|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
967 message(s)
Statut:
|
|
161
 Posté - 11 janv. 2012 : 16:26:02
|
|
Mais ou voyez-vous que le syndic ( autre que copropriétaire syndic bénévole) pourrait inscrire des questions à l'OJ qui ne résulteraient pas de la concertation avec CS ( cà d avec son accord ) ou qui proviendrait de la seule initiative et volonté du syndic , alors que les articles 26 et 10 du décret permettent de comprendre le contraire, et que la responsabilité de l'envoi de la convocation , incombant au syndic ( art. 7, 8 et 9) , ne peut signifier droit pour lui de prévoir l'inscription à l’OJ de toute question de son choix, même étrangère aux intérêts du SDC et de surcroît, contre la volonté du CS, car contraire à ses intérêts ! |
|
|
|
|
|
|
 162
 Posté - 11 janv. 2012 : 16:41:58
|
jany2718 : [quote]alors que les articles 26 et 10 du décret permettent de comprendre le contraire, et que la responsabilité de l'envoi de la convocation , incombant au syndic ( art. 7, 8 et 9) , ne peut signifier droit pour lui de prévoir l'inscription à l’OJ de toute question de son choix, même étrangère aux intérêts du SDC et de surcroît, contre la volonté du CS, car contraire à ses intérêts ![/quote]
Du grand n'importe quoi; ne faites pas dire aux textes ce que vous désirez pour satisfaire votre point de vue totalement erroné et non conforme à la loi sur le vote du quitus !!!
ET rebelotte !!!!!
Vous interprétez la loi, vous inventez la loi, vous comprenez autre chose que ce qui est écrit dans le loi, et vous ne comprenez rien des autres écrits des intervenants.
jany2718 : têtu et borné !!! .................
Fin pour moi, je ne donne pas quitus à jany2718 pour le traitement du sujet !!! 
|
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2137 message(s)
Statut:
|
|
163
Posté - 11 janv. 2012 : 16:50:21
|
Tout copropriétaire peut faire inscrire une question à l'ordre du jour et l'ordre du jour doit être établi en concertation avec le conseil syndical. Il en résulte que toutes les questions demandées par le conseil syndical doivent être inscrites à l'ordre du jour à l'issue de la concertation. Mais cela n'empêche nullement le syndic d'y ajouter d'autres questions. Concertation ne signifie pas subordination.
Le pouvoir de convoquer implique le pouvoir de fixer l'ordre du jour sous réserve de ce qui précède.
|
|
|
|
oldman24
Contributeur senior
France
852 message(s)
Statut:
|
|
164
Posté - 11 janv. 2012 : 16:57:00
|
Philippe388,
En vertu de quel texte vous ne donnez pas de QUITUS Ã jany2718 ?
Avez vous lu la doc sur la Netiquette ? |
 |
|
 |
 |
 |
Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - oldman24 le 11 janv. 2012 17:35:05 |
|
|
|
165
Posté - 11 janv. 2012 : 17:47:37
|
oldman : je ne donnerai pas quitus à jany2718, car son argumentaire et sa vision de la copropriété et de l'AG sont contraire à la loi et aux intérêts du SDC !!! 
Pour le quitus, il n'est pas si compliqué de convaincre une AG. MAIS il faut savoir remettre à sa place le syndic et ses arguments.
Je suis sur que jany2718 peut faire cela; mais il ne faut pas refuser de débattre à l'AG, refuser le vote par corrspondance, de changer d'avis, et de laisser les copropriétaires voter comme ils le souhaitent.
Je préfère une concertation avec TOUS les copropriétaires pendat l'AG qui sont les décideurs, que de laisser faire un syndic sans controle, et un CS "dictateur" !!! |
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
166
Posté - 11 janv. 2012 : 18:02:02
|
Sur le plan juridique :
1) Les questions notifiées au syndic par le conseil syndical conformément à l'article 10 du décret doivent être inscrites à l'ordre du jour.
2) Le syndic n'est pas tenu de se conformer aux demandes d'inscription à l'ordre du jour faites au cours de la concertation.
Sur le plan pratique :
Dans le cas 2) il est bien évident que les relations entre le syndic et le CS ne sont pas au beau fixe
Dans tous les cas, on peut se demander ce qu'il faut entendre ici par " demande d'inscription faite par le CS ", compte tenu des observations faites à propos des " décisions " du CS, notamment quand il n'y a pas de RFCS.
Heureusement, tout se passe bien gentiment dans la plupart des copropriétés dont on n'entend pas parler. Toutes les discussions ci dessus sont alors sans objet. Restent alors les copropriétés moins sereines. Celles dont on parle.
|
|
|
|
|
|
etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
|
|
167
Posté - 11 janv. 2012 : 18:28:35
|
|
citation: Initialement posté par rambouilletcitation: S’il ne satisfait pas cette demande, ce sera au moins un grief et argument de plus à avancer pour changer de syndic.
????  citation: Pourquoi cet alinéa aurait-il été rajouté puisqu’avant lui le CS pouvait déjà émettre un avis sur l’ordre du jour comme sur n’importe quoi?
Parce qu'avant, le CS n'avait pas possibilité de faire inscrire des sujets à l'OdJ ; mais les propriétaires qui composaient le CS pouvaient les notifier au syndic. Maintenant de part cette réunion, le CS (encore faut-il qu'il y ait un RFCS qui le sise...) dit au syndic les sujets qu'il entend être mis à l'OdJ et cela vaut notification, pour s'en assurer on fait un CR contresigné par les memebres du CS et le syndic.... 
Non rambouillet, c’est faux !
- Déjà depuis 1967, le CS (comme tout copropriétaire) peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour.
- Déjà depuis 1994, le CS donne avis au syndic ou à l’AG sur tout ce qu’il veut.
- Depuis 2010 seulement, « l’ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical. ».
Si on réduit cette « concertation » à un simple « avis » (comme certains intervenants laissent entendre) que le syndic n’est pas tenu de suivre, pourquoi ce segment aurait-il alors été ajouté à l’article 26 ? Pour faire de la figuration ? djeust faure ze feun ?
Ainohi,
Bien d’accord en tout point avec vous !
Mais avant vous, à propos du CS, on a pu entendre que seule la demande notifiée par le CS en vertu de l’article 10 du Décret était recevable mais que le syndic faisait ce qu’il voulait de ce qui ressortait de la concertation avec le CS (art. 26) !
Non, « Concertation » ça veut pas dire que le syndic fixe l’ordre du jour et demande ‘tout de même’ l’avis du CS !
Y’a pas marqué « la consultation du CS est obligatoire pour l’établissement de l’ordre du jour» mais le syndic n’est pas tenu de suivre cet « avis ».
Si de cette « concertation » le CS veut telle question, le syndic doit l’inscrire.
Suite à cette concertation, le CS n’a même pas besoin légalement de notifier cette demande par lettre A.R. (pas d’A.R. prévu à l’art. 26 !).
Jany2718 :
citation: La discussion semble décidément impossible ou est rendue impossible par manque d'attention de certains contributeurs ( s’agirait-il de trolls ?) sur la simple et légitime question posée ici :
- sur quel fondement légal le Syndic professionnel ( ou qui n'est pas un copropriétaire, sydic bénévole), qui n'est de l'administrateur du SDC ( au seul pouvoir exécutif) pourrait-il décider , contre la volonté des membres du CS, d'inscrire à l'OJ, le projet de résolution lui donnant quitus, alors qu'aucun copropriétaire n'aurait proposé l'inscription de cette question ?.
Pour répondre à votre simple question :
Non, personnellement, cela ne me plait pas non plus mais objectivement, et au regard des textes, rien n’empêche au syndic de mettre les questions qu’il veut comme le quitus même si le CS n’est pas d’accord.
En revanche, rien ne l’autorise à écarter des questions du CS exigées suite à la « concertation », ce que certains ont du mal à entendre.
(oui, ça fonctionne depuis 2010 dans les deux sens !).
Aussi,
Non, celui qui envoie la convocation n’a pas l’exclusivité de l’établissement de l’ordre du jour (hormis notifications art. 10) puisque celui-ci est « établi en concertation avec le CS » (on ne le répètera jamais assez).
Pas de « concertation » = motif d’annulation de l’AG !!!
Maintenant, aux détracteurs qui pourraient me sortir (on ne sait jamais) :
qu’ « un syndic peut très bien arguer qu’il y a bien eu ‘concertation’ mais qu’il a tout simplement jugé bon de ne pas inscrire telle ou telle question demandée par le CS…
C’est effectivement, je veux bien l’admettre, un point sur lequel il peut y avoir débat
…Mais il faudrait alors admettre la recevabilité de la demande en annulation d’une question souhaitée par le syndic mais que le CS jugeait bon de ne pas inscrire.
Rappel (encore une fois) de l’article 9 du Décret :
- Oui la convocation contient l’ordre du jour : forcément
- mais la seule exclusivité de celui qui convoque l’AG est de fixer le lieu et l’heure de la réunion (et absolument rien d’autre, n’en déplaise à certains).
C’est pas parce que c’est celui qui convoque l’AG qui rédige l’ordre du jour, qu’il l’établi unilatéralement. Non, ce n’est pas les textes !
Le secrétaire d’AG peut physiquement mettre toutes les âneries qu’ils souhaitent et des résultats de vote farfelus dans le PV mais ça ne veut pas dire qu’il y est autorisé !
Dans les deux cas : Ne pas confondre « rédiger seul » avec « décider seul » !
Après, bien sûr, celui qui convoque peut très bien mettre les questions qu’il souhaite.
Si personne ne fait de demande d’inscription (que ce soit par notification Art. 10 ou après concertation Art. 26), il n’y aura que ces questions à lui, forcément.
(PS : la demande de convocation de l’AG par le CS ou un quart des copropriétaires doit forcément être accompagnée des questions demandées : sinon pas d’AG)
Voilà ,
Je pense avoir fait simple et clair et surtout au regard des textes…
. |
|
|
|
|
|
| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
168
Posté - 11 janv. 2012 : 18:48:47
|
|
citation: Non rambouillet, c’est faux !
- Déjà depuis 1967, le CS (comme tout copropriétaire) peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour.
- Déjà depuis 1994, le CS donne avis au syndic ou à l’AG sur tout ce qu’il veut.
- Depuis 2010 seulement, « l’ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical. ».
c'est dommage, etc, vous ne lisez pas bien ce que chacun écrit ....  et ceci n'est qu'un exemple, relisez bien ce que j'ai écrit...  |
|
|
|
169
Posté - 11 janv. 2012 : 19:02:34
|
Tous les intervenants, sauf jany2718, ont la même approche sur le fait que le syndic peut proposer le quitus à l'ODJ; et la la loi le confirme.
Les conflits entre le CS et le syndic ne sont pas résolus avec l'obligation de cette concertation; c'est pourquoi il faut que le CS notifie par RAR ses questions !!!
Des contacts normaux et cordiaux entre CS et syndic permettent de proposer des ODJ sérieux, et un budget bien étudié. Que le syndic propose le quitus devient alors anecdotique et sans intérêt. L'AG doit le rejetter, le syndic aura son PV d'AG avec ce rejet à proposer à son assureur !!!!
etc : citation: un syndic peut très bien arguer qu’il y a bien eu ‘concertation’ mais qu’il a tout simplement jugé bon de ne pas inscrire telle ou telle question demandée par le CS…
C’est effectivement, je veux bien l’admettre, un point sur lequel il peut y avoir débat
…Mais il faudrait alors admettre la recevabilité de la demande en annulation d’une question souhaitée par le syndic mais que le CS jugeait bon de ne pas inscrire.
atc : Les 2 propositions existent !!! nous l'avons expérimenté à de nombreuses reprises.
Notre ancien syndic L..y a fini sa belle carrière dans notre résidence et dans les 5 SDC de notre Union, car il ne portait pas les notifications de résolutions en RAR à l'ODJ, il ne recevait pas les CS, ne communiquait plus les documents, ....tout en demandant toujours le quitus . La sanction fût alors rapide, en 2 ans 6 contrats de perdus dans une résidence. Mais la bataille fut rude,car dans le même temps le président du conseil de l'Union en place rédigeait l(ODJ à la place du syndic !!! il a suivi le même chemein que son valet le syndic !!! OUF.
En copropriété, la réalité depasse souvent la fiction !!!
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
170
Posté - 11 janv. 2012 : 19:33:46
|
Sur les 150 et quelques interventions il y en à au moins 100 d'inutiles par défaut d'avoir bien lu celles qui précèdent et pour certains de les avoir comprises.
etc écrit encore (ce n'est pas une critique mais un msg de trop faute d'avoir bien lu ... ) :
"un syndic peut très bien arguer qu’il y a bien eu ‘concertation’ mais qu’il a tout simplement jugé bon de ne pas inscrire telle ou telle question demandée par le CS…"
ou encore en sens contraire :
"Si de cette « concertation » le CS veut telle question, le syndic doit l’inscrire.
Suite à cette concertation, le CS n’a même pas besoin légalement de notifier cette demande par lettre A.R. (pas d’A.R. prévu à l’art. 26 !)".
Dans les syndicats où tout va bien la question ne se pose pas.
Lorsqu'il y a litige, sans que ce soit à l'AK47, le syndic peut ne pas tenir compte des questions "demandées" durant la réunion préparatoire à l'AG (ou concertation, ce qui revient exactement au même !).
Car ce ne sont pas formellement des "demandes", qui plus est lorsqu'il n'y a aucune trace !
Un CS se "concerte" avec le syndic ... et découvre à la réception de la convocation qu'il a "oublié" une ou 2 questions "qui fachent" !
Il n'y a rien à contester : pas de trace, pas de notification D.art.10 confirmant les questions demandées = pas d'obligation pour le syndic.
JPM expose la même chose :
"Sur le plan juridique :
1) Les questions notifiées au syndic par le conseil syndical conformément à l'article 10 du décret doivent être inscrites à l'ordre du jour.
2) Le syndic n'est pas tenu de se conformer aux demandes d'inscription à l'ordre du jour faites au cours de la concertation.
Sur le plan pratique :
Dans le cas 2) il est bien évident que les relations entre le syndic et le CS ne sont pas au beau fixe
C'est ainsi, les textes n'en disent pas autre choses, vous n'y pouvez rien même si vous n'êtes pas d'accord.
C'est pourquoi, lorsqu'il y a des difficultés, je préconise la notification systématique par le CS des questions élaborées lors de la "concertation", seule condition qui oblige le syndic.
Voir : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11796
Ce qui n'interdit en rien au syndic d'inscrire toutes les questions qu'il souhaite.
NB : de nombreux syndicats font de la "concertation" sans le savoir : réunions trimestriellse avec le syndic pour faire un tour d'horizon, travailler sur tel dossier, préparer des travaux ...etc .
Cette histoire de "concertation" pour préparer l'ODJ ne se pose pas dans ces syndicats, étant entendu que le syndic n'est pas juridiquement engagé par les "décisions" qui seraient prises lors de ces réunions, hormis son obligation "morale" vis à vis des copropriétaires, qu'il ne veut pas se mettre à dos. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2012 19:49:09 |
|
|
|
171
Posté - 11 janv. 2012 : 19:59:22
|
|
gedehem : citation: Sur les 150 et quelques interventions il y en à au moins 100 d'inutiles par défaut d'avoir bien lu celles qui précèdent et pour certains de les avoir comprises.
gedehem : cette phrase était inutile également !!! VOus n'avez pas à juger de la qualité des intervnetions !! vous êtes un médiateur de ce forum, vous ne pouvez pas vous empêcher de tacler les UInautes.
ET en ce qui concerne la suite de votre dernier post, vous repettez AUSSI la même chose que les derniers posts d'autres Uinautes. était il aussi inultile que les 100 autres ??
Nous somme tous d'accord sur la réponse à apporter à la question de max2907, et au contradicteur jany2718 !!!
gedehem : les têtus sont les bienvenus sur ce forum !!! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
172
Posté - 11 janv. 2012 : 21:40:37
|
Depuis les post 5 ou 6 on est majoritairement d'accord pour avancer que :
" - 80% des copropriétaires ignorent ce qu'est le "quitus", sa nature .
- Donner quitus est susceptible de porter préjudice au syndicat.
- Ne pas donner quitus c'est une ASSURANCE pour le syndicat, une protection au cas où !
- Ne pas donner quitus n'est en aucun cas un acte de défiance vis à vis du syndic, appréciation de sa gestion.
Et depuis les posts 80 ou 100 (car on a dévié) :
" - le syndic a le monopole de la convocation des AG.
- il peut inscrire toutes les questions qu'il souhaite (dont celle du quitus, ce qui était le point de départ de cette dernière contreverse).
- il n'est pas tenu par la réunion préparatoire de l'AG (dite "de concertation").
- il doit inscrire les questions qui lui sont notifiées dans les règles" |
|
|
|
etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
|
|
173
Posté - 11 janv. 2012 : 22:36:04
|
Rambouillet,
citation: c'est dommage, etc, vous ne lisez pas bien ce que chacun écrit .... et ceci n'est qu'un exemple, relisez bien ce que j'ai écrit...
à votre :
citation: Initialement posté par rambouilletcitation: S’il ne satisfait pas cette demande, ce sera au moins un grief et argument de plus à avancer pour changer de syndic.
???? citation: Pourquoi cet alinéa aurait-il été rajouté puisqu’avant lui le CS pouvait déjà émettre un avis sur l’ordre du jour comme sur n’importe quoi?
Parce qu'avant, le CS n'avait pas possibilité de faire inscrire des sujets à l'OdJ ; mais les propriétaires qui composaient le CS pouvaient les notifier au syndic. Maintenant de part cette réunion, le CS (encore faut-il qu'il y ait un RFCS qui le sise...) dit au syndic les sujets qu'il entend être mis à l'OdJ et cela vaut notification, pour s'en assurer on fait un CR contresigné par les memebres du CS et le syndic....
Je répondis :
citation: Non rambouillet, c’est faux !
- Déjà depuis 1967, le CS (comme tout copropriétaire) peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour.
- Déjà depuis 1994, le CS donne avis au syndic ou à l’AG sur tout ce qu’il veut.
- Depuis 2010 seulement, « l’ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical. ».
Si on réduit cette « concertation » à un simple « avis » (comme certains intervenants laissent entendre) que le syndic n’est pas tenu de suivre, pourquoi ce segment aurait-il alors été ajouté à l’article 26 ? Pour faire de la figuration ? djeust faure ze feun ?
Veuillez m’excuser si je n’ai pas compris le sens de votre réponse, de surcroit si ce n’est pas la première fois….
Je vous donne pour autant le sens que j’ai compris :
- Par « parce qu’avant », je comprends l’ajout de l’alinéa « l’ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical. » (en 2010).
- Par « Parce qu'avant [donc 2010], le CS n'avait pas possibilité de faire inscrire des sujets à l'OdJ ; mais les propriétaires qui composaient le CS pouvaient les notifier au syndic », je réponds que SI, il le pouvait (depuis 1994).
- De plus, par votre « Maintenant de part cette réunion, le CS (encore faut-il qu'il y ait un RFCS qui le sise...) dit au syndic les sujets qu'il entend être mis à l'OdJ et cela vaut notification, pour s'en assurer on fait un CR contresigné par les memebres du CS et le syndic.... », mes remarques suivantes :
Vous semblez dire que le CS n’a qu’à « dire » et cela vaut « notification ».
Pour ma part, cela ne vaut pas « notification », mais c’est que la « notification » (selon art. 10) n’est pas nécessaire à l’obligation d’inscription de la question à l’ordre du jour (selon art. 26). Comme j’ai pu le dire lors de mon 1er et pénultième post « Si de cette ‘ concertation’ le CS veut telle question, le syndic doit l’inscrire.
Suite à cette concertation, le CS n’a même pas besoin légalement de notifier cette demande par lettre A.R. (pas d’A.R. prévu à l’art. 26 !). »
Votre « CR contresigné par les memebres du CS et le syndic....» ne vaut pas non plus ‘notification’ telle que prévue à l’article 64 du Décret, mais est simplement une preuve à joindre au dossier comme peuvent l’être des témoignages et autres (qui ont bien entendu leur valeur puisque l’art. 26 n’impose pas de ‘notification’).
Pour essayer de poser les vraies questions :
- Donc toujours en ce qui concerne l’ordre du jour qui (d’ordre public) est obligatoirement « établi en concertation avec le conseil syndical » :
Est-ce que OUI ou NON, l’absence de « concertation » est un motif de recevabilité en demande d’annulation ?
- Est-ce que le rédacteur (celui qui convoque, même si ça peut être à la demande d’autres), qui n’est selon moi pas le décideur, peut décider d’écarter des questions exigées après concertation ?
En d’autres termes : est-ce que ce rédacteur, qui n’a pour seul exclusivité de décider unilatéralement de l’heure et du lieu mais absolument rien d’autre selon les textes, peut légalement écarter, à l’issue d’une concertation qui toujours selon les textes ne donne ni à l’un ni à l’autre le dernier mot, les demandes de questions du CS pour lesquelles il n’était pas d’accord tout en mettant à l’ordre du jour ses propres souhaits de questions pour lesquelles le CS n’était pas d’accord ???
Répondre ‘oui’ est une drôle d’idée de la notion de ‘concertation’ et la réduit en ‘avis’ que l’on est pas tenu de suivre : là est la question (selon moi) mais ‘concertation’ n’est pas ‘consultation’.
Comme jel’ai déjà dit, le CS pouvait déjà donner des avis (1994) avant de pouvoir établir l’ordre du jour (pour retourner l’alinéa et affirmer qu’aucune voix, CS ou syndic, ne prime sur l’autre) ‘en concertation avec le syndic’ (depuis 2010).
.
|
|
|
|
|
|
| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
|
|
174
Posté - 11 janv. 2012 : 22:38:18
|
Gédehem :
citation: etc écrit encore (ce n'est pas une critique mais un msg de trop faute d'avoir bien lu ... ) :
"un syndic peut très bien arguer qu’il y a bien eu ‘concertation’ mais qu’il a tout simplement jugé bon de ne pas inscrire telle ou telle question demandée par le CS…"
ou encore en sens contraire :
"Si de cette « concertation » le CS veut telle question, le syndic doit l’inscrire.
Suite à cette concertation, le CS n’a même pas besoin légalement de notifier cette demande par lettre A.R. (pas d’A.R. prévu à l’art. 26 !)".
Si vous-même vous aviez bien lu, vous auriez compris que :
- dans la 2ème citation (que j’écris d’ailleurs avant la 1ère) il s’agit de ma position personnelle.
- Dans la 1ère citation (que j’écris d’ailleurs après la 2ème), il ne s’agit pas de ma position personnelle mais d’un point qui peut être avancé par d’autres (et que, me mettant dans la peau de ces autres je mets d’ailleurs entre guillemets) et sur lequel j’admets qu’il puisse y avoir débat.
Cela me fait bien rire que vous me citiez de la sorte pour une supposée « faute d’avoir bien lu » et pour des supposées vues contradictoires (« ou encore en sens contraire ») alors que j’évoque justement des vues qui ne vont pas dans le même sens : la mienne et celle d’éventuels autres !
Bref, oublions votre maladroite tentative de démonstration de mauvaise lecture et de contradiction de ma part…
Je n’ai pas pour habitude d’affirmer tout et son contraire et, si je dois me ranger vers un avis qui n’était pas le mien au départ et dire « finalement, c’est vrai que », je serai le premier, comme cela a pu se produire, à le poster sans avoir besoin d’aide…
|
|
|
|
|
|
| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2137 message(s)
Statut:
|
|
175
Posté - 11 janv. 2012 : 22:43:24
|
|
citation: Initialement posté par JPM
2) Le syndic n'est pas tenu de se conformer aux demandes d'inscription à l'ordre du jour faites au cours de la concertation. Certes, mais il lui suffit en cas de mauvaise volonté du syndic de remettre la demande d'inscription par écrit avec accusé de réception ou de confirmer les demandes faites au cours de la concertation par courrier recommandé. Aussi le syndic, à moins d'être particulièrement stupide et buté inscrira à l'ordre du jour ce que lui aura demandé le conseil syndical. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
176
Posté - 11 janv. 2012 : 22:50:20
|
"En d’autres termes : est-ce que ce rédacteur, qui n’a pour seul exclusivité de décider unilatéralement de l’heure et du lieu mais absolument rien d’autre selon les textes ( si : l'ODJ D.art.15), peut légalement écarter, à l’issue d’une concertation qui toujours selon les textes ne donne ni à l’un ni à l’autre le dernier mot (si : à celui qui convoque), les demandes de questions du CS pour lesquelles il n’était pas d’accord (en théorie oui (*)) tout en mettant à l’ordre du jour ses propres souhaits de questions pour lesquelles le CS n’était pas d’accord (oui, bien entendu) ???
Répondre ‘oui’ est une drôle d’idée (alors rions !) de la notion de ‘concertation’ et la réduit en ‘avis’ que l’on est pas tenu de suivre (en théorie oui (*)) : là est la question (selon moi) mais ‘concertation’ n’est pas ‘consultation’."
On ne va pas s'en sortir : il s'agit là de la énième mouture des mêmes arguments, qui montrent que ce qui a été dit plus haut sur tous ces points n'a pas été lu, ou si les éléments avancés ont été lu ils n'ont pas été compris !
Que voulez-vous que l'on dise de plus : tout a été dit (relisez le petit post de JPM qui en 5 phrases a tout résumé.)
(*) en théorie, avec le risque de se mettre à dos non seulement le CS mais une majorité de copro. C'est pourquoi, dans la pratique, cela n'existe pas ou peu.
Mais c'est du à la pression des copropriétaires, pas des textes qui donnent toujours au syndic le monopole de la convocation et de son ODJ, concertation ou pas (hormis les demandes D.art.10).
Ainohi : .."....il lui suffit en cas de mauvaise volonté du syndic ........."
Cela a aussi été exposé plus haut (post 170), avec référence à ce lien :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11796
Il est vrai qu'au bout de 9 pages et près de 180 interventions, on fatigue, on s'y perd, on saute des lignes .... .... |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2012 23:10:41 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
177
Posté - 11 janv. 2012 : 23:55:18
|
A propos de " les copropriétaires ignorent ce qu'est le quitus "
Je crois que cela est vrai, mais pas dans le sens qui est indiqué dans le débat.
Ils savent fort bien ce qu'est dans le langage commun un quitus. Ce n'est pas un mot " savant ", mais un mot courant.
Mais ils lui confèrent un effet radical : tous les actes du bénéficiaire sont couverts par le quitus et sa responsailité ne peut plus être engagée en quoi que ce soit. Ce qui est inexact quelle que soit l'institution collective concernée (copropriété, société ou association).
Le caractère relatif des effets du quitus est magistralement décrit dans le Code Dalloz de la copropriété par Yves Rouquet (sous article 18 de la loi jurisprudence n° 28). Il relate en particulier l'arrêt de CA Paris 7 octobre 1998 Loyers et copropriété 1999 n° 44 qui distingue clairement le rapport financier pour l'approbation des comptes et le rapport moral portant sur les responsabilités de gestion.
A noter que cet arrêt indique d'une part que la loi n'impose la communication préalable d'aucune pièce pour l'octroi du quitus mais ajoute d'autre part : " que certes un compte rendu de sa gestion par le syndic est indispensable pour que les copropriétaires soient à même de donner quitus de celle ci mais qu'il apparait qu'en l'espèce il a été satisfait à cette formalité dès lors que le procès verbal précise que, préalablement au vote, le syndic a été entendu en ses explications".
Dans cette espéce, le rapport verbal à l'assemblée s'est avéré suffisant.
La solution à préconiser est un rapport écrit du syndic joint à la convocation qui peut être joint désormais au rapport écrit du CS désormais obligatoire.
Au mieux : le syndic et le CS peuvent se concerter pour l'établissement d'un rapport unique
Dans les discussions qui précèdent la jurisprudence est totalement négligée. Or elle elle est d'une extreme richesse et on y trouve des réponses à la plupart des observations formulées.
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
967 message(s)
Statut:
|
|
178
Posté - 12 janv. 2012 : 09:34:06
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Dans les discussions qui précèdent la jurisprudence est totalement négligée. Or elle elle est d'une extreme richesse et on y trouve des réponses à la plupart des observations formulées.
Alors il doit bien exister une décision permettant de savoir qui, selon la cour de cassation, doit décider de l'inscription à l'OJ, en cas de désaccord entre syndic et CS sur cette inscription et en l'absence de demande présentée par un copropriétaire pour inscrire cette question à l'OJ ? Merci de nous la donner SVP, cela pourra faire avancer le débat utilement. |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2137 message(s)
Statut:
|
|
179
Posté - 12 janv. 2012 : 09:46:29
|
Je doute qu'il y ait une jurisprudence sur la question.
Il est admis que celui qui convoque a la maîtrise de l'ordre du jour. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
180
Posté - 12 janv. 2012 : 09:54:17
|
Comme parfois ... , je mettrais un petit bémol au post de JPM....(au risque de redire ce qui a été dit 50 fois ici .....)
En complétant le propos : "" les copropriétaires ignorent ce qu'est le quitus ... dans sa nature profonde "
Chacun est effectivement "habitué", ou a entendu parlé, de ce "quitus", ne serait-ce que dans la vie asssociative, voté à l'issue du "rapport moral" du président.
Sauf que (c'est le petit bémol .) il est bien souvent compris comme "appréciation/satisfaction" du président, du secrétaire général, .... dans nos copropriétaé du gestionnaire/syndic.
Entendu des milliers de fois de la bouche des syndics/gestionnaires : ".. vous ne me donnez pas quitus c'est que vous n'êtes pas content de moi, .... vous estimez que je n'ai pas fait mon boulot ... c'est un vote de défiance, .....vous n'avez plus confiance en moi, je dois donc partir ..." ..
Certaines interventions sur le quitus ne disent pas autre chose, résumées ainsi : "ne pas voter le quitus c'est rejeter la gestion telle qu'elle a été faite, c'est repousser le syndic/gestionnaire.
Il y a donc bien souvent par les syndics/gestionnaires une approche trompeuse de ce qu'est fondamentalement (et uniquement) le quitus : une décharge de responsabilité, sans aucun lien avec une appréciation subjective des actes de gestions, une satisfaction ou non.
Il reste l'autre volet : l'insécurité dans laquelle se trouve le syndicat ayant voté le quitus.
"Mais ils (les coropriétaires. ndlr) lui confèrent un effet radical : tous les actes du bénéficiaire sont couverts par le quitus et sa responsailité ne peut plus être engagée en quoi que ce soit. Ce qui est inexact quelle que soit l'institution collective concernée"
Plutot que de se casser la tête pour savoir si l'acte contesté a été couvert ou non par le quitus qui a été donné, le plus simple est de ne pas donner quitus.
Pourquoi vouloir faire l'inverse ???? 
Si le syndic est toujours couvert par une assurance RCP pour ses actes de gestion .... le syndicat n'a aucune couverture/assurance pour réparer les éventuels dommages causés par la faute de son mandataire.
Chacun le sait : sortons couvert !
Cette 'couverture' pour le syndicat c'est le rejet du quitus ... bonne gestion ou pas puisque cela n'a rien à voir ! (*)
Non seulement le vote du quitus est totalement inutile pour le syndicat, ne présente aucun intéret pour lui, mais il va à l'encontre de ses intérets, tant collectifs qu'individuels.
Le syndicat qui vote le quitus se tire lui-même une balle dans le pied, ..... parfois même dans la tête !
Jany : "Alors il doit bien exister une décision permettant de savoir qui, ......"
Comme Ainohi, je doute fort qu'il existe quelque affaire sur ce point : les textes sont suffisamment clairs pour qu'il n'y ai aucune ambiguité sur le "Qui tranche, qui décide au final de l'ODJ des AG ."
(*) cela relève du simple 'principe de précaution' que beaucoup mettent en avant dans bien des domaines |
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2012 10:30:50 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
