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sarchi36
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 15 sept. 2008 : 19:45:39
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Bonsoir à tous
voila je suis sur le point de faire un achat d'un studio dans de l'ancien pour louer.
Je peux le financer comptant, mais je me demande si le fait de faire un emprunt ne serait pas plus avantageux ?
Merci d'avance de vos réponses
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 20:15:21
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| Il faut emprunter bien sur, les intérêts sont déductibles. |
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sarchi36
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 20:42:42
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| je croyais que dans l ancien c'etait plus possible ? |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 21:39:56
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| Si c'est pour faire du meublé, est-ce toujours interessant d'emprunter ? |
Dusme |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 21:51:20
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Si vous louez le logement nu, vos revenus entrent dans la catégorie fiscale des revenus fonciers : vous pouvez déduire toutes vos charges, y compris les intérêts d'emprunt.
Je ne connais pas votre tranche d'imposition, mais aux taux actuels de crédit, il est fort peu probable que vous ayez intérêt à emprunter, c'est une idée reçue dont il faut se méfier.
Je me suis déjà exprimé à ce sujet dans ce forum, le calcul est simple avec Excel, lire par exemple http://universimmo.lbn-nt-web2.hosting.lbn.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=71441
Dernier point : j'espère que le rendement auquel vous pouvez acheter le studio est élevé (supérieur à 7%), vu la conjoncture actuelle de l'immobilier ... |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 22:02:01
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Citation :
Initialement posté par dusme
Si c'est pour faire du meublé, est-ce toujours interessant d'emprunter ?
Meublé ou nu, même réponse générale si on peut financer comptant, mais pour chaque cas, il est préférable de faire des simulations précises tenant compte de la situation particulière de chacun (tranche d'imposition, taux et durée d'emprunt, taux du placement, loyers, charges, ...) et du mode d'imposition (réel ou micro).
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 06:23:47
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Je pense qu'il faut emprunter, mais comme le souligne Sgnu, les taux ayant bien monté, il faut bien réfléchir à la question.
Je préconise un emprunt partiel afin de garder du cash pour faire face à des besoins futurs (santé, chômage, aide à son entourage...) ou pour faire un autre investissement si une autre opportunité se présente (cela est très probable étant donnée la baisse attendue du marché immo et la dégringolade de la bourse).
Je garde toujours à l'esprit que les banques ne prêtent pas aux personnes qui ont vraiment besoin d'argent, surtout par les temps qui courent. Donc il faut rester prudent en gardant du liquide, surtout que l'emprunt hypothécaire est celui qui coûte le moins cher.
Je pense donc que c'est une bonne idée d'emprunter RAISONNABLEMENT quand vous en avez la capacité (salaire, âge, santé). Une autre de mes motivations est que je souhaite monter un jour ma boîte, auquel cas je serais bien contente de ne pas avoir à faire de demande de prêt (ou de ne demander qu'un petit prêt) qui aurait d'ailleurs moins de chance de passer (qui sait si je serai en bonne santé ou dans une tranche d'âge acceptée par la banque?) ou me coûterait bien plus cher qu'un prêt hypothécaire.
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"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
Edité par - Juliette M le 21 sept. 2008 06:44:40 |
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sarchi36
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 19:22:07
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Merci à tous pour vos posts
Je vais après calcul acheter cash.
Les fonds de caisse risquent d'être vide (malgré les "risques" que Juliette a soulevé)
Sgnu
En ce qui concerne le rendement, vous prenez la formule suivante
(montant loyers nets perçus X 12 ) / prix d'acquisition = Taux annuel
Si c'est le cas, malgré le fait que ce mode de calcul me semble très très optimiste, j'obtiens un résultat de 13,5 %.
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 21:34:07
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Citation :
Initialement posté par sarchi36
Sgnu
En ce qui concerne le rendement, vous prenez la formule suivante
(montant loyers nets perçus X 12 ) / prix d'acquisition = Taux annuel
Si c'est le cas, malgré le fait que ce mode de calcul me semble très très optimiste, j'obtiens un résultat de 13,5 %.
Il s'agit bien de cette formule, qui est surtout utilisée à titre de moyen de comparaison. Ensuite, ce rendement "brut" varie selon que l'on inclue ou non dans le prix d'acquisition les différents frais (agence et notaire).
Quoiqu'il en soit, fichtre, 13.5% serait formidable, surtout si ce logement se loue sans difficulté et même s'il y a des travaux de rénovation (attention néanmoins à l'état du bâtiment) : par exemple, avec un loyer mensuel de 300€, un rendement de 13.5% signifie un prix d'acquisition de 300 * 12 / 13.5% = 26667€
Pour me faire une idée dans votre région (je connais bien St Etienne pour y avoir passé 3 merveilleuses années ), je viens de sélectionner un studio à vendre à St Etienne : en supposant les frais d'agence à environ 5%, je trouve un rendement brut d'environ 8.7% (FAI et frais de notaire inclus), ce qui est déjà très bien par les temps qui courent (3600€/41500€) !
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Edité par - sgnu le 21 sept. 2008 22:09:32 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 22:35:49
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le pbl c'est qu'un rendement brut ne veut pas dire grand chose.
seul le rendement "net-net" est celui qui vous dira si l'opération est valable, car il tient compte de TOUTES les charges, les réparations, les travaux, impôts compris.
le rendement brut ne tenant compte que du prix d'acquisition ... 
ceci dit, un ROI brut de 13,5% est fantastique par les temps qui courrent. |
Cordialement, |
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sarchi36
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 21:05:51
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Cela fait longtemps que j'ai idée de mettre mes économies dans la pierre.
Puis un jour par hasard, j'ai ouie dire lors d'un repas d'un oncle d'un copain, qui veut pas s'embeter la vie et qui veux vendre un studio à proximité de la fac à saint etienne.
1000 euros le metre carré
Nous avons sauté dessus.
Il y a bien évidemment un bon rafraichissement à faire, l'immeuble et l'appart ont été rénové il y a dix ans (facade et toiture).
Quant à la rentabilité, j'ai fais des calcul plutôt pessimiste (ma nature), j'ai pris compte des impots, de l'occupation,assurance loyer impayé ... et je devrais m'en sortir.
Au pire je me dis que je revends dans 3 ans, ces surfaces se trouve aujourd'hui entre 30000 et 40000 euros sur saint etienne.
En ce qui concerne les travaux,peut on déduire des impôts la peinture, un cabine douche, des aménagement pour la cuisine ,... (travaux réalisés par mes ptites mains) ?
Autre question
l'ensemble du diagnotic pour la vente est bien à la charge du propriétaire ?
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 21:07:17
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Citation :
Initialement posté par sarchi36
l'ensemble du diagnotic pour la vente est bien à la charge du propriétaire ?
Oui, et c'est à annexer au compromis de vente. |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 22:19:48
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Citation :
Initialement posté par sarchi36
En ce qui concerne les travaux,peut on déduire des impôts la peinture, un cabine douche, des aménagement pour la cuisine ,... (travaux réalisés par mes ptites mains) ?
Dans le cas d'une location nue, l'essentiel est de pouvoir le prouver aux services fiscaux, donc factures + photos avant / (pendant le cas échéant) / après. Sachant que votre main d'oeuvre ne pourra pas être valorisée(sauf si vous êtes artisan et pouvez facturer).
Attention de ne pas réaliser de travaux dans votre résidence principale ou secondaire en même temps de sorte qu'il n'y ai aucun doute sur la destination de vos achats de matériaux.
Déduction peinture, pinceau, rouleau --> oui,
déduction pistolet à peinture --> non
Papier-peint --> oui, table à tapisser --> non
Et engagement de louer pendant 3 ans ensuite pour conserver le bénéfice de cette déduction.
Citation :
Initialement posté par sarchi36
Je vais après calcul acheter cash.
Les fonds de caisse risquent d'être vide ....
N'est-il pas dit dans la sagesse populaire qu'il faut en permanence tout au long de sa vie avoir un crédit sur sa tête ?
Car en cas de décès (et ça c'est dur à prédire) si les caisses sont vides, les ayant-droits se retrouvent avec un tas de cailloux et sont contraint de vendre le bien pour payer les frais de succession alors que s'il y a un crédit en cours sur le bien (donc les caisses sont pleines) les ayant-droits paient les frais de succession avec ce qu'il y a en caisse, et l'assurance décès adossée au crédit règle le capital restant du. Les ayant-droits conservent le bien et peuvent en jouir à leur guise.
Les calculs sur excel sont une chose, la bienveillance en est une autre.
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C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que bien des gens ont l'air brillant... avant d'avoir l'air con... *** Totalement inutile d'être le plus riche du cimetière !! *** |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 25 sept. 2008 : 11:35:08
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RM-IST, vos remarques sont pertinentes et je réfléchis depuis un bon bout de temps sur les intérêts d'avoir un "crédit sur la tête".
Concernant un investissement locatif et les questions de succession, il y a des alternatives au crédit, tout dépend de la situation de l'investisseur et de celle de ses héritiers. Par exemple :
- épargner progressivement les frais de succession avec les loyers
- la SARL de famille. Ne pas oublier ici que ce bien peut s'auto-financer, compte rendu de son "rendement".
- faire une donation de la nue-propriété
Avant d'aller emprunter à 2% de plus que les taux de placement actuels, celà vaut le coup de pousser les calculs et l'analyse, y compris pour les héritiers.
Sans compter que certains, comme moi, préfèrent ne rien devoir à personne et constuire par eux-mêmes : mes parents, je préfère qu'ils profitent pleinement de leurs ressources, d'autre part chacun est libre d'accepter ou de refuser une succession.
La bienveillance en la matière, c'est une affaire très intime et elle se doit d'être réciproque, surtout en famille.
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 25 sept. 2008 : 18:33:45
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J'apportais cet axe de réflexion à sarchi36 qui spécifiait son choix d'un achat cash tout en ayant conscience que "Les fonds de caisse risquent d'être vide ....".
En parlant de décès et de succession, je pensais principalement à un décès accidentel "prématuré" donc imprévisible (Accident de la route, accident de sport, noyade, accident du travail, électrocution, agression ou autre) car si les probabilités de décès à une échéance donnée sont importantes, la banque ne prête pas et la question ne se pose plus.
Vos exemples sont biens jolis, mais en cas de décès accidentel par exemple entre 25 et 40 ans :
Combien ont eu le temps d'épargner progressivement les frais de succession avec les loyers ?
Combien ont fait une donation de la nue propriété de leurs biens immobiliers ?
Donc comme vous le dites parfaitement chaque cas dépend de la situation de l'investisseur et de celle de ses héritiers, j'ajouterai aussi des ages, expériences et références de chacun. |
C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que bien des gens ont l'air brillant... avant d'avoir l'air con... *** Totalement inutile d'être le plus riche du cimetière !! *** |
Edité par - RM-IST le 25 sept. 2008 18:37:23 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 25 sept. 2008 : 21:55:53
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Une banque peut prêter à tout âge, le problème de l'âge se pose pour l'assurance du prêt (si souscrite, posible généralement jusqu'à 75 ans) et le taux de l'assurance est en rapport du risque.
Concernant le risque dont vous parlez, il existe aussi des assurances prévoyance (ou décès). Je ne suis pas un spécialiste du sujet, mais ce peut être une autre façon de se prémunir de ce type de risque.
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elian
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Numero6
Modérateur
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sarchi36
Nouveau Membre
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Posté - 26 sept. 2008 : 13:32:03
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Merci encore une fois pour vos conseils.
C'est vrai RM IST, on ne pense pas forcement aux coups dures de la vie quand on a la trentaine.
J'ai un appart acheté avec ma conjointe avec une assurance 100% sur nos deux personnes.
Le risque est donc, je pense peut être à tord, faible compte tenu du cout de l'appartement.
Cependant ce conseil est très bon car je n'avais pas (néophyte tu es, mais tu ne resteras pas) imaginé ce cas de figure.
A l'avenir, si j'ai les moyens (et oui toujours $ ou £), ce point sera un paramètre de ma réflexion.
Pour ce qui est des travaux, j'avais lu dans un magazine (que je ne retrouve plus), cette possibilité de déduction.
Cependant je n'arrive pas à mettre la main sur un texte de loi.
Merci à vous. |
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Siméon807
Nouveau Membre
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