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Bonjour à vous, Ce que je vais vous soumettre est assez compliqué et j'avoue que nous pataugeons allègrement....
Nous habitons en Savoie et au mois de Février 2008, nous a été attribué un terrain communal dans un futur lotissement. Nous avons donc payé un acompte et signé une promesse d'achat. L'acompte a été immédiatement encaissé.
Puis, la Municipalité a changé et décide de ne plus se séparer de son foncier et nous propose ( impose !!) la location de ce terrain avec la mise en place d'un bail à construire. Ceci devait nous aider et enlever le coût du terrain lors de nos emprunts. Le loyer devait alors avoisiner une cinquantaine d'euros par mois sur 99 ans ( ce qui correspond aux frais de viabilisation des terrains). Puis changement : ce n'est plus 50€ mais environ 400€ par mois. Ce qui fait au total un terrain à 130 000€ au bout du bail. Je précise que nous avions signé l'achat du terrain pour 100 000€ soit une augmentation de 30 pour cent....( Cela doit être ça aider les jeunes à rester "au pays" !!!) On nous dit aussi que le bail à construire est avantageux mais d'après ce que j'ai lu sur Internet au bout de 99 ans les constructions et le terrain reviennent au bailleur, c'est à dire à la Commune....Toujours du Social !!! Aujourd'hui, j'ai reçu un protocole à signer afin que nous renoncions à la vente et qu'ils puissent nous rendre nos acomptes.
Pensez-vous que la promesse que nous avons signée en Février est toujours valable et que nous pouvons malgré tout acheter ce terrain ? L'adjoint chargé de l'urbanisme nous menace du tribunal si nous ne signons pas ce protocole.
Qu'en pensez-vous ?? Pourriez- vous nous indiquer s'il existe des associations de défense ou des avocats spécialisés? Nous sommes 15 futurs "acquéreurs" dans ce lotissement et nous sommes bien évidemment solidaires et prêts à tout faire pour sortir de ce bourbier.
Le bail à construction est un bail emphytéotique auquel est ajouté une obligation de construire sur le terrain objet du bail. La durée minimale du bail est de 18 ans et son maximum de 99 ans. Pendant toute la durée du bail le locataire dispose de tous les droits réels immobiliers tant sur le terrain loué que sur les constructions édifiées. A l'issue du bail, le terrain et le bâti reviennent au bailleur. La rémunération du bailleur peut être soit numéraire soit en nature ou une combinaison des deux. Ainsi si le bâti a une forte valeur et longévité, le bailleur peut ne toucher qu'un loyer symbolique, sa rémunération étant reportée à la récupération du bâti à la fin du bail. Cette cession du bâti peut être progressive et revêtir ainsi une forme de loyer en nature. Comme dans un bail emphytéotique, le bailleur à construction peut exiger le restitution du terrain nu. Les frais de démolition et de rachat des droits réels concédés sont alors à la charge du locataire.
Avant de signer ce genre de bail il faut donc lire très très attentivement toutes les clauses, sachant que tout élément cité ci-dessus qui ne serait pas encadré par une clause expresse, sera laissé à l'appréciation du bailleur.
Pour ces raisons, les baux à construire concernent généralement des projets d'intérêt semi-publics ou de valorisation communale. C'est en effet le moyen de faire supporter au privé un bâti que la commune ne pourrait assumer. Malheureusement, on risque fort de voir se développer les montages de bail à construire pour répondre à la politique du "tous propriétaires" qu'on voit naître avec les maisons à 100.000€ ou à 450€/mois. Le défaut majeur de ce concept vient justement du fait qu'il faut différer le remboursement du terrain afin de rentrer dans un endettement réaliste pour les ménages modestes. Selon le niveau de sécuristion du programme, il en résulte des risques plus ou moins étendus. Le pire risque est celui de se voir totalement déposséder par une rupture du bail à construction faute de paiement des loyers, le locataire perdant son bien mais devant continuer à rembourser le bâti. En France, on n'a pas les subprimes mais on a les maisons à 450€. Enfin, tout dépend bien sur des clauses qui encadrent de tels programmes, mais ne soyons pas Candide, un propriétaire, fut-il une commune, doit défendre son bien...
Pour en revenir à votre cas précis, le compromis de vente que vous avez signé avec la commune oblige cette dernière à vendre le terrain ou à payer le dédit prévu au compromis. Si il s'agit non pas d'un compromis mais d'une promesse de vente, le vendeur est obligé de vendre au prix convenu. Si il refuse, c'est le juge qui entérinera la vente au profit de l'acheteur.
Si comme vous le dites, la commune a signé une promesse de vente, vous avez tous les droits et si la commune veut revenir sur sa promesse, cela reste à votre bon vouloir, ce qui bien sur impliquera un loyer des plus modiques et des clauses de bail vous laissant toute possibilité de racheter à tout moment le terrain à un prix tenant compte des loyers déjà versés.
Bonjour et merci de votre réponse! En fait, c'est une promesse d'achat que nous avons signée mi février après une délibération du Conseil Municipal nous proposant l'achat de la parcelle. Est- ce que cela change quelque chose que ce soit une promesse d'achat et non de vente ? Le fait que cela ait été voté en Conseil Municipal vaut-il promesse de vente?? Nous avons une réunion en Mairie mardi prochain et nous aimerions y arriver avec des questions précises. Merci encore de votre réponse qui nous a éclairés:)
Bonjour à vous, Je reprends les choses dans l'ordre !! - La Municipalité précédente a décidé de créer un lotissement sur des terrains communaux. - Nous avons postulé sur un de ces terrains - Une parcelle nous a été attribuée - Lors du dernier conseil municipal de cette Municipalité, le prix des parcelles a été fixé à 159€ le m². ( en tout 100 000€ pour nous) - Nous avons reçu un dossier où nous devions renvoyer une promesse d'achat signée et un chèque d'acompte représentant 6% de la vente. Ce que nous avons fait, bien évidemment. - Les élections de Mars arrivent et la municipalité change. - Le nouveau Maire décide de ne plus vendre le foncier et nous propose de faire des baux à construire, en nous faisant miroiter des loyers "modiques" pour le terrain, de l'ordre de 50€. - Réunion quelques semaines plus tard avec l'adjoint à l'urbanisme, qui nous présente le projet : loyers d'environ 400€ par mois pendant 20 ans puis loyer symbolique de 1€ par m² et par an pendant 79 ans. Ce qui revient pour nous à 130 000€ au bout des 99 ans. Nous refusons donc tous ce nouveau montage. Je précise que le nouveau Maire voulait, au départ nous aider en enlevant le coût des terrains dans nos crédits.... - Nous avons reçu une lettre recommandée avec un protocole d'accord à signer afin qu'on nous rembourse nos acomptes. Nous devons renoncer à l'achat du terrain et nous engager à ne pas poursuivre la Mairie dans des actions de justice et en contre partie la Mairie nous remboursera nos acomptes....
Voilà où nous en sommes à l'heure actuelle et nous avons décidé de ne pas signer ce protocole d'accord.
J'espère avoir été plus claire... En vous remerciant encore Anne
J'ai très peu de temps ce matin pour vous répondre, mais tout ceci est totalement illégal.
A partir du moment où la commune a fixé un prix de vente et vous a demandé de l'accepter par écrit et en versant un accompte, la vente est parfaite. La commune ne peut plus refuser la vente.
Merci beaucoup! Nous avons une réunion avec le Maire, un notaire, et un financier Mardi 5 Août...Nous en saurons plus je pense à l'issue de cette rencontre. Anne
Bail à construire...
Forum fermé
Posté - 28 juil. 2008 : 14:54:50
