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fred
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 Posté - 17 févr. 2013 : 12:49:36
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Bonjour , je viens de découvrir votre forum et je me présente .
je vis sur la commune de Fitou et nous avons récupérer un terrain en zone UA de 1600m² sur lequel nous désirons construire un groupement d'habitation .
Ce terrain ne peux être divisé avant une durée de dix an car il a été créé à partir de plusieurs parcelles .
Ma question est : si je construit 1 groupement de deux maisons pour les mettre en locations ou les vendre puis je , dans quelques années reconstruire un deuxième lot de deux contre les deux premières ou pourrais je séparer mon terrain en deux parcelles afin de refaire un groupement d'habitation de deux maisons ?
La finalité étant de pouvoir étaler les dépenses sur de nombreuses années ( permis de construire , taxe locale , foncière etc...)et de bénéficier d'un statut de particulier pour tout les raccordements eau elec etc... ( il me semble que à partir de deux lots même pour ERDF on doit passer par leur branche professionnel )
merci pour vos reponse
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Posté - 17 févr. 2013 : 16:06:22
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fred
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 Posté - 17 févr. 2013 : 16:48:58
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lors de l'achat ce terrain à été créé à partir de plusieurs parcelles puis reséparer en deux grandes parcelles pour la vent donc il nous faut attendre 10 ans avant de le rediviser il me semble ( le terrain est passé de zone na en zone ua ) |
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Posté - 17 févr. 2013 : 17:13:12
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retrouvez précisémen t d'où vient cette règle et recopiez la ... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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fred
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Posté - 17 févr. 2013 : 19:47:17
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je viens de rappeler ma mère qui me confirme que son constructeur lui à affirmer que cela lui à été signaler par la mairie . De plus je me permets de vous demander si le changement de la zone de classement du terrain de zone nac à zone ua doit être signifier par acte notarié ?
merci de votre gentillesse |
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Posté - 17 févr. 2013 : 20:29:15
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changement de zone : c'est la commune qui décide sur le POS/PLU... il s'agit d'une mesure règlementaire unilatérale décidée par l'administration qui n'a pas à être notariée.
la règle : "on m'a dit que", ça n'est pas du droit. |
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Emmanuel Wormser
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fred
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Posté - 17 févr. 2013 : 20:44:36
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comprenez moi bien je débarque car , à la suite du décès d'une personne proche , ma mère veux que je m'occupe de faire construire son terrain pour le rentabiliser et son certificat d'urbanisme prend fin le 6 avril de cette année . J'essaye donc de trouver la meilleur solution afin de pouvoir construire le plus de lots à moindre frais et tout cela dans un laps de temps réduit pour la dépose d'un PC afin que son terrain reste constructible dans les meilleurs conditions possible . |
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feod
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Posté - 18 févr. 2013 : 10:19:43
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Il n'y a pas de règle générale et absolue interdisant de rediviser un terrain avant 10 ans. Cette règle n'est applicable que si elle apparait notamment dans le règlement du PLU de votre commune. Donc, si aucune interdiction n'apparait nulle part, vous pouvez rediviser votre terrain avant dix ans. Par contre, si la première division nécessite une simple déclaration préalable, la deuxième division et les divisions successives avant dix ans, même s'il s'agit d'une simple division en 2 parcelles, nécessitent le dépôt d'un permis d’aménager et l’opération est alors assimilée à celle d'un lotissement (opération bien plus lourde nécessitant la mise en place de voiries, éclairages, bassins de retention le cas échéant, etc, etc.) |
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Posté - 18 févr. 2013 : 10:43:16
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feod, d'où sort votre propre règle des 10 ans ?
fred, le certificat d'urbanisme n'a d'intérêt que si les règles d'urbanisme du PLU -encore lui- ont changé : est ce le cas ? |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 18 févr. 2013 10:44:05 |
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fred
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Posté - 18 févr. 2013 : 10:59:27
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a part le fait que nous avons changé de nature de zone nous sommes toujours soumis au POS |
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Posté - 18 févr. 2013 : 11:41:05
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et le POS a t il changé depuis l'obtention du Certificat d'urbanisme ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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feod
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Posté - 18 févr. 2013 : 12:26:59
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Autant pour moi Emmanuel.
Je n'ai pas eu à faire d’opérations foncières depuis quelques temps... et la réforme 2012 est passée par là .
Il semblerait en effet que les critères de durée et de nombre de lots aient été supprimé. La création de voirie devenant prépondérante pour une DP ou un PA.
Un lien pour se mettre Ă jour :
http://www.architectes.org/actualit...9urbanismes/ |
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fred
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Posté - 18 févr. 2013 : 13:19:20
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depuis l'obtention du certificat d'urbanisme seul le changement de zone à eu lieu . si je comprends bien je ne peux reséparer immédiatement cette parcelle en deux ( sauf en lotissement ) mais , je peux construire deux habitations que je pourrai loué mais pas vendre séparément avant d'effectuer la séparation cadastrale au terme des dix ans afin de rester sur un registre de particulier et de ne pas être soumis à l'obligation de monter une société immobilière ?
concernant la voirie , il apparaît l'obligation de créer une voie de retournement et d'avoir un minimum de 5.5m de largeur de passage même si la rue de la commune qui arrive sur cette parcelle fait moins de 3m de large ! |
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Posté - 18 févr. 2013 : 13:32:25
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tant que vous n'aurez pas lu les règles d'urbanisme locales applicables, impossible de répondre. |
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fred
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Posté - 18 févr. 2013 : 13:47:35
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le terrain est situé dans une commune dotée d'un plan d'occupation des sols approuvé le && octobre 1983 , modifié le 12 octobre 2009
en article UA les caractères sont construction en ordre continu
UA3 accès et voirieles fonds objets d'une demande d'autorisation administrative doivent être desservis par des voies publiques ou privées , soit directement soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par l'application de l'article 682 du code civil .
voies ouvertes Ă la circulation publique :
1/desservant 4 fonds et moins : largeur minimal de chaussée : 3.50m
2/desservant 5 fonds et plus : largeur minimale de plateforme : 8m
Est ce que ces informations vous conviennent ?
c'est tout ce que j'ai de précis avec moi . Désolé pour mon inexpérience , merci |
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Posté - 18 févr. 2013 : 14:48:42
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de quand date le certificat d'urbanisme dont vous craignez la caducité ? |
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fred
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Posté - 18 févr. 2013 : 15:10:42
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le certificat date du 6 octobre 2011
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Posté - 18 févr. 2013 : 15:21:24
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si donc les règles n'ont pas changé depuis, pourquoi cette précipitation ?
sont-elles en train de changer ? |
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Emmanuel Wormser
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fred
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Posté - 18 févr. 2013 : 15:26:02
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non du tout mais , le certificat arrive à expiration le 6 avril et la demande de prolongation de 18 mois du certificat à été refusé sans motifs apparent donc , méfiance ( je m’inquiète probablement pour rien mais ... ) |
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Posté - 18 févr. 2013 : 15:49:18
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quel est le motif Ă©crit du refus ?
il y a en a nécessairement un. |
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Emmanuel Wormser
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fred
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Posté - 18 févr. 2013 : 16:13:45
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le motif du refus est les taxes d'aménagement ont changé au mois de novembre 2012
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