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Emmanuel Wormser
Modérateur



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 21 Post√© - 24 mai 2009 :  15:12:38  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
pas d'accord, Laurent : si il y a eu un bornage avant, le successeur pourra se fonder sur le bornage, seul acte inscrit au regisgtre des hypothèques, pour constater la limite réelle, légale, et contester l'empiètement qu'un acte simple non enregistré et auquel il n'est pas partie ne peut pas régulariser !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 22 Post√© - 24 mai 2009 :  19:15:31  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

pas d'accord, Laurent : si il y a eu un bornage avant, le successeur pourra se fonder sur le bornage, seul acte inscrit au regisgtre des hypothèques, pour constater la limite réelle, légale, et contester l'empiètement qu'un acte simple non enregistré et auquel il n'est pas partie ne peut pas régulariser !

Le successeur achètera en l'état, c'est à dire avec un document écrit spécifiant exactement les limites de propriétés.
Encore une fois, ici, le bornage enregistré n'est pas suffisamment précis.
Impossible pour un g√©om√®tre futur de d√©terminer, d'apr√®s les documents des hypoth√®ques ou du cadastre, o√Ļ est pr√©cis√©ment la limite √† 2cm pr√®s.
Même les bornes fichées en terre bougent de plus que ça à l'aune des décennies (cycle gel/dégel notamment).

Et puis, c'est un peu la même chose que les accords écrits que peuvent passer entre eux 2 propriétaires à propos d'un droit de vue par exemple.
Même non enregistré aux hypothèques, le papier est valable.

L'important ici, c'est qu'il n'y ait pas de passation de terrain.
En fait, le papier apporte juste une précision.

Signature de Laurent CAMPEDEL 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.

Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 23 Post√© - 24 mai 2009 :  19:28:52  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par tomate1981

ce qui veut dire que :

1- nous sommes avec un tel document protégés contre toute attaque ultérieure de notre voisin à ce sujet quel qu'en soit le motif

Dans ce document, vous écrirez simplement que vous et votre voisin établissez que la limite de propriété entre vos propriétés passe par tel et tel point visible sur le terrain.
En le signant, le voisin ne pourra effectivement plus vous reprocher d'avoir construit chez lui (il pourra vous reprocher d'autre chose s'il y a lieu, bien entendu).
citation:

2- lors de la vente de notre propriété ou de celle de notre voisin, le fonds vendu devra être à nouveau borné,

Ce n'est pas obligatoire.
citation:

et le géomètre chargé de le faire effectuera son bornage en tenant compte de ce document,

Oui, il faudra alors qu'au moins 1 des 2 propriétaires le produise.
Mais même sans celui-ci, "aucun" géomètre ne déduira de ce qu'il verra sur place que la maison est construite de 2cm chez le voisin.
Il estimera que la limite passe au ras du mur, même si pour cela il doit faire des zigzags avec la limite de propriété.
En fait, ce document a surtout pour but de celler scripturalement l'accord pour l'instant oral que vous avez passé ensemble.
citation:

le nouveau plan sera modifié par rapport à celui que nous avons réalisé en achetant le terrain, et l'enregistrement effectif aux hypothèques et au cadastre se fera à ce moment là c'est exact?

Non, le plan ne sera pas modifié.
Mais il ne peut pas l'être, car ces 2cm dépassent le degré de précision des plans...
Et il n'y a pas besoin de le modifier puisqu'il n'y a pas de cession de terrain.
Il y a juste écriture d'un état descriptif précis de la limite entre vous.
citation:

l'acheteur du fonds ne pourra pas remettre en cause ce document à l'appui du bornage existant?

Nous serions donc protégés contre toute action future du voisin ou de son successeur en tant que propriétaire?

C'est cela.

Si votre voisin vend, à lui d'informer son acheteur de l'existence de votre accord.

Ma réponse est fonction de 2 faits singuliers : le voisin ne souhaite pas vendre une micro-parcelle de son terrain et cette parcelle fait 2cm de large.
Elle serait tout autre s'il désirait vendre ou si la bande faisait 50cm...
Signature de Laurent CAMPEDEL 
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tomate1981
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Revenir en haut de la page 24 Post√© - 24 mai 2009 :  20:11:21  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
mille mercis Laurent, le plan actuel qui est tr√®s r√©cent reprend les points A √† F pour d√©limiter la propri√©t√© (4 coins + 2 points le long des limites), il nous suffit de demander au g√©om√®tre d'√©diter un nouveau plan identique avec cr√©ation de 4 nouveaux point G √† J mat√©rialisant les coins de la maison + 1 point K le long du mur de fa√ßade (√† 3cm du bord) pour faire appara√ģtre le d√©cochement (visible uniquement sur le "zoom" du d√©tail du point) et retourner dans l'axe de la vraie limite, ce plan faisant appara√ģtre ladite maison sur le plan (elle n'y figure pas vu que bien √©videmment le bornage est pr√©-construction).
Tout le monde signe, on voit avec le constructeur pour l'addition au préalable, le géomètre se charge de l'enregistrement aux hypothèques et l'affaire est réglée... si nous avons bien tout compris?
Même si un simple papier de reconnaissance entre voisins est selon vous suffisant en conservant le plan actuel, au vu de l'attitude malveillante et menaçante du fils du voisin un document officiel nous semble plus approprié, ou tout au moins plus rassurant.
Emmanuel √™tes-vous d'accord avec la r√©ponse n¬į22 de Laurent √† votre objection?

Laurent CAMPEDEL
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Revenir en haut de la page 25 Post√© - 25 mai 2009 :  10:06:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par tomate1981

mille mercis Laurent, le plan actuel qui est tr√®s r√©cent reprend les points A √† F pour d√©limiter la propri√©t√© (4 coins + 2 points le long des limites), il nous suffit de demander au g√©om√®tre d'√©diter un nouveau plan identique avec cr√©ation de 4 nouveaux point G √† J mat√©rialisant les coins de la maison + 1 point K le long du mur de fa√ßade (√† 3cm du bord) pour faire appara√ģtre le d√©cochement (visible uniquement sur le "zoom" du d√©tail du point) et retourner dans l'axe de la vraie limite, ce plan faisant appara√ģtre ladite maison sur le plan (elle n'y figure pas vu que bien √©videmment le bornage est pr√©-construction).
Tout le monde signe, on voit avec le constructeur pour l'addition au préalable, le géomètre se charge de l'enregistrement aux hypothèques et l'affaire est réglée... si nous avons bien tout compris?
Même si un simple papier de reconnaissance entre voisins est selon vous suffisant en conservant le plan actuel, au vu de l'attitude malveillante et menaçante du fils du voisin un document officiel nous semble plus approprié, ou tout au moins plus rassurant.
Emmanuel √™tes-vous d'accord avec la r√©ponse n¬į22 de Laurent √† votre objection?


Bon, si un géomètre rassure tout le monde...
Et puis c'est vrai que ce n'est pas vous qui allez le payer.

Et pour une publication aux hypothèques, demandez lui alors ce qu'il en pense.
Pour ma part, dans ce cas particulier, je n'en vois pas l'utilité.



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Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 26 Post√© - 25 mai 2009 :  10:20:20  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
toujours d'accord avec Laurent
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cordialement
Emmanuel Wormser

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tomate1981
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Revenir en haut de la page 27 Post√© - 25 mai 2009 :  18:07:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
nous avons soumis la question à notre notaire ce jour, lui nous propose la simple inscription aux hypothèques d'une servitude, qui selon lui engage le voisin, nous mêmes et tous les successeurs. Frais env 500e maxi, donc pas de géomètre et papier officiel qd meme pour pas trop cher, savez vous s'il existe une durée limite ou une prespcription en ce qui concerne les servitudes?

Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 28 Post√© - 25 mai 2009 :  18:19:06  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
une servitude poour une modification de limite ????

c'est pour rire, j'espère ?
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Emmanuel Wormser

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Laurent CAMPEDEL
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Revenir en haut de la page 29 Post√© - 25 mai 2009 :  18:22:45  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par tomate1981

nous avons soumis la question à notre notaire ce jour, lui nous propose la simple inscription aux hypothèques d'une servitude, qui selon lui engage le voisin, nous mêmes et tous les successeurs. Frais env 500e maxi, donc pas de géomètre et papier officiel qd meme pour pas trop cher, savez vous s'il existe une durée limite ou une prespcription en ce qui concerne les servitudes?


Une servitude ?
Une servitude de quoi ?
Construire sur le terrain de son voisin, ce n'est pas une servitude, c'est une infraction imprescriptible.

Et lorsqu'un propriétaire A autorise une tierce personne B à construire sur son terrain, la construction appartient alors à A...

Allez demander l'avis d'un géomètre expert.
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Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 30 Post√© - 25 mai 2009 :  18:42:54  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
je ne suis pas convaincu...

si il y a eu un bornage récemment, avec coordonnées GPS précises et enregistrement dans la base AURIGE, u accord sur un bout de papier signé au café aura du mal à être opposable au successeur du voisin.
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cordialement
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tomate1981
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Revenir en haut de la page 31 Post√© - 25 mai 2009 :  18:55:40  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
le notaire nous a dit : votre voisin vous consent la servitude de déborder légèrement sur son terrain, une fois signé on ne revient pas dessus, la servitude est inscrite au fonds du voisin aux hypothèques et c'est réglé et les limites ne sont pas modifiées. Je n'y comprends plus rien, Nous ne mettons la parole de personne en doute un notaire est quand même sensé être fiable non?

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 32 Post√© - 25 mai 2009 :  19:24:10  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
ben... non, pas pour ça !

à ma connaissance, une servitude ne peut pas donner le droit d'empièter (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 27 juin 2001, 98-15.216, Publié au bulletin) et une servitude ne pas être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fond servant troute jouissance de sa propriété (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 mai 2000, 97-22.255, Publié au bulletin )


ou alors, j'ai raté une étape...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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tomate1981
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Revenir en haut de la page 33 Post√© - 25 mai 2009 :  20:23:13  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
et ce m√™me si ladite servitude est obtenue par convention donc consentement du propri√©taire du fonds servant? en l'absence du cas pr√©cis dans la jurisprudence nous supposons que oui... apr√®s recherches et consultation de vos liens il appara√ģt qu'il s'agit toujours de servitudes acquises par prescription ou par l'histoire du p√®re de famille...
bravo le notaire, le pire c'est qu'il a du en établir des dizaines comme ça, tant que personne ne fait valoir son droit à la propriété tout va bien, on pourrait presque rétablir des droits de cuissage tant que le mari ne dit rien à ce tarif là...

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 34 Post√© - 25 mai 2009 :  20:34:59  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
allez voir un autre notaire pour confirmer...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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tomate1981
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Revenir en haut de la page 35 Post√© - 25 mai 2009 :  21:11:20  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
nous ne manquerons pas de vous tenir informés, si vous avez raison, ce qui semble le cas, ce notaire nous fait penser au vétérinaire qui a diagnostiqué un cancer généralisé avec 3 mois à vivre à notre chien voici 2 ans, le brave ronfle pourtant sur le canapé derrière nous...

Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 36 Post√© - 25 mai 2009 :  21:28:12  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

je ne suis pas convaincu...

si il y a eu un bornage récemment, avec coordonnées GPS précises et enregistrement dans la base AURIGE, u accord sur un bout de papier signé au café aura du mal à être opposable au successeur du voisin.

Un gps est bien moins précis que 2cm...
Surtout lorsqu'on sait que la terre se déforme de plusieurs dizaines de cm lors de chaque passage de la lune (l'effet de marée n'est pas valable que pour la mer, mais aussi sur la croute terrestre).

Impossible, sur quelle que base de donnée que ce soit d'établir une limite à 2cm près. On est complètement en-dehors des tolérances.

Ici, le problème n'a pu être levé que parce qu'il a été tendu une ficelle (même imaginaire) entre 2 bornes. Si l'on place 2 autres points entre ces bornes (les angles de la maison construite), le problème n'existe plus.

Et pour la servitude, il n'est bien sur pas possible d'en établir une permettant à quelqu'un de construire chez soi.
Une servitude de survol peut être établi pour une chéneau par exemple, mais pas d'empiétement.
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√Čdit√© par - Laurent CAMPEDEL le 25 mai 2009 21:31:34

gloran
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Revenir en haut de la page 37 Post√© - 28 mai 2009 :  00:17:10  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
J'ai envie d'ajouter, très bibliquement :
Trouvez moi 10 justes notaires compétents et le monde sera sauvé...

Le coup de la servitude d'empiètement, c'est quand même fort...

Concernant votre probl√®me d'empi√®tement, je suis assez d'accord avec Laurent. En bon physicien , je vous dirait qu'il faut compter avec l'incertitude de la mesure, et que je vois mal un h√©ritier ou futur propri√©taire prendre en d√©faut la mesure et d√©couvrir l'√©cart de 2cm. Mais bon, si on fait des relev√©s GPS aussi pr√©cis aujourd'hui (GPS diff√©rentiel certainement car l'incertitude du GPS de m√©moire est de l'ordre d'un m√®tre... l√† il faudrait plut√īt un satellite espion ).

Si vous signez un papier entre vous et votre voisin, il s'agira alors d'un acte sous seing privé, acte SSP pour les intimes. Dans ce cas, pour qu'il conserve sa valeur probante il faut que chacun de vous dispose d'un exemplaire, signé par les deux parties, et comportant le nombre d'exemplaires originaux en circulation.

A partir de là, quid de l'opposabilité de ce document ?

Cet acte SSP sera opposable :
- contre votre voisin,
- contre ses héritiers s'il décède : on stipule en effet pour soi et ses ayants droits --> article 1122 du code civil ;
- idem pour vous, vos héritiers sont aussi engagés.

Cet acte SSP ne sera pas opposable √† un √©ventuel acqu√©reur du fonds de votre voisin ou du v√ītre. Sauf s'il est h√©ritier bien entendu. Il ne sera pas opposable non plus √† tout autre tiers.

Si vous souhaitez vraiment assurer l'efficacité de l'acte et le rendre opposable aux tiers quels qu'ils soient, il faut en passer par une publication à la conservation des hypothèques. Cette publication sera faite simplement en déposant l'acte SSP chez le notaire pour en faire un acte authentique ; le notaire s'assurera de la publication.

C'est plus cher mais c'est le prix de la tranquillité.

Ceci étant, 2cm, on est vraiment dans le bruit de fond (ou fonds ), dans la fluctuation quantique. Le gars capable de mesurer une telle différence, vous pouvez mettre en cause sans trop de souci le protocole de mesure. D'ailleurs, posez vous la question, comment et sur quoi s'appuie votre voisin oeil-de-lynx pour vous dire que ça déborde de 2cm, ça pourrait être une indication utile...

Cordialement




√Čdit√© par - gloran le 28 mai 2009 00:19:34

Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 38 Post√© - 28 mai 2009 :  00:29:16  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
je vous rappelle qu'il existe un arrêt -certes célèbre car exceptionnel- rendu en cass' cassant une décision de cours d'appel qui refusait une demande en démolition d'un empiètement de ... 0,5cm.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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tomate1981
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Revenir en haut de la page 39 Post√© - 28 mai 2009 :  18:15:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Ceci étant, 2cm, on est vraiment dans le bruit de fond (ou fonds ), dans la fluctuation quantique. Le gars capable de mesurer une telle différence, vous pouvez mettre en cause sans trop de souci le protocole de mesure. D'ailleurs, posez vous la question, comment et sur quoi s'appuie votre voisin oeil-de-lynx pour vous dire que ça déborde de 2cm, ça pourrait être une indication utile...

Cordialement

Et bien sur le plan de bornage r√©alis√© juste avant la construction, est reprise une cote entre le mur du voisin et la limite : 42cm l√† o√Ļ commence la maison, nous avons mesur√© : il ya pile 42cm avec le cr√©pi entre nos deux murs, or le terrain est en l√©ger trap√®ze( il perd env 50 cm sur 100m de long), et la toiture d√©borde de 2 cm donc fatalement au d√©part seul le toit d√©borde, au fond de la maison qui fait 8m de long on a forcement 1 cm ou 2 de rogn√©s... il n'y a donc aucnu doute sur l'empietement...

Nous allons faire venir le geometre pour un avenant au bornage avec nouvelle limite figuree par la maison, et l'enregistrer aux hypotheques, le tout pour la pomme du constructeur, qui a été averti mardi et n'a tujours pas repondu... a suivre

**modération**
correction de balises

√Čdit√© par - Emmanuel Wormser le 28 mai 2009 18:18:12

tomate1981
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Revenir en haut de la page 40 Post√© - 02 juin 2009 :  11:22:04  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Le constructeur change maintenant de position, il nous assure que la maison est bien implantée et qu'il a reconnu l'empietement face au voisin afin de le calmer et d'avancer...ok
Question : le certificat de conformité à la fin des travaux est il opposable à une action en justice du voisin ultérieurement s'il s'acharne?
Ou alors faut-il faire venir un géomètre qui confirmera que la maison est bien implantée (sorte d'attestation après avoir fait les relevés à l'appui du bornage existant)?
Bien sur si le géomètre confirme l'empiètement nous faisons une reconnaissance des limites avec nouveau bornage (par chance le précédent n'est pas enregistré aux hypothèques)
merci de vos lumières
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