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YB74
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 Posté - 28 juin 2009 : 00:29:45
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Bonjour,
J'ai une grange implanté dans une zone UAa, je viens de recevoir un refus de modification de permis de construire car le nouveau projet de transformation en habitation est à une hauteur de 11.50m en aval, 9m en amont, alors que la zone m'autorise 9m. Le profil en pente du terrain est défavorable pour moi.La grange a été démonté pour mal façon eslle était à 9m50 environ.
Techniquement j'ai des contraintes car je dois m'implanter sur un bâtiment éxistant et me raccorder aux autres bâtiments. Le projet a été réalisé par un archi est la surélévation s'impose réellement pour des raisons techniques. La DDE ne veut rien savoir le règlement c'est le règlement !
Peux t-on obtenir une modification ou rectification du zonage du POS et passer de UAa à une zone UA OU LA HAUTEUR des constructions est de 12m. A noter que le hameau où est situé ma grange est classé UAa alors que les 4 maisons qui le compose mesurent toutes plus de 9m, 11.25m en moyenne.
Qu'est ce qu'un erreur matérielle ?
Peut-on faire valoir la loi POPE et les nouvelles bonifications de cos et d'autres droit à construire comme la hauteur en contrepartie de réaliser un bâtiment basse consommation énergétique, est-ce que cela peut-être un dil avec le conseil municipal, en plus il ne créent pas de précédent ou dérogation puiqu'il y a une loi ! est-ce facile à mettre en place?
Merci.
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 Posté - 28 juin 2009 : 09:53:41
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on n'est pas dans le deal, mais dans le respect d'un règlement que la commune peut modifier si elle le souhaite en respectant les formes imposées par la loi.
dans votre cas, ce n'est pas le COS qu'il faut modifier mais la règle de hauteur. la procédure de simple délibération prévue au L123-1-1 peut s'appliquer.
comme le prévoit le R123-20-1 du CUrb, la procédure de modification simplifiée décrite au L123-13 peut être mise en oeuvre si votre commune est dotée d'un PLU. si c'est un POS qui constitue le document d'urbanisme, la modification -pas simplifiée- est nécessaire (voir L123-19). |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 juin 2009 12:25:23 |
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YB74
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Posté - 28 juin 2009 : 11:48:25
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Merci Emmanuel pour la rapidité de réponse,
Dans mon cas le document d'urbanisme est un POS, celui-ci a été approuvé le 5/03/1987 et modifié le 8/06/1990, il est donc ancien et je ne suis pas convaincu qu'il souhaite le modifié. un peu réfractaire!
Vous parlez de modification pas simplifié, cela consiste en quoi en terme de délai, de coût pour la mairie, d'enquête publique, de problème autre, y a t-il une date butoir pour la modif des POS en France.
Nous devons rencontrer le conseil municipal dans un délai d'un mois avec mon architecte, comment faut-il présenter notre demande ?
Faut-il demander un changement de zone de UAa Hauteur max construction 9m à une zone UA où la hauteur autorisée est de 12m.
ou bien faut-il demander une bonification des autres règles à construire et dans mon cas la hauteur en s'appuyant sur la loi POPE.
Est-ce que je pourrais vous envoyer sur votre mail PERSO, les différents élements (plan du pos, règlement de zone, le dossier de PC, l'avis du maire, l'arreté de refus de PC pour un avis plus précis.
Connaissez-vous des cabinets de conseil en droit de l'urbanisme proches du 74 qui seraient à même de monter un petit dossier pour le présenter devant la mairie en tenant compte des différents paramètres et en expliquant la marche à suivre et l'aspect réglementaire et législatif de la loi POPE, peut-être vous-même?
Faut-il que la modif du POS concerne l'ensemble de la commune ou seulement le hameau me concernant ?
Merci |
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Posté - 28 juin 2009 : 12:19:10
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citation: Initialement posté par YB74
Merci Emmanuel pour la rapidité de réponse,
Dans mon cas le document d'urbanisme est un POS, celui-ci a été approuvé le 5/03/1987 et modifié le 8/06/1990, il est donc ancien et je ne suis pas convaincu qu'il souhaite le modifié. un peu réfractaire!
alors c'est mal barrécitation: Vous parlez de modification pas simplifié, cela consiste en quoi en terme de délai, de coût pour la mairie, d'enquête publique, de problème autre, y a t-il une date butoir pour la modif des POS en France.
enquête publique et délibération. comptez 4 à 6 mois au total
la modification simplifiée ne s'applique pas à votre cas (pas PLU).
pas de date limite pour les modification de POS.
citation:
Nous devons rencontrer le conseil municipal dans un délai d'un mois avec mon architecte, comment faut-il présenter notre demande ?
vous pouvez tenter soit la délibération L123-1-1, soit la demande de adaptation mineure L123-1 due à la topographie du terrain, mais ce ne sera pas simplecitation:
Faut-il demander un changement de zone de UAa Hauteur max construction 9m à une zone UA où la hauteur autorisée est de 12m.
ça sent gentiment son détournement de pouvoir au profit d'un simple particulier...citation:
ou bien faut-il demander une bonification des autres règles à construire et dans mon cas la hauteur en s'appuyant sur la loi POPE.
ça se tentecitation:
Est-ce que je pourrais vous envoyer sur votre mail PERSO, les différents élements (plan du pos, règlement de zone, le dossier de PC, l'avis du maire, l'arreté de refus de PC pour un avis plus précis.
non : pour un conseil personnalisé, prenez un avocat rémunéré  citation:
Connaissez-vous des cabinets de conseil en droit de l'urbanisme proches du 74 qui seraient à même de monter un petit dossier pour le présenter devant la mairie
avez vous pensé au CAUE du départementcitation: en tenant compte des différents paramètres et en expliquant la marche à suivre et l'aspect réglementaire et législatif de la loi POPE, peut-être vous-même?
Faut-il que la modif du POS concerne l'ensemble de la commune ou seulement le hameau me concernant ? au moins le hameau pour éviter la qualification de détournementcitation:
Merci
j'ai complété mon message précédent : la première phrase était incompréhensible ! |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 juin 2009 12:27:01 |
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YB74
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Posté - 28 juin 2009 : 13:34:23
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LA MODIFICATION DU POS porte donc sur des choses bien précise, la modif peut-elle porter uniquement sur un point par exemple la mise en application de la bonification de hauteur pour les bâtiments basse consommation dur l'ensemble de la commune si le conseil ne souhaite pas toucher au reste du POS ?
Est-ce que pour vous la bonification des règle à construire s'applique de la même maniere à un POS qu'elle s'applique à un PLU? quelle sont les différences pour la mise en application?
Est-ce que les décrets pour les bonifications des règles à construire sont sortis?, car au service instructeur de la DDEA il ne semble pas très au courant !
Etant donné les contraintes thermiques imposés le conseil ne risque pas de créer un raz de marrée de demande de bonification de hauteur, car les gens doivent revoir thermiquement leur habitation dans la globalité !
S'agit-il obligatoirement d'une révision général du POS ou seulement le rajout d'un article ?
Quel est le coût d'une modif de POS?
En quoi consiste la délibération L123-1-1 ?
Pour le changement de zone, il faut noter que les constructions dépassent toutes les 9m, la moyenne étant de 11.25m.
Une erreur manifeste peut-elle être mise en avant? quelle est la différence entre UA et UAa ?
si le conseil souhaite adopter la bonification de hauteur, est-ce que des personnes peuvent si opposer ?
J'ai déjà rencontré mon avocat mais il n'est pas au fait des nouvelles règles de bonification ! en connaissez-vous dans la région?
Pour le CAUE nous devons rencontrer avec mon archi, l'architecte conseil d'ici 1 mois, que faut-il lui demander et que peut-il faire ?
Connaissez vous le cabinet CONSELIA qui semble faire du conseil en droit de l'urbanisme, sont-ils capable de me monter un petit dossier ?
Dans mon cas , il s'agit d'une petite commune, qui est-ce qui rédige les projet de modification du POS, cabinet externe, association affilié à l'ademe (prioriterre dans le 74) ???
Du fait que je connais pas bien la procédure de modification je souhaiterais trouver un conseil afin de ne pas me faire rouler dans la farine par le conseil municipal !
Puis-je tout de même vous faire suivre les documents pour une analyse plus précise du problème, après je m'orienterai vers un avocat spécialisé si j'en trouve un !
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Posté - 28 juin 2009 : 15:01:23
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vou êtes sous POS : la modification simplifiée du L123-13 ne peut donc pas être mise en oeuvre.
restent donc :
*la révision générale avec mise en PLU
*la révision simplifiée (L123-19)
*la modification "classique" (L123-19)
*la délibération instaurant une dérogation prévue au L123-1-1
*l'adaptation mineure aux règles en raison de la topographie du terrain, prévue au L123-1.
dans votre cas -problème de hauteur- les deux dernières suffisent.
parmi ces deux là , la première nécessite de mettre tout le conseil municipal dans la confidence et doit porter sur tout un secteur identifié ; la seconde ne concerne que votre PC, peut être décidée par le maire, mais est fragile car une adaptation portant sur 20% de la règle, ce n'est pas vraiment mineur.citation: Initialement posté par YB74
LA MODIFICATION DU POS porte donc sur des choses bien précise, la modif peut-elle porter uniquement sur un point par exemple la mise en application de la bonification de hauteur pour les bâtiments basse consommation dur l'ensemble de la commune si le conseil ne souhaite pas toucher au reste du POS ? où voyez vous dans le L123-1-1 une histoire de basse consommation énergétique ?citation:
Est-ce que pour vous la bonification des règle à construire s'applique de la même maniere à un POS qu'elle s'applique à un PLU? quelle sont les différences pour la mise en application?
là , je craque : relisez plus haut !citation:
Est-ce que les décrets pour les bonifications des règles à construire sont sortis?, car au service instructeur de la DDEA il ne semble pas très au courant !
oui pour la modification simplifiée et l'article 1 de la loi APCIPP :Décret n° 2009-722 du 18 juin 2009 pris pour l'application des articles 1er et 2 de la loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
le décret a fixé à son article 2 les modalités de "concertation" symbolique avant la délibération prévue au L123-13
voir là : http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=905
mais qu'est ce que ça peut vous faire sachant qu'aucune de ces deux procédures ne vous intéresse ?
la délibération décrite au L123-1-1 ne nécessite pas de décret délimitant son champ d'application.
rappelons juste les modalités de publication de cette délibération prévue au R123-25... citation:
Etant donné les contraintes thermiques imposés le conseil ne risque pas de créer un raz de marrée de demande de bonification de hauteur, car les gens doivent revoir thermiquement leur habitation dans la globalité !
avez vous lu le L123-1-1citation:
S'agit-il obligatoirement d'une révision général du POS ou seulement le rajout d'un article ?
avez vous lu le L123-1-1?citation:
Quel est le coût d'une modif de POS?
avez vous lu le L123-1-1 ? quelle importance, ce n'est pas la procédure proposée icicitation:
En quoi consiste la délibération L123-1-1 ?
avez vous lu le L123-1-1?citation:
Pour le changement de zone, il faut noter que les constructions dépassent toutes les 9m, la moyenne étant de 11.25m.
Une erreur manifeste peut-elle être mise en avant?
non : le POS régit les constructions à venir sans remettre en cause celles qui existent déjà citation: quelle est la différence entre UA et UAa ? elle est précisée localement, dans le règlement de POS de votre secteurcitation:
si le conseil souhaite adopter la bonification de hauteur, est-ce que des personnes peuvent si opposer ?
ouicitation:
J'ai déjà rencontré mon avocat mais il n'est pas au fait des nouvelles règles de bonification ! en connaissez-vous dans la région?
pas dans le 74.
oui dans le 38citation:
Pour le CAUE nous devons rencontrer avec mon archi, l'architecte conseil d'ici 1 mois, que faut-il lui demander et que peut-il faire ?
expliquer tout ça à la mairiecitation:
Connaissez vous le cabinet *** qui semble faire du conseil en droit de l'urbanisme, sont-ils capable de me monter un petit dossier ?
connais pas... j'anonymise volontairementcitation:
Dans mon cas , il s'agit d'une petite commune, qui est-ce qui rédige les projet de modification du POS, cabinet externe, association affilié à l'ademe (prioriterre dans le 74) ???
qu'est ce que l'ADEME vient faire là dedans ?
la procédure de modification est inutile.
la délibération du L123-1-1 est simplissime : pourquoi se compliquer la vie?citation:
Du fait que je connais pas bien la procédure de modification je souhaiterais trouver un conseil afin de ne pas me faire rouler dans la farine par le conseil municipal !
commencez par lire l'article cité... il est à votre portéecitation:
Puis-je tout de même vous faire suivre les documents pour une analyse plus précise du problème, après je m'orienterai vers un avocat spécialisé si j'en trouve un !
toujours pas |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 juin 2009 15:05:16 |
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YB74
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Posté - 28 juin 2009 : 16:10:51
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désolé si mes questions peuvent vous paraître absurde, mais je m'y perd un peu dans tout ça, je cherche une solution à mon problème et à vrai dire je n'y comprend plus rien! |
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Posté - 28 juin 2009 : 16:57:53
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L123-1-1 (extrait)
Le conseil municipal (...) peut, par délibération motivée, déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'intérieur desquels un dépassement des règles relatives (...) à la hauteur(...) résultant de l'un de ces documents est autorisé pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation. La délibération fixe pour chaque secteur ce dépassement, qui ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. (...) Le projet de délibération comprenant l'exposé des motifs est porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante.
est-ce plus clair ?
qu'est ce que vous ne comprenez pas là dedans ?
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 juin 2009 17:00:03 |
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YB74
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Posté - 28 juin 2009 : 18:51:35
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Donc je dois demander l'application de l'article L123-1-1 du code l'urbanisme au conseil municipal,
Dans mon cas la hauteur max passera de 9m à 9X1.2=10.80m.
Je ne serai plus qu'Ã 70cm de la hauteur de mon projet ce qui serai pas si mal !
Est-ce un démarche volontaire du conseil municipal ou y a t-il un moyen de les contraindre ?
les motifs de cette délibération à invoquer peuvent-ils être de densifier certaine zone urbaine? ou d'autres exemples ?
Faut-il que la demande de délibération soit faite par un avocat ou un notaire par courrier au conseil municipal ?
Pourquoi mon avocat ne m'a pas parlé de cette article L123-1-1
Au final c'est donc rapide 1 Ã 2 mois
Merci pour votre patience
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Posté - 28 juin 2009 : 21:46:12
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aucune contrainte possible. à vous de convaincre le maire : le notaire et l'avocat sont totalement inutiles puisqu'il ne s'agit pas d'une démarche contentieuse. votre archi et celui du CAUE seront beaucoup plus utiles.
ne rêvez pas pour les 70cm restant : si vous y tenez vraiment, c'est une modification du POS qu'il faut engager : 6 mois avec enquête publique. sinon, considérez que la 1/2 poire est déjà pas mal !
quant à votre avocat, peut-être ne connait il pas ces dispositions très récentes.
la motivation est ce que vous trouverez de malin à indiquer... par exemple : "considérant qu'il est souhaitable de permettre la réalisation de projets dans le hameau XXX en évitant des décrochements de toiture inesthétiques, considérant que les terrains y sont particulièrement pentus, le Cons.Municipal de TTGGEEDD décide de faire application des dispositions prévues au L123-1-1 du CUrb pour autoriser des hauteurs de consturction à 10,8m. |
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YB74
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Posté - 28 juin 2009 : 22:53:02
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OK pour le L123-1-1, j'imprime le texte pour le présenter à la mairie,
Faut-il demander que l'application de l'article L123-1-1 se fasse au niveau du hameau ou de la commune et uniquement pour la hauteur ?
est-ce qu'ensuite l'autorisation de construire jusqu'à 10m80 figure sur le POS et le règlement de zone?
L'avocat ou le notaire peut-être là pour rassurer et informer le conseil municipal, car je ne pense pas qu'il connaisse cet article L123-1-1.
L'ideal serait d'obtenir les 11.50m, donc Si on opte pour demander une modification du POS car j'ai un compromis assez difficile entre la largeur de mon bâtiment, la hauteur au faîtage et la pente de toit imposée entre 70 et 100% et la mitoyenneté, il faut demander un changement de zone de UAa à UA ou une modification de la hauteur de la zone UAa sur la commune ou seulement le hameau ?
Quel est le cout de la modification pour la mairie
Dans mes message précédent je parlais de l'ademe, voilà le lien vers le guide de l'ademe www2.ademe.fr/servlet/getBin?name...pdf
Connaissez vous ces dispositions récente de bonification des droits à construire tel que la hauteur des constructions
Est ce que cela fonctionne pour les mairies avec un POS ?
est-ce que cela peut évoluer avec le projet de loi sur le grenelle 2 ?
Merci encore, désolé si je suis un peu lourd avec mes questions, mais j'ai un peu de mal à voir comment tout cela s'articule et se met en place ! |
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YB74
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Posté - 08 juil. 2009 : 12:45:47
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Bonjour Emmanuel,
Est-ce que les décrets d'applications de l'article L123-1-1 sont passés, est-ce que l'article L123-1-1 est applicable dès aujourd'hui? si le maire est d'accord pour l'appliquer est-ce que la DDE peut bloquer le PC si ils font une lecture différente de l'article.
j'attends le rendez-vous avec le CAUE, mais en parallèle Pourriez-vous me communiquer les noms des avocats spécialisés dans le droit public (urbanisme) sur le 38 ou 69 et un ordre d'idée des honoraires pour solutionner mon problème ? |
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Posté - 08 juil. 2009 : 13:10:05
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est-ce cela que vous cherchez ?
Décret n° 2009-722 du 18 juin 2009 pris pour l'application des articles 1er et 2 de la loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés est venu préciser les modalités de la modification simplifiée et de la proécdure prévue à l'article 1 de la APCIPP, mais la procédure qui vous intéresse n'a pas besoin d'un décret pour être effective.
nom fourni par MP |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 08 juil. 2009 : 13:18:37
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j'ai relu tout le fil : on tourne en rond.
merci d'éviter de redemander des points déjà précisés (décret d'application notamment) |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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YB74
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Posté - 21 juil. 2009 : 22:53:56
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Bonsoir,
Est-ce que la délibération du conseil municipal dans ce cas de figure (application de l'art L 123-1-1) est soumise à l'approbation du préfet ?
Si oui, que va t'il regarder ?
Quel poids ont les observations du public pendant le délai d'un mois ?
Peut-il y avoir des recours de tiers contre cette délibération ?
Cordialement YB74 |
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Posté - 21 juil. 2009 : 23:01:20
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citation: Initialement posté par YB74
Bonsoir,
Est-ce que la délibération du conseil municipal dans ce cas de figure (application de l'art L 123-1-1) est soumise à l'approbation du préfet ?
pas à l'approbation, mais au controle de légalité comme TOUTES les délibération des tous les CM de Francecitation:
Si oui, que va t'il regarder ?
le controle effectif est rarissime en l'absence de réclamation d'administrés... on controle alors... la légalité !citation:
Quel poids ont les observations du public pendant le délai d'un mois ?
elles ne lient pas le CM qui peut prendre une décision qui les contredit... mais ça permet de mesurer le risque de recourscitation:
Peut-il y avoir des recours de tiers contre cette délibération ?
oui, comme contre n'importe quelle délibération du CM faisant grief, ce qui est le cas de toutes les évolutions de POS/PLUcitation:
Cordialement YB74
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cordialement
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 juil. 2009 23:02:23 |
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YB74
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16
Posté - 28 juil. 2009 : 23:38:44
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Bonjour,
Mon archi a retravaillé les plans de la maison, il a aligné mon faitage au faitage mitoyen pour être en harmonie !
Initialement mon toit était à environ 9.5m
Pensez-vous que la hauteur de 10.05m au faîtage pour une hauteur max imposé de 9m par le POS peut passer en adaptation mineure ?
dépassement de 11%
Merci |
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Posté - 28 juil. 2009 : 23:41:02
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relisez tout le fil... |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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YB74
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18
Posté - 29 juil. 2009 : 00:05:53
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Donc il faut faire valoir l'art L123-1
J'avais oublié :
Est-ce que l'art L123-1-1 al 6 est applicable en zone bleu d'un PPRN, Alors que le risque invoqué parait du domaine du fantastique ! |
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Posté - 29 juil. 2009 : 00:56:58
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si il y a un lien entre la dérogation espérée et le risque retenu au PPRN, c'est mal barré.
qu'en est-il ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 29 juil. 2009 00:57:49 |
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YB74
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Posté - 29 juil. 2009 : 10:50:43
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L'article L123-1-1 renvoie à l'art 562-1 du code de l'environnement qui parle des zones mentionnées aux 1° et 2° du II de l'article L562-1, est-ce que je suis dans ce cas de figure ?
Est-ce qu'une zone bleu équivaut à une zone de précaution ?
En fait le hameau est zoné en bleu car passage d'un ruisseau zoné en rouge de 20cmX20cm non permanent et non cadastré et busé par moi sur 15m.
D'après la carte je serais en zone bleu avec le règlement C ce qui correspond à un risque d'instabilités de terrain faible !
Au moins 2 des maisons du hameaux datent de 1700, elles n'ont pas bougé depuis cette époque !
A noter que la commune a autorisé il y amoins de 2 ans la réalisation d'un accès pour la construction d'une maison qui traverse la zone rouge classée X à un endroit où sa largeur est de 30m alors que dans mon cas elle mesuse 20cm.
Le risque de densifier la construction en augmentant la hauteur du bâtiment n'aggrave en rien la situation et n'augmente pas le risque. |
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