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Stilla
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 Posté - 19 juin 2009 : 10:55:50
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Bonjour,
J’ai représenté un copropriétaire à une AG. ( 7 copropriétaires)
J’ai dû expliquer précisément que certaines résolutions ne pouvaient être votées étant illégales (mandat donné au CS pour faire exécuter des travaux …..etc) .Le syndic (qui menait la séance avec la Pte  ) a affirmé plusieurs fois devant l’assemblée que j’étais avocate , a intimidé les personnes présentes, désinformant les copropriétaires, fait grossièrement pression sur tous les votes pour obtenir ce qu’il voulait ( menaçant de démissionner si les copros votaient pour un compte séparé). Il a refusé à deux reprises de noter sur le PV ce que je lui demandais au sujet des conditions dans lesquelles se déroulaient ces votes.
J’ai eu droits à des gestes déplacés et ce monsieur a assuré qu’il allait me « botter le cul » et que j’étais......une « manipulatrice de 1ère »
Il a fait voter à l’art. 24 deux décisions qui requéraient l’Art 26 etc…..
Une seule personne nouvellement arrivée dans l’immeuble, s’est opposée à l’attitude du syndic.
Compte tenu de ce qui s’est passé, pensez-vous que je doive écrire au syndic ou faut-il attendre le PV ? Et que faire par la suite ?
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JPM
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Posté - 19 juin 2009 : 11:30:18
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D'une manière générale, le syndic ne paraît pas très bien éduqué
Mais, sur le plan juridique, il faudrait préciser vos griefs.
Vous indiquez : " mandat donné au CS pour faire exécuter des travaux " comme étant illégal. Une délégation par l'assemblée au conseil syndical n'est pas illégale. Encore faut-il savoir si la décision de faire ces travaux entrait dans le champ de l'article 24.
Plus clairement, le syndic semble avoir été incorrect, et cela est critiquable. Mais il faut aussi savoir si vos interventions étaient opportunes. Notamment par exemple pour des décisions qui auraient nécessité la majorité de l'article 26.
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felix1930
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Posté - 19 juin 2009 : 12:01:43
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bonjour,en attendant des réponses à votre question -que faut il faire......
citation: J’ai dû expliquer précisément que certaines résolutions ne pouvaient être votées étant illégales (mandat donné au CS pour faire exécuter des travaux
Le mandat, ou plus exactement une délégation de pouvoir, peut très bien être donné au CS ,au syndic ou autres personnes sous réserve qu'elle porte sur un acte ou une décision précise
< Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle (AG) détermine l'objet et fixe le montant maximum > D21 |
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manech
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3
Posté - 19 juin 2009 : 12:16:02
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Pour répondre directement à votre question sans rien préjuger du fond puisque nous n'avons pas les précisions nécessaires: : dans la mesure où vous étiez mandataire, sans être vous- même propriétaire de l'immeuble concerné, il me semble que c'est à votre mandant qu'il revient d'intervenir. Votre mission s'est arrêtée avec l'AG. |
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Stilla
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4
Posté - 19 juin 2009 : 12:16:14
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Merci pour votre réponse JPM
De manière générale, les copropriétaires de cet immeuble ne décident de rien : le CS outrepasse régulièrement ses droits en prenant seul des décisions en accord avec le syndic, fait souvent exécuter des travaux importants sans vote d'AG, et les fait ensuite ratifier.
jamais de mise en concurrence, des devis faramineux (ex: 6 587 € pour décaper la porte d'entrée et la vernir)
Création d'une colonne de terre: voté à Art 24 ( 1 seul devis de plus de......7000 €)
Création d'un abri de jardin: voté à l'Art 24 etc...... et sans permis de construire etc......etc....
ratification des travaux de réfection de la cage d'escalier etc....etc....
Il me semble donc donc que mes interventions étaient opportunes .
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Stilla
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Posté - 19 juin 2009 : 12:23:47
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Félix 1930,
les délégations de pouvoir au CS fixent l'objet mais pas de montant, un seul devis est réalisé, les travaux sont exécutés avec l'accord du CS et ensuite ratifié (et encore pas toujours!) en AG.
Il faut entendre le syndic prévoir les pires catastrophes et mettre la pression sur l'assemblée pour obliger à ratifier des décisions qui ont été prises dans l'illégalité . |
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manech
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6
Posté - 19 juin 2009 : 12:25:34
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citation: Création d'une colonne de terre: voté à Art 24 ( 1 seul devis de plus de......7000 €)
Création d'un abri de jardin: voté à l'Art 24 etc...... et sans permis de construire etc......etc....
La majorité de l'article 24 ne me semble pas anormale pour les 2 cas cités.
Pour l'abri de jardin, le permis de construire est inutile, une déclaration de travaux suffisait.
Ratifier des travaux c'est pratique courante.
Ce qui semble étonnant, ce sont les montants élevés: je pense que sur ce plan là qu'il faut agir.
Par exemple, rien n'empêche votre mandant de faire faire un second devis ou un troisième devis pour l'installation d'une colonne de terre; puis d'envoyer ce ou ces devis (s'ils sont d'un montant nettement inférieur, ce qu'il faut justement prouver) aux autres copropriétaires; les arguments juridiques ont plus de poids s'ils sont appuyés par des considérations financières.
J'ajouterai que si la délégation donnée au CS est illégale (pas de montant maximum fixé,) rien n'oblige votre mandant à payer sa part: il lui suffirait de dire qu'il attend que la prochaine AG ratifie ces travaux. |
Édité par - manech le 19 juin 2009 12:27:47 |
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Stilla
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Posté - 19 juin 2009 : 13:47:48
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manech,
Pour les travaux cités (colonne de terre et abri de jardin) il ne s’agit ni d’entretien ni de conservation mais de création : il me semble que l’Art 26 s’applique en ce cas?
Ratifier des travaux est peut être une pratique courante mais en l’espèce, c’était tout à fait anormal de faire ratifier des travaux sans aucune caractère d'urgence, décidés unilatéralement par la Pte du CS en accord avec le syndic et sans que les copros aient eu leur mot à dire.
Pour l’abri de jardin , (construction en dur) c’est la mairie qui a précisé qu’il fallait demander un permis de construire.
Pour le projet de la colonne de terre et l’abri de jardin, le propriétaire que je représentais avait fait établir deux devis (considérablement moins importants) Ces devis n’ont pas été joints à la convocation, le syndic et la Pte du CS ont prétendu qu’ils ne les avaient pas reçu, et le syndic a osé affirmer qu’il était trop tard pour les prendre en compte lors de l’AG du fait qu’ils n’avaient pas été joints à la convocation !
je me suis fait agresser par le syndic et la pte de séance lorsque j'ai expliqué aux copropriétaires qu'ils avaient le choix.
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manech
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Posté - 19 juin 2009 : 14:53:30
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Bien sûr que la ratification est anormale; mais vous ne pouvez empêcher les copropriétaires moutons d'accepter l'inacceptable et de ratifier.
citation:
Pour les travaux cités (colonne de terre et abri de jardin) il ne s’agit ni d’entretien ni de conservation mais de création : il me semble que l’Art 26 s’applique en ce cas?
sûrement pas pour la colonne de terre, dans la mesure où il s'agit d'un équipement de sécurité sans doute obligatoire (http://www.universimmo.com/accueil/...ectrique.asp).
Pour l'abri de jardin, vous avez sans doute raison.
Pour le permis de construire pour l'abri de jardin, il me semblait que la déclaration de travaux suffisait, mais selon ce lien citation: cela dépend du projet.
Concernant les devis qui n'ont pas été pris en compte le jour de l'AG, on dirait que le syndic et le CS ont fait fort dans l'abus.
De par mon expérience personnelle, il est inutile de brandir des textes de lois en AG, même et surtout si vous avez cent fois raison. Aucun des participants n'étant à même de trancher, chacun fait confiance à son syndic familier. Malheur à celui qui brise le train train et suscite les cris! Soulignez plutôt les aspects financiers; faites baisser le seuil de mise en concurrence; et petit à petit vous convaincrez . Surtout si votre mandant s'efforce de se rapprocher des autres copropriétaires durant l'année pour faire campagne.
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JPM
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Posté - 19 juin 2009 : 15:37:35
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Une première observation est que les copropriétaires majoritaires de l'immeuble semblent satisfaits de leur mode de gestion.
La question est donc de savoir si votre mandant vous a demandé de le représenter simplement parce qu'il était indisponible ou si il a jugé que vous étiez plus compétente que lui pour défendre ses intérets.
Laisser systématiquement le CS décider des travaux pour les ratifier ensuite est un mode de gestion inhabituel ( ) mais plus fréquent qu'on ne le croit dans les petits immeubles. Au final la situation est parfaitement légale dès lors que tout est ratifié parce que la confiance règne. Que peut faire un contestataire dans ce cas ?
Il peut certes contester la ratification mais encore faut-il qu'il apporte la preuve que cette pratique a causé un préjudice manifeste à la copropriété. Ce n'est pas forcément le cas.
La création d'une colonne de terre n'exige pas l'article 26 car il ne s'agit pas d'une amélioration mais d'une mise en conformité impérative de l'installation électrique. Pour apprécier le coût, il faudrait connaître le contenu exact de l'opération qui s'est accompagnée très certainement d'autres travaux, notamment du remplacement du tableau des services généraux.
Cette opération relève normalement de l'article 25 e (+ art. 25-1 si nécessaire). Le bon sens commanderait de supprimer l'article 25 e pour placer les mises en conformité sous le régime de l'article 24. On éviterait ainsi une absurdité monumentale : la ravalement spontané peut être voté à la majorité de l'art. 24, mais il faut celle de l'article 25 quand la mairie a notifié une injontion 
Au final une question, d'autres copropriétaires se sont-ils opposés aux décisions prises ?
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Stilla
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Posté - 20 juin 2009 : 15:14:54
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JPM : Mon mandant m’a demandé de le représenter parce qu'il me faisait confiance pour défendre ses intérêts. Sur les 7 copros, 3 ne sont pas satisfaits du mode de gestion mais ne sont pas majoritaires en millièmes (de peu ….)
Malgré l’ambiance j’ai pu démontrer que budget prévisionnel, la mise en concurrence etc…étaient anormalement élevés, et tout a été voté à la baisse.
Manech : j’ai de fait, expliqué que la délégation ouverte donnée au CS sans projet ni montant maximum fixé, était anormale et permettait aux copros de ne pas payer les travaux avant qu’ils soient ratifiés par une AG.
Le syndic (secrétaire) mentait effrontément, pour forcer les personnes à voter ce qui l’arrangeait.
Il a refusé de noter au PV ce que je demandais : condition dans lesquelles certains votes se sont déroulés.
 Une copro m’apprend que le syndic diffusant habituellement un PV arrangé elle a enregistré toute la séance. Est-ce légal ?
D’autre part que vaut un PV diffusé sans la signature du Pt de séance ? habituellement, seul le syndic (secrétaire) le signe.
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JPM
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Posté - 20 juin 2009 : 15:48:40
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C'est parfait ! Vous avez très bien rmpli votre mission.
Il est obligatoire que l'original du procès verbal soit signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs soit signé avant la cloture de l'assemblée.
Cette exigence porte légalement sur le relevé des décisions prises qui ne peut être modifié ensuite sous aucun pretexte.
Il est seulement possible d'enrichir ensuite le procès-verbal par quelques commentaires susceptibles d'en faciliter la compréhension, sans modification des résolutions adoptées ou résultats des scrutins.
L'original du PV enrichi doit, le cas échéant être pareillement signé.
Il n'est pas obligatoire qui les exemplaires diffusés portent mention des signatures mais c'est préférable et, de toute manière, il ne peut s'agir normalement que de photocopies de l'original.
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Stilla
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Posté - 20 juin 2009 : 16:04:07
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JPM:
La propriétaire voulait dire que le syndic diffuse des PV non conformes à ce qui a été voté Il serait semble t'il coutumier du fait.
Le fait qu'elle ait enregistré toute la réunion, est-ce légal ? Est- ce éventuellement exploitable en cas de problème? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 juin 2009 : 17:27:56
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L'enregistrement furtif est sans valeur.
Il peut simplement permettre aux copropriétaires eux-mêmes de constater une distorsion significative entre le texte d'une résolution soumise à un vote et celui figurant dans le procès verbal.
Mais le syndic ne serait pas seul concerné. Le président pourrait également être mis en cause pour le texte, ainsi que les scrutateurs pour les résultats des votes.
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Stilla
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Posté - 26 juin 2009 : 13:53:49
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Bonjour,
Je reviens vers vous pour un conseil: suite à cette AG, 3 copropriétaires (peut être 4) sur les 7 copros de l’immeuble, veulent envoyer
sans attendre la diffusion du PV un courrier au syndic pour dénoncer les conditions anormales dans lesquelles s’est tenue cette AG . Pensez-vous que ça soit stratégiquement une bonne idée ?
Ne vaudrait-il pas mieux attendre la diffusion du PV et le cas échéant demander l'annulation de l'AG?
Merci pour vos avis
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Stilla
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Posté - 27 juin 2009 : 10:27:21
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Quelqu'un pourrait-il répondre à la question posée dans mon précédant post ?
Merci |
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oldman24
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 Posté - 27 juin 2009 : 11:20:41
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Si vous avez l'intention d'ester en justice il serait préférable que votre avocat
puisse présenter au présidenr du TGI ,une copie du PV contesté ! |
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Stilla
Contributeur actif
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Posté - 27 juin 2009 : 14:22:44
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vous avez raison Oldmann mais le problème est que leur syndic (secrétaire de séance) saisissait le PV sur un ordinateur pendant l'AG et que le PV n'a pas été signé avant la levée de la séance ....ni même après 
Compte tenu de toutes les irrégularités certains copros veulent adresser un RAR au responsable du cabinet pour dénoncer ce qui s'est passé avant que le PV ne soit diffusé.
la question pour eux est donc : est-ce une bonne stratégie ou vaut il mieux attendre la diffusion du PV ? |
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oldman24
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Posté - 27 juin 2009 : 16:29:51
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Stilla,
Pour le moment,les copropriétaires doivent se contenter de voir appliquer les dispositions législatives et règlementaires régissant la copropriété.Leur intervention même au niveau "du responsable du cabinet" n'est pas prévue.Ainsi, elle n'apporterait rien.
Par contre , si le PV n'est pas notifié dans les deux mois suivant la date de l'AG et que ce document -qui devrait être joint au registre "ad hoc"- ne comporte pas les signatures de la présidente et , le cas échéant , du scrutateur (ou de la scrutatrice), les copropriétaires auront la possibilité , non seulement de faire saisir par leur avocat le président du TGI, en référé ,en vue d' une " injonction de faire" , -mais ensuite l'annulation de l'AG et des résolutions contestées si le droit n'a pas été appilqué.l
Donc, prévoir le rejet des opérations de régularisations postérieures.
Bonne continuation.
 
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Édité par - oldman24 le 27 juin 2009 17:56:12 |
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felix1930
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Posté - 27 juin 2009 : 17:51:25
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l'absence de notification n'entraîne pas le nullité d'une délibaration voire celle de l'AG;les décisons sont valides en l'absence de contestation.
Si pas de notification du PV aux opposants à la décision prise et aux défaillants contestation possible = 10 ans.
Même non signé le PV est valable,en l'absence de contestation devant le TGI,dans ce dernier cas c'est la signature du Pt de l'AG qui "compte" |
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 27 juin 2009 : 18:19:17
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OK felix1930
Wait and see !
François |
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