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 Sujet  |
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anny75
Contributeur senior
57 réponses |
 Posté - 27 sept. 2008 : 15:07:16
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Bonjour,
Nos parents possèdent un bien immobilier locatif(un immeuble plutôt rentable comprenant plusieurs logements et un local commercial).
Tous deux ont plus de 70 ans. Ils se sont fait donation au dernier vivant.
Comment peuvent-il transmettre ce bien à leurs enfant de façon à éviter les désaccords des uns et des autres. Le climat n'est pas au beau fixe concernant la fratrie.
Au départ nos parents souhaitaient le vendre et partager avec les enfants. Ce qui les ennuient un peu, c'est que ça ne fait pas encore 15 ans qu'ils en sont acquéreurs, donc hésitent pour éviter de payer des plus values. En plus comme actuellement, l'immeuble est rentable...pas de précipitation, ça leur apporte un complément de retraite.
Est ce possible de créer une SCI familiale avec un bien qui leur appartient déjà et incluant les enfants (genre donation...).
Ainsi chacun aura sa part, et de plus, cela ne rentrera plus uniquement dans le calcul des revenus des parents ?
Et surtout, je pense que nos parents seraient rassurés de voir que le partage est fait de leur vivant (ça fait toujours mal au coeur de savoir son bien bradé à un acheteur extérieur, sous prétexte d'une mésentente entre les enfants).
Qu'en pensez vous ? avez vous une ou plusieurs solutions ?
Je vous remercie infiniment.
Bon week end
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 17:02:49
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Est ce possible de créer une SCI familiale avec un bien qui leur appartient déjà et incluant les enfants (genre donation...).
La formule semble la plus adéquate.
Vos parents devraient conserver l'usufruit de ce patrimoine immobilier afin de s'en réserver les revenus,avec clause de reversion au profit du survivant d'eux.
Donation-partage de la nue-propriété serait alors possible au bénéfice de leurs enfants, lesquels apporteraient leurs droits ainsi recueillis à la SCI.
La difficulté inhérente à la mésentente au sein de la fratrie serait écartée.
Chacun des apporteurs recevraient en échange de son apport un certain nombre de parts qu'il pourrait ensuite céder sans, pour autant, mettre en péril l'indivision qui aurait résulté de la donation partage.
Bien entendu, les parents-donateurs ayant conservé l'usufruit des biens transmis ne feraient pas partie de la SCI ce qui les dégageraient de toutes contraintes de gestion.
Bien sûr, au préalable, il convient de s'assurer du consentement de tous dans la conduite de cette procédure. |
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anny75
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 04 oct. 2008 : 13:10:11
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Merci infiniment Dethau pour votre réponse.
Citation :
Initialement posté par dethau
Est ce possible de créer une SCI familiale avec un bien qui leur appartient déjà et incluant les enfants (genre donation...).
La formule semble la plus adéquate.
Vos parents devraient conserver l'usufruit de ce patrimoine immobilier afin de s'en réserver les revenus,avec clause de reversion au profit du survivant d'eux.
Très judicieux, merci pour l'idée !
Donation-partage de la nue-propriété serait alors possible au bénéfice de leurs enfants, lesquels apporteraient leurs droits ainsi recueillis à la SCI.
Qu’est ce que ça signifie « apporter son droit » ? Etant donné que ce sont les parents qui désire nous transmettre leur patrimoine
La difficulté inhérente à la mésentente au sein de la fratrie serait écartée.
Chacun des apporteurs recevraient en échange de son apport un certain nombre de parts qu'il pourrait ensuite céder sans, pour autant, mettre en péril l'indivision qui aurait résulté de la donation partage.
« en échange de son apport » si on bénéficie de cette « donation » qui est l’immeuble de nos parents, doit-on avoir en plus un apport ?
Bien entendu, les parents-donateurs ayant conservé l'usufruit des biens transmis ne feraient pas partie de la SCI ce qui les dégageraient de toutes contraintes de gestion.
Génial !
Les parents donateurs déclarent tout de même les revenus fonciers perçu ? Et cela sur leur propre feuille d’ imposition ou une « imposition spéciale SCI » ?
Bien sûr, au préalable, il convient de s'assurer du consentement de tous dans la conduite de cette procédure.
Pouvez vous m’indiquer svp, les étapes pour arriver justemment à finaliser ce projet ? (en gros comment procède t’on entre la transmission du patrimoine et la mise en place de la sci ?).
Merci encore.
Bon week end à tous
Anny
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 11:09:59
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La formule semble la plus adéquate.
Vos parents devraient conserver l'usufruit de ce patrimoine immobilier afin de s'en réserver les revenus,avec clause de reversion au profit du survivant d'eux.
Très judicieux, merci pour l'idée !
Donation-partage de la nue-propriété serait alors possible au bénéfice de leurs enfants, lesquels apporteraient leurs droits ainsi recueillis à la SCI.
Qu’est ce que ça signifie « apporter son droit » ? Etant donné que ce sont les parents qui désire nous transmettre leur patrimoine.
Chaque enfant (donataire) reçoit une certaine quantité de droits sur le patrimoine immobilier donné (1/3,1/4,1/2 etc..) qu'il apporte aussitôt à la SCI et reçoit, en échange,un certain nombre de parts de la S.C.I.. Les apporteurs seront les seuls possesseurs de l'ensemble des parts composant le capital social.
La difficulté inhérente à la mésentente au sein de la fratrie serait écartée.
Chacun des apporteurs recevrait en échange de son apport un certain nombre de parts qu'il pourrait ensuite céder sans, pour autant, mettre en péril l'indivision qui aurait résulté de la donation partage.
« en échange de son apport » si on bénéficie de cette « donation » qui est l’immeuble de nos parents, doit-on avoir en plus un apport ?
Evidemment.
Deux opérations successives à comprendre:
-par la 1ère. les enfants deviennent nus propriétaires d'une certaine quantité de droits immobiliers;
-par la seconde, ils perdent la nue propriété de biens reçus par donation au profit de la SCI.
Bien entendu, les parents-donateurs ayant conservé l'usufruit des biens transmis ne feraient pas partie de la SCI ce qui les dégageraient de toutes contraintes de gestion.
Génial !
Les parents donateurs déclarent tout de même les revenus fonciers perçu ? Et cela sur leur propre feuille d’ imposition ou une « imposition spéciale SCI » ?
La SCI ne sera pas usufruitière du patrimoine immobilier puique cet usufruit est conservé par les parents-donateurs. Le produit des loyers sera perçu par les parents et non par la S.C.I.
Bien sûr, au préalable, il convient de s'assurer du consentement de tous dans la conduite de cette procédure.
Pouvez vous m’indiquer svp, les étapes pour arriver justemment à finaliser ce projet ? (en gros comment procède t’on entre la transmission du patrimoine et la mise en place de la sci ?).
Premier impératif : consultez votre notaire.
Ecoutez-le.
Ne prenez votre décision qu'après avoir bien compris les tenants et aboutissants de l'ensemble de l'opération.
Ensuite :
-1 ère opération : donation des parents aux enfants ;
-2 ème opération : créer la SCI ;
-3 ème opération : apporter les biens reçus à la SCI.
L'ensemble de ces opérations du domaine exclusif du notaire se déroulera simultanément.
En premier lieu, faîtes chiffrer le coût de cet ensemble. |
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anny75
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 16:54:29
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je ne comprends pourquoi ma réponse n'est pas apparu, heureusement que j'ai fait un "copié-collé", donc je répond une nouvelle fois
Cher Dethau,
je vous remercie de vos éclaircicements. Je m'excuse pour le temps que je mets à venir répondre, je ne peux le faire en semaine au bureau, donc j'attends le week-end.
Vous avez été clair. Cependant il me reste encore des questions, qui en fait concerne le démarrage à savoir la "donation" aux enfants (ou "succession" je ne sais quel mot est le plus juste).
J'imagine qu'avant toute étape, il faut commencer par faire évaluer le bien avant de faire la "donation" ?
Imaginons que le bien est estimé à 500 000 € et que nous sommes 5, nous détiendrons chacun 1/5 ème ? donc 100 000 €.
Il doit y avoir également des frais de mutation, etc...
Donc, j'en suis encore à ce questionnenent, ensuite viendra l'étape de la création de la sci.
La "consultation" chez un notaire est -elle gratuite ?
Merci pour votre aide.
Passez un bon dimanche ! |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 22:27:31
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le démarrage à savoir la "donation" aux enfants (ou "succession" je ne sais quel mot est le plus juste).
La donation est un acte de transmission gratuite "entre vifs" aux termes duquel le "donateur" "donne" et les "donataires" reçoivent.L'intention de donner par les uns et l'acceptation du don par les autres caractérisent l'évènement.
La succession est une opération de transmission "à cause de mort".Il n'y a,évidemment, par de consensus.
La différence est importante.
Dans le premier cas les parents sont vivants.
Dans le second, ils ne le sont plus.
Imaginons que le bien est estimé à 500 000 € et que nous sommes 5, nous détiendrons chacun 1/5 ème ? donc 100 000 €.
Il doit y avoir également des frais de mutation, etc...
Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 151950 €.
Il ne sera dû aucun droit de donation s'il s'agit de la première donation consentie depuis + de 6 ans.
Il sera dû la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % + les frais d'acte (honoraires et autres frais et débours).
La "consultation" chez un notaire est -elle gratuite ?
Réponse négative.
Toute consultation est sujette à honoraires à débattre. Cependant si l'acte est rédigé par le notaire consulté,généralement les honoraires de consultation ne sont pas réclamés.Elle fait partie de la mission de "conseil" du notaire devant renseigner les parties sur la portée et le coût de l'opération |
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projetimmo
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 13 mars 2009 : 13:29:42
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Bonjour Dethau !
Tu as l'air de maîtriser le sujet SCI alors je me permet de te consulter car je suis un peu perdue et mon dossier presse... Voilà mon cas: Mes parents ont hérité d'une maison mais ne sont pas héritiés direts, ils ont donc 60% de frais de succession a verser aux impôts si ils veulent garder la maison. ils veulent la garder et qu'on soient dans la maison, qu'elle nous revienne, à mon concubin et moi. On aimerait donc monté une SCI à cinq: mes parents, mon frere,mon concubin et moi. ils nous cèderont donc 20% à moi et 20% à mon frère car j'ai un frère de 21 ans, qui est d'accord pour que je garde la maison, je lui donnerais sa part de 20% dès que le prêt sera débloqué, il se retirera de la SCI et prendra ses 20%. Mes parents se retireront aussi dès que possible comme mon frère, et me cèderont gratuitement leur part de 20%. On éviterait les différents fgrais de mutation. Le notaire nous dit que c'est bien compliqué et que ca serait plus simple que mon père nous fasse une donation de ses parts et qu'on fasse mon ami et moi un prêt classique personnel à notre nom mais les banques ne veulent pas nous financer en perso car on ne gagne pas assez et qu'on a pas d'apport. Avec la SCI ils sont d'accord,avec apport en nature de la maison, mes parents en caution et la maison en hypothèque. Penses-tu que c'est vraiment la meilleur solution??? existe t-il un autre moyen? J'ai acheté des status types SCI a capital variable sur internet mais ne sais pas comment répartir les parts: 20% chacun? 50€ chacun: capital de 250€???? J'attends ta réponse avec impatience car le dossier traîne depuis fin novembre et on doit payer les 60% de frais de succession maximum fin Mai. Merci d'avance! [/font=Arial]
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projetimmo |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 13 mars 2009 : 18:54:23
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Tu as l'air
Avons-nous le plaisir de nous connaître pour user d'une telle liberté de langage ? |
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Transmettre un bien en SCI ?
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