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amolieres
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 15 janv. 2009 : 10:51:39
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Bonjour
Je me pose quelques questions au sujet des appels de fond liés au ravalement de façade de mon immeuble. La fonction "recherche" semble défaillante alors je me permet de créer un nouveau sujet. Merci pour vos contributions.
Le ravalement de façade a été voté en AG il y a quelques mois avec l'échéancier. Ce ravalement est, je trouve, très onéreux (plus de 100€ du mètre carré). Il représente donc des sommes importantes mêmes pour des petites surfaces. C'est la raison pour laquelle il semblerai que de nombreux copropriétaires ne veulent/peuvent pas payer.
Le premier appel de fond (1/3) a été lancé il y a 2 mois. Je l'ai payé. Le second arrive d'ici 1 ou 2 semaines.
Etant donné que le syndic a du mal a récupérer l'argent, les travaux vont probablement être repoussés (je crois qu'il n'a pas la possibilité d'engager les travaux tant que tout l'argent est récolté).
Je voudrai savoir si il m'est possible de demander au syndic l'avancement du premier appel de fond afin de savoir quel est le pourcentage de fonds "manquants". En effet, je ne souhaite pas payer le second appel de fond si le premier pose problème, car je risque de "bloquer" cet argent pendant des mois et des mois (je suppose que la procédure pour contraindre les copropriétaires à payer est très longue : tribunal, huissiers ... et que les travaux vont être repoussés d'autant).
Je suis loin d'être richissime, et décaler ce paiement de 2 ou 3 mois peut m'éviter de prendre un crédit ...!
Que pensez vous de ma situation?
Demander un "état des lieux financier" au syndic est il possible? Celui ci est il obligé de me le donner?
Le syndic peut il me donner des chiffres "faux" pour me rassurer et m'encourager à payer? Dans ce cas, comment être sur des chiffres qu'il fournit?
Ne pas payer (en le justifiant) me met il dans l'embarras?
Merci d'avance pour votre aide.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:00:07
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Votre position, tout à fait légitime, met le syndic dans l'embarras. S'il commence à communiquer sur les retards de paiement, effet d'avalanche garanti !
Je vous conseille d'écrire au syndic en expliquant votre motivation à différer le paiement d'appel de fonds, basée uniquement sur vos difficultés financières, certainement pas sur le retard.
Votre syndic pourrait accepter votre échéancier, sachant pertinemment que le ravalement ne peut commencer. |
Edité par - mespres le 15 janv. 2009 12:00:53 |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:02:36
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amolieres a écrit : Citation :
Je voudrai savoir si il m'est possible de demander au syndic l'avancement du premier appel de fond
Le syndic peut vous le refuser mais il ne peut pas le refuser au Conseil Syndical. Donc demandez l'état de perception (par le syndic) des appels à quelqu'un du CS qui vous en fera une copie.
Cdlt. Louis92. |
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amolieres
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:10:07
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Merci pour vos réponses.
J'en conclu donc qu'il m'est possible, en demandant au conseil syndical, d'avoir accès à ces informations.
Sous quelle forme dois-je faire ma demande (lettre, lettre avec accusé de réception)?
A qui dois-je l'envoyer? ("président" du conseil syndical)
Si le CS ou le syndic traine des pieds pour me donner cette information puis-je suspendre mon règlement à la bonne réception des documents?
Merci d'avance
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Edité par - amolieres le 15 janv. 2009 13:54:15 |
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amolieres
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:12:56
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Une autre question :
Il est probable que certains copropriétaires ne soient pas très coopératifs pour régler les sommes.
Combien de temps selon vous cela prendra de les obliger à payer (huissier, prélèvement sur salaire, ...!?)? C'est de l'ordre d'un mois, 6 mois, 1 an??
Merci |
Edité par - amolieres le 15 janv. 2009 13:54:29 |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:19:04
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Mes réponses se font doubler et précéder ... j'ajoute par édition la citation = ameliores a écrit : Citation :
Sous quelle forme dois-je faire ma demande (lettre, lettre avec accusé de réception)?
A qui dois-je l'envoyer? ("président" du conseil syndical)
Le président du CS est un copropriétaire comme vous. Vous devriez pouvoir lui demander l'état directement de vive voix. La situation de la copro par rapport au ravalement devrait être un gros souci pour lui. Motivez-le pour agir auprès du syndic. Vous pouvez aussi agir auprès d'un Conseiller que vous connaissez si Môssieur le Président ne souhaite pas bouger.
Cdlt. Louis92. |
Edité par - Louis92 le 15 janv. 2009 12:21:36 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:51:37
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Au risque de me répeter, on voit bien émerger sur ce type de problème l'ignorance des copropriétaires, le laxisme du CS et une part d'irresponsabilité du syndic !
Lorsqu'on vote des travaux à hauteur de 100 € du m² dans tel type de copropriété lambda, il est évident que les modalités de financement sont à étudier de très très près, avec un échéancier cohérent permettant à une très grande majorité de les financer.
A la marge certains devront emprunter ... mais ce doit être à la marge !
Décider de travaux et d'un échéancier sans avoir la certitude d'y satisfaire dépasse la raison !
Voila le type même de travaux qui doivent être très largement anticipé, éventuellement par un pré-provisionnement sur 2 ou 3 ans !
Un ravalement de façade qui revient en gros tous les 10 ans doit être très largement anticipé dans tous ses aspects,... dont celui du financement.
Ce que demande amolieres est un "Etat des dettes et des créances" des copropriétaires, dont la présentation n'est plus obligatoire, et que le syndic n'est pas obligé de founir.
Sauf peut être au CS, tout Cs devant le demander chaque trimestre !
Mais je doute que le CS d'amolières en soit à ce stade d'organisation et de travail, vu l'imprévoyance sur ce ravalement.
Sur la question, chaque copropriétaire doit verser ce que l'AG a décidé. On peut ponctuellement demander un échancier au syndic, mais celui-ci n'a pas en principe pouvoir de l'accepter .... même si c'est la moins mauvaise des choses !
Savoir que tel autre ne paye pas ne vous dispense pas du tout de payer votre part.
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Edité par - gédehem le 15 janv. 2009 12:54:18 |
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amolieres
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 14:17:38
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Merci pour vos contributions.
J'ai téléphoné au syndic il y a quelques jours, la personne responsable de la copropriété étant en vacances je n'ai pas pu lui demander directement. Cependant, la personne que j'ai eu au bout du fil semblait être au courant de la situation et m'a bien fait comprendre que cet appel de fond posait problème, que beaucoup n'avait pas payé et que d'autres avaient demandé des échéanciers portant sur une longue durée.
C'est pour cela que je me pose des questions et que je fais appel à vous.
Citation : "Savoir que tel autre ne paye pas ne vous dispense pas du tout de payer votre part."
Je suis tout à fait disposé à payer. Mais je ne souhaite pas fournir une très grosse somme d'argent si celle ci reste pendant X temps sur le compte du syndic. Eux bénéficieront des intérêts pendant que moi je serai obligé de financer le coup du crédit!!  Je pense que c'est compréhensible et honnête de ma part.
Je préfèrerai payer la seconde tranche lors que syndic aura entièrement récupéré la première.
Pensez vous cela possible?
Au vu des difficultés, l'échéancier voté en AG (j'ai voté contre) peut il être remis en question? assoupli?
Merci d'avance |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 14:43:52
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Il existe un autre point a vérifier rapidement : où en est le syndic avec la commande à l'entreprise retenue pour effectuer les travaux.
Passer commande avec une date X de commencement est une chose;donner le feu vert pour les "engager" une autre.
Je suppose que le devis de l'entreprise avait une période de validité et une date de valeur;sans commande pendant la période de validité l'entreprise peut reprendre "ses billes" sans problème.
Normalement (mais c'est un autre problème, le normal) avec la résolution relative aux travaux de ravalement il devait y avoir un tableau donnant pour chaque copropriétaire la somme à payer si les travaux étaient acceptés |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 18:31:19
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Pas tout à fait d'accord avec Gedehem : l'annexe 1 du décret comptable doit être accompagnée de la liste des copropriétaires débiteur et créditeur.
Les pièces remises à la convocation de l'AG permettent de savoir exactement quelles sont les sommes engagées pour le ravalement ... si le décret est correctement appliqué par le syndic ! |
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amolieres
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 19:58:26
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Citation :
Initialement posté par felix1930
Il existe un autre point a vérifier rapidement : où en est le syndic avec la commande à l'entreprise retenue pour effectuer les travaux.
Passer commande avec une date X de commencement est une chose;donner le feu vert pour les "engager" une autre.
Je connais la date de début des travaux. Mais je ne sais pas si le syndic s'est déjà engagé ou si c'est juste une prévision de date.
Je vais téléphoner au syndic pour avoir plus d'informations et envoyer un mail au conseil syndical pour voir si ils ont plus d'informations que moi, ce que j'espère.
Sauriez vous répondre à ces questions? :
Au vu des difficultés, l'échéancier voté en AG (j'ai voté contre) peut il être remis en question? assoupli?
Merci d'avance
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 07:44:32
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d'accord avec mesprès concernant l'annexe 1,l'inconvénient pour amolières c'est que ce document ne sera diffusé que lors de la convocation de la prochaine AG
Citation :
Le ravalement de façade a été voté en AG il y a quelques mois avec l'échéancier.
amolières,le fait que vous ayez voté contre ne change rien au problème en général,ni au votre en particulier; une majorité s'est engagée à faire effectuer ces travaux et à les financer
A mon point de vue,mais ce n'est que le mien, le syndic ne peut décider de lui même (sous réserve de renseignements complémentaires.. Cde) de la modification de l'échéancier tant sur l'exécution que sur le financement cela devrait passer par une nouvelle décision en AG
En effet,en plus du problème général et des copropriétaires qui peuvent payer et que les travaux démarrent, qu'elle serait la responsabilité du syndic si un ou plusieurs appartements devaient être vendus alors que la date d'exigibilité,qui doit figurer sur l'état daté, se trouvait modifiée de son seul "chef" |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 10:04:14
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Amolières,
Vu le prix du M2 de ces travaux de ravalemement on peut penser qu'il ne s'agit pas
de passer se simples coups de peinture.Vous avez probablement des façades dégradées ou
ornementales ?
Avez vous prévu de faire appel à un maître d'oeuvre ?
Est-il prévu une assurance décennale ?
Est il prévu une assurance "dommages ouvrage" ?.
De plus,il semble qu'il soit necessaire de prévoir un " coordonnateur".
Il y aurait donc des frais supplémentaires et le retard, dans l'exécution des travaux ,peut en augmenter le prix et devriez prévoir son financement.
Avez vous étudié la possibilité d'étaler cette charge sur 10 ans.?
En attendant vos réponses à ces questions il semmble que votre copropriété sera dans un tunnel pour quelques copropriétaires, surtout si certains d'entre eux -dont vous - ont du mal à financer ces travaux ,selon l'échéancier voté !.
Ces travaux sont ils suivis par votre municipalité ?
Celle ci accorde t -elle une subvention ?.
Il arrive ,ensuite,que les montants de la taxe d'habitation soient majorés 
C'est la cerise sur le gâteau  |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 16 janv. 2009 10:56:17 |
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amolieres
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 11:13:49
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Citation :
Initialement posté par oldman24
Amolières,
Vu le prix du M2 de ces travaux de ravalemement on peut penser qu'il ne s'agit pas
de passer se simples coups de peinture.Vous avez probablement des façades dégradées ou
ornementales ?
Avez vous prévu de faire appel à un maître d'oeuvre ?
Est-il prévu une assurance décennale ?
Est il prévu une assurance "dommages ouvrage" ?.
De plus,il semble qu'il soit necessaire de prévoir un " coordonnateur".
Il y aurait donc des frais supplémentaires et le retard dans l'exécution des travaux peut en augmenter le prix et devriez prévoir son financement.
Avez vous étudié la possibilité d'étaler cette charge sur 10 ans.?
En attendant vos réponses à ces questions il semmble que votre copriété sera dans un tunnel pour quelques copropriétaires, surtout si certains d'entre eux -dont vous - ont du mal à financer ces travaux.
Ces travaux ils suivis par votre municipalité ?
Celle ci accorde t -elle une subvention ?.
Il arrive ,ensuite,que les montants de la taxe d'habitation soient majorés
C'est la cerise sur le gâteau
Bonjour
En ce qui concerne les travaux, je trouve que cela a été bien fait.
Le syndic a fait appel à un "maitre d'œuvre" qui a définit un cahier des charges (que je trouve très pointu!).
Ce cahier des charges a été envoyé a différentes entreprises qui ont fourni un devis.
L'AG a voté en fonction des devis qui lui ont été proposés.
Par contre, ce qui a été très mal fait c'est le côté financier de la chose. J'étais absent lors de l'AG (car en vacances) et je me suis fait représenter. Lors de cet AG il semble que les propriétaires les plus aisés aient milité pour que les appels de fond soient très rapidement engagés (pourquoi?!?). Personne n'a tiqué, résultat ... les appels de fond ont été prévu dans les 6 mois suivant l'AG (3 appels de fond).
Je pensais que certains copropriétaires feraient plus attention aux modalités de paiement. Cela n'a pas été le cas ...! Maintenant, je pense que cela va poser quelques problèmes ...
En ce qui me concerne je n'ai pas de problème pour payer (peut être en allant voir mon banquier, mais il ne me posera pas de problème). Mais il est probable que certains copropriétaires ne soient pas dans le même cas que mois, et, leur laisser 6 mois pour trouver 3, 4, 5 ou 6 mille euros ... on va droit vers les problèmes.
Comme certains d'entre vous l'ont très justement dit, la partie financière de ce ravalement aurait du être prévu 2 ou 3 ans à l'avance!
Il n'y a pas d'ornement et la façade n'est pas énormément dégradée. Elle est plus sale que dégradée (pollution + humidité)!
Mais certains copropriétaires étant aisés, je pense qu'il y a eu un problème au niveau du "dimensionnement" des travaux. Les frais sont en effet, de mon point de vue, BEAUCOUP trop élevés.
Je ne pense pas que la municipalité suive ces travaux. J'espère donc que la taxe d'habitation ne sera pas augmentée.
Je vais prendre contact avec le syndic pour avoir certaines précisions.
Bonne journée |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 11:57:19
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Citation :
posté initialement par oldman24
financement.
Avez vous étudié la possibilité d'étaler cette charge sur 10 ans
attention la demande d'étalement des paiements sur 10 ans, ne joue pas pour de l'entretien;donc pas dans le cas de ravalement des façades quelqu'en soit le montant
Citation :
posté par amolières
Je ne pense pas que la municipalité suive ces travaux.
Pour la mairie vous (M.ouvrage ou M.Oeuvre )devez déposer,si ce n'est déjà fait,une déclaration préalable de travaux ,donc travaux connus |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 14:22:29
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Bonjour,
Merci pour votre réponse à une partie de mes questions.
Je vous souhaite de règler au mieux ce dossier dans lequel les intérêts divergent.
Mais c'est le propre de la copropriété
Salutations |
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sobebra
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 15:48:44
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Merci de nous tenir au courant. Votre cas m'interresse.
Cdlt, |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 17:07:59
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Citation :
Initialement posté par felix1930
Citation :
posté initialement par oldman24
financement.
Avez vous étudié la possibilité d'étaler cette charge sur 10 ans
attention la demande d'étalement des paiements sur 10 ans, ne joue pas pour de l'entretien;donc pas dans le cas de ravalement des façades quelqu'en soit le montant
Citation :
posté par amolières
Je ne pense pas que la municipalité suive ces travaux.
Pour la mairie vous (M.ouvrage ou M.Oeuvre )devez déposer,si ce n'est déjà fait,une déclaration préalable de travaux ,donc travaux connus
Bonsoir felix1930,
Je n'ignore pas que l' étalement sur 10ans n'est pas applicable aux travaux d'entretien .Il était possible de supposer que le coût de 100 €/M2 représentait autre chose que de l'entretien .D'ailleurs il ne serait pas nécessaire de prévoir une assurance décennale et encore moins une dommage ouvrage ! A moins que ce coût soit le tout compris et même avec des honoraires sur les travaux !
amolières saura le dire ? |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 16 janv. 2009 17:09:41 |
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 17:38:14
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Avez-vous envisagé lors de l'A.G. une possibilité de financement par un prêt collectif pour les copropriétaires ne pouvant faire face à cette dépense cash???
C'est réalisable, il faut faire des démarches près de votre banque et faire jouer au besoin la concurrence pour les taux proposés.
Cela sera de plus en plus d'actualité par les temps présents, car le côut des travaux ne va pas baisser... |
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amolieres
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 17:47:20
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Bonjour
Petite précision :
Les plus assidus d'entre vous auront peut être fait le lien entre ce post et un précédent post que j'avais créé :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=73673
Dans celui ci je me posais la question de savoir si les travaux entrepris étaient de travaux d'entretiens (ravalement de façade) ou des travaux d'amélioration.
Les travaux en questions ne sont pas un ravalement "basique". Il s'agit de changer la couche extérieure (crépi) par un "multi-couche" imperméable.
Ceci explique probablement le cout (EXORBITANT) des travaux ...
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amolieres
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 17:52:56
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Citation :
Initialement posté par ABCT
Avez-vous envisagé lors de l'A.G. une possibilité de financement par un prêt collectif pour les copropriétaires ne pouvant faire face à cette dépense cash???
C'est réalisable, il faut faire des démarches près de votre banque et faire jouer au besoin la concurrence pour les taux proposés.
Cela sera de plus en plus d'actualité par les temps présents, car le côut des travaux ne va pas baisser...
Bonjour
Je n'étais (malheureusement) pas présent lors de l'AG.
Je ne sais pas exactement comment le vote s'est déroulé.
Je pense qu'une partie des copropriétaires (aisés) ne se rende absolument pas compte de ce que peut représenter cette somme pour certaines personnes ...
Je doute qu'un prêt collectif ai été envisagé. |
Edité par - amolieres le 16 janv. 2009 17:54:21 |
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Ravalement / appel de fond
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