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 Posté - 01 janv. 2011 : 19:26:58
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Bonjour,
Je me permets de vous exposer mon pb pour savoir s'il y aurait une solution au projet qui me tient à coeur :
Ma famille et moi-même vivons dans un duplex en rdc dans un immeuble en copropriété à Vincennes.
Nous accèdons à cet appartement par une entrée privative (passage sous voûte), passage qui débouche sur une cour privative.
Au fond de cette cour, se trouve une bâtisse à part qui forme 2 garages et au dessus un grenier de 40m² (au sol car en loi Carrez, le toit en pente ne permet pas de profiter pleinement de cet espace).
Ce qu'il y a de sûr, c'est que je dois rénover la toiture qui fuit et se dégrade beaucoup.
Mon projet : profiter de cette réno pour réhausser la toiture du grenier et ainsi créer un espace de 40m².
J'ai fait faire des plans avant/après par un archi, puis je suis allé au service Urbanisme de la mairie de Vincennes.
Là , on m'a dit directement que le COS sur cette parcelle était déjà au maximum, qu'il n'y avait rien à faire pour espérer obtenir un PC pour une réhausse, même peu importante, de la toiture.
Ma question (enfin ;) : y aurait-il une possibilité quelquonque (COS de fait, les 20% supplémentaire pour raison énergétique, ...) pour pouvoir espérer faire cette réhausse (qui nous permettrait de créer une chambre en plus, car nous attendons un bébé début Février 2011).
Merci par avance pour votre aide et vos réponses.
J'en profite pour vous souhaiter à tous une excellente année.
Gilles :)
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chomiste
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 Posté - 01 janv. 2011 : 20:42:47
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Bonsoir Gilles,
Ah, la copropriété et ses multiples difficultés.
Si j'ai bien compris, vous voulez réhabiliter et surélever un appendice constitué de 2 garages en RdC et d'un grenier au dessus.
Vous nous dites que cette cour est privative mais situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété.
Une information supplémentaire serait utile et déterminante sans doute.
Cette cour est elle vraiment privative ou en avez-vous seulement la jouissance exclusive, la propriété du sol étant au syndicat des copropriétaires?
Vérifiez attentivement sur le règlement de copro car c'est source de bien des problèmes...
Pour l'augmentation du C.O.S, vous évoquez les L.128-1 et L128-2 du C.U, aussi autre question:
La Commune de Vincennes a t-elle délibéré sur un possible dépassement et moyennant quelles formalités?
Une fois les réponses à ces deux questions connues, on pourra y voir plus clair.
Cordialement. |
Édité par - chomiste le 01 janv. 2011 20:57:46 |
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Posté - 02 janv. 2011 : 10:49:19
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Bonjour Chomiste,
En fait, cette cour est à usage privatif. c'est à dire qu'on en n'est pas propriétaire mais il n'y a que nous qui en jouissons (puisque l'entrée sur rue est complètement indépendante de l'autre batiment de la copro).
A la dernière AG, j'ai exposé mon projet aux autres copro et j'ai notamment demandé si je pouvais construire un escalier extérieur (et donc s'appuyant en partie sur le sol de la cour).La responsable du syndic m'a répondu qu'il n'y avait pas de pb puisqu'il n'y a que nous qui utilisons la cour. Je dois dire que dans l'ensemble le conseil syndical est plutot ouvert et ne cherche pas du tout à me mettre des bâtons dans les roues, concernant cette réhausse de toit.
Le blocage, et c'est normal car c'est leur boulot, vient de l'Urbanisme qui apparemment ne pourra m'accorder ce PC.
J'aurais finalement voulu savoir s'il y avait des moyens "détournés" pour obtenir une validation du projet (autre que la prise d'otage ou la valise pleine de dollars, je blague).
J'aurais également voulu savoir s'il faut un PC ou une DP pour créer un Velux sur une toiture existante.
Merci pour votre aide.
Gilles.
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 Posté - 02 janv. 2011 : 10:54:26
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il faut une DP pour modification de l'aspect extérieur...
accessoirement, que les travaux soient ou non soumis à autorisation, ils doivent respecter le règlement d'urbanisme, dont le COs évidemment. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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chomiste
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Posté - 02 janv. 2011 : 16:50:24
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Bonsoir Gilloucaro,
Ainsi que vous l'a précisé M. Wormser, les règles d'urbanisme ne seront pas respectées pour votre projet, cela suffit déjà à vous faire réfléchir sur son opportunité, ce que vous faites, bien.
Transformation de grenier (S.H.O.B) en S.H.O.N, pour 40 m2, cela implique un P.C: pas gagné.
En admettant même que vous ayez un permis tacite (on ne sait jamais après tout), il y a d'autres risques, au moins aussi délicats.
Vous semblez disposer d'un accord verbal émanant du gestionnaire de la copropriété et du Conseil syndical.
A mon sens c'est très insuffisant: pourquoi?
Je vous cite:
En fait, cette cour est à usage privatif. c'est à dire qu'on en n'est pas propriétaire mais il n'y a que nous qui en jouissons
Jouissance exclusive donc.
Or, et la J.P est très claire là dessus, la jouissance exclusive d'une partie commune, en copropriété, ne confère pas la qualité de partie privative au profit de celui qui en use.
Vous envisagez donc de bâtir et de restaurer une partie commune.
Cette faculté ne peut vous être accordée qu'après avoir mis ton projet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires et avoir recueilli leur assentiment unanime.
Autrement dit, sans procès verbal de délibération à l'unanimité, vous construirez sur une partie commune.
Le risque est très grand: tout membre, même futur du syndicat des copro pourra alors intenter une action en restitution de parties communes au civil.
Et là , me semble t-il (à vérifier et là je fais confiance au staff du site), la prescription est de 30 ans.
S'agissant du P.C en admettant qu'il soit obtenu:
Le C.U dispose qu'un pétitionnaire à qualité pour déposer un P.C si (je simplifie un peu)...
- il a l'autorisation du propriétaire du terrain (le cas qui vous préoccupe).
Certes il ne faut plus la démontrer, cette qualité, mais l'attester.
Voyez le risque: fausse déclaration, absence de qualité, fraude, délais de recours contre l'arrêté portés à 30 ans...
S'agissant de l'action pénale:
Il est possible, je ne vous le souhaite pas bien sûr, (soyons très clair, j'abhorre ces pratiques...), que vous fassiez des jaloux dans la copropriété:
J'entends déjà les pies chanter: "il veut se faire 40 m2 à ouf, vous imaginez, à Vincennes, 5000 euros/m2 au bas mot..."
Et vous risquez la délation, urbanisme alerté, huissier assermenté qui vient constater, envoi du dossier au parquet...
La suite, vous la connaissez...
Dans le meilleur des cas, vous envoyez durant "un certain temps" et tous les mois de jolis timbres fiscaux de la Trésorerie Publique au Délégué du Procureur, dans le pire des cas, c'est le T.C avec souvent à la clé démolition et forte amende...
Quant au impôts...
S'il y a un "jaloux" qui les saisit (le style il se fait 40 m2 en plus et garde les mêmes millièmes), allons y pour la surface corrigée...
En résumé: accord écrit et mentionné dans un P.V d'assemblée de TOUS les copropriétaires avant tout...
Le problème de l'arrêté me semble secondaire... en l'état.
Ceci dit, discutez, négociez, mais n'oubliez pas:
1/Paroles, paroles, paroles, les écrits restent.
2/Dura Lex, Sed Lex.
Et bonne année quand même! |
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chomiste
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Posté - 02 janv. 2011 : 17:12:12
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Rebonsoir,
Désolé, je rectifie: P.C si vous faîtes des ouvertures dans le granier, pour habiter, ça semble acquis): sinon D.P... |
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Posté - 02 janv. 2011 : 17:35:38
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citation: Initialement posté par chomiste
Transformation de grenier (S.H.O.B) ????citation: en S.H.O.N, pour 40 m2, cela implique un P.C ????citation: : pas gagné.
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Désolé, je rectifie: P.C si vous faîtes des ouvertures dans le granier, pour habiter, ça semble acquis): sinon D.P... ????
bon, on reprend calmement :
*transformation des garages en pièces à vivre : SHOB devient SHON
*transformation du grenier en pièce à vivre : pas de changement de la SHON
*réhausse de toiture : transformation de SHOB en SHON pour les parties de plancher nouvellement dotée d'une hauteur sous plafond de 1,8m., et seulement elles.
la transformation de SHOB en SHON est soumise à DP à partir de 10m2, rien d'autre (pas PC donc).
par ailleurs, modification de l'aspect extérieur de la construction, modification du volume de la construction, pas de percement d'ouverture dans un mur mais uniquement en toiture (R421-14 c) donc exclu) : DP et pas PC.
ce n'est que si le projet est situé en secteur protégé que le projet sera soumis à PC.
et puis, pour ne pas compléter -pas le courage-, Chomiste, je vous invite réellement à documenter vos interventions : pas d'opinion mais des mentions à des textes opposables...la prescription en matière d'atteinte à des zones en jouissance exclusive est-elle par exemple décennale ou trentenaire ?
Posez vous la question avant d'orienter peut-être bien, peut-être mal le lecteur (voir sur ce point l'excellent site de jpm : http://www.jpm-copro.com/Cass%2013-09-2006-1.htm)
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 02 janv. 2011 17:55:52 |
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chomiste
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7
Posté - 02 janv. 2011 : 17:48:16
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Oui, désolé, changement destination, travaux modifiant aspect extérieur, donc D.P.
Ceci étant, avant de la déposer, dans doute serait-il bon d'obtenir une délibération.
Quant au dossier en lui même, s'agissant des documents, cela ne change que peu.
Non l'inétrêt de la question est à mon sens ailleurs. Et là , le membre aurait besoin de vos conseils. J'ai livré une approche, sans plus.
Pardonnez la méprise... |
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Posté - 02 janv. 2011 : 18:00:14
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(je viens de compléter mon message précédent).... |
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chomiste
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Posté - 02 janv. 2011 : 18:34:46
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Rebonsoir,
Votre jurisprudence permet, effectivement, M. Wormser, de se poser la bonne question, action réelle ou personnelle? Je cite les rappels fournis car il sont intéressants.
"Rappels nécessaires : une action réelle est fondée sur un droit de propriété ; une action personnelle est fondée sur un contrat (ici le règlement de copropriété). La prescription est trentenaire pour l’action réelle, décennale pour l’action personnelle.
Lorsqu’un copropriétaire a implanté un ouvrage sur les parties communes, il est courant de distinguer
· L’action en démolition de l’ouvrage, de nature personnelle, prescrite par dix ans.
· L’action en restitution de partie commune, de nature réelle, prescrite par trente ans.
Il a été ainsi jugé que la construction par un copropriétaire d’ouvrages sur une terrasse, partie commune dont il avait la jouissance exclusive, constituait une appropriation et que la demande en démolition de ces ouvrages, tendant à faire cesser cette appropriation irrégulière, était soumise à la prescription trentenaire"
Au contraire, la pose de gaines de ventilation dans un couloir commun n’est pas considérée comme une appropriation. L’action en suppression se prescrit par dix ans"
Dans le cas du membre, sa construction pourrait ainsi être remise en cause durant 10 ans, est-ce cela?
Question si vous permettez (vous êtes inépuisable, intéressant de vous lire).
"S'agissant de la D.P, qu'en est-il des délais de recours, puisqu'il y aurait déclaration inexacte à mon sens".
Allez, une dernière: où disposez-vous de JP aussi récentes?
Tout de même, le risque, pour le membre est grand, c'est à lui qu'il revient de l'apprécier...
De mon côté, je ne jouerais pas "avec le feu".
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Posté - 02 janv. 2011 : 18:59:20
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pour les JP : suivi quotidien de Légifrance en sus de la veille permanente dans la presse juridique spécialisée.
pour la prescription : la copro n'est pas ma spécialité, je laisse donc d'autres plus aguerris répondre s'ils passent par là .
pour la question sur la DP : je ne la comprends pas  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chomiste
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Posté - 02 janv. 2011 : 19:12:52
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Oui, désolé, je précise pour la D.P:
A partir du moment où le quidam lambda dépose une D.P en attestant qu'il a qualité pour pétitionner, alors qu'il ne l'a pas (en absence de délibération de l'assemblée des copro), est ce regardé, ou non , comme une fraude?
Autrement dit: est ce que les délais de recours sont opposables ou ne courent-ils pas, même en présence d'affichage régulier?
Le membre a t-il qualité pour pétitionner en l'état, je doute fortement.
Merci à vous et à la précision de vos réponses... |
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Posté - 02 janv. 2011 : 19:13:22
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Pour rester TRES basique en ce début d' année ....... Et déjà ......dubitatif, que fait votre architecte a part faire des plans?
La première des question reste de verifier si votre copropriété dispose d' un reliquat de shon...
Superficie de l unité foncière?
Cos?
Shon utilisée?
Le reste est purement technique en civil ou en administratif!
En théorie un architecte vérifie tout ceci avant de prendre le crayon! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 02 janv. 2011 19:15:12 |
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Posté - 02 janv. 2011 : 19:23:52
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non, Chomiste, pas fraude sauf à démontrer l'intention frauduleuse du pétitionnaire...et ça, c'est coton ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 03 janv. 2011 : 09:26:12
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Bonjour,
Je précise que je ne touche pas aux parties communes. La bâtisse qui forme les 2 garages et le grenier au dessus est composée de 2 lots privatifs bien distinctes dont je suis propriétaire (l'histoire de l'escalier d'accès par l'extérieur donc la cour, c'était juste pour voir ce qu'ils allaient me répondre à l'AG, je dois dire que j'ai été surpris).
Je précise aussi que les garages restent des garages (je ne veux pas y toucher, ou alors peut-être juste rabaisser leur plafond, et en plus on m'a dit que l'Urbanisme n'aime pas trop que l'on supprime des garages privatifs car cela "engorge" encore un peu plus les rues de la communes).
Non, mon désir est bien de savoir si cette réhausse serait possible en l'imaginant "à l'arraché" avec l'Urbanisme : le toit serait réhaussé pour permettre à environ 25m² de passer en hauteur sous plafond de 1.80m.
Alors effectivement la réponse de Jean Michel (et je l'en remercie ainsi que les autres intervenants bien sûr) m'interpelle : y a t'il un reliquat, un espèce de "rabe" de SHON envisageable sur cette parcelle ? là c'est évidemment à moi de me renseigner au service Urbanisme. Mais ils ont l'air tellement "fonctionnaires" que ca ma fait peur.
Pensez-vous que le Cadastre peut également me donner ce type d'information ou il n'y a que l'Urbanisme ?
Concernant l'archi qui m'a dessiné les plans, c'est l'ami d'un ami et il intervient gratuitement sur mon dossier (sorte de cadeau de noel à sa façon, mais ca ne me dérange pas ! vu les tarfis qu'ils pratiquent habituellement).
Dernières questions pour cette fois : pensez-vous que notre notaire (qui nous connait bien) pourrait avoir une action positive auprès de l'Urbanisme ? est-ce qu'un juriste spécialisé sur ces questions de SHON pourrait aider au dossier et aller fouiller aux tréfonds des âges un article me permettant de justifier de cette réhausse ?
Ouf, voilà , c'est déjà pas mal pour un lundi d'après fêtes ;)
Encore merci à tous les intervenants pour leur aide, si précieuse.
Gilles. |
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Posté - 03 janv. 2011 : 09:31:13
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la SHON n'intéresse pas le cadastre, seulement l'urbanisme.
faites une mesure de SHON existante au doigt mouillé, une mesure de parcelle selon la même méthode, appliquez le COS... Si dépassement déjà effectif, inutile de chercher des bidouilles. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 03 janv. 2011 : 20:27:27
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Bonsoir,
Merci pour votre réponse mais je n'ai pas bien compris comment procéder pour mesurer comme vous le dites.
Qu'est ce que la méthode du doigt mouillé ? dois-je mesurer la SHON de tout l'immeuble ?
Merci d'avance pour vos précisions.
Gilles. |
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Posté - 03 janv. 2011 : 21:29:43
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Nous attendons tous de la part d' Emmanuel quelques explications sur cette méthode ..... Du doigt mouille!
Une histoire de spécialiste...... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 03 janv. 2011 : 21:35:02
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Je ne suis pas spécialiste, mais il me semble que la methode consiste à se rendre au service de l'urbanisme, et là , si vous tombez sur une personne compréhensive il se peut que vous en ressortiez avec le doigt mouillé. Auquel cas vos démarche ultérieures pourraient être grandement facilitées ! |
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Posté - 03 janv. 2011 : 22:36:43
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Houlà ! mais ca devient super intéressant !
je veux bien m'immerger totalement et ressortir à poil tout mouillé du service de l'Urbanisme, si jamais ils accèdaient un minimum à ma requête.
Le principal pb maintenant serait de rencontrer une personne "cool" là -bas.
Et il faudrait que je lui demande quoi ? pouvez-vous me mouiller le doigt, svp ?
Non sérieusement, je suis assez intrigué par cette solution.
Je connaissais les petits verres de niole pour effectuer une transaction immobilière avec un paysan (si tu tombes avant lui, il ne te vend pas son bien...)
Mais le doigt mouillé, c'est nouveau pour moi.
+ de détails please.
Gilles.
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Posté - 03 janv. 2011 : 22:46:22
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Le doigt , le droit d' urbanisme me surprendra toujours..... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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