| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 27 juil. 2009 : 19:51:10
|
Bonjour
Question plus particulièrement adressée aux nombreux juristes et …Experts (si !si !) de ce forum.
Dans le cadre d’une expertise judiciaire pour désenclavement le décor est le suivant :
10 parties mises à la cause avec 7 avocats
Un pays où même les chèvres n’arrivent pas à grimper
Une magnifique vue sur mer jusqu’à la Corse
Un foncier « hors de prix »
Des constructions un peu partout
Et un Monsieur X qui souhaite arriver chez lui en voiture…..ce qui n’est pas le cas ce jour.
Quelques soient les solutions retenues et qui seront proposées au tribunal, elles consisteront en d’énormes travaux de soutiens de terres (murs de soutènements) et de réels préjudices pour les éventuels fonds servants (passage au ras des fenêtres ou dans le jardin….bref réel moins value pour le moins)
Mais certains avocats, en presque vacances, ont décidé de gâcher celles de l’Expert nommé.
Ils considèrent que la mission de l’expert sera de privilégier le 684 du Code civil et donc de n’envisager qu’un tracé bien précis.
Or le cas qui est proposé est le suivant :
Monsieur VENDEUR était propriétaire de la parcelle A et de la Parcelle B lesdites parcelles séparées par un petit chemin pédestre communal (domaine privé communal 1m50 de largeur)
Monsieur vendeur a vendu à X aujourd’hui enclavé la parcelle A uniquement et conservé la B, elle désenclavée donc de part et d’autre de ce chemin communal.
La lecture directe du 684 CC ferait dire qu’il n’y a pas eu division de fonds…….
Nos amis « gâcheurs de vacances » considèrent qu’ils plaideront le fait que la notion de propriété initiale peut s’étendre au-delà du fait que nous trouvions en présence de 2 UF et que d’ailleurs si l’on regarde la notion de propriété au regard de la réforme de l’urbanisme…..on peut s’interroger sur la notion extensive de l’UF telle qu’elle est retenue par le Conseil d’Etat…..etc.….etc.
Bref….pour eux, ils assimilent la vente de A à une division de fonds
Merci d’avance pour vos avis
Article 684 CC : Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
|
 |
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
1
 Posté - 27 juil. 2009 : 19:58:52
|
l'enclave ne résulte pas de la division du fond.
et il n'y a pas eu division.
la notion d'UF retenue par le conseil d'état n'a pas lieu d'être ici : on ne doit retenir que la notion qu'en retient la juridiction civile.
je m'arrêterai là .
accessoirement, un passage suffisant sur B peut-il être établi ?
le chemin communal est-il une voie communale ?
de quand date la vente ? |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 27 juil. 2009 20:07:16 |
|
|
|
 2
Posté - 27 juil. 2009 : 20:07:35
|
C'est ma position.......mais pas celles des avocats "défendeurs" des autres fonds servants éventuels et qui le défendront devant la juge
passage possible mais pas plus qu'ailleurs
non....chemin rural domaine privé communal (pedestre)
de mémoire un peu moins de 10 ans |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3
Posté - 27 juil. 2009 : 20:34:24
|
les défendeurs ont raison de tenter le coup...
10 ans donc pas de prescription d'une assiette de passage.
Les dispositions de l'article 684 du code civil ne sont applicables que lorsque l'état d'enclave est la conséquence directe de la division d'un fonds : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 31 mai 2007, 06-11.668, Publié au bulletin
l'enclave n'est pas liée à une division : il n'y en a pas eu, mais à l'insuffisance du chemin en raison des progrès techniques des moyens de transport...
|
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 27 juil. 2009 : 21:17:33
|
|
Si le désenclavement conduit à un "coût" exorbitant pour les "futurs" fonds servants, le juge peut décider que la situation des lieux ne permet pas un désenclavement selon les exigences des articles 682 et suivants. |
|
|
|
|
|
5
Posté - 27 juil. 2009 : 21:21:40
|
L'Epert nommé va donc pouvoir demander au juge d'appeller à la cause (puisque les parties ne veulent pas le faire......restant sur la position précedemment décrite) toute la colline et faire le plan topographique de la moitié de la commune et étudier et chiffrer tous les solutions possibles.........sans que le juge .......ne le radie en lui disant qu'il a multiplié le coùut de l'expertise par 3 ou 4 alors que le 684 CC pouvait s'appliquer! Merci pour lui.
L'Expert va pouvoir partir en vacances ! |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 27 juil. 2009 : 21:30:32
|
Non, non,
L'expert ne peut agir que sur mission clairement dévolue par le juge.
Pour les parties "défendantes", il faut bien sur invoquer la disproportion des moyens si le juge venait à étendre la mission de l'expert. |
|
|
|
|
|
7
Posté - 27 juil. 2009 : 21:51:53
|
.........et oui ? et L'Expert tourne en rond pour mener son expertise !
Il ne peut étudier l'ensemble des solutions possibles sans que toutes les parties susceptibles d'être "fonds servants" soient appellées à la cause.......ce qui a un coùt !!!!
Il lui semble qu'il ne peut se satisfaire de la position 'tarabiscotée" proposée avec ce 684 CC qui pourrait même le faire passer pour un "futur retraité d'expertise" s'il se contentait de la proposer comme unique solution....
On apelle ça , je crois, "pourrir une expertise".......
Solution ?.......faire venir le juge sur les lieux ! au mois d'aout ? |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8
Posté - 27 juil. 2009 : 22:10:40
|
je pesne qu'avant de déplacer le magistrat, une petite entrevue avec lui serait utile à l'expert  |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
9
 Posté - 28 juil. 2009 : 07:46:25
|
Le chemin communal a t'il une assiette foncière distincte des parcelles A et B?
Si oui, les lieux sont composés de TROIS PARCELLES CADASTRALES
==> les parcelles A et B ne formaient pas une unité foncière (mais où est Laurent? )
Si non, les deux parcelles cadastrales appartenant à Mr Vendeur formaient une unité foncière.
==> le détachement de l'une enclavée par l'autre doit se faire par l'autre qui est desservie par les voies publiques
Un petit coup d'oeil sur les fiches hypothécaires de ces parcelles et sur les actes qui y sont mentionnés serait sans doute "éclairant" |
|
|
|
pgeod
Contributeur actif
137 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 28 juil. 2009 : 08:40:35
|
Bonjour Contact. Je compatis, croyez le bien.
Sur le fond du droit, une petite entrevue avec le juge serait effectivement assez judicieuse pour savoir s'il entend s'orienter sur l'application du 684.
Pour ma part, il me semble que lors de la division de la propriété, le fonds vendu n'était pas en état d'enclave puisque desservi par un chemin rural qui permettait d'y accéder.
Je conçois que la question reste posée pour savoir s'il s'agit "d'une division d'un fonds" au sens du 684, mais la réponse me semble indifférente à la cause.
Ensuite, dès lors où le passage est maintenant jugé insuffisant, il y a lieu de faire application du 682 qui concernent donc l'ensemble des propriétés voisines.
...
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 28 juil. 2009 : 09:11:39
|
|
citation: Initialement posté par pgeod
Ensuite, dès lors où le passage est maintenant jugé insuffisant, il y a lieu de faire application du 682 qui concernent donc l'ensemble des propriétés voisines.
La disposition de l'article 684 qui renvoie vers un désenclavement selon les termes de l'article 682 porte une limite implicite.
Il faut en effet que la division ait été sans incidence sur l'état d'enclavement. Il en va de même pour les constructions ou aménagements pratiqués sur les fonds issus de la division.
Pour illustrer les limites en matière de désenclavement, dans de nombreux villages ou villes, on trouve des parcelles desservies par des ruelles étroites. Les demandes de désenclavement dans ces cas sont vouées à l'échec. |
|
|
|
|
|
12
Posté - 28 juil. 2009 : 10:38:10
|
Merci aux différents intervenants et ......à la solidarité (pgeod)
A "Mout"....nous sommes dans le cas 1°) (à titre accessoire un chemin rural non classé ne porte pas forcément de n° de cadastre, ce qui est le cas et ne forme pas en tant que tel une parcelle cadstrale......mais cela ne change rien à votre conclusion....il y a bien deux UF au départ au sens de l'UF définie par le CE
Sauf que la question "tarabiscotée" concerne la division d'un FONDS et non d'une UF....d'où la subtilité perfide de la question.
Et donc de la définition du fonds, que l'on peut appeller aussi "propriété" et de la définition qu'en donne certains juristes encore du Sud allant jusqu'à considérer que vendre une parcelle d'un coté d'un chemin et conservant l'autre est une division au regard du code l'urbanisme. Mais là nous sommes dans le CC.....
Le petit chemin rural (1m50) ! Nous retombons dans les discussions sur la notion d'enclave relative.....et de l'intervention d'Emmanuel concernant la notion d'enclave pour passage automobile......
En tout état de cause, il semblerait que les juges acceptent la notion d'enclavement si un passage ne permet d'accéder avec un véhicule.
ET je partage tout à fait l'intervention de Dominique....TOUT ne peut être désenclavé !
Hum ! Une chanmbre de bonne au 6eme étage peut elle être désenclavée ?....(heu , cela se veut de l'humour, inutile d'étudier ce propos) |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
13
Posté - 28 juil. 2009 : 10:46:04
|
Jean-Michel,
après la division, le désenclavement en volume ? |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
14
Posté - 28 juil. 2009 : 11:01:13
|
J'ai bien retenu le brillant raccourci de Dominique....le code CC a été vu en 2D......même s'ils mesure (l'édition bleue) 3 cms de haut.
Mais cette "aspect volumétrique" n'a pas encore intégré le CC......et bien du plaisir !
Et pourquoi ne pas désenclaver en souterrain uniquement la magnifique "Grotte" en se méfiant des .......stalactites ou établir une servitude de passage en surface pour la propriété "Landa" au dessus du Tunnel du Mont-blanc pour lequel une division en volume a surement était faite........Mais ........j'arrette, j'ai peur que ce soit Dominique qui me renvoie dans la marre !
Le droit va devoir inéluctablement se lire en .........3D....sous peu !
Et je suis pas revenu sur le bornage en 3D......vous aviez ........"passé"......o))))) (PS: contre-expertise sur ce sujet....!!!) |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
15
Posté - 28 juil. 2009 : 11:20:56
|
|
je serai curieux de connaitre la solution retenue par le juge pour ce PS |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
16
Posté - 28 juil. 2009 : 11:32:47
|
|
et moi.....et moi.....et.....moi |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 28 juil. 2009 : 15:26:33
|
contact : si c'est le cas n°1 qui correspond à votre situation, il y a 3 fonds distincts = parcelle A +chemin communal+parcelle B
DONC : le détachement de la parcelle A pour la vendre, par Mr Vendeur restant propriétaie de la parcelle B ne constitue pas une DIVISION, puisque les parcelles sont antérieurement bornées et référencées au cadastre en tant que deux fonds qui sont simplement déténus par le même propriétaire.
Il faut d'ailleurs vérifier aux hypothèques que Mr Vendeur était bien le seul et unique propriétaire (et non, par exemple, Mr Vendeur unique propriétaire de la parcelle A et [Mr et Mme ]détenant ensemble la parcelle B)
|
|
|
|
18
Posté - 28 juil. 2009 : 16:10:52
|
|
Mout, ça, je crois qu'on l'avait bien compris, tous... |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
19
Posté - 28 juil. 2009 : 16:20:24
|
Bonjour "Mout".
Oui ! Oui! C'est la définition que nous connaissons tous (je dis souvent, celle que nous récitions sur les bancs d'école)
Si donc "Fonds = Unité foncières", il convient de noter que cette notion a évolué dans le temps et reste encore analysée avec quelques distinctions...
Je suis désolé, étant mal habile pour créer un lien, de vous proposer une étude assez complète mais un peu longue réalisée par un de mes stagiaires.
(récupération en cours .... ?)
**modération**
suppression d'un texte mal intégré |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 28 juil. 2009 16:58:11 |
|
|
|
20
Posté - 28 juil. 2009 : 16:32:43
|
article illisible.
envoyez moi la référécne par MP... |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
