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Emmanuel Wormser
Modérateur



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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Posté - 21 avr. 2010 :  07:16:09  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Publié ce jour, le Décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id

avec, notamment, une chapitre dédié aux résidences services
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !


ainohi
Contributeur vétéran

1967 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

 1 Posté - 21 avr. 2010 :  22:39:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une disposition de détail parmi des dispositions portant principalement sur les résidences de service et les copropriétés en difficulté : la modification de l'article 29.

Ancien texte : Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

Nouveau texte : Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

Pour en finir avec la pratique détestable consistant à mettre fin au mandat du syndic le jour même de la réunion de l'assemblée générale et la prise de fonction immédiate du nouveau.

quelboulot
Modérateur

3567 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 21 avr. 2010 :  23:04:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Pour en finir avec la pratique détestable consistant à mettre fin au mandat du syndic le jour même de la réunion de l'assemblée générale et la prise de fonction immédiate du nouveau.


Pensez-vous vraiment que dans le cas de "changement de syndic" :

1 - cette modification entraîne ipso facto le maintien de l'ancien syndic pendant XX temps après que l'AG en ai désigné un nouveau ?

tout dépend des termes du contrat signé

2 - il soit profitable au syndicat de rester "avec l'ancien syndic" pendant XX temps après que l'AG en ai désigné un nouveau ?

aussi bien d'ailleurs pour le syndicat que pour l'ancien et le nouveau syndic

Les "couples à trois" ne sont pas forcément plus faciles à gérer qu'un bon divorce amiable ... ou non
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

quelboulot
Modérateur

3567 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 21 avr. 2010 :  23:14:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce qui me gêne quelque peu c'est la formulation utilisée par les rédacteurs de ce décret, dans "la troisième partie"

citation:
En dernier lieu, le décret apporte des modifications ponctuelles au décret du 17 mars 1967, destinées à prendre en considération des modifications législatives, des évolutions jurisprudentielles, ou encore un certain nombre d'observations faites par les praticiens.


Les praticiens, lesquels ??? (les bons, les mauvais, ceux proches des idées des rédacteurs, ou de leur ministre de tutelle ... ???)

Un point a été abordé dans ce sujet ce jour avec Gedehem a 17h00
http://www.universimmo.com/forum_un...D=5663#50643

citation:


« L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. »

citation:
Gédehem 6 Posté - 21 avr. 2010 : 17:26:00

1er juin 2010 ou pas, il n'y a là rien de neuf, le syndic ayant encore et toujours le monopole de l'établissement de l'ODJ des AG : le fait qu'il "consulte" ou "concerte" ne lui créait pas une obligation en quoi que ce soit !

Ainsi que vous le précisez, au final c'est le syndic qui tient la plume sans que rien ne l'oblige à prendre en compte d'autre considération ou ne le limite dans ses propres souhaits !


citation:
L'article 10 est complété par les deux alinéas suivants :
« Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

« A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent. »


citation:
Gédehem 6 Posté - 21 avr. 2010 : 17:26:00

En particulier il n'est rien changé à D.art.10 obligeant le syndic à inscrire les questions demandées, obligation assortie de contraintes.
Une obligation sans contrainte ou sanction n'est pas une véritable obligation.


Reste à savoir si ces modifications apportent vraiment "un plus" ou ne sont que de la poudre aux yeux !!!

Dans le premier cas, ODJ de l'AG, le syndic concerte mais décide seul au final s'il le souhaite...

Dans le second, le syndic rappelle lors de chaque appel de fonds les règles en matière d'inscription de questions à l'ODJ... mais RIEN ne vient pénaliser le syndic en cas de non inscription d'une question posée.
En cas d'oubli ou d'omission (volontaire ou non) par le syndic le ou les copropriétaires et le CS sont Gros-Jean comme devant.

Mais peut-être (et même sûrement) ne font-ils pas parti des "praticiens" qui ont été consultés et ENTENDUS par les rédacteurs de ce décret.
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 21 avr. 2010 23:41:03

ainohi
Contributeur vétéran

1967 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 22 avr. 2010 :  00:40:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par quelboulot

citation:
Pour en finir avec la pratique détestable consistant à mettre fin au mandat du syndic le jour même de la réunion de l'assemblée générale et la prise de fonction immédiate du nouveau.


Pensez-vous vraiment que dans le cas de "changement de syndic" :

1 - cette modification entraîne ipso facto le maintien de l'ancien syndic pendant XX temps après que l'AG en ai désigné un nouveau ?

tout dépend des termes du contrat signé

2 - il soit profitable au syndicat de rester "avec l'ancien syndic" pendant XX temps après que l'AG en ai désigné un nouveau ?

aussi bien d'ailleurs pour le syndicat que pour l'ancien et le nouveau syndic

Les "couples à trois" ne sont pas forcément plus faciles à gérer qu'un bon divorce amiable ... ou non
Les termes du mandat signé ? Ils doivent contenir les dates calendaires de début et de fin du mandat. Donc, si on le respecte, à moins de démission ou de révocation, le syndic reste en place jusqu'à la date d'échéance.

L'intérêt ou les risques ? Je me suis déjà disputé avec gedehem à ce sujet.
Je ne vais pas repartir dans une polémique sans fin.
Exemple d'inconvénient de la manière expéditive : le syndic quittant n'est plus syndic. Il ne paiera pas l'employé d'immeuble.
Le nouveau n'a encore aucun fonds. Il ne peut pas le payer.

Édité par - ainohi le 22 avr. 2010 00:41:05

JB22
Pilier de forums

4119 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 avr. 2010 :  10:12:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Nouveau texte : Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic."

"Pour en finir avec la pratique détestable consistant à mettre fin au mandat du syndic le jour même de la réunion de l'assemblée générale et la prise de fonction immédiate du nouveau."

Il faut rappeler qu'il n'y a plus "renouvellement" du mandat de syndic mais "élection" du syndic.

Les dates du mandat sont fixées, mais il ne faut pas oublier qu'un contrat peut être modifié dans certaines conditions et c'est ce que fait le syndic quand il remet son mandat en cause en mettant à l'ordre du jour l' élection d'un syndic.

Il ne peut y avoir deux syndics à la fois, un en fin de mandat et l'autre en attente sans que cela pose problème et je trouve que c'est une bonne pratique que le mandat de l'ancien cesse le jour de l'élection d'un nouveau.

De ainohi
"Exemple d'inconvénient de la manière expéditive : le syndic quittant n'est plus syndic. Il ne paiera pas l'employé d'immeuble.
Le nouveau n'a encore aucun fonds. Il ne peut pas le payer."


Si l'ancien syndic a un mandat à échéance du 31 mai, le mandat du suivant ne prends effet qu'au 1er juin, et comme l' ancien syndic a un mois, "à compter de la cessation de ses fonctions", pour remettre les fonds le nouveau syndic ne peut rien payer pendant un mois, on en revient à la même situation.,

ainohi
Contributeur vétéran

1967 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 avr. 2010 :  11:14:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22
Il faut rappeler qu'il n'y a plus "renouvellement" du mandat de syndic mais "élection" du syndic.

Les dates du mandat sont fixées, mais il ne faut pas oublier qu'un contrat peut être modifié dans certaines conditions et c'est ce que fait le syndic quand il remet son mandat en cause en mettant à l'ordre du jour l' élection d'un syndic.
Tout d'abord, il n'y a jamais eu de renouvellement du syndic institutionnalisé dans les textes. Ensuite, vous êtes en pleine contradiction. Le processus normal est de mener un contrat à son terme. Or vous pensez qu'il est indispensable, en cas de changement de syndic, de modifier le contrat pour y mettre fin prématurément, c'est à dire d'adopter systématiquement un processus extraordinaire ou, en d'autres termes encore, de faire de l'exception la norme. On en revient en fait à la pratique du renouvellement, poursuite normale du contrat en cours, en opposition au changement de syndic, situation extraordinaire impossible sans modification des règles du contrat.

citation:
Initialement posté par JB22Il ne peut y avoir deux syndics à la fois, un en fin de mandat et l'autre en attente sans que cela pose problème et je trouve que c'est une bonne pratique que le mandat de l'ancien cesse le jour de l'élection d'un nouveau.
...
Si l'ancien syndic a un mandat à échéance du 31 mai, le mandat du suivant ne prends effet qu'au 1er juin, et comme l' ancien syndic a un mois, "[i]à compter de la cessation de ses fonctions
", pour remettre les fonds le nouveau syndic ne peut rien payer pendant un mois, on en revient à la même situation.,
On trouve toujours de bonnes raisons pour justifier des habitudes bien ancrées.
Quand un gouvernement démissionne, il continue à gérer les affaires courantes jusqu'à l'installation du nouveau. Je ne vois pas pourquoi cette pratique de bon sens ne serait pas applicable en copropriété.
Il est vrai qu'il reste encore des modifications à apporter aux textes. Il faudrait imposer un délai de préavis pendant lequel le syndic quittant remettrait fonds et documents au nouveau.
Il faudrait faire comprendre tant aux professionnels qu'aux copropriétaires qu'on n'est pas obligé de donner systématiquement un caractère conflictuel à un changement de syndic. C'est ce que vous ne parvenez pas à imaginer.
Initialement, on ne connaissait que le divorce pour faute. Puis on en est venu au divorce par consentement mutuel : après tout, entre gens raisonnables, on peut faire le constat de la mésentente et négocier la séparation sans être obligé de s'insulter et de se porter des coups.
Mais, jusqu'à présent, une telle conception n'est pas de mise en copropriété. On veut du folklore. Le syndic quittant doit se sentir outragé et doit le montrer. Si possible même, il se venge. La copropriété elle, doit faire de son syndic quittant un pestiféré, un dangereux malfaiteur. Est-ce bien raisonnable ?

ABCT
Contributeur senior

993 message(s)
Statut: ABCT est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 10 juin 2010 :  16:52:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Beaucoup de théories...... c'est comme pour les divorces (cela a été employé ci-dessus), MAIS je ne connais pas de changements de syndics en douceur (sauf les reprises de cabinets bien sûr)
Le consentement mutuel n'existe pas dens ce domaine, car un syndic "concurrencé" n'apprécie pas, voire démissionne, alors bon courage à ceux qui seront ou qui sont concernés par les changements de syndic.....
Les textes encadrent bien les délais de passation des trésoreries et documents mais la réalité est parfois, (souvent) parsemées d'embûches. ALORS BON COURAGE.

chenkak
Contributeur senior

545 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 10 juin 2010 :  18:03:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, bon courage, comme le dit ABCT.

Les relations avec le syndic sont souvent difficiles, même en temps normal.
Elles risquent, bien entendu, d'être encore plus difficiles lors du changement de syndic.
Alors il faudra être très attentif avant de signer un contrat de syndic afin de s'assurer que les conditions de passation d'un syndic à l'autre soient définies aussi parfaitement que possible, en se mettant dans les hypothèses les plus défavorables (et celà malgré les joyeux optimistes pressés qui nous entourent!).

J'espère que l'ARC donnera des conseils avisés sur ce sujet dans l'un de ses prochains bulletins.
 
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