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 Sujet  |
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souvenirdeparis
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 Posté - 11 déc. 2008 : 18:39:34
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mon immeuble vadroit à la faillite en raison d'impayés cumulés depuis des années malgrédes actions en justice, coûteuses et décevantes . le conseil syndical est désormais constitué de débiteurs (10 000 eurospour l'un) qui ont des pouvoirs d'autres débiteurs. mon syndic m'affirme que tout ceci est légal ; n'y a t'il pas des dispositions légales pour empécher la catastrophe annoncée? y voir une entente en vue de racheter les lots des copropriétaires lassés des procédures est -il exagéré?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 19:27:56
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Le fait qu'un "débiteur" soit élu au CS est tout à fait légal.
Par contre le syndic se doit de recouvrer les créances des copropriétaires débiteurs, que ceux ci soient au CS ou non. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 19:42:48
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si ils sont élus au conseil syndical, c'est qu'ils ont obtenu la majorité requise. Cela veut dire que plus de 50% des gens qui votent pour eux sont débiteurs !!!!! Est ce la réalité ???
Comme dit Yaume: "mais que fait le syndic ??" il doit prendre toutes les mesures pour récupérer ces sommes dues. |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 19:43:27
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| @yaume : merci. mais pour recouvrer les créances par voie de justice, il faut bien un vote de l' AG pour engager les frais? ou le sybdic peut-il le décider? |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 19:54:27
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| @philippe :oui, c'est la réalité d'un imeuble de montmartre, la situation s'est créesur des années et devient grandiose.Les juges proposenr des "étalements" par 100 euros (de mémoire) à des gens qui en doivent 10000, ou refusent la vente pour vice de forme, ou alors ....l'état récupère tout de la vente ,dont nous payons les frais!( :état"créancier prioritaire"). Je suis intervenu pour rappeler au syndic qu'il doit calculer en sus les intérêts légaux . jusqu' à présent, les tentatives de vente judiciaire avaient été votées par AG, elles reviennent à 2000 euros de procédure ...pour rien . J'ai aussi demandé lz changement d'avocat . |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 23:02:11
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Citation :
Initialement posté par souvenirdeparis
@philippe :oui, c'est la réalité d'un imeuble de montmartre, la situation s'est créesur des années et devient grandiose.Les juges proposenr des "étalements" par 100 euros (de mémoire) à des gens qui en doivent 10000, ou refusent la vente pour vice de forme, ou alors ....l'état récupère tout de la vente ,dont nous payons les frais!( :état"créancier prioritaire"). Je suis intervenu pour rappeler au syndic qu'il doit calculer en sus les intérêts légaux . jusqu' à présent, les tentatives de vente judiciaire avaient été votées par AG, elles reviennent à 2000 euros de procédure ...pour rien . J'ai aussi demandé lz changement d'avocat .
j'ai bien l'impression que le principal problème vienne du syndic....qui ne sait pas gérer la situation! |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 00:02:17
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| nous avons eu une succession de responsables pour notre immeuble ; le précédent est parti en dépression nerveuse . Il faut tout réexpliquer à chaque fois (j'habite fort loin maintenant). Vous semblez dire qu'il peut décider des procédures judiciaires de son propre chef? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 00:10:17
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Citation :
Initialement posté par souvenirdeparis
@yaume : merci. mais pour recouvrer les créances par voie de justice, il faut bien un vote de l' AG pour engager les frais? ou le sybdic peut-il le décider?
Non le syndic a les billes pour engager les démarches afin de recouvrer une créance, cf Artcile 55 du décret.
Citation :
Article 55
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 00:46:43
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| @yaume : comme j'aime à vous lire .Je prends bonne note de cet article 55, mais de quel décret? puis-je sans risquer d'abuser de votre patience vous demander quelles sont ces voies d'execution forcée?J'ai plutot l'impression qu'il tente persuasion et négociation actuellement_et qu'il n'ose pas parler aux débiteurs des interets légaux+frais de justice , qui figurent à notre réglement. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 09:15:11
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Citation :
Initialement posté par souvenirdeparis
@yaume : comme j'aime à vous lire .Je prends bonne note de cet article 55, mais de quel décret? puis-je sans risquer d'abuser de votre patience vous demander quelles sont ces voies d'execution forcée?J'ai plutot l'impression qu'il tente persuasion et négociation actuellement_et qu'il n'ose pas parler aux débiteurs des interets légaux+frais de justice , qui figurent à notre réglement.
la première chose à faire est de lire le texte de la loi d e 65 et décret de 67 (voir guide juridique, colonne de gauche) |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 09:18:27
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| @nefer : merci, j'ai trouvé le guide ; lecture suit . |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 09:22:04
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Souvenirdeparis
La rubrique "charges" située plus bas, peut éclairer votre lanterne.
Le syndic recherche le règlement par la concertation. Certes: "vaut mieux un mauvais compromis qu'un bon procès".
Cependant, comme son choix n'aboutit pas, la justice est l'ultime voie.
Le syndic ne serait-il pas assuré pour les frais engagés pour recouvrir les dettes?
Que pensent les autres copropriétaires, à jour de leur règlement, de la situation?
Sont-ils conscients de l'avenir de la copropriété? (coupure chauffage, eau etc..........., si le syndic n'a pas la trésorerie pour régler les factures) |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 12:46:05
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| @nefer et @beau-soleil : j'ai bien lu les articles 55 ,et 62 . il n'y a pas d'assurance(?)pour les frais engagés, puisque toutes les procédures passent au profit et pertes; on peut toujours les imputer aux débiteurs, mais comme le juge leur accorde un étalement homéopathique (leur priorité semble être le maintien dans le logement) ,le remboursement est indéfinimet reporté. Nous avns d'importants travaux de structure à accomplir, + cage d'escalier +ravalement....nous sommes très conscients et nous faisons du souci pour le proche avenir.La justice ne nous aide pas (à suivre) |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 12:52:47
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| (suite) une anecdote : une sci en faillite dans l'immeuble a cumulé des milliers d'euros d'impayés ; vient la vente, dont nous payons les frais ...las, le fisc a récupéré l'intégralité de la somme : "créancier prioritaire" . (et dans ce cas, on ne peut rien demander aux nouveaux propriétaires) . -------plusieurs ,lassés, ont vendu, les autres commencent à comprendre tout le ses de l'expression "le dindon de la farce " . Merci à tous de vos conseils dont je chercherai à tirer parti. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 14:48:28
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| Etant donné le bloubiboulga dans lequel vous semblez vous situez, il serait peut être necessaire de vous rapprocher d'une association tel que l'ARC, car votre syndic n'est visiblement pas exempt de tout repproche dans ces histoires !! |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 15:08:34
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| @yaume : l'ARC a été envisagé il ya plusieurs années .il y avait un groupe de copropriétaires déterminés...qui aujourd'hui ont quitté le navire , ou bien ne participent plus du tout aux assemblées . mon espoir est de stimuler le syndic, vous m'avez donné des billes pour ce faire [inutile de me conseiller de revendre, à la suite d'un sinistre l'immeuble n'est pas présentable actuellement ! mais là , l'assurance va marcher ...je suppose qu'il faudra encore "avancer "des fonds ...qui ne "reculent "jamais!] |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 15:30:35
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Citation :
Initialement posté par yaume
Etant donné le bloubiboulga dans lequel vous semblez vous situez, il serait peut être necessaire de vous rapprocher d'une association tel que l'ARC, car votre syndic n'est visiblement pas exempt de tout repproche dans ces histoires !!
il existe aussi d'autres associations de propriétaires.....
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 16:39:17
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Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par yaume
Etant donné le bloubiboulga dans lequel vous semblez vous situez, il serait peut être necessaire de vous rapprocher d'une association tel que l'ARC, car votre syndic n'est visiblement pas exempt de tout repproche dans ces histoires !!
il existe aussi d'autres associations de propriétaires.....
bah oui j'ai pas dit le contraire !!! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 16:44:46
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souvenirdeparis : Citation :
les tentatives de vente judiciaire avaient été votées par AG
Vous écrivez que l'AG a voté pour la mise en vente des lots des mauvais payeurs. Est-ce bien la réalité, car vous indiquez tentatives ???
Si l'AG a bien voté la mise en vente des lots des mauvais payeurs, le syndic aurait du immédiatement mettre l'avocat de la résidence sur le coup.
Souvent les mauvais payeurs bougent lorsque l'AG décide de la mise vente de leur appart. Tous ces gentils copros profitent évidememnt du laxisme de ce syndic.
Pourquoi ce syndic n'a t'il rien fait après cette décision de l'AG ?? Il a OBLIGATION d'éxécuter les décisions de l'AG. Il ne peut se laisser berner par les mauvais payeurs et leurs promesses. Si ceux-ci ne respectent pas les délias accordés par le tribunal, il DOIT relancer une nouvelleaction et sans accord de l'AG (sauf pour la vente du lot)
Il vous faut rappeler par RAR la décision de l'AG concernant la mise en vente des lots, et lui demandez qu'il exécute immédiatement cette décision. IL ENGAGE SA RESPONSABILITE en laissant tant d'impayés sans réagir. Encore un très " bon" syndic!!!!  |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 17:52:41
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| à Philippe : le syndic a toujours suivi les A G ; je n'ai pas tout l'historique en tête, mais : dans 3 cas le juge a "offert" aux débiteurs un étalement dérisoire, quie de plus ne tient pas compte des intérets légaux : 7 - 8 ans après les dettes courent encore . une fois la vente a été annulée au dernier momment car le syndic avait en parallèle obtenu , je crois, une saisie mensuelle sur le compte du coprop. , quelques centaines d'euro, ce qui a suffi pour ...prouver sa bonne foi... 8 ans après, les dettes courent toujours ..(il s'agit d'un marchand de sommeil, adresse incertaine...en voyage... (à suivre) |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 17:56:38
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| 'suite) dans une action en justice contre une responsable d'un dégat des eaux diluvien et prolongé, nous coûtant une fortune, le juge l'a déclarée "responsable"....sans aucune obligation financière, même de frais de justice ! et les assurances ont refusé de payer ...puisqu'elle est responsable ! l'abandon de toute action a été voté! (à suivre) |
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débiteurs, votant et élus
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