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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 05 déc. 2003 : 14:19:27
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J’ai effectué une petite enquête auprès de quelques spécialistes sérieux (à mon avis) qui réalisent, à des titres divers, des prestations d’adaptation de RC (art. 49)
Conclusions provisoires :
Il ne faut pas attendre pour réaliser les audits préalables. Rien ne s’oppose à leur réalisation. Dans de nombreux cas ils révèlent la nécessité d’effectuer des régularisations indépendantes de l’adaptation. Exemple le plus fréquent : le RC fournit une base de répartition (art. D 1 al. 3) pour le chauffage (surfaces de chauffe installées) mais laissait au syndicat le soin de faire réaliser les calculs par un spécialiste. Cela a été fait et le syndic répartit en fonction du tableau établi mais celui ci n’a, en fait, jamais été approuvé par une AG. C’est une opération qui, de toute manière, doit être régularisée même si l’assemblée ne vote pas l’adaptation. La non-publication du tableau de répartition des charges afférentes à l’installation d’un ascenseur (amélioration) est également fréquente.
Les syndics ne détiennent pas toujours un « original » du RC, mais seulement une photocopie à vrai dire sans valeur. Idem pour les modificatifs.
L’auditeur doit demander au syndic une copie des relevés généraux des charges pour 2001 et 2002. C’est finalement le meilleur moyen de vérifier l’existence de modifications techniques, en constatant l’existence de charges afférentes à des contrats d’entretien d’éléments d’équipement ne figurant pas au RC, l’existence de comptages non installés à l’origine, etc..
Il est préférable que l’auditeur ait amorcé son travail avant d’effectuer une visite sur place. Cela lui permet de « mener » la visite car il a déjà une bonne connaissance de l’immeuble et il dispose d’une liste de points à vérifier.
L’audit est l’opération primordiale de l’adaptation. C’est un travail astreignant quelle que soit l’importance de l’immeuble. Il justifie une rémunération satisfaisante. Mais, à niveau d’équipement identique, le travail est le même pour 20 ou 60 lots. La variation de la rémunération doit dépendre du nombre des bâtiments et/ou des éléments d’équipement plus que du nombre de lots qui est en fait inopérant.
Il existe des anomalies de répartition dans beaucoup de RC postérieurs à 1965.
Tous les auditeurs sont d’accord pour regretter l’insuffisance de l’article 49. Il est absurde de constater des anomalies sans les régulariser pleinement, en se contentant par ailleurs d’insérer des mises à jour utiles mais qui laissent le RC boiteux. Ces observations s’appliquent essentiellement aux répartitions de charges.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 05 déc. 2003 : 15:00:28
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Je crois que nous sommes nombreux à prôner l'insuffisance de l'art. 49 de la Loi comme les modificatifs issus de la loi SRU.
Concernant l'adaptation :
1°) Il est sage que le syndic demande une fiche 3233 (RSU = Renseignements Sommaires Urgents) au cadastre pour les immeubles >= 1956 (sauf Alsace Moselle) pour obtenir la liste "offcielle" des RC et modificatifs.
Faut-il encore que les syndics sachent correctement remplir cette fiche et les surprises sont nombreuses.
Pour information, le coût de cette demande RSU est de 12 (demande princiaple) + 2 (frais d'envoi) = 14 euros à payer au Conservateur des Hypothèques.
2°) Quant à la modification des tantièmes de charges uniquement, la fenêtre de tir est particulièrement étroite.
Rappelons qu'il s'agit uniquement des irrégularités de calcul de tantièmes suite à des modifications législatives depuis l'établissement du règlement de copropriété.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 05 déc. 2003 : 22:19:57
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les "modifications législatives" sont bien entendu les textes de loi relatifs à la copro(loi du 10juillet 1965 modifié en 1985, 1994 et 2000). Pour la commisssion relative à la copropriété, s'y ajoute les texte d'application de la loi, et en particulier, le décret du 17 mars 1967, c'est pouquoi la commission recommande de ne pas procéder à l'adoptation tant que le décret d'application de la loi SRU qui doit modifier le décret du 17 mars 1967 n'est pas paru.
70% des réglement actuels seraient concernés par la procedure d'adaptation.
pour en savoir plus je vous conseille intéréts privés mensuel N° 604 Novembre 2003 trés interessant
math |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 déc. 2003 : 00:14:40
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L'intervention de Mathi impose une question :
Les dispositions relatives à la répartition des charges de chauffage dans les immeubles collectifs (copropriété ou autres) ne doivent-elles pas être reprises ?
et le droit à l'antenne ?
et une quinzaine de textes de même nature qui s'imposent à tous les immeubles collectifs ?
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 07 déc. 2003 : 15:08:21
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S'agissant du nouveau article 49 inséré dans la loi du 10 juillet 1965
Pas moins de 70% des règlement actuels seraient concernés par par la procédure d'adaptation offerte aujourd'hui aux copropriétaires.
Dans les régalements établis avant la loi 1965, un grand nombre de clauses illégales porte sur le fonctionnement de la copropriété (Syndic, assemblées, majorité,...). La loi du 28 juin 1938 sous l'empire de laquelle ils ont été rédigés laissant en effet au rédacteurs de l'époque une grande marge de manoeuvre sur cette question.
Pour les règlement plus récents, les illégalités touchent souvent le pouvoirs et le rôle du Syndic.
Quand aux règlement établis depuis la loi SRU, dernière en date, ils ne peuvent pas comporter de clauses illégales justifiant une adaptation. Le décret attendu pourra néanmoins en révéler.
A supprimer ou modifier. L'adaptation pourra consister à supprimer purement et simplement la clause illégale. Elle pourra aussi modifier une clause pour la rendre légale. Une clause du règlement qui subordonnerait le droit d'effectuer des travaux sur les parties communes à l'autorisation du Syndic et de l'architecte de l'immeuble est sans hésitation à revoir. Elle peut être soit annulée, soit obligatoirement communiqué à l'assemblée générale appelée à statuer sur la demande d'autorisation de travaux.
Clauses illégales. Voici les clauses illégales les plus souvent rencontrées(Listes non exhaustives):
Syndic désigné pour plus de trois ans
Syndic habilité à agir en justice ou à autoriser des travaux privatifs sans autorisation de l'assemblée
Président de l'assemblée générale assurée par le président du Conseil Syndical;
Délai de convocation à l'assemblée générale inférieur à 15 jours;
Interdiction de se faire représenter par un locataire;
Institution d'un quorum pour statuer;
solidarité entre vendeur et acquéreur pour le paiement des charges d'un lot.
math
Edité par - mathi le 07/12/2003 15:13:11 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 déc. 2003 : 18:20:07
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Je suis tout à fait d'accord avec vous, Mathi mais je peux vous indiquer qu'il y a aussi de nombreuses anomalies relatives à la répartition des charges.
Il y en a finalement assez peu dans les RC antérieurs à 1965 car tout était réparti au prorata des quotes parts de parties communes. Les répartitions de charges ascenseur sont les seules devenues illicites puisque, pour le chauffage, la répartition conforme à l'article 10 al. 2 peut être admise. De plus il y avait en ces temps là peu d'immeubles importants et techniquement complexes.
On trouve des clauses "illicites" dans des RC postérieurs à la loi de 1965. Mais qu'en faire s'il n'est pas possible de les mettre en conformité dans le cadre de l'adaptation. Ce cadre est trop restreint et il est absurde d'adapter le règlement sans mettre les répartitions en ordre (y compris insertion des modifications de répartition ascenseur effectuées dans les immeubles anciens mais ni insérées ni publiées).
On est alors en présence d'un "modification du RC". Le mieux est de la faire en même temps que l'adaptation mais il faut la majorité nécessaire ! Quant aux frais, ils seront un peu plus élevés mais la mise en ordre des répartitions est à la vérité plus importante encore que celle des autres clauses. Il est vraiment difficile de comprendre
la pusillanimité du législateur.
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clemouel
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2912 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2003 : 00:33:16
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La copropriété doit beaucoup à M. Capoulade mais l'expérience pratique doit s'allier à la science juridique.
A cet égard l'expérience des professionnels et des non-professionnels qualifiés est irremplaçable. C'est pourquoi il est dommage de les voir s'invectiver au lieu de prendre l'initiative de présenter eux mêmes, main dans la main, des projets de textes cohérents, fruits de cette expérience. Il y aura toujours quelques juristes pour les mettre en forme sans déformer le fond.
Il n'est pas nécessaire d'attendre la discussion parlementaire d'un texte pour prendre cette initiative.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 déc. 2003 : 11:51:20
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Je relance le sujet
Alors JPM il faut se lancer dans la refonte du RC ? ou encore attendre. Avant de pouvoir commencer Faut-il un vote à l'AG sous quelle Loi ou est-ce obligatoire ? ce que je préfèrerai.
Dans 1 résidence , 21 lots , RC de 1970 . Donc très peu de modifications à faire , il nous été proposé la somme de :
- 76 euros frais fixe (frais réduit parait-il, jusqu'à quand ?)
- + 7 euros par page ( frais fixe d'état aussi je suppose ? )
- + 1440 HT € frais de Syndic - juriste inclus dans l'agence
- + frais de notaire
Qu'en pensez-vous , car j'ai vu apparaitre des chiffres moindres que cela ?
hcor |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 22 déc. 2003 : 12:36:51
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L'article 49 ne s'applique que dans les des règlements ayant des articles en contradiction avec la dernière loi.
Dans ce cadre uniquement vous aurez droit aux frais réduit de 76 euros.
Il est évident que les autres frais qu'additionnent Insacorth seront très variables en fonction des syndics dont certains vont en profiter pour s'en mettre plein les poches.
Il doit aussi être clair, que toutes les autres adaptations de typ "refonte" ne seront pas concernées par cet article, de même que les grilles de répartitions de charges recalculées, même s'il est vrai que c'est de ce coté que beaucoup de choses sont à faire.
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 22 déc. 2003 : 17:40:05
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Je vous déconseille d'utiliser l'article 49.
1- Les dispositions contraires à la loi de 1965 sont réputées non écrites. La loi s'applique directement. Il est complètement idiot de vouloir modifier ce qui est déjà inexistant.
2- L'article 49 permet d'adapter les règlements de copropriété aux modifications législatives intervenues APRES leur établissement. S'il y a des anomalies juridiques dans le règlement de copropriété qui sont postérieures à une loi, il est impossible d'adapter la clause irrégulière. Nous verrons donc cohabiter des clauses adapatées, et des clauses illicites maintenues !
3- Les lois se succèdent à vitesse croissante. Le travail d'adaptation tombera en désuétude dès que l'encre de la nouvelle version sera sèche.
4- De l'avis unanime, c'est l'unanimité qui demeure requise pour changer les tantièmes de répartition. Or la vraie motivation des copropriétaires est dans 90% des cas une motivation financière. Seuls les responsables de copropriété se soucient du texte du règlement lui-même. Les autres s'en moquent, et ont bien raison d'occuper leurs loisirs à des tâches plus agréables.
Alors, n'écoutez pas les officines d'études des règlements, assoiffées d'argent facile, qui sont sortis de terre comme les champignons après une pluie d'automne. Sortez plutôt votre portefeuille pour refaire la toiture ou vous payer un week-end en amoureux.
Cordialement.
Z.Juto |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 06 janv. 2004 : 09:31:57
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Citation :
Les dispositions relatives à la répartition des charges de chauffage dans les immeubles collectifs (copropriété ou autres) ne doivent-elles pas être reprises ?
Moi je dis Oui! Alors-là, oui, oui, oui. Surtout quand elles n'existent pas.
Car comment faire dans un immeuble, qui plus est de montagne, qui s'administre par la base des millièmes de copropriété d'origine en 1965 (1.000/1.000) alors que l'on a ajouté des appartements et on continue à administrer sur la même base, bien qu'on ait fait des entorses à la distribution sans faire d'expertise de répartition.
N'est-ce pas là l'occasion de remettre les choses à plat et refaire la répartition avec l'aide d'un expert?
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 janv. 2004 : 11:49:46
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(Mieux vaux attendre la parution des décrets d’application)
Mise à jour des règlements de copropriété : ne pas se hâter
La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU du 13.12.01) a donné aux copropriétaires jusqu’au 13 décembre 2005 pour mettre à jour leur règlement de copropriété, c’est-à-dire y intégrer toutes les nouveautés législatives prises après leur établissement (voir le n° 954 du Particulier). La commission relative à la copropriété, rattachée au ministère de la Justice, vient d’apporter plusieurs précisions à ce sujet (23e recommandation).
Aucune sanction prévue pour défaut de mise à jour.
La commission rappelle tout d’abord que la loi SRU n’a prévu aucune sanction pour le cas où le toilettage ne serait pas effectué avant le 13 décembre 2005. Elle estime toutefois qu’après cette date, une mise à jour ne pourrait pas être votée par l’assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 (comme le permet la loi SRU), mais à la double majorité de l’article 26, normalement applicable pour modifier un règlement de copropriété. Par ailleurs, la commission estime que la mise à jour ne doit porter que sur les nouvelles dispositions qui ont modifié la loi de 1965 et sur le décret d’application de 1967. En outre, toujours selon la commission, il sera possible de modifier la grille des charges prévue par le règlement, seulement si cette répartition ne tient pas compte des critères légaux (par exemple le critère de l’utilité pour un ascenseur) et non si une erreur de calcul a été commise.
Mieux vaux attendre la parution des décrets d’application.
La commission préconise de procéder par étapes. Elle conseille, notamment, de faire approuver dans un premier temps en assemblée générale, le devis du professionnel chargé de toiletter le règlement. Puis, lors d’une seconde assemblée, de voter le projet d’adaptation définitif. Mais, surtout, elle recommande d’attendre la publication pas avant plusieurs mois des décrets d’application de la loi SRU pour procéder à la mise à jour.
math |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 janv. 2004 : 18:37:08
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Sur l'opportunité de l'adaptation, tout dépend évidemment de l'état du règlement de copropriété.
Il y a beaucoup d'ensembles relativement importants dont les RC et Ed ont été établis avant la construction de simmeubles. Il y a eu des modifications techniques. Certaines bases de répartition sont indiquées mais non calculées, etc. Il est évident que, dans ces cas, la mise à jour du RC aurait dû être effectuée depuis des années.
On peut formuler au sujet de l'article 49 les mêmes reproches qu'à l'égard du décret sur le carnet d'entretien. L'intention est bonne mais la question n'a pas été étudiée. Dans les deux cas on ne discute réellement que de la rémunération des prestations.
Ceci étant beaucoup de syndicats sérieux réalisent tranquillement l'opération. Les études préalables sont achevées. Les assemblées décideront ce qu'il faut décider pour parachever l'actualisation du RC et il n'y aura plus qu'à insérer les dispositions du décret dans les blancs qui ont été réservés dans le texte nouveau.
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