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Dans une copro. il y a une série de 5 garages qui sont à coté de l’immeuble. Entre l’immeuble et ces garages il y avait une largeur de 2 mètres libre. Les 2 appartements au niveau du dessus des garages ont coulé une dalle entre le toit des garages et leur appartement, ouvert une porte chacun et partagé les 100 m² de cette nouvelle cours. Bien entendu tout ça il y a quelques décennies, sans aucun accord. Dans le R.C. ces 5 garages ont à leur charge complète l’entretien de leur toit et de leurs murs. Actuellement l’un des propriétaires d’un garage (mais pas copropriétaire dans l’immeuble) a des fuites depuis 3 ans, qui coulent sur sa voiture. Courrier au syndic, recommandé… toujours des fuites. Il veut donc attaquer la copro. Les autres copropriétaires ne veulent pas subir des frais. Ne serait-il pas souhaitable de mettre à l’O.J. de la prochaine A.G. : Demande de régularisation de la situation des lots occupants le dessus des garages. La vente de ces 2 lots ne pourra être faites qu’après régularisation de cette situation. Lors de la vente des garages concernés, les nouveaux propriétaires signeront une décharge où tous les éléments de ce problème seront indiqués. Merci de me donner vos avis.
Si j'ai bien compris, une dalle à été construite couvrant le passage de 2m entre le bâtiment habitation et le batiment garages, constituant ainsi une terrasse dont jouissent les 2 appartements en question ... Cette terrasse comprend donc la toiture-terrasse des garages, qui à l'origine était séparée du reste, d'où la clause RDC prévoyant que cette toiture des garages était de fait une partie communes spéciales aux seuls propriétaires de garages et qu'ils en auraient seul la charge ....
Sauf que, en réalisant cette terrasse, les copropriétaires (autorisés par le syndicat s'agissant d'une construction ?? ) ont modifiés la donne ...
S'ils utilisent comme terrasse la toiture des garages, il est évident que non seulement ils en sont utilisateurs, mais le syndicat dans son ensemble, l'immeuble dans son entier ne formant plus qu'une unité !
A l'origine vous aviez 2 bâtiments : celui à usage d'habitations, l'autre à usage de garages. D'où la spécialisation des charges du bâtiment "garages". Du fait de cette construction, dont il faut vérifier le statut (la dalle constituant terrasse : partie commune ?) il n'y a qu'un seul bâtiment dont le gros œuvre se retrouve commun ....
Avant qu'une AG ne décide, il faut bien regarder préciser "qui et quoi", en particulier cette dalle constituant terrassecdans la continuité de la toiture des garages, formant un tout indissociable ...: réfection à charge du syndicat (dalle commune) ou des 2 seuls lots auquel elle est rattachée (dalle privative) !
Merci pour la réponse. Effectivement, avec ce raccordement entre l'immeuble et les garages il y a changement de destination du toit des garages. Cette dalle de jonction a été faite sans aucune autorisation. Celà parait impensable mais on ne trouve aucun accord en AG,aucun statut n'existe et lorsque l'on demande a ces copropriétaires de régulariser, ils ne veulent rien faire.
Ce ne sont pas aux 2 copropriétaires en cause de régler le litige : l'AG doit les y contraindre par des résolutions précises. Au besoin le copropriétaire victime de dégats peut assigner le syndicat pour qu'il entreprenne les travaux d'étanchéité de cette terrasse.
Le copropriétaire dont le garage fuit a t-il fait une déclaration dégats des eaux à son assureur, tout en notifiant le volet ad hoc au syndic pour que celui-ci fasse suivre à l'assureur de la coproriété ??
Citation :Au besoin le copropriétaire victime de dégats peut assigner le syndicat
C'est effectivement ce problème qui préoccupent les autres copropriétaires. Quand j'indique "Demande de régularisation de la situation" c'est : Soit ils se retirent en remettant tout en etat. Soit un juriste spécialisé, commandé par le syndic(a leur charge) remettra l'ensemble des pièces conforme, pour ces nouvelles parties privatives. N'existe-t'il pas une phrase précise, adaptée à ce problème ?
Ici la seule solution est le passage par l'AG et la modification de l'EDD/RDC qui découlera des décisions...
Les questions à débattre peuvent être du style ::
- Ratification des travaux privatifs sur parties communes entrepris par M. X et M Y consistant en la construction d'une dalle constituant terrasse couvrant le passage ... et le bâtiment commun à usage de garages privatifs (shémas, plans, descriptif précis, photos seront joints ..) (art.25b) - attribution de tantièmes aux lots ayant jouissance exclusive de cette terrasse dont la dalle est partie commune. (art.25) (Ici il faudra préciser que la dalle est "partie commune", ce que je préconise, ou "partie commune spéciale" aux 2 seuls lots en question, ce qui peut poser problème) - modification de l'EDD/RDC pour ce qui concerne cette terrasse. art.26 - suppression de la clause "ces 5 garages ont à leur charge complète l’entretien de leur toit " (les murs restent à eux) ar(t.26) - les frais générés par la modification du RDC qui devra être publié, sont à charge des propriétaires des lots X et Y. (art.24)
Si vous faites tout au 25, personne ne va crier au scandale !
Dans ce cas la terrasse sera classée "partie commune à jouissance exclusive au profit des 2 lots qui la jouxte", avec clause prévoyant que lors de travaux d'entretien ou de réfection de la façade il sera laissé libre accès.
Création d'une cours personnelle sans accord.
Forum fermé
Posté - 11 déc. 2008 : 08:18:46
