamment du 6ème étage sont rejetées de manière tout à fait illégale, sur une descente d'eaux pluviales et se déversent à ciel ouvert sur la toiture de la courette située juste au-dessus de nos toilettes, avec les conséquences que vous pouvez imaginer : infiltration des eaux usées dans notre plafond, odeurs pestilentielles insupportables dans tout l'espace, inondation de notre tableau électrique et des plafonds mettant à mal tout notre circuit électrique (avec risques d'incendies !), nombreuses tâches, fissures et moisissures au niveau des plafonds et des murs ainsi que, au sous-sol, sur les tatamis de notre maison de thé et le parquet ...
Vous pouvez bien entendu venir par vous-même constater l'étendue des dégâts et consulter les rapports des experts que nous tenons à votre disposition.
Nous estimons subir aujourd'hui un grave préjudice avec une perte d'exploitation considérable que nous ne pouvons pas tolérer plus longtemps.
En conséquence, nous vous demandons instamment de porter à l'ordre du jour de la prochaine réunion des co-propriétaires la mise aux normes des évacuations des eaux vannes, la réfection de la courette au-dessus de nos locaux, la recherche de fuites des canalisations et l'infiltration d'eaux usées dans les murs et leurs réparations afin de
...2/2
régler définitivement les odeurs d'égouts et les problèmes d'humidité qui dégradent nos locaux. Si des solutions n'étaient rapidement apportées à ces différents problèmes, nous nous verrions obligés, sur les conseils de nos experts, de saisir les services juridiques et de l'hygiène de la ville de Paris.
Nous vous remercions vivement de votre attention, et, dans l'attente de vos réactions, nous vous prions de croire Monsieur à l'assurance de nos sentiments distingués.
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Édité par - fabien_95 le 22 mai 2014 19:47:13 |
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Viviane
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213
Posté - 22 mai 2014 : 20:26:37
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Bon, là , la somme de problèmes est juste ahurissante et touche tous les étages.
En dehors des eaux vannes qui se déversent dans un conduit d'eau pluviale, lui même se deversant sur toit, ce qui est illégal et incroyable, tout le reste est me semble-t-il de l'entretien.
Votre CS est un ramassis d'abrutis qui, au lieu de se pencher sur la globalité du problème n'ont en tête que le dernier étage. Idem pour le syndic. Or d'après les mails précédemment envoyés, les multiples fuites chez ce mr X ne sont que pour deux d'entre elles imputables aux installations privatives.
Je vous suggère une chose. Faites un tableau (pour l'AG si possible) de tous ces désordres., les rèmèdes apportés, les choses en suspens .
En tant que copro, TOUt vous concerne. Vous allez vous retrouver avec de multiples procédures sur le dos en plus de travaux pharaoniques à régler.
IL VOUS FAUT CHANGER DE SYNDIC.
Par ailleurs, voici donc la lettre modifiée.
DATE
Aux copropriétaires du (adresse)
Copie à mr XXX, syndic et à Mr XXXX président du Conseil syndical.
Mesdames, Messieurs,
A- Modification de la répartition des charges
Comme vous avez pu le constater, il est proposé point n°X de l'AG à venir du (date) de modifier le règlement de copropriété afin de mettre à la seule charge des "PROPRIETAIRES DES LOTS SITUES AU ** ETAGE" un certain nombre de dépenses.
Il est proposé de voter cette résolution à la majorité de l'article 26.
Or, l'article 11 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié stipule que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.. Il suffit donc qu'un seul copropriétaire vote NON, ou même qu'un seul copropriétaire soit absent et non représenté pour que la résolution soit rejetée.
De plus, il n'est pas spécifié qui sera habilité à voter les travaux effectués au dernier étage. Sans précision, cela signifie que l'ensemble des copropriétaires pourra décider de travaux que seuls les copropriétaires du dernier étage devront régler.
Enfin, la liste des travaux qui seront à la charge du seul dernier étage n'étant pas limitative, on peut imaginer le pire (et les éventuelles procédures qui iront avec) quant aux travaux qui seront mis à la charge du seul dernier étage. Considérera-t-on, par exemple que le toit étant, fatalement, au dernier étage, il appartient au seul dernier étage de l'entretenir ?
Cerise sur le gâteau, cette clé propose de mettre à la charge du dernier étage les travaux effectués au dernier étage, SANS POUR AUTANT SUPPRIMER LE FAIT QUE LE DERNIER ETAGE DEVRA EGALEMENT REGLER LES TRAVAUX EFFECTUES AUX AUTRES ETAGES. Ce qui serait une injustice criante
Pour toutes ces raisons, et parce qu'il me semble à la fois insensé, ingérable, et probablement illégal d'adopter-même à l'unanimité- une répartition des charges d'entretien par étage, je voterai contre cette nouvelle répartition..
Je tenais donc à vous informer que s'il était passé outre cette loi et que cette résolution soit adoptée sans avoir recoeuilli l'unanimité, tout copropriétaire absent et non représenté ou ayant refusé de l'adopter pourrait avec toutes les chances de succès poursuivre le syndicat pour en demander l'annulation. Le syndicat devrait alors engager pour sa défense des dépenses totalement inutiles, et se verrait probablement condamné à régler également les frais d'avocat de la partie adverse.
Pour procéder aux calculs de cette nouvelle clé de répartition, le géomètre a effectué, pour un montant de inconnu à ce jour, un travail qu'il était totalement inutile d'effectuer avant d'avoir la certitude que l'unanimité des copropriétaires serait obtenue pour le vote de cette clé. Or la question n'a jamais été soulevée préalablement à l'engagement de celui-ci, puisque son engagement n'a pas été proposé à l'assemblée générale.
L'assemblée générale est donc en droit de refuser de régler les honoraires de ce géomètre. C'est au syndic, qui, je vous le rappelle, n'est que le mandataire du syndicat, et en tant que tel n'aurait pas du missionner ce géomètre sans l'accord de l'assemblée, d'en supporter la charge.
B-Courrier de mr X joint aux convocations
Par ailleurs, j'ai lu avec attention le courrier de Mr XXXX , et je comprends totalement son désarroi . . Il coule de source que le nécessaire doit être fait pour remédier aux désordres dont il est victime.
A la lecture de son courrier, je me pose néanmoins diverses questions, notamment sur la responsabilité de notre syndic, et la compétence de notre conseil syndical qui, aux termes de l'article l'article de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 "assiste le syndic et contrôle sa gestion". J'ai le sentiment qu'il a été consacré beaucoup plus d'argent et d'énergie à préparer le vote de cette clé de répartition qu'à résoudre le problèmes de Mr XXX. Un peu comme si il était primordial, avant d'effectuer les travaux nécessaires, de s'assurer que seul le dernier étage en supporterait la charge.
-Mr XXX mentionne les désordres suivants:
1/ une fuite provenant des toilettes communes dont l'origine ne serait pas encore déterminée.
Quelles sont les diligences accomplies par le syndic et l'assurance de l'immeuble pour trouver l'origine de cette fuite?
2. des fuites à répétition sur la colonne montante qui alimente outre notre appartement différentes chambres de service dont celles de MM. **.
La colonne montante est une partie commune. Si ces fuites sont répétitives, pour quelle raison le syndic n'a-t-il pas fait établir les devis nécessaires pour procéder au remplacement de cette colonne sur toute la partie fuyarde ? Ce qui aurait alors pu être voté à la future assemblée Générale? Et le conseil syndical, qui ne pouvait qu'être informé de cet état de fait, s'il a correctement effectué la mission pour laquelle il était mandaté, et peut se saisir de tous les dossiers concernant l'immeuble, avait tout loisir veiller à ce que ces travaux soient mis à l'ordre du jour. Pour quelle raison ne l'a-t-il pas fait?
3. d'une fuite sur la façade qui chaque hiver s'étend.
Si monsieur XXX dit "chaque hiver", c'est que la fuite dure depuis plusieurs années. Pour quelle raison? Le syndic avait tout loisir de faire effectuer et soumettre à l'assemblée générale les devis nécessaires à cette réparation. Et le conseil syndical, de veiller à ce que ces travaux soient mis à l'ordre du jour.
4. d'autres fuites provenant de parties privatives au ** étage (chambres de service) dont les installations ne semblent pas respecter les normes en vigueur et dont l'entretien apparaît bien souvent déficient.
Ces fuites proviennent semble-t-il, d'après les mails de Monsieur X :
- de la chambre 11 12 au sixième étage, raccordement de l'évacuation de cette chambre à l'évacuation commune.
- En ce qui concerne la chambre numéro 31, la fuite provient en fait de la colonne montante, parties commune.
- En ce qui concerne les fuites qui semblaient au départ avoir pour origine les chambres 7,8, et 9, il semble au final que les problèmes viennent du toit, partie commune et/ou de la seule chambre huit (ce n'est pas très clair)
Au final, sur tous les désordres subis par mr XXX, deux semblent provenir d'installations privatives : un raccordement à l'évacuation commune, et une origine non spécifiée chambre huit.
Tous les autres désordres proviennent des installations communes, qu'il appartient au syndicat d'entretenir et remplacer si nécessaire
La résolution proposée par Mr X :
je comprends le souhait de Monsieur X de tout régler d'un coup. Mais il ne me semble pas judicieux de voter des travaux dont on ne connaît pas la nature exacte puisqu'aucun devis n'est joint à la convocation.
Il me semblerait plus judicieux de modifier ainsi la résolution proposée par Monsieur X :
a) première résolution : l'assemblée générale décide d'appeler la somme de (à déterminer ) afin de régler des émoluments d'un architecte qui sera missionné par le syndic afin d'effectuer les tâches suivantes
- faire le bilan de tous les désordres subis par Monsieur X, qu'il s'agisse des infiltrations en façade ou des problèmes de plomberie, des solutions qui y ont été apportées, et le cas échéant de celles qu'il conviendrait d'y apporter encore.
- Faire le bilan des fuites sur les deux dernières années ayant été signalées au syndic, que l'origine en soit privative ou commune, des solutions qui y ont été apportées, et le cas échéant de celles qu'il conviendrait d'y apporter encore.
- Examiner la plomberie commune du dernier étage et définir s'il est nécessaire d'y apporter les modifications.
- Examiner, pour tous les lots du dernier étage, la plomberie en parties privatives, et dire s'il est nécessaire , pour la bonne conservation de l'immeuble, d'y apporter les modifications, et lesquelles.
- Procéder aux appels d'offres nécessaires en ce qui concerne les travaux à faire sur les parties communes, quand bien même celles-ci seraient situées en partie privative, et ce afin de pouvoir soumettre les devis à une assemblée générale dans la convocation partirait au plus tard le 30 2014. Pour cette mission, l'architecte devra être mis en concurrence par le syndic.
Cette somme sera appelée selon les tantièmes de charges communes générales le le
a) deuxième résolution : l'assemblée générale décide de procéder à un appel de provisions pour un montant de .............. qui seront utilisées pour effectuer les travaux qui auraient été préconisés par l'architecte dans le cadre de la mission qui lui a été confié par l'assemblée générale au point précédent.
Cette somme sera appelée selon les tantièmes de charges communes générales selon le calendrier suivant .....
Ainsi, plutôt que de partir dans le vide, avec un budget soit sous-évaluée soit surévalué, pour des travaux indéterminés, nous ferions une nouvelle assemblée générale courant novembre 2014 (il faut tenir compte du fait que , durant les mois de juillet et août, l'architecte aurait du mal à contacter les entreprises ) qui votera alors en connaissance de cause les travaux jugés nécessaires par l'architecte.
Il n'est pas illégal de modifier ainsi la résolution de Monsieur X. En effet, la jurisprudence admet couramment que les résolutions soient modifiées tant que l'objet de la question n'est pas dénaturé.(cf référence aux jurisprudences en bas de page).
C: autres courriers relatifs aux désordres dans l'immeuble.
Je n'ai pas eu le temps de lire en détail ces autres courriers. Mais au vu de ceux-ci, je suis stupéfait qu'aucun devis pour effectuer des travaux visant à remédier à ces désordres ne soit joint aux convocations. Et je me demande, là encore, pourquoi le CS et le syndic ne s'en sont pas soucié.
C/ Divers
Enfin, et pour information, au vu des rumeurs qui courent ou ont couru dans l'immeuble, je tiens à vous apporter les précisions suivantes.
Un copropriétaire peut tout à fait assigner le syndicat pour l'obliger à effectuer des travaux qui seraient indispensables à la bonne conservation de l'immeuble et à la bonne jouissance de son lot privatif. De son côté, le syndicat peut également décider de se retourner contre le syndic si celui-ci n'a pas correctement rempli sa mission.
Le conseil syndical n'a pas le pouvoir d'assigner qui que ce soit en justice au nom du syndicat, et ce quelle qu'en soit la raison. Il n'a pas non plus , selon la résolution n°x de l'aG du XXX, le pouvoir de décider de dépenses autres que les dépenses d'entretien de la copropriété.
Par ailleurs, l'article 55 du décret n°667-223 du 17 mars stipule que "Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. "
Le syndic n'a donc pas non plus le pouvoir d'assigner un copropriétaire en justice sans avoir préalablement obtenu l'accord de l'assemblée générale. Sauf lorsqu'il s'agit de récupérer des charges impayées. Il a en revanche le pouvoir, sans accord préalable de l'AG, de mandater un avocat pour défendre le syndicat si celui-ci est attaqué.
En ce concerne des travaux comme par exemple supprimer définitivement l'adduction d'eau de tout un étage, et ce alors que les logements ont été achetés avec accès à l'eau, la chose n'est pas non plus légalement possible.
Il n'est possible que de couper l'eau provisoirement le temps d'une réparation. Sachant que si des travaux sur plusieurs jours doivent être faits, l'eau doit être remise (avec si nécessaire des adductions provisoires) chaque soir.
Tous les textes citées ci-dessus sont aisément consultables sur le site officiel "Légifrance", en tapant simplement leur référence.
Il me semble important que, dans l'intérêt de tous, chacun soit présent ou représenté lors de l'assemblée à venir.
signature
Jurisprudence
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
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Édité par - Viviane le 22 mai 2014 20:53:49 |
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fabien_95
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214
Posté - 22 mai 2014 : 20:37:37
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Merci beaucoup, je vais l'envoyer rapidement.
Pour multiples procédures au dos qu'entendez vous? Annulation de la votation de la clé et causes concernantes les installations à mon étage? En fait, je ne suis "responsable" que de la descente commune WC au palier où se branchent mes canalisations.
Pour charges pharaoniques vous entendez celles de la reparation de la descente WC? |
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Viviane
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215
Posté - 22 mai 2014 : 20:41:33
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Et relisez bien avant de poster. J'ai pu faire des erreurs d'étage ou de frappe |
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Viviane
Pilier de forums
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216
Posté - 22 mai 2014 : 20:47:49
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Quand je dis VOUS, je veux dire le syndicat.
Vous en êtes membre, vous payerez donc votre quote-part de toutes les procédures (perdues)pour travaux non faits et de tous les travaux à faire.
Il vous faut TOUS vous préoccuper de ces problème, que vous en soyez ou pas la cause.
Sinon, rien ne changera jamais, votre CS continuera de sévir, ce sera de pire en pire, un jour votre lot lui même subira les désordres du toit, et au final votre immeuble sera tellement dégradé que tous les lots deviendront invendables.
Sans compter l'ambiance qui ne peut qu'être pourrie dans un immeuble où certains subissent de tels désordres ... |
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fabien_95
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217
Posté - 22 mai 2014 : 20:53:53
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Merci, je vous tiens au courant. |
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Viviane
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218
Posté - 22 mai 2014 : 20:56:45
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fabien_95
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219
 Posté - 22 mai 2014 : 20:59:22
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Le 30 2014?? Vous entendez le 30 novembre?
"Cette somme sera appelée selon les tantièmes de charges communes générales le le"
Que dois-je mettre à la place de "le le"? |
Édité par - fabien_95 le 22 mai 2014 21:00:17 |
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Viviane
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220
Posté - 22 mai 2014 : 21:13:57
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30 octobre
selon le calendrier suivant
Paniquez pas, vous auriez été parfaitement capable de trouver tout seul. La date est un peu au pif: il faut laisser le temps à l'archi de faire son travail.
et "le le", c'est juste une faute de frappe...
Là je suis désolée mais je dois absolument arrêter de vous répondre. J'ai RDV demain à 9h avec l'avocat de notre immeuble pour vois si on peut poursuivre notre ancien syndic, et ^pas fini de préparer les pièces. |
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Édité par - Viviane le 22 mai 2014 21:14:52 |
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