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 Sujet  |
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newton
Contributeur débutant
97 message(s)
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 Posté - 21 avr. 2010 : 12:30:32
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Bjr à tous,
C'est bientôt Cannes (festival bien sur) et j'ai immaginé un scénari somme toute assez réaliste.
Ns avons de bonnes relations avec notre gestionnaire local du syndic (groupe de moyenne importance). A lire sur ce forum, ns n'avons pas à nous plaindre, mais comme écrit maintes et maintes fois, ns sommes de + en + nombreux à ne pas voter le quitus en A.G (qu'il obtient quand même).
Ce représentant ns a dit : "Je sais très bien que ce sont des raisons juridiques qui vs poussent à refuser le quitus et je ne me sents personnellement pas visé.Mais je ne sais pas la réaction de la direction si le quitus ns était refusé."
Ce syndic a un mandat de un an qui figure à chaque fois à l' ODJ de la convoc de l'AG.
Ma Question:
Peut-il retirer sa candidature (candidat unique) en AG sachant que la résolution pour le nommer intervient tjrs après le vote du quitus ? - (nombreux sont ceux sur ce forum, qui pensent qu'un syndic qui n'a pas de quitus devrait démissionner ).
Il ne ns resterait plus qu'à élire un syndic bénévole provisoire (parmi les copros) pour convoquer une nouvelle AG, mais son contrat ns protège en cas de résiliation anticipée.Je pense personnellement qu'il n'y aurait pas rupture anticipée du fait que son mandat arrive à échéance.
Merci à tous par avance de vs commentaires.
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 Posté - 21 avr. 2010 : 12:43:35
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citation: nombreux sont ceux sur ce forum, qui pensent qu'un syndic qui n'a pas de quitus devrait démissionner Merci de donner les liens.... C'est plutot étonnant!
Le syndic qui se porte candidat officiellement ne peut pas se retirer comme cela sauf si l'AG n'accepte pas les conditions qu'il a proposées bien entendu..
De même il ne peut pas démissioner sans assurer lui-même et a ses frais l'AG qui permet de choisir un sucesseur. |
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Posté - 21 avr. 2010 : 13:42:55
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newton : le QUITUS n'existe pas en copropriété, c'est une invention des syndics pour se garantir des fautes commises; il n'a même pas à être poser à l'ODJ, aucunes base juridiques ne peut imposer le quitus.
Un syndic qui menace de démissionner car l'AG rejette le quitus doit être changé à la prochaine AG. !!!
Les syndics sont poussés par leur caisse de garantie pour exiger ce quitus, qu'il faut TOUJOURS refuser. Allez sur le site de l'ARC, vous trouverez quelques exemples de copros. ayant voté le quitus et qui en payent les frais !!! QUITUS = DANGER
newtion : votre syndic fait il un rapport moral et financier à chaque AG ???? les comptes ont ils approuvés sans réserves chaque année ??? Ce syndic gère t'il correctmement votre résidence ??? si OUI, vous renouvellez donc son contrat chaque année sans mise en concurrence, c'est le choix de l'AG, pas besoin de quitus !!!!
ATTENTION un syndic qui démissionnerai car l'AG ne vote pas le quitus, met le SDC dans une situation difficile, et pour démissionner il lui faut avertir tous les copros, laisser le temps au CS de trouver d'autres syndics, MAIS il doit justifier cette démission; un refus de quitus n'est pas une raison valable; Le SDC sera ne droit de demander des DI au tribunal pour une telle démission !!!
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 21 avr. 2010 : 14:30:23
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"le QUITUS n'existe pas en copropriété, ....""
C'est un peu vrai ... bien que ce soit faux ! 
La copropriété n'est pas un électron libre au milieu de océan de règles de droit !
Le syndic agit dans le cadre d'un mandat, et donc des dispositions du Code civil sur ce point (Cciv, art.1984 et s.).
Reste qu'il n'y a jamais de compte rendu de gestion par le syndic, ce qui prive les copropriétaires d'informations précises, et quand bien même, l'exclusivité, le monopole du syndic de copropriété dans bien des aspects et surtout la quasi impunité dans laquelle il se trouve oblige le syndicat à se protéger par une assurance que j'appelle "Dommage syndic" : le rejet/refus du quitus !
Sur la question posée :
"Peut-il retirer sa candidature (candidat unique) en AG sachant que la résolution pour le nommer intervient tjrs après le vote du quitus ? "
Strictement NON : le faisant,il engagerait sa responsabilité pour le préjudice que subirait le syndicat par ce retrait intempestif de candidature, qu'il ne faut pas confondre avec une démission !
Il faut rappeler que le syndic a le monopoe exclusif de l'établissement de l'ODJ et de la convocation aux AG.
Le syndic qui propose au syndicat sa seule candidature s'oblige à postuler, c'est à dire que sa candidature soit soumise aux voix des copropriétaires. A défaut, il doit proposer un candidat.
Engagerait sa responsabilité le syndic qui propose sa seule candidature mais la retire en séance au dernier moment sans que le syndicat n'ai d'autre choix !
D'autant plus qu'il 'y a pas de "prolongation" possible pour le mandat du sortant. Ainsi que le précise D.art.46, du moment que la question de la désignation du sydic est prévue à l'ODJ, en l'absence de désignation du syndic que ce soit par désignation 'à nouveau' du sortant ou d'un autre candidat, le syndicat est dépourvu de syndic.
Peu importe ici la durée du mandat du sortant ou sa date échéance : pas de syndic désigné par l'AG convoquée à cet effet, syndicat dépourvu de syndic.
La question posée par Newton pse celle du retrait de la candidature unique intempestive annoncée en séance.
Il n'y a pas rupture anticipée du mandat initial, lequel prend fin à la date de l'AG appelée à désigner le syndic.
Hélas, les textes étant ici très mal faits, pas du tout protecteurs du syndicat, la désignation d'un "syndic provisoire", bien qu'illicite, est la seule réponse possible dans l'intéret bien compris du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 21 avr. 2010 14:32:49 |
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newton
Contributeur débutant
97 message(s)
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4
Posté - 21 avr. 2010 : 15:36:02
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Merci pour vos réponses:
- A Ribouldingue: Je viens de lire en 6 mois à peu près, 730*20=1460 sujets sur l'ancien forum, je peux vs dire que certains syndics ont tout laissé en plan (en AG)car vexé que le quitus leur ait été refusé- je ne vais pas rechercher tous les liens.
- A Philippe: bien que le quitus soit une invention des syndics (Ok), dites-moi SVP, si le votre ne le présente pas en AG. depuis que je suis copro et ds toutes celles ou je suis passé le quitus était à l'ODJ- c'est une REALITE.Le jeter ?- non-même si tout n'est pas parfait, les comptes sont OK, ns (CS) les vérifions avec soin, ns avons les documents que l'on demande, les convocs sont bien rédigées, etc...par rapport à certains syndics profs qui n'ont de profs que le nom, ns ns estimons heureux et comme disait Mme Bonaparte mère - "Pourvu que ça dure".
- A Gédéhem: Ds son contrat, le syndic prévoit de convoquer à ses frais une AG en cas de démission. Mais comme vs le dîtes, il n'y a pas démission puisque le mandat arrive en son terme. OK, vs avez répondu à ma question. Si c'était le cas, il y aurait préjudice et donc ns pourrions l'attaquer.
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Posté - 21 avr. 2010 : 17:07:10
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citation: Il faut rappeler que le syndic a le monopoe exclusif de l'établissement de l'ODJ et de la convocation aux AG.
Gedehem, au 1er juin 2010 il ne sera plus le seul
Emmanuel a fait état ce matin sur http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=5662
citation: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=idDécret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis o o SECTION 3 : LE CONSEIL SYNDICAL
Article 12L'article 26 est complété par les deux alinéas suivants :« Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres. « L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. »
Qui a le "courage" de se "lancer dans l'exhaustivité des modifs de ce décret" fourre-tout ou en dehors de la partie "résidences services" un certain nombre de modifications ont été apportées au décret de 1967... avec la concertation de qui ??????
citation: Publics concernés : Copropriétaires et professionnels (syndics de copropriété, magistrats).
Objet : Modalités d'application des dispositions législatives relatives aux résidences-services et à la prévention des difficultés des syndicats de copropriété.
Entrée en vigueur : Différée au 1er novembre 2010 pour les dispositions relatives aux résidences-services, et au 1er juin 2010 pour les autres dispositions.
Notice : Le décret modifie à trois titres le décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété.
En premier lieu, il précise les modalités d'application du chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, relatif aux résidences-services. En vertu des dispositions de ce chapitre, un syndicat de copropriétaires peut fournir aux occupants de l'immeuble des services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Le décret prévoit en particulier les mentions minimales que doit comporter la convention en vertu de laquelle les services sont apportés par un tiers, les obligations comptables auxquelles sont soumis les syndicats de copropriétaires qui fournissent eux-mêmes les services et les dispositions applicables en cas de contestation.
En deuxième lieu, le décret précise la procédure de prévention des difficultés des syndicats de copropriétaires prévue par les articles 29-1A et 29-1B de la loi du 10 juillet 1965. Cette procédure permet au syndic de copropriété, aux copropriétaires et aux créanciers, à partir d'un certain seuil d'impayés, de saisir le président du tribunal de grande instance, qui peut désigner un mandataire ad hoc. Le décret précise notamment la notion d'impayés, les modalités de l'information du conseil syndical, la procédure applicable devant le président du tribunal de grande instance et les possibilités d'assistance du mandataire ad hoc.
En dernier lieu, le décret apporte des modifications ponctuelles au décret du 17 mars 1967, destinées à prendre en considération des modifications législatives, des évolutions jurisprudentielles, ou encore un certain nombre d'observations faites par les praticiens.
Les "praticiens" !!!
Qui plus est la concertation est une chose mais qui décide au final de l'ODJ si désaccord entre syndic et CS ???
Celui qui "tient la plume", non ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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6
Posté - 21 avr. 2010 : 17:26:00
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"Gedehem, au 1er juin 2010 il ne sera plus le seul...."
Quelboulot, lorsque les textes sont très mal faits, ou poudre aux yeux .... :
"« L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. »
1er juin 2010 ou pas, il n'y a là rien de neuf, le syndic ayant encore et toujours le monopole de l'établissement de l'ODJ des AG : le fait qu'il "consulte" ou "concerte" ne lui créait pas une obligation en quoi que ce soit !
Ainsi que vous le précisez, au final c'est le syndic qui tient la plume sans que rien ne l'oblige à prendre en compte d'autre considération ou ne le limite dans ses propres souhaits !
En particulier il n'est rien changé à D.art.10 obligeant le syndic à inscrire les questions demandées, obligation assortie de contraintes.
Une obligation sans contrainte ou sanction n'est pas une véritable obligation.
Newton :
"Le jeter ?- non-même si tout n'est pas parfait, les comptes sont OK, ns (CS) les vérifions avec soin, ns avons les documents que l'on demande, les convocs sont bien rédigées, etc..."
Tout ceci n'a rien à voir avec le "quitus" ....!
Approbation des comptes, quitus, désignation à nouveau du sortantsont des points qui n'ont aucun lien !
Si les comptes son justes on ne peut que les approuver, même si le syndic est un bandit de grands chemins ! Sauf qu'il n'est pas sur qu'il soit désigné à nouveau ....
Comme le fait de le désigner à nouveau au besoin en lui votant une forte augmentation d'honoraires parce qu'on est très content de lui est étranger au fait que le syndicat prenne une assurance pour se protéger "au cas où", .... ce qui est, convenez-en, le propre de toute assurance !
Si vous prenez une assurance automobile mini "au tiers" ce n'est pas parce que vous êtes un mauvais conducteur ! (du moins je l'espère pour vous ! ) ..
C'est pour vous assurer "au cas où ..." vous seriez cause d'un accident !
Ne pas donner quitus au syndic c'est assurer le syndicat "au cas où ....." son "chauffeur" serait cause de préjudice, et rien d'autre
NB : l'assurance RCP du syndic ne peut être mise en œuvre lorsque le quitus a été donné. Quitus donné, elle refuse.
Ajout : je ne sais comment oter du crane cette "vraie-fausse idée" que refuser le quitus serait un "vote sanction" !
Cela ne sanctionne rien du tout.
La seule véritable sanction pour un syndic sortant est sa non désignation à nouveau ! |
Édité par - Gédehem le 21 avr. 2010 17:46:39 |
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mamée
Nouveau Membre
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 Posté - 21 avr. 2010 : 20:53:55
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Nous avons convaincu notre gestionnaire (groupe F) de ne pas mettre le quitus à l'ordre du jour sous peine de voir l'AG voter contre, encouragée en cela par le CS.
C'est donc possible, alors au boulot !!!
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 avr. 2010 : 22:34:08
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Merci à Mamée de rappeler ce point !
Il faut préciser un point, que trop de copropriétaires oublient :
"Ne pas donner quitus au syndic c'est assurer le syndicat "au cas où ....." son "chauffeur" serait cause de préjudice, et rien d'autre ...." étant rappelé que c'est le syndicat qui sera toujours reconnu responsable des fautes de son mandataire.
C'est toujours le syndicat qui sera condamné à réparer les conséquences des fautes du syndic, de ses manquements, ainsi que le précise L.art.14.
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Édité par - Gédehem le 21 avr. 2010 22:36:17 |
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