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GĂ©dehem
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 Posté - 18 juin 2009 : 00:24:37
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Bien d'accord aussi avec l'analyse de Manech ....et sa conclusion sur le "bon" syndic :
"ce type de syndic, ça ne court pas ou plus les rues."
Reste donc outre le "marquage à la culotte" le coup de bâton, que les anes corses, chers à Oldman, connaissent bien lorsqu'ils ne marchent pas droit.
S'en suivra le "geste commercial" ou toute autre modalité au refus de l'AG d'approuver tel dépassement, telle facture, jugés abusif et/ou hors du budget voté.
Bénilde : le refus global d'approuver les comptes est dommageable pour le syndicat. Les soldes débiteurs ne sont pas exigibles, y compris par par une mise en demeure alors sans effet, le syndic étant paralysé pour engager toute action qui serait nécessaire pour recouvrer les sommes dues !
Il ne faut JAMAIS refuser d'approuver la totalité des comptes.
S'il y a litige sur quelques points il faut les identifier, faire des réserves conditionnelles voire refuser telle dépense.
Mais il faut bien comprendre que ces refus sont Ă la marge. |
Édité par - Gédehem le 18 juin 2009 00:25:47 |
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JPM
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Posté - 18 juin 2009 : 09:25:52
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Une bonne nouvelle : j'ai reçu un message d'une " grosse pointure " qui vient dans UI sans jamais y laisser de trace : " votre suggestion relative à la désignation d'un mandataire ad litem est intéressante ".
Suit une petite liste des problèmes juridiques et pratiques qu'elle poserait.
Et deux remarques pertinente :
- ce mécanisme n'aurait d'intérêt que s'il était inscrit noir sur blanc dans le statut de la copropriété
- le syndic serait en cause Ă titre purement personnel
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manech
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Posté - 18 juin 2009 : 13:53:54
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bonne nouvelle effectivement, tant il est vrai que la situation actuelle -simple prestataire de fait protégé par le statut de mandataire en droit- est insupportable. A défaut de choisir, il faut un recours. |
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oldman24
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24
Posté - 18 juin 2009 : 14:51:17
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citation: Initialement posté par Gédehem
Bien d'accord aussi avec l'analyse de Manech ....et sa conclusion sur le "bon" syndic :
"ce type de syndic, ça ne court pas ou plus les rues."
Reste donc outre le "marquage à la culotte" le coup de bâton, que les anes corses, chers à Oldman, connaissent bien lorsqu'ils ne marchent pas droit.
Je sais aussi que si tous les ânes qui viennent paitre quotidiennement sur les sentiers du site UNIVERSIMMO.COM n'étaient plus là ,vous n'auriez plus, Gédehem, l'occasion d' y déposer vos tirades lesquelles plaisent notamment à ceux qui apprécient vos paraboles ou vos quelques hyperboles , (non accessibles à tous ceux qui n'ont pas une formation suffisante ( niveau math sup ?)
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Édité par - oldman24 le 22 juin 2009 17:24:00 |
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moumoune
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Posté - 21 juin 2009 : 11:12:51
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citation: Initialement posté par rambouillet
gedehem : quelle est la solution pour faire revenir dans le compte bancaire du syndicat (en supposant qu'il soit séparé) les fonds que l'AG refuse d'approuver ?
LA QUESTION EST LA: COMMENT FAIRE? D'autant que lors de cette AG le vote sur les fonds refusés a été suivi par le vote sur le remplacement du Syndic apprové à l'unanimité .Que doit faire le nouveau syndic aidé en cela par le CS?
Messieurs les modérateurs repondez nous avec du concret éfficace ,mais simplement. J'oubliais : l' ancien Syndic est en plus le "specialiste du compte séparé a l'interieur du compte unique " |
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manech
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Posté - 21 juin 2009 : 13:11:08
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citation: "specialiste du compte séparé a l'interieur du compte unique " vous voulez dire: compte individualisé, c'est à dire en fait compte unique?
Il n'y a rien à faire, hélas. L'ancien syndic remettra au nouveau le solde calculé par lui du compte bancaire du syndicat; évidemment il se "sera servi"; le nouveau syndic (ne comptez pas trop sur sa combativité) vous prouvera que le coût d'un procès serait supérieur aux sommes ques vous souhaitez récupérer |
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moumoune
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Posté - 21 juin 2009 : 13:58:25
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Il n'y a rien à faire, hélas. L'ancien syndic remettra au nouveau le solde calculé par lui du compte bancaire du syndicat; évidemment il se "sera servi"; le nouveau syndic (ne comptez pas trop sur sa combativité) vous prouvera que le coût d'un procès serait supérieur aux sommes ques vous souhaitez récupérer
[/quote]
Merci pour votre franchise.CONCLUSIONS: "suivant que vous etes riche et puissant.........les grands groupes de Syndics ont de beaux jours devant Eux!!!!!et vous copropriétaires continuez de régler les appels de fonds...meme s'ils sont douteux car vous ne pourrez nommer le Syndic |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 juin 2009 : 14:43:16
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Pas du tout !!!
Le syndic présente des comptes à approuver pour (mettons) 120.000 € , la situation de trésorerie laissant apparatire un solde créditeur de (mettons) 12.000 €
Dans la mesure où l'AG refuse 5.000 €, refus motivé, et n'approuve que 115.000 €, la trésorerie qui en découle et que doit présenter le syndic est de 17.000 €.
Qu'il y ait eu refus d'appouver 5.000 € ou que le syndic détourne 5.000 € le résultat est le même : la trésorerie doit être à 17.000 €.
Lors de la procédure prévue L.art.18.2, l'ex-syndic devra restituer ce solde de 17.000 € qui ressort de l'approbation des comptes et donc du "solde de tout compte" fait par l'ex-syndic.
Si cette trésorerie n'est pas de 17.000 € (voir L.art.18-2 al.1) le nouveau syndic, poussé par le CS qui doit être vigilant sur cette affaire, devra engager une action contre l'ex-syndic en recouvrement de fonds.
Notez ici que le pdt du CS a compétence pour demander au juge des référés la restitution de l'intégralité des fonds propriété du syndicat si le nouveau syndic avait quelques réserves.....
Il ne faut pas partir battu avant même d'avoir levé le petit doigt.
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manech
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Posté - 21 juin 2009 : 14:57:01
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Gédehem, vous dites en gros la même chose que moi, il faut une action en justice, et le coût de cette action (avocat, honoraires du nouveau syndic) risque d'être supérieur au montant à récupérer. Alors si le montant à récupérer n'est pas très important... pour vous Moumoune, de combien s'agit-il?
J'ajoute que, dans la mesure où "le solde de tous comptes" se fait plusieurs mois après la fin de l'exercice dont les comptes ont été approuvés partiellement, et même souvent plus d'un mois après l'AG qui a viré le syndic, ce syndic a le temps de se verser des prestations particulières, incontrôlables avant l'AG suivante alors que tous les liens ont été rompus avec ce syndic là . Je peux vous dire que, même en cas de compte séparé, l'ancien syndic a de la marge. |
Édité par - manech le 21 juin 2009 14:59:11 |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 juin 2009 : 15:37:19
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Manech, vous avez une idée du coût d'une action en référé ????
Si vous avez 5000 € de créance à récupérer vous avez de quoi en engager 10 avec ministère d'avocat avant de réaliser une opération blanche ! 
Si l'ex-syndic 'ponctionne' des fonds indument cela ressortira dans sa situation de trésorerie tel que présentée lors de la restitution des fonds.
S'il y a contestation des fonds restitués (dans les 2 mois qui suivent l'AG ayant désigné le nouveau syndic), cela relève de l'action dont nous parlons.
Le problème est que peu de CS sont vigilants ici et que le nouveau syndic n'est généralement pas un rapide pour réclamer quoi que ce soit à son confrère, qui ne manquera pas de se rappeler à son bon souvenir pour telle autre copropriété sur laquelle il y a le même litige.
C'est pourquoi les CS doivent être très attentifs et que leur pdt doit engager l'action prévue si le nouveau syndic est passif. |
Édité par - Gédehem le 21 juin 2009 15:44:09 |
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JPM
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Posté - 21 juin 2009 : 16:06:48
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Gedehem : citation: Le syndic présente des comptes à approuver pour (mettons) 120.000 € , la situation de trésorerie laissant apparatire un solde créditeur de (mettons) 12.000 €
Dans la mesure où l'AG refuse 5.000 €, refus motivé, et n'approuve que 115.000 €, la trésorerie qui en découle et que doit présenter le syndic est de 17.000 €.
CelĂ est inexact, mĂŞme en admettant l'existence d'une ou plusieurs faute du syndic.
Il faut certes une action judiciaire, à défaut d'un accord, d'une médiation ou d'un arbitrage, mais encore faut-il exercer la bonne action judiciaire 
Mais si le syndic a commis un exces de pouvoir en commandant des travaux pour 1700 €, on ne peut pas lui reprocher d'avoir payé 1700 € puisque le syndicat, de toute manière les devait à l'entrepreneur.
Le syndicat ne peut donc pas se borner à faire juger qu'il manque 1700 € dans la trésorerie. Il serait alors débouté car le syndic justifierait qu'il a bien payé une dette du syndicat.
Le syndicat doit donc demander au juge
- de dire que le syndic a commis une faute en commandant les travaux sans en avoir le pouvoir
- de dire que le préjudice subi par le syndicat est de 1700 €
- de condamner le syndic à payer la somme de 1700 € à titre de dommages et intérêts. + art 700 + dépens, etc.
Les deux actions ont un régime différent. Il ne faut pas les confondre.
Lorsqu'il y a insuffisance de représentation des fonds pour 1700 €, c'est la loi du tout ou rien : ils manquent ou ils ne manquent pas. Le pouvoir d'appréciation du juge est restreint.
Lorsque le syndicat invoque un excès de pouvoir du syndic, le pouvoir du juge est beaucoup plus large,
- aussi bien en ce qui concerne la faute
- qu'en ce qui concerne le préjudice. En fonction de la nature des travaux, il peut admettre partiellement ou rejeter l'objection du syndic faisant valoir que de toute manière les travaux étaient nécessaires et qu'il aurait fallu les faire l'année suivant.
Légalement, il peut aussi bien fixer les D I à 1700 € qu'à 850 ou 1100 €.
Dans tous les cas, il doit motiver son jugement.
Lorsque c'est le syndicat qui assigne, l'affaire peut venir devant le TI dans la limite de sa compétence.
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manech
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Posté - 21 juin 2009 : 17:30:56
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Pour la procédure de référé peu coûteuse, j'ai cru comprendre qu'elle concernait seulement la transmission des fonds et des archives. Ce qui est alors vérifié c'est la transmission elle même et non pas la justesse des comptes, qui me semble impossible à établir à ce moment. En effet gédehem, vous dites
citation: Lors de la procédure prévue L.art.18.2, l'ex-syndic devra restituer ce solde de 17.000 € qui ressort de l'approbation des comptes et donc du "solde de tout compte" fait par l'ex-syndic.
En réalité pour un exercice se terminant au 31/12/2008, l'AG a lieu disons en mai 2009 et approuve 17000 euros pour l'exercice 2008; mais 5 mois de l'exercice 2009 se sont écoulés depuis.
Au moment du transfert de trésorerie, ce n'est sûrement pas la somme de 17000 euros qui devra être restituée. mais cette somme modifiée par les 5 ou 6 mois de l'exercice 2009, comptabilité établie par l'ancien syndic, ces comptes là étant soumis à l'AG 2010, en même temps que les comptes établis par le nouveau pour la fin de l'exercice. Autant vous dire que les comptes présentés par l'ancien syndic pour ce demi exercice ne peuvent être modifiés, à moins d'un procès en bonne et due forme, au TI ou au TGI selon les sommes réclamées.
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manech
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Posté - 22 juin 2009 : 15:22:58
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GĂ©dehem, JPM, j'ai tout faux ou non? |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 juin 2009 : 16:15:03
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Lorsque la résolution est "le syndic est désigné pour x an jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes et au plus tard jusqu'au 30 juin". .. induit que le mandat du syndic a pris fin lors de l'AG appelée à approuver les comptes avant ce 30 juin, AG qui était expressément appelée à désigner le syndic.
Sauf à tordre les textes, lorsque l'AG appelée à désigner le syndic ne le fait pas, le syndicat se retrouve sans syndic.
Le clou est accessoirement enfoncé par la résolution désignant le syndic lorsque l'AG est appelée à approuver les comptes.
AG convoquée pour désigner le syndic + mandat précédent "jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes.", c'est le double couperet incontournable : syndicat dépourvu de syndic ....
Maintenant, si ni les textes ni les mots n'ont de sens, on fait ce qu'on veut de son syndic, y compris de lui faire jouer des prolongations durant ses 3 mois de préavis même si l'AG n'en parle pas !  |
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JPM
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Posté - 22 juin 2009 : 18:00:08
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Le référé de l'article 18-2 a pour objet d'imposer à l'ancien syndic la remise
- de la situation de trésorerie à la date de cessation de son mandat
- de la totalité des fonds immédiatement disponibles.
- puis du solde des fonds disponibles après apurement des comptes
- de l'ensemble des documents et archives du syndicat
Première observation : l'existence d'un compte séparé n'est pas prise en compte  . Dans ce cas l'ancien syndic ne peut que donner les références du compte et le chéquier + la situation de trésorerie.
Seconde observation : l'ancien syndic présente une situation de trésorerie qui est en général exacte (du point de vue comptable) mais qui est parfois fausse. Dans ce cas nous ne sommes plus dans le cadre du référé de l'article 18-2.
Quoiqu'il en soit, il n'est pas juridiquement obligé de prendre en compte les réserves de l'assemblée s'il estime pouvoir démontrer qu'elles sont infondées. C'est un autre procès.
La jurisprudence montre aussi bien des cas dans lesquels c'est la position de l'assemblée qui triomphe que des cas contraires.
Une situation de trésorerie exacte du point de vue comptable peut bien entendu comporter des dépenses irrégulièrement engagées, payées ou à payer. Dans ce cas ce n'est pas la comptabilité qui est en cause, mais la gestion.
Pour le mandat du syndic, il se poursuit jusqu'à révocation, changement de mandataire ou extinction de sa durée. La règle est simplissime. Une assemblée qui ne décide rien ne révoque pas le syndic et ne change pas de mandataire. . Le mandat se poursuit donc jusqu'à extinction de la durée contractuelle.
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manech
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Posté - 22 juin 2009 : 18:27:08
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gédéhem, je n'ai pas réussi à me faire comprendre: le problème que je soulève, c'est celui de la non concordance entre la fin de l'exercice et celle du mandat de syndic.
il y a donc comme le confirme JPM la situation de trésorerie à la fin de l'exercice comptable (situation approuvée par l'AG plusieurs mois plus tard) et la situation de trésorerie à la fin du mandat lors de l'AG qui décide du non renouvellement.
JPM, si je comprends bien, pour les fautes de gestion que l'AG a voulu sanctionner par des réserves lors de l'approbation des comptes, vous confirmez le référé ne suffit pas, il faut une action, coûteuse, au TI ou au TGI.
(veuillez m'excuser, mais j'essaie toujours d'avoir des réponses claires, simples, voire simplistes, du genre oui on non) |
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JPM
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Posté - 22 juin 2009 : 22:34:49
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L'assemblée du 12 avril 2009 a examiné les comptes de l'exercice 2008 et, en particulier, la situation de trésorerie au 31/12/2008.
La comptabilité est correcte mais il est relevé que la facture Machin de 1700 € concerne des travaux que le syndic n'avait pas pouvoir de commander.
Dans le cadre distinct de l'examen de la gestion, le syndic affirme que la commande entrait dans ses pouvoirs, voire obligations d'entretien. Mais l'assemblée décide le " rejet " de la facture.
Par ailleurs elle ne renouvelle pas le mandat du syndic et désigne un autre syndic.
L'ancien syndic doit établir une situation de trésorerie au 12 avril 2009. C'est cette situation qui, le cas échéant, fait l'objet, entre autres demandes, du référé de l'art. 18-2. Il n'est pas possible de demander au Juge de statuer sur les 1700 €.
Quant au syndic, persuadé, à tort ou à raison, de son bon droit, il laisse la charge, qui a été payée en 2008, dans les comptes.
Il y a des cas dans lesquels la faute du syndic est éclatante. Reste à voir alors si la dépense présente néanmoins une utilité ou un avantage pour le syndicat, ou si, au contraire, elle s'avère totalement inutile.
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GĂ©dehem
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Posté - 22 juin 2009 : 22:59:11
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Il n'est pas possible au juge de statuer sur les 1700 €, pour lesquels le syndic devra engager une action.
"Dans le cadre distinct de l'examen de la gestion, le syndic affirme que la commande entrait dans ses pouvoirs, voire obligations d'entretien. Mais l'assemblée décide le " rejet " de la facture."
NON : nous somme dans la question "Approbation des comptes", sur laquelle l'AG refuse l'imputation de telles factures pour un total de 1700 € !
Les compotes ne sont pas justes puisque l'AG juge que 1700 € ont été engagés abusivement, hors budget, etc etc (motifs de rejet) et ne les approuve pas.
Ou du moins approuve 120.000 € sur les 137.000 présentés par le syndic.
Car pour le syndicat qui a approuvé (mettons) 120.000 €, la situation de trésorerie qui en découle et que doit présenter le syndic devra tenir compte exclusivement des 120.000 € approuvés pour le service du syndicat ... pas de 137.000 et donc des 1.700 en sus
Le refus motivé de l'AG d'approuver ces 1.700 en sus suffit à ne pas les imputer au syndicat.
Avancer le contraire c'est nier le pouvoir de l'AG d'approuver les comptes du syndicat et de la considérer comme simple chambre d'enregistrement de dépenses engagées par le syndic, dépenses qu'elle doit approuver à tout coup !
A la limite, l'approbation est inutile : il lui sudffirait de prendre acte et de repourter les refus sur l'analyse de la gestion ?
Folklorique !
Et qu'on ne vienne pas parler ici de "quitus" !
Le litige né du fait que le syndic ne retrouve pas "ses" 1700 €, pas du fait que le syndicat approuve 120.000.
Au syndic de demandez au juge de reconnaitre fondés ces 1700 €, pas au syndicat de demander au juge à les récupérer puisqu'il ne les a pas approuvé.
N'inversons pas les choses ! |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2009 23:05:39 |
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JPM
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39
Posté - 23 juin 2009 : 09:20:35
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La réalité est que le syndic transmet la trésorerie amputée des 1700 € payés à l'entrepreneur.
Elle est peut être critiquable, mais c'est la réalité.
la conclusion pour le syndicat est celle de la LĂ©gion : " Dem... vous " |
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manech
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Posté - 23 juin 2009 : 09:31:47
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voilà une réponse claire comme je les aime!
Les réserves apportées à l'approbation des comptes ont peu de chances d'être suivies d'effet, je dirais quasiment aucune s'il y a un changement de syndic concomitant.
Je crois que ceci répond à la question initiale.
En tous cas cela correspond parfaitement à mon expérience personnelle: c'est amer, mais c'est la réalité; et c'est pour changer cette réalité qui permet aux syndics malhonnêtes et/ou incompétents de ne pas être sanctionnés ni financièrement, ni autrement qu'il faut se battre.
Au programme:
supprimer la dispense de compte séparé
interdire aux syndics de fournir d'autres services (assurances,diagnostics...)
interdire aux banques de posséder des cabinets de syndics
permettre d'authentiques recours contre les syndics etc...
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Édité par - manech le 23 juin 2009 09:48:31 |
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