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gustav
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 Posté - 26 mai 2009 : 21:59:17
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Bonjour
notre syndic a été renouvelé jusqu'au 30 avril 2010. Or, nous apprenons officieusement, sans courrier, que le cabinet immobilier qui nous assurait la fonction de syndic est repris ( ou acheté??? pas clair de ce coté) par Foncia, au 1/1/2010.
que se passe t il entre temps. devons nous accepter ce changement, ou doit il nous demander accord en AG qui a lieu fin 2009.
peut on refuser?
Merci pour les idées, j'imagine que c'est un sujet connu, mais pas trouvé la réponse précise dans les anciens post
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Posté - 27 mai 2009 : 07:43:28
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effectivement cela a déjà été traité.
Vous avez signé un mandat avec un syndic X. Ce mendat n'est pas transférable sans l'accord de l'AG.
Attention, le syndic risque d'attendre la prochaine AG et agir ainsi en douce.
En théorie, il devrait convoquer à ses frais une AG. Mais il peut aussi démissionner avec le délai de préavis prévu à son mandat.
Si vous avez une AG fin 2009, il devrait mettre à l'ordre du jour "désignation du syndic" et proposer le mandat de Foncia.
Conseil : Chercher dès à présent un autre syndic et faites une LRAR au syndic lui demandant de mettre ce nouveau syndic à l'OdJ de la prochaine AG. |
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JB22
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Posté - 27 mai 2009 : 10:54:25
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"Vous avez signé un mandat avec un syndic X. Ce mendat n'est pas transférable sans l'accord de l'AG."
Exact, mais attention, le syndicat de gustav Ă un syndic qui a un mandat j'usqu'au 30 Avril 2010 et la reprise qui n'est pas officielle est pour le 1er janvier 2010.
gustav doit veiller Ă ce qu'aucun acte de gestion soit fait par FONCIA et ou au nom de FONCIA avant son Ă©ventuelle Ă©lection.
Suivre le conseil de rambouillet :
Chercher dès à présent un autre syndic et faites une LRAR au syndic lui demandant de mettre ce nouveau syndic à l'OdJ de la prochaine AG. |
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oldman24
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Posté - 27 mai 2009 : 11:16:01
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1° Si cela vous est possible il serait souhaitable de demander leur modèle de contrat de mandat à 2 ou 3 syndics professionnels .
2° Étudiez les en CS
3° Envoyez ces documents à votre syndic suffisamment tôt afin
de pouvoir les joindre Ă la convocation de l'AG.
Vous lui rappelerez ainsi que c'est cette AG qui est souveraine en matière de désignation de syndic et non lui et FONCIA.
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gustav
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 Posté - 27 mai 2009 : 12:20:04
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Merci pour vos bons conseils. |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 mai 2009 : 15:27:58
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Attention de ne pas partir dans un sens unique ...celui du "rachat de "mandat" !
La technique est rodée depuis bien longtemps : on n'achete pas un mandat, un porte-feuille, on achete une socité qui juridiquement ne change pas de personnalité !
Il n'y a certainement pas "substitution de syndic".
Pour faire simple :
Vous avez la "Ste DUPONT" comme syndic, n° RCS 123456789.
La Ste DURANT achete tout ou partie de cette société Dupont, qui devient "STe DUPONT-DURANT" ou change de nom pour devenir "Ste DUGENOU" toujours enregistrée sous RCS 123456789, change le gérant, pour lancer sous cette nouvelle étiquette les appels de fonds et convocation d'AG.
Tout est régulier : vous n'avez pas changé de syndic qui est toujours la même STe n° RCS 123456789, peu importe son nom de naissance ou de femme mariée .... 
Ceci c'est "en droit" !
Sauf qu'en fait vous avez effectivement changé de syndic, les pratiques de celui d'origine n'étant pas du tout les mêmes que celles du suivant.
A changer, changez completement : cherchez un autre syndic pour votre prochaine AG, qui sera convoquée par cette nouvelle Ste "Dupont-Durant", votre syndic.
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gustav
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Posté - 27 mai 2009 : 17:56:26
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absolument, je me doutais bien que cette astuce est légale.. on fera attention !
merci |
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JB22
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Posté - 27 mai 2009 : 19:14:48
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Tant que la Société DUPONT N°RC 123456789 n'est pas " absorbée" fusionnée dans la société DURANT, il n'y a pas de changment d'identité juridique.
C'est la raison pour laquelle toute la gestion doit être assurée par la société DUPONT tant que l'absorption n'est pas faite.
Dans votre cas vous ne devez rien recevoir au nom de FONCIA.
Je vous conseille de suivre l'avis de GĂ©dehem:
"A changer, changez completement : cherchez un autre syndic pour votre prochaine AG"
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oldman24
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Posté - 27 mai 2009 : 19:47:03
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citation: Initialement posté par JB22
Tant que la Société DUPONT N°RC 123456789 n'est pas " absorbée" fusionnée dans la société DURANT, il n'y a pas de changment d'identité juridique.
C'est la raison pour laquelle toute la gestion doit être assurée par la société DUPONT tant que l'absorption n'est pas faite.
Dans votre cas vous ne devez rien recevoir au nom de FONCIA.
Je vous conseille de suivre l'avis de GĂ©dehem:
"A changer, changez completement : cherchez un autre syndic pour votre prochaine AG"
Avis de gédehem donné après celui de oldman24 !
Honneur aux ténors d'abord ? |
Édité par - oldman24 le 27 mai 2009 19:54:33 |
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JB22
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Posté - 27 mai 2009 : 20:20:28
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A oldman24
Mes excuses, je complète:
Suivre les conseils de:
rambouillet
oldman24
GĂ©dehem
tous concordants.
Cette fois je pense n'avoir oublié personne !...
Cordialement,
JB22
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Posté - 27 mai 2009 : 21:35:02
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finalement, il faut suivre les conseils de de JB22 qui a su lister tous els conseils donnés par des conseilleurs.... |
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oldman24
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Posté - 28 mai 2009 : 16:56:39
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Pour jb22,
Merci pour votre message conciliateur .Sans rancune. |
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Posté - 02 juin 2009 : 17:09:06
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Il est arrivé la même chose dans ma copro, le syndic fraîchement reconduit a été racheté par FONCIA.
Le syndic s'appellait XXX, maintenant c'est FONCIA - XXX donc j'imagine que c'est la même astuce. Et personne n'avait été averti de la revente lors de l'AG (qui fut effective 1 mois plus tard donc j'imagine que c'était déjà en cours).
Merci pour cet Ă©clairage. |
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attylha
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Posté - 14 juin 2009 : 23:47:41
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je penses qu'il est inutil de s'alarmer, car meme si foncia rachete ce cabinet. ce sera toujours les memes interlocuteur, et le mandat signé lors de la dernier AG sera appliqué normalement.
Il ne faut pas oublié que foncia est juste l'enseigne. et que ce n'est pas l'enseigne que fait le travail, mais juste les salarié du cabinet. donc si vous avez un bon gestionnaire, cela ne changera quasiment rien pour vous, sauf pour le gestionnaire qui aura plus d'outils a sa disposition |
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Posté - 15 juin 2009 : 00:04:15
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citation: Il ne faut pas oublié que foncia est juste l'enseigne. et que ce n'est pas l'enseigne que fait le travail, mais juste les salarié du cabinet. donc si vous avez un bon gestionnaire, cela ne changera quasiment rien pour vous, sauf pour le gestionnaire qui aura plus d'outils a sa disposition Cela, reconnaissez le Attylha, c'est la version soft du versant de la montagne à gravir... Les outils sont une chose, la personne qui les utilise une autre et ceux qui les exploitent une troisième..
Lors du renouvellement de contrat les "avantages"indéniables IMPOSES par le groupe F..... feront bien vite changer d'avis sur le sujet. Même si le malheureux gestionnaire "arriéré" qui vient d'être racheté " le gestionnaire qui aura plus d'outils a sa disposition"
Un conseil Gustav, pensez dès à présent à rechercher un syndic concurrent afin de proposer lors de la prochaine AG, et bien avant d'ailleurs, par LRAR et tutti quanti... une offre concurrente de gestion de la copropriété... et faites du prosélitysme auprès des copropriétaires, on n'est jamais assez prudent.
Cela fera "un peu" réfléchir" le syndic actuel, nouveau "bénéficiaire" de la méthode F......
Car, s'il est vrai que dans l'immédiat, les interlocuteurs restent les mêmes, leurs objectifs de gestion seront bien vite alignés sur LES objectifs du groupe F..... |
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Édité par - quelboulot le 15 juin 2009 00:12:16 |
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attylha
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Posté - 15 juin 2009 : 00:17:20
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c'est vrai que foncia a terme va mettre en place c'est mandat type, mais ce mandat est signé en assemblée générale, et tout y est discutable.
sans oublié qu'un changement de syndic n'est jamais facile.
donc plutot que de changer de syndic, il est préférable de bien faire attention a ce qui est signé et de négocier les termes du mandat. |
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Posté - 15 juin 2009 : 00:22:46
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citation: c'est vrai que foncia a terme va mettre en place c'est mandat type, mais ce mandat est signé en assemblée générale, et tout y est discutable. Vous me semblez "bien tendre" attylha et ce n'est en rien péjoratif.
Mais lorsque l'on connaît "un peu" on sait fort bien que ce n'est pas lors de l'AG qu'un contrat de syndic se négocie mais avant !
car en AG, si un seul contrat est proposé et que le syndic est "ferme" sur les prix. On fais quoi, c'est ou son élection, ou l'administarteur judiciaire ou le syndic bénévolecitation: donc plutot que de changer de syndic, il est préférable de bien faire attention a ce qui est signé et de négocier les termes du mandat Et c'est bien mieux en amont de l'AG |
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attylha
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Posté - 15 juin 2009 : 00:30:56
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biensur qu'il faut en discuté avant, c'est pour ça qu'il y a le conseil syndical.
et meme si le contrat n'a pas été négocié avant l'assemblée générale, lors de l'assemblée générale on peux négocié le contrat. sans oublié que l'assemblée générale n'est pas tenue pas le syndic, mais par le président de séance. donc si il ,est ferme sur les prix, on vote un mandat de 6 mois, et on refait une assemblée générale avec là un nouveau mandat d'un autre syndic.
mais vu mon experience, si la copro n'est pas considéré comme difficile, le syndic accepte les propositions, bien entendu dans la mesure du résonable (exemple: montant des honoraires en heures ouvrable et non ouvrable, location de salle, etc.)
car ils préféreront baissé certaine vacation que de perdre la residence derriere |
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9720fm
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Posté - 15 juin 2009 : 10:00:05
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Le pire n'est jamais sûr, même en copropriété. J'ai témoigné dans le sujet "Recensement attestations pour TVA 5,5%" http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=71654 que ce que dit attylha est vrai : si F;;; tient à une copro, il fait l'effort (financier) d'écouter le CS.
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Édité par - 9720fm le 15 juin 2009 10:01:02 |
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albifrons
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Posté - 30 juin 2009 : 11:02:44
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attylha
... vous avez une bonne tĂŞte... on vous aime bien, et F....., aussi.
Vous êtes le copropriétaire idéal pour une société comme F....... - non
sans rire et donc F..... cherchera par tous les moyens Ă vous garder...
Considérez à présent que vous avez déjà changé de syndic dans les faits (c'est-à -dire que si vous n'y prenez pas attention, vous risquez de cous retrouver avec des honoraires de facturation particulière... qui peuvent changer, sans crier gare....dans pas très longtemps...)
Pour le moment, vous faites partie du portefeuille, négocié au millier d'euros, peut-être au million d'euros avec la société Duchemol ... qui va essayer de récupérer ses billes dans la négociation, cad vendre votre copropiété au plus cher à F.. F. a pour habitude d'accroitre son capital lors de ces rachats ou absorption, et par là de faire du bénéfice, seul objectif de rachat de copropriété. Pensez-vous que ce sont d'autres personnes que les copropriétaires qui financent cet accroissement de bénéfice?
Donc le syndic Duchemol va continuer à vous passer la brosse à reluire.... jusqu'à la présentation d'une AG.... où mille incidents peuvent arriver...
ex : ohhh malheur, votre lettre RAR est arrivée trop tard... les convocations étaient déjà imprimées....vous me connaissez bien M. Atthila je ferai tout pour que tout se passe au mieux.
ou encore : "Aucune inquiétude, votre gestionnaire M. l'Envolée de société Duchemol, vous représentera auprès de société Foncia Duchemol, pour veiller aux intérêts de votre copropriété...et suivra votre copropriété..."
ou encore : " M. L'envolée : ok pas de pb pour la négociation de votre contrat de syndic, j'y veillerai le jour de l'AG, vous me connaissez"... le jour de l'AG ... M. L'envolée s'est cassé la cheville, pas de chance... quand au gestionnaire de F....- Duchemol, présent lui, aura un discours un peu plus musclé : en l'absence de M. l'Envolée absent pour raisons de santé je représente votre copropriété. qui est contre le contrat de syndic de société F...... -Duchemol que je représente, y a y-il des absentations, Zéro absention, voté à l'unanimité des présents et des représentés", le tout dit à toute allure , pas le temps de se retourner et de comprendre ce qui se passe.
Vote suivant : société AUTRE : Ah on peut pas voter le quorum n'est pas atteint ... ou n'importe quelle autre baliverne vous vous retrouvez avec un contrat F.... ficelé.... vous n'avez plus que le TGI pour vous en sortir, et encore....car sans bien comprendre vous aurez voté à l'unanimité pour F..... ...le totut dans le plus grand des brouhahas.... trop tard....
vote suivant : assurance immeuble : F. a négocié un super contrat avec sa société fille, vous ferez plein d'économies, voyez comme c'est pas cher..... zéro abstention....
Vote suivant, vraiment personne n'accepte de voter le compte séparé... franchement trop cher . zéro abstention. Ficelé.... l'affaire est dans le sac.
F n'a pas pour habitude de céder côté finances....ce sont des PROS de la finance....
et ils connaissent toutes les ruses....
et pas vous. Vous êtes une bonne personne, et F le sait déjà .Vous êtes déjà cuit.
Dépéchez-vous de vous trouver un contrat d'une société que vous aurez choisie. Et si Duchemol tarde à convoquer votre AG en décembre vous pouvez, vous, la convoquer aidé d'autres copropriétaires.
Arttention, ne répondre à aucun courrier en-tête F - Duchemol, ou Duchemol - F
ce sont des situations tjrs pénibles, voir angoissantes. Dites-vous que le changement de syndic est un passage obligé - vous n'économiserez pas en restant chez F |
Édité par - albifrons le 30 juin 2009 11:31:36 |
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attylha
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Posté - 30 juin 2009 : 22:57:33
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albifrons, je ne suis pas d'accord avec vous, Foncia et quelque soit le syndic préfère toujours négocier avec la copropriété, car vaut mieux discuter du mandat que de le perdre.
En revanche il est sur qu'avec des copropriétaires comme vous, le syndic vas se braquer, que ce soit Foncia ou non.
Je ne connais pas beaucoup de monde qui accepterai de se faire traiter de voleur, il ne faut pas oublier que le gestionnaire est avant tout une personne, c'est vrai que l'on peut tomber sur un gestionnaire qui s'en fout, mais ça il y a chez tous les syndics, et Foncia ne garde pas se genre de personne, mais le problème c'est que peu de personne veut faire de la copropriété, car ils savent qu'ils auront des personnes comme vous qui ne sont là qui pour critiquer.
Je vous rappel également qu'un syndic ne peut être bon que si il est épaulé par un conseil syndical efficace, et pas des personnes comme vous que l'on ne voit de plus qu'au assemblée générale pour se plaindre. Or l'assemblée générale est là pour faire le bilan de ce qui s'est passé durant l'année.
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