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trackers
Contributeur actif

39 réponses

Posté - 10 janv. 2009 :  10:42:30  Voir le profil
Bonjour,

En 2000 ma grand mere a achete un bien en robien avec un pret infine. Le pret arrive à echeance , la banque la convoque pour lui apprendre que son capital à presque perdu sa valeur à cause de la bourse. La banque la menace de vendre le bien pour recuperer le capital manquant 40 000 E. Ma grand mere ne peut plus emprunter vu son age. je lui propose de lui avancer l'argent. Elle m'indique qu'on ira chez le notaire pour regulariser , le bien me reviendra.
Merci de m'eclairer sur cette demarche. je m'interroge notament sur le fait que la banque perde de l'argent et qu'on soit obliger de vendre pour combler ses pertes.
Comment peut se passer le don ?

Merci de vos reponses
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 10 janv. 2009 :  10:52:54  Voir le profil
Citation :
En 2000 ma grand mere a achete un bien en robien avec un pret infine. Le pret arrive à echeance , la banque la convoque pour lui apprendre que son capital à presque perdu sa valeur à cause de la bourse.
Je ne pourrais que vous conseiller de prendre contact avec une association de type AFUB afin de faire le point sur le type exact de contrat souscrit, les obligations de la banque etc...

Il apparaît en la matière que les banques ont également certains "devoirs" qu'elles s'empressent d'occulter en faisant porter sur le client la totalité de leurs erreurs !!!

Ce que dit le banquier à votre grand-mère n'est peut-être pas si vrai que cela, ou du moins pas en intégralité.

Je suppose qu'en raison du montant des sommes engagées, un petit détour via association, avocat et autres conseillers financiers n'est pas inutile avant de prendre "pour argent comptant" les dires du beau banquier.

Maintenant, la défiscalisation à outrance et l'utilisation de produits "à risques", cela ne gagne pas à tous les coups et le principe du prêt in fine en fait partie.

Je suppose que votre grand mère a eu le choix entre différents types de placement, et que, peut-être, à vouloir trop gagner ....

En deux mots tout est dit dans cet article de 2004

http://www.lexpansion.com/economie/le-credit-immobilier-in-fine_23149.html
Citation :
Avantages et limites de ce prêt, qui permet de ne rembourser le capital qu'à la fin.

La flambée des prix de l'immobilier (+ 11,7 % de hausse entre juin 2003 et juin 2004) et la faiblesse des taux d'intérêt (4 % pour un prêt à taux fixe sur quinze ans) poussent les banques à proposer à leurs clients des montages financiers jusque-là réservés aux professionnels. C'est le cas avec le crédit in fine. Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la dernière échéance, à la fin du prêt (in fine, en latin). Les autres mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Contrairement aux prêts amortissables classiques : chaque mois, l'emprunteur rembourse une part du capital et les intérêts.

Principal avantage du prêt in fine : les remboursements mensuels sont moins élevés. Ainsi, pour 100 000 euros empruntés sur quinze ans au taux de 4 %, vous rembourserez 330 euros, contre 740 euros avec un prêt amortissable.

Et c'est pour cette raison que le crédit in fine est utilisé principalement pour le financement d'un investissement locatif. Car le fisc permet à l'emprunteur investisseur de déduire de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier. L'idéal étant que les intérêts soient supérieurs aux loyers, afin de créer un « déficit foncier », directement imputable sur les revenus du contribuable. Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance, puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt. Dans le prêt in fine, le capital reste identique car non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important.

Pour solder le capital à l'échéance du prêt, l'emprunteur peut revendre son bien immobilier. Mais la solution la plus simple est de se constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. En langage technique, on appelle cela adosser un prêt in fine à un contrat d'assurance-vie. Cette épargne est nantie, c'est-à-dire affectée à la garantie du prêt, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d'assurance-vie.

Mais attention, le montant de l'épargne constituée est tributaire du rendement des placements financiers, et donc très aléatoire. Les contrats en euros, plus sûrs, rapportent aujourd'hui autour de 4 % par an. Les meilleurs produits en unités de compte, placés en actions, atteignent 7 %. Mais rien ne peut en laisser prévoir les performances futures. Par ailleurs, en cas de retournement du marché immobilier, les acheteurs pourraient avoir à revendre le logement à perte. Ce type de crédit s'adresse donc en priorité aux contribuables situés dans les tranches d'imposition les plus élevées.

Pour ce qui concerne la donation, il vaut mieux voir un notaire qui rendra en compte le patrimoine total de votre grand-mère ainsi que le nombre d'héritiers en ligne directe

http://www.notaires.fr/notaires/notaires.nsf/V_TC_PUB/DONATION-PETITS-ENFANTS

Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Edité par - quelboulot le 10 janv. 2009 11:21:40
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trackers
Contributeur actif

39 réponses

Posté - 12 janv. 2009 :  20:19:00  Voir le profil
Merci pour votre réponse.
le banquier a placé l'argent sur 2 supports, un ou elle a rien perdu l'autre ou il reste presque plus rien.
Dans aucun cas le banquier ne l'a informe qu'elle allait perdre le capital.
Ah ces banquiers...

Edité par - trackers le 12 janv. 2009 20:47:49
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 12 janv. 2009 :  20:59:03  Voir le profil
Je comprends que le contrat d'assurance vie support a été partiellement placé en fond en euro, qui a du faire 4% par an environ, et l'autre partie en unité de compte, qui a du faire environ -50 % depuis le départ.

Je ne comprends pas comment tout pourrait avoir été perdu, car si c'est moitié-moitié, la perte est de 50% sur une moitié, soit -25%
et le gain est de 1,04puissance 7 soit environ 35 % de l'autre sur la moitié, soit plus 17,5%.

Normalement, globalement, elle aurait du ne perdre que (doux euphémisme) 5 à 10% du contrat total dans ces hypothèses.


Ce calcul est fait en supposant que la valeur finale des contrats en unité de comptes en JA 2009 est égale à la moitié de ce qu'elle était en 2000, ce qui parait, même avec le crash boursier d'octobre 2008, carrément impossible.
Avec le pire des contrats, on ne doit pas arriver à cela.


Il y a donc un gros bug quelque part....

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 12 janv. 2009 21:04:22
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 12 janv. 2009 :  23:31:10  Voir le profil
Citation :
Il y a donc un gros bug quelque part....
Et je ne saurais que trop vous conseiller à nouveau ce que je vous écrivais précédemment... proposez à votre grand-mère de contacter un avocat spécialisé dans le domaine des placements ou tout autre personne ou organisme compétent en la matière...

Il lui sera toujours possible de contester les dires de son "conseiller" financier éventuellement véreux ...

Qu'elle commence par bien vérifier ce qu'elle a signé lors de son prêt in fine...

Ma mère s'est retrouvée titulaire de placements "doublo monde2" sur une assurance vie chez le mangeur de noisettes et lorsque je m'en suis aperçu il y a deux ans, j'ai réussi à prouver à cet organisme qu'il avait effectué ces placements sans aucune délégation signée de sa part.

C'était avant que le scandale de ce placement éclate et tous les ans elle se retrouvait avec des sommes inférieures en fin d'année au simple cumul de ses versements... du style et pour faire simple 12 versements de 100 € et en fin d'année total cumulé : capital N-1 + versements 1 200 € + intérêts = résultat capital N-1 + 500 €.

Mais il a été nécessaire qu'elle m'en parle pour que je contrôle ses comptes et que je découvre l'arnaque.

Il n'est pas évident de demander à ses parents de contrôler leurs comptes... sans une demande de leur part.

Dans le cas précité, ma mère n'avait jamais signé de contrat doublomonde2 et le "noisetier" a été incapable de trouver un document signé de sa main. Mais il a été nécesaire de "pousser les feux" à fond pour leur faire admettre leur ERREUR... et procéder aux remboursements sur la base du document signé.

Concernant cette même banque, il m'a été nécessaire d'aller par deux fois jusqu'à la saisine de son médiateur - avec gain de cause totale - concernant son assurance vie. Mais c'est une autre histoire.

Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 13 janv. 2009 :  07:34:42  Voir le profil
En effet, merci quelboulot pour ces précisions et ces détails proprement effarant, il est en effet urgent que Trackers prenne contact avec quelqu'un de spécialisé, avocat ou association genre AFUB... Ca urge...

Festina lente
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 13 janv. 2009 :  20:59:06  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il y a donc un gros bug quelque part....

un autre bug: faire un infine avec une grand-mère avec une AV en unité de compte, c'est limite arnaque, à minima faute professionnelle.

A dire vrai, je ne savais même pas que c'était autorisé.

Je confirme les dires précédents. En plus des autres personnes, vous pourriez aussi aller voir un conciliateur de justice (gratuit, voir votre mairie)
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 13 janv. 2009 :  21:02:15  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par trackers
Le pret arrive à echeance
Quelle était la durée?
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 14 janv. 2009 :  08:06:38  Voir le profil
Citation :
En 2000 ma grand mere a achete un bien en robien avec un pret infine
Apparemment 8 ans, et je doute que depuis 2000 l'assurance vie en unité de compte ai vraiment plongée. Elle a du simplement et normalement perdre ce qu'elle avait gagnée en sept ans et demi, aussi il y a la un vrai bug.

Festina lente
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 14 janv. 2009 :  08:21:51  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par ribouldingue

Citation :
En 2000 ma grand mere a achete un bien en robien avec un pret infine
Apparemment 8 ans,...

Il est temps que je me repose

Je suis donc d'accord avec vos remarques.

Et 8 ans pour un infine, on ne me l'avait jamais fait, toujours 10 ans min, avec possibilité de le prolonger car aucun risque pour la banque qui a fait son calcul pour retrouver ses petits en intégralité avec une AV en euros sur la durée initiale.

Cette affaire sent le louche ......
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trackers
Contributeur actif

39 réponses

Posté - 22 mars 2009 :  10:49:16  Voir le profil
Bonjour,

J'ai accompagné ma grand mere chez le banquier pour enfin comprendre la situation.

Pour l'achat elle a fait 2 prets:
*Amortissable 10 ans remboursemment 220 E
*Infine 10 ans interrer 260 E

Le pret infine comporte 2 supports à risques 80% et 20 % : 50 % de perte sur chaque support. (Avec un placement "dit normal" 75% sans risque et 25% risque aucune perte....voir des benefices)

En plus comme elle avait 63 ans à la souscription ils'ne l'ont pas arrangé sur les taux et sur l'assurance.

La seul solution que nous apporte le banquier c'est que je fasse un pret pour solder l'infine.

Pour l'instant j'ai soldé amortisable et je place l'equivalent des remboursements sur un support sans risque.

Au final vu la conjoncture il manque plus de 40 000 E.

Merci de vos renseignements.

Le banquier insiste sur le fait que les conseils de l'epoque etaient les bons.....

Edité par - trackers le 22 mars 2009 10:51:30
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 22 mars 2009 :  11:37:07  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par trackers

Le banquier insiste sur le fait que les conseils de l'epoque etaient les bons.....


Evidemment, il ne va pas dire le contraire!

Pour moi, il doit y avoir clairement défaut de conseil. Mais il faut en savoir plus, les juges regardent particulièrement la connaissance que "vous" aviez des marchés financiers au moment de la souscription, et de bien d'autres paramètres, âge des bénéficiaires par exemple ou tranche d'imposition (ce n'est valable que pour les personnes situées dans les tranches élevées de l'impôt sur le revenu).

Etait-ce le cas pour votre GM?

Je n'ai jamais vu adosser un infine à du "risqué", puisque c'est prévu à l'origine, pour que la banque récupère, sans risques, le capital si le prix de l'immobilier venait à chuter, ou d'autres considérations.

J'espère que LeNabot va passer par là pour vous plus de détails, mais il me semble que vous allez devoir passer par un avocat pour prouver ce défaut de conseil.

Bonne chance
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 22 mars 2009 :  15:04:40  Voir le profil
Il y a un juge de paix. Normalement, avec un contrat en euro adossé à un in-fine, le banque prête me semùble t'il environ 3 fois le montant du contrat.
Dnas le cas de votre grand mère, ppour un in-fine à 260 000 euros, le contrat de départ aurait du faire environ 90 000 euros, basé sur 4% ml'an pendant 20 ans.
Maintenant, ce n'est plsu du 20 ans, ni même du 10 ans mais du 8 ans. Les ratios prudentiels ruaient du dire que a 4% l'an sur 8 ans, il fallait adosser avec près de 150 000 euros.


Si maintenant la banque a adossé sur 8 ans avec un contrat non certain, il falalit approvisionner avec plus que 150 000 euros.


Reste donc à savoir ce qu'à fait la banque dans ce montage, mais il me semble bien que sont truc était plsu que risqué.
En arriver a perdre près de 50% la ou il était prévu de gagner plus de 50% me semble sentir le soufre...
Au bout du compte on passe de 150 000 à 75 000 la ou on attendait 225 000 euros...


Mais je préfère attendre vos choffres, car je ne comprends pas du tout les 40 000 euros dont vous parlez.

Festina lente
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trackers
Contributeur actif

39 réponses

Posté - 25 mars 2009 :  20:08:14  Voir le profil
Pour le pret infine l'apport etait de 30 000 E. il en reste 15 000 maintenant.
Pour Solder le pret il faut un total d'environs 55 000 E. (55 000 - 15000 = 40 000).

Les condtions du pret en 2000 etaient 6% +1,70 assurance.

Edité par - trackers le 25 mars 2009 20:09:24
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 25 mars 2009 :  20:33:55  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Dnas le cas de votre grand mère, ppour un in-fine à 260 000 euros,
Où avez-vous lu ce chiffre?

@trackers : même en 2000, 6 c'était beaucoup, et 1.7 excessif, mais lié à l'âge de la GM (raison pour laquelle le défaut de conseil est manifeste)

Je répète ma question: elle se trouvait ds quelle tranche d'IR?
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 25 mars 2009 :  20:44:43  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par trackers

Pour l'achat elle a fait 2 prets:
*Amortissable 10 ans remboursemment 220 E
*Infine 10 ans interrer 260
E

Le pret infine comporte 2 supports à risques 80% et 20 % : 50 % de perte sur chaque support.

Ce qui d'ailleurs contredit:
Citation :
Posté - 12 janv. 2009 : 20:19:00
--------------------------------------------------------------------------------
Merci pour votre réponse.
le banquier a placé l'argent sur 2 supports, un ou elle a rien perdu l'autre ou il reste presque plus rien.

Festina lente
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 25 mars 2009 :  20:47:31  Voir le profil
Citation :
Pour le pret infine l'apport etait de 30 000 E. il en reste 15 000 maintenant.
Je ne vois pas comment ont peut transformer 30 000 euros d'épargne en 2001 en 260 000 euros à rembourser en 2009.

Le montage ne fonctionne absolument pas.

Festina lente
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trackers
Contributeur actif

39 réponses

Posté - 26 mars 2009 :  19:34:51  Voir le profil
????

J'ai du mal à comprendre, j'ai pas le prix de l'appart initialement mais c'est un petit T2 de 35 m².
Je reprend un peu mes explication.
Ma grand mere a contracte 2 prets:

1 amortissable de 220 E pendant 10 ans = 20000 E
1 infine avec 250 e pendant 10 ans. ????

Ma grand mere a placé son apport de 30 000 E sur 2 supports à risque qui ont perdu environs 50 %.

il lui faut solder le pret infine qui est d'environs 55 000 E
il lui reste 15000 E il manque donc 40000 E

Ma grand mere a desfiscalisé le maximun pendant la periode si la est la question.

je ne vois pas comment vous arrivez à un prix de 260 000 E.


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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 26 mars 2009 :  21:35:14  Voir le profil
Trackers, pouvez vous écrire en phrases complète et pas en abrégé, car c'est vous qui avez écrit 260 000, je ne l'ai pas inventé. Merci de simpllifier un peu le travail des intervenants.

Votre dernier post dans lequel vous écrivez 1 amortissable de 220 E pendant 10 ans = 20000 Epar exemple ne veut rien dire, nous devons interpréter....

Ce n'est vraiment pas très sympa.
S'agit-il d'un prêt de 220 euros comme vous l'écrivez?


Que signifie?
Citation :

Initialement posté par trackers

Pour l'achat elle a fait 2 prets:
*Amortissable 10 ans remboursemment 220 E
*Infine 10 ans interrer 260 E





Festina lente

Edité par - ribouldingue le 26 mars 2009 21:37:01
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 26 mars 2009 :  22:15:51  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par ribouldingue

Trackers, pouvez vous écrire en phrases complètes ....
il est vrai que c'est assez dur à comprendre.

Edité par - Ankou le 26 mars 2009 22:23:47
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 26 mars 2009 :  22:35:01  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par trackers
Les condtions du pret en 2000 etaient 6% +1,70 assurance.

Je mets en cause ces valeurs, beaucoup trop élevées pour 2000, mais bref, supposons.

260€/mois*12=3120/an

A 7.7% le capital est de 3120/7.7*100=40000€.

Est-ce exact? (je ne retrouve pas vos 30000!)

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