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alice78
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 Posté - 22 juil. 2009 : 18:17:54
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L'article 55 du décret de 67 oblige le syndic à demander l'autorisation de l'AG pour agir en demande, en justice.
Cette autorisation se vote à la majorité de l'article 24.
En conséquence, l'AG peut-elle donner mandat à un copropriétaire (art.25) pour se substituer au syndic pour une saisine du juge de proximité afin de recouvrer des sommes indument perçues par l'ancien syndic de la copro (par exemple 500 € pour la mise à jour du plan comptable non prévue en prestations particulières du contrat de syndic), ceci afin d'éviter que les honoraires du nouveau syndic ne rende le bénéfice de cette action nulle ?
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felix1930
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Posté - 22 juil. 2009 : 19:04:28
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l'article D55 permet au syndic,sans autorisation de l'AG ,d'engager des actions ne recouvrement de créance,mise en oeuvre des voies d'exécution forcé à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot.
Le syndic ne peut se faire substituer
A ma connaissance seul le Pt du CS peut,si les mises en demeure faites auprès de l'ancien syndic pour qu'il rende la totalité des fonds disponibles, demander au juge statuant en référé,d'ordonner la remise de ces fonds.
Mais ,dans votre cas, ce ne sont pas des fonds disponibles mais,éventuellement,des fonds induement facturés.
Vous n'avez ,de toute façon,peu,, voire pas d'espoir, pour récupérer cette somme >>>500€????
En AG cette dépense à t-elle été approuvée? |
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alice78
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Posté - 23 juil. 2009 : 08:20:22
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Il ne s'agit pas de ma copro.
l'ancien syndic a facturé des frais de mise à jour de compta malgré les protestations du CS (500 € pour un budget de 2500 €, toute petite copro).L'AG a refusé cette somme.
L'ancien syndic a eu une mise en demeure de rembourser ces 500 €, mais a indiqué qu'il n'y donnerait pas suite.
OK pour le recouvrement de créance, même concernant une autre personne qu'un copro, sans autorisation de l'AG pour le syndic.
Pourquoi le syndic ne pourrait-il pas se faire substituer par mandat donné par l'AG ? |
Édité par - alice78 le 23 juil. 2009 08:20:48 |
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Posté - 23 juil. 2009 : 08:35:51
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alice78 : si une reprise de la compta du syndic précédent est au contrat de ce nouveau syndic (?) il est difficile aux copros de refuser de payer.
Qu'netendez vous par mise à jour de la compta ?? parlez vous du nouveau plan comptable ? ceci n'a pas à être facturé par le syndic.
Vous parlez de 500€ "indument" perçu par le syndic , il vous faut argumenter sur ce terme!! Pourquoi employé cet " indument" ??
Vous reclamez 500€, le premier rendez vous avec un avocat vous coutera 800 € !!!
Pour info : le syndic n'a pas besoin de mandat pour récupérer des créances, seulement en cas de décision de mise en vente du lot d'un débiteur, le syndic a besoin de la décision de l'AG.
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alice78
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Posté - 23 juil. 2009 : 09:16:34
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Philippe388,
l'ancien syndic a facturé la mise en place du nouveau plan comptable qui aurait (!!) nécessité la formation de son personnel.
Je dis que cette facture est indue parce que d'une part il est évident que c'est de la gestion courante et que d'autre part le coût de cette prestation n'était pas prévue dans les prestations particulières du contrat du syndic.
Il n'y a pas besoin d'avocat pour demander le remboursement de cette somme. C'est donc le pourquoi de ma question, l'AG peut-elle donner mandat à un copro pour saisir le juge de proximité ? |
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nefer
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 Posté - 23 juil. 2009 : 09:27:01
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alice:
si ce syndic est adhérent d'une chambre professionnelle, faites un courrier au président de cette chambre (avec copie des courriers échangés avec ce syndic)
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felix1930
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Posté - 23 juil. 2009 : 14:38:53
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citation: si ce syndic est adhérent d'une chambre professionnelle, faites un courrier au président de cette chambre (avec copie des courriers échangés avec ce syndic)
cela ne sert à rien, nous avons eu ce cas lors du changement de syndic en 2000;l'ancien syndic avait prélevé une somme pour prestations qui,habituellement, étaient gratuites -courrier à l'appui -
La réponse de la chambre professionnelle et aussi de la caisse de garantie ont été >>> nous transmettons votre réclamation à notre adhérent
Ensuite ,plus aucune réponse à notre courrier; |
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nefer
Modérateur
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Posté - 23 juil. 2009 : 23:12:53
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citation: Initialement posté par felix1930citation: si ce syndic est adhérent d'une chambre professionnelle, faites un courrier au président de cette chambre (avec copie des courriers échangés avec ce syndic) cela ne sert à rien,
c'est vous qui le dites!!!
de plus votre action Ă©tait en 2000
j'ai obtenue une réponse différente de la votre.........en 2009 |
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felix1930
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Posté - 23 juil. 2009 : 23:40:13
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et le résultat a été???????????? |
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Posté - 26 juil. 2009 : 12:23:09
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Bonjour,
L'article 18 (avant dernier alinéa) de la loi de 65 ne permet-il pas à l'AG, par un vote, de substituer le syndic ? |
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| Signature de jean-louis52 |
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felix1930
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Posté - 26 juil. 2009 : 14:38:21
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Pas dans ce cas
pour la délégation de pouvoir possible au syndic,au CS ou à tout autre personne reprendre l'article D21 qui dans son 2è alinéa indique notamment :
Cette délègation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle (AG) détermine l'objet et fixe le montant maximum |
Édité par - felix1930 le 26 juil. 2009 14:40:46 |
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Posté - 26 juil. 2009 : 15:41:23
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Bonjour,
L'article 18 de la loi dit :
"Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée."
L'article 25 dit :
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
L'article 24 dit :
"Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi."
L'article 21 du décret dit :
"Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé."
Il ne m'apparaît donc pas impossible, sauf erreur de ma part, de s'appuyer sur ces textes pour demander à l'AG d'autoriser Alice 78 à ester au tribunal de proximité pour récupérer les sommes dues par son ancien syndic.... |
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| Signature de jean-louis52 |
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felix1930
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Posté - 27 juil. 2009 : 00:08:45
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le recours au tribunal par un copropriétaire ,pour recouvrer des fonds du syndicat "conservés" par l'ancien syndic,est prévu à l'article L18-2 mais il s'agit alors, obligatoirement, du président du conseil syndical
< après mise en demeure restée infructueuse, le syndic ou le président du conseil syndical pourra demander au juge,statuant en référé,d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure > |
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Posté - 27 juil. 2009 : 07:10:33
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Bonjour,
Merci pour cette réponse.
Est-elle valable pour des fonds "conservés" relatifs à des dépenses contestées lors de l'AG qui a vu l'ancien syndic remercié et le nouveau désigné, et pour des fonds relatifs à ce qui apparaît être des surfacturations découvertes après transfert des archives du syndicat, sommes non approuvées par l'AG qui a statué sur ces dépenses.... |
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| Signature de jean-louis52 |
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felix1930
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Posté - 27 juil. 2009 : 14:40:40
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notre copropriété a eu ce problème ,mais comme souligné par nefer c'était en 2000, lors d'un changement de syndic.
Lors de l'AG, certaines dépenses refusées ainsi que le quitus.
A la vérification des sommes "prélevées" par l'ex.syndic sur les fonds disponibles nous avons constaté des "prélèvements" :
-pour des prestations ou des frais n'ayant jamais figurés dans les contrats du syndic remercié,
-des dépenses refusées en AG
En fonction des textes,d'un jugement de la C.A de PARIS du 11.01.2000 (un syndic ne peut prétendre au paiement d'honoraires si ceux-ci ne figurent pas sur son contrat accepté par l'AG...)et aussi de l'avis de l'ARC,le Pt du CS a déposé un dossier au TGI en mai 2001.
Après plusieurs renvois,suite à l'intervention de l'avocat de l'ex.syndic,et la mise en délibéré de cette affaire le tribunal a jugé - en novembre 2001-que ce n'était qu'un litige sur les prix de certaines prestations et que l'ancioen syndic avait rendu l'ensemble des fonds donc:
-demande irrecevable
-par souci d'équité le tribunal a refusé l'application de l'article 700 du NCPC ,à l'encontre du Pt du CS ,demandé par l'avocat de l'ex.syndic
dans son dernier courrier au Pt du CS ,l'ARC avait indiqué mais le magistrat sera le seul juge dans cette affaire
Je suis donc très sceptique sur le résultat "positif" d'une action engagée par XXXX dans le sujet d'alice78 |
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Posté - 27 juil. 2009 : 19:25:57
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Bonjour,
L'exemple que vous donnez n'est pas réjouissant.....
Mais voici ce que dit l'article 26 du décret :
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret
Donc, il me semble, au vu de cet article et de ceux précédemment cités qu'une personne, autre que le syndic, pourrait ester au nom du syndicat, sous réserve d'y avoir été autorisée, et pour un but précis, par l'AG.
Etes-vous d'accord avec mon analyse ? |
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| Signature de jean-louis52 |
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Édité par - jean-louis52 le 27 juil. 2009 20:29:56 |
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felix1930
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Posté - 27 juil. 2009 : 23:34:23
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si vous reprenez le a) de l'article 25, il est précisé que ces délégations données doivent concerner des décisions visées à l'article précédent,c'est à dire le 24.
Hors dans ce dernier article il n'est nullement question "d'action "judiciaire au nom du syndicat en lieu et place du syndic voire du Pt du CS
en ce qui concerne le D21
citation: pour la délégation de pouvoir possible au syndic,au CS ou à tout autre personne reprendre l'article D21 qui dans son 2è alinéa indique notamment :
Cette délègation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle (AG) détermine l'objet et fixe le montant maximum
pour moi rien dans les textes ne permet cette délégation dans le problème cité par alice78 |
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alice78
Contributeur actif
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Posté - 28 juil. 2009 : 16:28:39
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Lorsqu'une autorisation d'ester en justice doit être donnée au syndic, elle se vote à la majorité de l'article 24. C'est donc sur cette base que je me fonde.
L'idéal, ce serait d'essayer cette procédure pour voir si le juge de proximité, mais surtout la partie adverse (ancien syndic) ne la contesterait pas !
Au cas particulier, la copro en question ne pourrait agir cette année, car le mandat à donner à un copro n'a pas été soumis au vote de l'AG. |
Édité par - alice78 le 28 juil. 2009 16:29:18 |
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Posté - 24 août 2009 : 09:23:17
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Bonjour,
Il m'a été dit qu'il était possible d'intenter une action collective (les copropriétaires concernés et volontaires, représentés par l'un d'entre eux).
Cette action collective ne nécessiterait donc pas l'accord de l'AG, ni l'intervention du syndic.
X, Y et Z, copropriétaires, représentés par W, copropriétaire, pourraient ainsi ester vers la juridiction compétente.
Qu'en pensez-vous ? |
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| Signature de jean-louis52 |
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ainohi
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Posté - 26 août 2009 : 15:32:32
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citation: Initialement posté par alice78
L'article 55 du décret de 67 oblige le syndic à demander l'autorisation de l'AG pour agir en demande, en justice.
Cette autorisation se vote à la majorité de l'article 24.
En conséquence, l'AG peut-elle donner mandat à un copropriétaire (art.25) pour se substituer au syndic pour une saisine du juge de proximité afin de recouvrer des sommes indument perçues par l'ancien syndic de la copro (par exemple 500 € pour la mise à jour du plan comptable non prévue en prestations particulières du contrat de syndic), ceci afin d'éviter que les honoraires du nouveau syndic ne rende le bénéfice de cette action nulle ?
Je ne vois rien qui l'interdise. |
Édité par - ainohi le 26 août 2009 15:33:11 |
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felix1930
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Posté - 26 août 2009 : 15:56:23
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citation: Je ne vois rien qui l'interdise.
ce qui est souhaitable c'est que vous nous indiquiez ce qui l'autorise et surtout l'à rend légalj (ce n'est pas parce que ce n'est pas interdit que c'est autorisé)
En effet, une telle autorisation donnée par l'assemblée,ce qui est toujours possible, ne la rend pas pour autant "valable" au niveau judiciaire.
Si, lors de la première audience le juge ne "signale" pas comme illégale cette action,faite par un copropriétaire, l'avocat de la partie adverse ne manquera pas de le souligner dans ses premières conclusions, puisque le copropriétaire en question doit lui remettre (à lui ou à l'ex-syndic) le même dossier déposé; |
Édité par - felix1930 le 26 août 2009 16:03:13 |
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