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poum
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 Posté - 07 juin 2009 : 10:56:44
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Bonjour
J'ai reçu la convocation à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires.
J'ai quelques questions à poser et je remercie par avance les personnes qui y répondront
1) Approbation des comptes
2) Quitus au syndic
La majorité nécessaire est l'article 24.
Est ce la bonne majorité ?
Je sais que le quitus est très controversé. Dans le cas où je refuserais de donner le quitus est ce que cela me permettrait une contestation ultérieure ?
4) Constitution d'une provision spéciale :
Majorité nécessaire : article 25
L'assemblée générale décide de constituer, conformément à l'article 18 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, une avance dénommée provision spéciale.
Pas d'autres indications sur le montant et la destination de la provision...
5 Clause d'aggravation des charges
Majorité nécessaire : article 24
Projet de résolution :
Pour une bonne collaboration et le maintien d'une relation harmonieuse entre les copropriétaires, l'assemblée générale, après avoir délibéré, décide que , d'une façon générale, tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, parle fait, la faute ou la négligence d'un copropriétaire ou de l'une des personnes sous son toit, lui seront impoutés.
Que pensez vous de cette clause (qui est votée chaque année) ?
6) Point d'information sur la TVA a 5.5%
(pas de vote)
Afin de bénéficier de la TVA à 5.5 pour certaines prestations, nous avons impérativement besoin que tous les copropriétaires nous retournent l'attestation jointe.
L'attestation jointe à renvoyer mentionne :
L'instruction fiscale publiée en décembre 06 par le ministère des finances précise que le syndic doit solliciter annuellement chaque copropriétaire au plus tard à l'assemblée générale pour connaître l'affectation de ses parties privatives dans l'immeuble considéré.
votre réponse en nous retournant le coupon est essentielle car la TVA au taux réduit de 5.5 ne peut bénéficier qu'aux seuls copropriétaires que nous aurons dénombrés comme ayant attesté que leur bien est à usage d'habitation
Je soussigné ....
A usage d'habitation pour plus de 50 % de sa surface
A usage d'habitation pour moins de 50 % de sa surface
Est ce nouveau ? Je précise que le règlement de copropriété interdit l'utilisation d'un lot pour un usage commercial.
7) L'AG va voter pour l'installation d'une antenne collective et un appel de fonds :
L'assemblée générale autorise le syndic à procéder, selon la clef de répartitions charges aux appels de provisions exigibles suivant :
Le 15/10/09 pour 50 %
le 15/11/09 pour le solde
L'assemblée prend acte que le plan de financement tel qu'il vient d'être adopté, ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires mais seulement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéances
L'assemblée prend acte que les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles
Rappels des textes :
Articles 62 du décret du 17 mars 1967 : ........
article 6 3 du décret du 17 mars 1967 : .........
L'AG de 2008 ayant voté un contrat avec le syndic pour une durée de 2 ans soit 2010, les tarifs du syndic ne sont pas joints. Peut on demander en AG que les honoraires précis soient mentionnés ?
Dans le cas où une banque accepterait l'ouverture d'un livret A pour les provisions spéciales, je suppose qu'il est impossible de faire voter l'ouverture de ce livret A lors de cette AG puisque ce n'est pas mentionné à l'ordre du jour ?
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 Posté - 07 juin 2009 : 11:34:00
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citation: L'instruction fiscale publiée en décembre 06 par le ministère des finances précise que le syndic doit solliciter annuellement chaque copropriétaire au plus tard à l'assemblée générale pour connaître l'affectation de ses parties privatives dans l'immeuble considéré. J'aimerais bien avoir la copie de l'instruction fiscale en question, qui ne doit exister que dans les rêves de certains syndics.
Si votre immeuble est a usage d'habitaiton, ou a usage d'habitation a 75%, il n'y a absolument aucune raison que le syndic doute de ce qui est indiqué dans le réglement de copropriété et recueille les délcarations des propriétaires.
En général c'est une manoeuvre habile pour facturer quelque chose en sus.
Cette résolution ne devrait pas être passée au vote. Il faut que le conseil syndical s'en inquiète AVANT l'AG.
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Posté - 07 juin 2009 : 11:40:05
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citation: Initialement posté par poum
7) L'AG va voter pour l'installation d'une antenne collective et un appel de fonds :
L'assemblée générale autorise le syndic à procéder, selon la clef de répartitions charges aux appels de provisions exigibles suivant :
Le 15/10/09 pour 50 %
le 15/11/09 pour le solde
L'assemblée prend acte que le plan de financement tel qu'il vient d'être adopté, ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires mais seulement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéances
L'assemblée prend acte que les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles
Rappels des textes :
Articles 62 du décret du 17 mars 1967 : ........
article 6 3 du décret du 17 mars 1967 : .........
L'AG de 2008 ayant voté un contrat avec le syndic pour une durée de 2 ans soit 2010, les tarifs du syndic ne sont pas joints. Peut on demander en AG que les honoraires précis soient mentionnés ?
Dans le cas où une banque accepterait l'ouverture d'un livret A pour les provisions spéciales, je suppose qu'il est impossible de faire voter l'ouverture de ce livret A lors de cette AG puisque ce n'est pas mentionné à l'ordre du jour ?
Depuis le 25 mars 2007, le syndic doit faire voter ses honoraires pour le suivi des travaux à chaque fois qu'il en fait voter, à la même majorité. cela signifie qu'il ne peuvent plus être contractualisés. |
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poum
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Posté - 07 juin 2009 : 14:47:05
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citation: Initialement posté par Stéphane Marin
Depuis le 25 mars 2007, le syndic doit faire voter ses honoraires pour le suivi des travaux à chaque fois qu'il en fait voter, à la même majorité. cela signifie qu'il ne peuvent plus être contractualisés.
OK
Peut être que le syndic aurait pu indiquer ses honoraires pour ce suivi ?
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Édité par - poum le 07 juin 2009 14:56:02 |
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poum
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Posté - 07 juin 2009 : 14:57:45
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: L'instruction fiscale publiée en décembre 06 par le ministère des finances précise que le syndic doit solliciter annuellement chaque copropriétaire au plus tard à l'assemblée générale pour connaître l'affectation de ses parties privatives dans l'immeuble considéré. J'aimerais bien avoir la copie de l'instruction fiscale en question, qui ne doit exister que dans les rêves de certains syndics. Si votre immeuble est a usage d'habitaiton, ou a usage d'habitation a 75%, il n'y a absolument aucune raison que le syndic doute de ce qui est indiqué dans le réglement de copropriété et recueille les délcarations des propriétaires. En général c'est une manoeuvre habile pour facturer quelque chose en sus. Cette résolution ne devrait pas être passée au vote. Il faut que le conseil syndical s'en inquiète AVANT l'AG.
Je n'avais pas vu votre réponse !
Concernant ma question sur la TVA à taux réduit, je viens de voir le lien de numéro 6 :
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=75482
Mais il semble que 3 C-7-06 ne donne rien en cliquant dessus.
citation: Cette résolution ne devrait pas être passée au vote. Il faut que le conseil syndical s'en inquiète AVANT l'AG.
C'est un peu tard car j'ai reçu la lettre recommandée pour la convocation. Je ne crois pas que cette demande de notre syndic avait été évoquée par celui-ci lors de la réunion préparatoire à l'AG.
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Édité par - poum le 07 juin 2009 15:01:34 |
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manech
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Posté - 07 juin 2009 : 16:14:45
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Concernant le point 5 (clause d'aggravation des charges):
si cette clause est votée chaque année, c'est qu'elle ne figure pas au RDC, où il faudrait la majorité de l'article 26 pour l'introduire. La majorité de l'article 24, ça me paraît bien léger.
Par ailleurs selon le lien suivant http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai02.htmcitation:
Une clause d'aggravation des charges est une clause qui met à la charge des copropriétaires responsables, l'aggravation des charges provenant de leur fait fautif.
Imaginons qu'un copropriétaire effectue certains travaux, par exemple l'installation d'un coffrage, sans autorisation de l'assemblée générale, devant des colonnes communes dans une cuisine ou salle de bains. Il est certain que le montant de la réparation sur la colonne sera majoré par le démontage et le remontage de cet élément.
La clause d'aggravation des charges permettra d'imputer au copropriétaire la différence entre le coût normal de l'intervention et la majoration résultant des travaux complémentaires engendrés par la faute du copropriétaire.
Cette clause est soumise à une condition : que la responsabilité du copropriétaire ait été reconnue par un juge, ce qui ne réduit pas pour autant l'intérêt pratique de cette clause.
En effet, elle présente un grand avantage : celui de pouvoir exiger du juge la condamnation du copropriétaire à régler les dépenses engagées dans que leur montant puisse être contesté.
Contrairement à la clause pénale qui exclut la nécessité de l'existence d'un préjudice et fixe forfaitairement une pénalité, la clause d'aggravation des charges permet d'obtenir du juge qu'il condamne le contrevenant à régler l'intégralité des frais engagés par la copropriété pour réparer les dommages.
Le juge perd ainsi une partie de son pouvoir sur l'évaluation du préjudice.
Cette clause même votée chaque année ne dispense donc pas du recours au juge.
Pour moi, si le vote de cette clause en AG a un effet dissuasif, tant mieux pour vous; mais si un copropriétaire refuse de payer, nul ne pourra rien faire pour l'y obliger. Personnellement je pense qu'il vaudrait mieux évitrer, même pour la bonne cause, de faire voter sur une telle clause. |
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poum
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Posté - 07 juin 2009 : 18:23:14
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citation: Initialement posté par manechConcernant le point 5 (clause d'aggravation des charges): si cette clause est votée chaque année, c'est qu'elle ne figure pas au RDC, où il faudrait la majorité de l'article 26 pour l'introduire. La majorité de l'article 24, ça me paraît bien léger. Par ailleurs selon le lien suivant http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai02.htmcitation:
Une clause d'aggravation des charges est une clause qui met à la charge des copropriétaires responsables, l'aggravation des charges provenant de leur fait fautif.
Imaginons qu'un copropriétaire effectue certains travaux, par exemple l'installation d'un coffrage, sans autorisation de l'assemblée générale, devant des colonnes communes dans une cuisine ou salle de bains. Il est certain que le montant de la réparation sur la colonne sera majoré par le démontage et le remontage de cet élément.
La clause d'aggravation des charges permettra d'imputer au copropriétaire la différence entre le coût normal de l'intervention et la majoration résultant des travaux complémentaires engendrés par la faute du copropriétaire.
Cette clause est soumise à une condition : que la responsabilité du copropriétaire ait été reconnue par un juge, ce qui ne réduit pas pour autant l'intérêt pratique de cette clause.
En effet, elle présente un grand avantage : celui de pouvoir exiger du juge la condamnation du copropriétaire à régler les dépenses engagées dans que leur montant puisse être contesté.
Contrairement à la clause pénale qui exclut la nécessité de l'existence d'un préjudice et fixe forfaitairement une pénalité, la clause d'aggravation des charges permet d'obtenir du juge qu'il condamne le contrevenant à régler l'intégralité des frais engagés par la copropriété pour réparer les dommages.
Le juge perd ainsi une partie de son pouvoir sur l'évaluation du préjudice.
Cette clause même votée chaque année ne dispense donc pas du recours au juge. Pour moi, si le vote de cette clause en AG a un effet dissuasif, tant mieux pour vous; mais si un copropriétaire refuse de payer, nul ne pourra rien faire pour l'y obliger. Personnellement je pense qu'il vaudrait mieux évitrer, même pour la bonne cause, de faire voter sur une telle clause.
Salut
J'ai relu le règlement de copro qui mentionne :
Article 27 :
Les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes par leur fait, celui de leurs ayants droit, locataires, occupants, supporteront seuls les frais ou dépenses supplémentaires qui seraient ainsi occasionnés.
Le vote de cette résolution est donc relativement inutile sauf pour information.
Par contre je me demande si lors de dégradations lors d'un déménagement si les frais de remise en état ne pourraient pas être imputés sur les charges du lot de cette personne. |
Édité par - poum le 08 juin 2009 18:19:18 |
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manech
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Posté - 07 juin 2009 : 18:34:23
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effectivement le vote est inutile, mais pas le recours au juge semble-t-il |
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Posté - 07 juin 2009 : 19:09:43
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sI vous êtes témoin d'une dégradation, la clause d'aggravation des charge n'a aucune utilité? Vous êtes dans le cadre De la RC. |
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océan
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Posté - 08 juin 2009 : 15:52:58
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Poum
seriez-vous chez une agence F ?
si oui plusieurs posts parlent de cette façon de certains syndics de facturer des honoraires supp pour la TVA
cf universimmo et unarc.asso.fr |
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Posté - 08 juin 2009 : 16:34:50
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Au fait, pour les honoraires sur travaux, c'est mars 2009  et pas 2007 et oui cela aurait du figurer à l'ODJ. |
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océan
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11
Posté - 08 juin 2009 : 16:44:05
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et certains syndics pas contents car pour les travaux que ce soit pour 10 000 euros ou 10 fois plus le travail étant le mème cela limite les honoraires ou les mets en exergue
une veine pour les sdc qui n'ont pas encore fait les travaux faramineux de "mise aux normes" des ascenseurs ...
tiens notre Alex 40 n'a pas réapparu sur ce sujet .... |
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poum
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Posté - 08 juin 2009 : 18:25:11
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citation: Initialement posté par océan
Poum
seriez-vous chez une agence F ?
si oui plusieurs posts parlent de cette façon de certains syndics de facturer des honoraires supp pour la TVA
cf universimmo et unarc.asso.fr
Si c'est en 6 lettres c'est gagné !
Je me demande quels sont les travaux à taux réduits :
citation: votre réponse en nous retournant le coupon est essentielle car la TVA au taux réduit de 5.5 ne peut bénéficier qu'aux seuls copropriétaires que nous aurons dénombrés comme ayant attesté que leur bien est à usage d'habitation |
Édité par - poum le 08 juin 2009 18:36:05 |
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poum
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Posté - 08 juin 2009 : 18:34:27
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citation: Initialement posté par Stéphane MarinAu fait, pour les honoraires sur travaux, c'est mars 2009 et pas 2007 et oui cela aurait du figurer à l'ODJ.
Le montant des honoraires ne figurent pas sur l'ordre du jour et il est indiqué qu'ils seront calculés conformément aux bases contractuelles.
Je suppose qu'il est suffisant de se faire préciser le montant de ces honoraires lors de l'AG |
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Gédehem
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Posté - 09 juin 2009 : 00:39:46
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La clause "aggravation des charges" de votre RDC est illicite et sur le fond ne correspond à rien, en particulier depuis l'introduction de L.art.10-1 s'agissant du recouvrement de fonds !!
Car pour le reste il faut faire relever une faute . Une déterioration, une vitre cassé, la cage d'escalier rayée : le sydicat doit solliciter un juge en lui apportant la preuve que c'est bien M ou Mme X qui est responsable du préjudice, juge qui sanctionnera.
Vieux principe, qu'un syndicat ne peut remettre en cause : "Nul ne peut se faire justice lui même"
Bon, vous allez me dire qu'il y en a qui règle ça à coup d'AK47 ou de SEMTEX !
Mais bon, cela ne répare pas la cage d'escalier .....
On peut se demander comment en 2009 des syndics peuvent proposer de voter de telles idioties !!! |
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poum
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Posté - 09 juin 2009 : 06:31:18
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citation: Initialement posté par Gédehem
La clause "aggravation des charges" de votre RDC est illicite et sur le fond ne correspond à rien, en particulier depuis l'introduction de L.art.10-1 s'agissant du recouvrement de fonds !!
Car pour le reste il faut faire relever une faute . Une déterioration, une vitre cassé, la cage d'escalier rayée : le sydicat doit solliciter un juge en lui apportant la preuve que c'est bien M ou Mme X qui est responsable du préjudice, juge qui sanctionnera.
Vieux principe, qu'un syndicat ne peut remettre en cause : "Nul ne peut se faire justice lui même"
Bon, vous allez me dire qu'il y en a qui règle ça à coup d'AK47 ou de SEMTEX !
Mais bon, cela ne répare pas la cage d'escalier .....
On peut se demander comment en 2009 des syndics peuvent proposer de voter de telles idioties !!!
C'est noté !
Le RDC mentionne à 2 reprises cette clause d'aggravation des charges.
Avez vous des informations sur le point de la TVA à taux réduit ? |
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manech
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Posté - 09 juin 2009 : 08:27:23
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Je vous renvoie à ce lien qui en bas vous permet de télécharger l'instruction fiscale du 6 décembre 2006:
http://cneap.scolanet.org/ressource...a_sur_t.aspx
regardez la sous section 2 (Ã partir de 48...)
Apparemment c'est lorsque la part des locaux affectés à l'habitation est, à la connaissance du syndic, (en fonction des millièmes, et surtout en fonction selon moi du RDC) inférieure à 50 % qu'il faut effectivement chaque année opérer une vérification.
Selon votre RDC que votrre syndic est censé connaître, ce n'est pas le cas chez vous.
Je crois que F... fait du zèle (à moins que ne soient prévus des honoraires pour faire ce travail...).
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Posté - 09 juin 2009 : 09:04:27
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NON !!!! F... serait un chasseur d'honoraires à l'insu de son plein gré  et on me l'aurait caché... 
Comme tout le monde vous l'a dit, le RC suffit a définir si l'immeuble comporte plus de 50% de logements destinés à l'habitation.
Pour ce qui concerne la clause d'aggravaton des charges, sa seule véritable utilité est en cas de changement d'affectation de lot. Un lot d'habitaion qui devient professionnel entraine des allées et venues supplémentaires dans l'immeuble et accentue l'obsolescence des équipements. Dans ce cas, oui cette clause est utile, mais elle doit faire l'objet d'une décision de justice.
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 juin 2009 : 09:24:42
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Le mécanisme décrit par la circulaire prévoit, pour chaque année :
une enquête du syndic
une décision de l'assemblée générale
++++++++++
52. La proportion de locaux affectés totalement ou partiellement à l'habitation est déterminée à partir des tantièmes généraux ou, s’il y a lieu, des tantièmes spéciaux.
53. La répartition entre les logements et les locaux autres (locaux professionnels ou commerciaux) est effectuée une fois par an,
lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Il appartient donc à chaque propriétaire de faire connaître, à la demande du syndic ou de l'administrateur de biens, par tout moyen à sa convenance, l'affectation exacte des locaux.
Cas des locaux vacants :
54. S'agissant des locaux vacants au moment où le syndic ou l'administrateur de biens procède au recensement des locaux, le copropriétaire devra lui indiquer s'il s'agit d'un local à usage d'habitation ou non, en fonction de sa nature et de sa destination. Ainsi, un local commercial par nature, équipé ou non de ses moyens
d'exploitation, ne constitue pas un local à usage d'habitation ; en revanche, un local non commercial, précédemment affecté à un usage d'habitation ou à un usage professionnel (profession libérale) ou administratif, est considéré comme un local à usage d'habitation.
55. À défaut de réponse au plus tard à la date de l'assemblée générale, l'affectation à un usage total ou principal d'habitation d'un local ne pouvant être établie, celui-ci devra être considéré comme à un usage autre que d'habitation.
++++++++++
50 % des syndics connaissent mal le dispositif et on peut en dire autant de ceux qui les critiquent.
Ce dispositif n'est raisonnablement applicable que lorsqu'il y a doute possible sur l'utilisation réelle de certains locaux. Mais la référence aux dispositions du règlement de copropriété est inopposable à l'Administration. C'est la réalité des modalités d'utilisation qui, seule, est prise en compte.
La lecture de la circulaire est pleine d'enseignements sur le particularisme du droit fiscal par rapport au droit commun. A ce sujet la lecture de la circulaire fiscale plus ancienne, relative au régime de la TVA pour les syndicats de copropriétaires est aussi pleine d'enseignements.
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Posté - 09 juin 2009 : 09:59:21
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Au dessus de la loi, au dessus des convention européenne, au dessus des traité internationaux.... La circulaire administrative
C'était la tirade préférée de mon prof de droit civil !
J''ignorait totalement cette circulaire. bon ben, copier coller, sous word la circulaire. désolé davoir cru que F... cherchais à se faire des honoraires sans raison ! |
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poum
Contributeur actif
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Posté - 09 juin 2009 : 18:17:41
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Est ce que cela veut dire que le syndic a raison de nous faire remplir cette attestation ?
J'ai telechargé l'instruction. Appartement les travaux sur les ascenseurs sont concernés par le taux réduit de TVA.
Notre résidence est à usage d'habitation à 100 %. Je me demande si les services fiscaux chercheraient des poux sur la tête au syndic dans ce cas.
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