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 Sujet  |
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Floramore
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 24 juil. 2008 : 13:47:37
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Bonjour,
Dans une copropriété de 3 bâtiments récemment créée après "rénovation totale" de l'ensemble par un marchand de biens véreux (il paraît que ce n'est pas un pléonasme), unique propriétaire, qui a revendu par lots,
nous avons, au règlement de copropriété qu'il a lui-même établi, une répartition de charges spéciales par cage d'escalier.
Participaient, théoriquement, à ces charges d'escalier l'ensemble des habitants accédant à leur lot par l'escalier visé, ET les propriétaires des caves situées dans le sous-sol correspondant.
Or, peu après la création de la copro, le marchand de biens intitulé "syndic provisoire" (et "bénévole", ouf !), tant qu'il poursuivait les travaux d'envergure dits de "réhabilitation" des parties communes, a fait voter les premiers acquéreurs de lot sur un modificatif au Règlement, ayant entre-temps transformé nombre de lots pas encore vendus (principalement des caves) : certains sont regroupés intégralement dans un nouveau lot, d'autres totalement remaniés...
Or ce modificatif (voté en "AG extraodinaire" par une poignée de nouveaux copropriétaires complètement dans le brouillard) n'a pas donné lieu à une refonte du tableau de charges par cage d'escalier.
Si bien que, aujourd'hui, alors que les lots 2 à 10 n'existent plus (2, 3, 4 sont devenus n° 38, et les lots de 5 à 10 devenus 40, 41 et 42 plus une partie devenue commune, avec création d'un "escalier" distinct qui ne figure donc pas dans le descriptif du Règlement), ces anciens lots figurent bien sûr dans le tableau des charges d'escalier joint au Règlement de copro, qui ne connaît pas, en revanche, les nouveaux lots 38, 40, 41 et 42 (le lot 39 n'ayant été créé que de manière intermédiaire, et refondu ensuite).
Comment s'effectue la répartition des charges par cage d'escalier dans contexte-là ?
Sachant qu'il va y avoir, par exemple, des travaux de réfection lourde, dans certaines cages d'escalier, suite à une "réhabilitation" cache-misère qui laisse apparaître une foultitude de malfaçons... et de nombreux désordres à réparer d'urgence (escalier pourri, fuites sous le crépi qui tombe par plaques, etc.), et que ces travaux vont probablement être à la charge des copropriétaires pour une bonne part (nous attendons le jugement, mais... sommes pessimistes)...
Ainsi, dans la cage d'escalier dont je dépends, si l'on enlève du tableau original les lots effectivement supprimés par le modificatif, mais si l'on ne réintègre pas les nouveaux lots créés à la place, la colonne du tableau n'affiche plus qu'un total de 814/1000e qui pourraient être appelés : quid du reste ??? Qui prend en charge les tantièmes non imputés, et comment se répartissent-ils ?
Est-il "acceptable" que certains copropriétaires possédant un lot de cave non modifié participent à hauteur de ce lot aux charges de cage d'escalier, et que d'autres, dont le lot en cave a été créé par le remaniement d'anciens lots, via le modificatif, ne participent pas aux charges de la même cage d'escalier, sous prétexte que le seul tableau récapitulatif disponible – celui du Règlement de copro d'origine – ignore ces nouveaux lots ?
Par ailleurs, certains lots sont affectés à la cage d'escalier A, alors que leur accès se fait par la cage d'escalier B : peut-on rectifier d'office, lorsqu'il s'agit visiblement d'une erreur du Règlement de copro ?
Mais cette modification impliquant que l'escalier A n'affiche plus un total correct ensuite, il faut alors recalculer tous les tantièmes de cet escalier ?
Merci à qui pourra m'aider à y voir clair, je suis au Conseil syndical, et la tâche est... plus qu'ardue, car nous faisons nos débuts dans une copro en très mauvaise posture après un an de magouilles en tout genre de ce vendeur-"syndic bénévole" (0 archives à transmettre au nouveau, impayés en cascade...!), en procédure avec ledit marchand de biens, sans un sou dans nos caisses, et... si, en plus, il faut prévoir une guéguerre sur le thème de "qui paie quoi", ce sera dur, dur... !
Mais comment faire nos travaux avec seulement 814/1000e de couverts par les appels de fonds, si ceux-ci sont faits sur la base actuelle ?
Pour le moment, notre nouveau syndic, professionnel, cette fois, n'a jamais fait figurer dans nos charges autre chose que des "charges communes générales", mais... il va bien falloir, un jour, cesser de faire l'autruche et normaliser le fonctionnement de notre copro...
Bonne journée,
Floramore
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Floramore |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 15:26:29
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À mon avis, Floramore, il existe chez le notaire une modificatif d'EDD et de RdC que vous n'avez apparemment pas. Sinon, comment est il possible d'acheter/vendre un lot (comme le 38) alors que ce lot n'existe pas dans l'Etat Descriptif de Division?
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 15:59:28
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Citation :
Initialement posté par Guymmo
À mon avis, Floramore, il existe chez le notaire une modificatif d'EDD et de RdC que vous n'avez apparemment pas. Sinon, comment est il possible d'acheter/vendre un lot (comme le 38) alors que ce lot n'existe pas dans l'Etat Descriptif de Division?
voir plutôt au bureau des hypothèques |
Cordialement / Frédéric |
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Floramore
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 15:43:52
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Bonjour, et merci pour vos réponses.
En fait, nous avons bien voté sur un modificatif "officiel", avec dénomination et descriptif des lots supprimés, dénomination et descriptif des lots "intermédiaires" créés en rassemblant ceux qui ont été supprimés, puis de la nouvelle suppression de ces lots intermédiaires, redivisés autrement, avec adjonction de parties communes qui n'intéressaient que les lots supprimés.
Etaient joints au modificatif, comme il se doit, une nouvelle répartition des tantièmes communs généraux, et une nouvelle répartition des tantièmes par bâtiment, tenant compte des modifications : tout avait l'air nickel...
Et c'est probablement ÇA qui se trouve, aussi, chez le notaire et aux hypothèques...
SAUF que, dans notre Règlement de copro, il y a aussi un tableau de répartition des tantièmes par cage d'escalier : CETTE répartition-là a été oubliée par le modificatif, qui n'en dit mot.
DONC, nous continuons, pour les charges par cage d'escalier, à avoir un tableau, celui d'origine, avec des lots qui n'existent plus, et où ne figurent pas les lots nouvellement créés...
PLUS... quelques erreurs grossières "d'origine" aussi : un copropriétaire de la cage A se trouve, pour les charges par cage d'escalier, inclus dans la cage d'escalier B, et vice versa... Or le nombre d'appartements varie beaucoup d'une cage à l'autre, et on ne peut se contenter de rebasculter les mêmes tantièmes sur la bonne cage.
AU FINAL, par exemple, si on retire de la oolonne "Cage d'escalier B"
- les lots supprimés (difficile de les appeler !)
- les copropriétaires qui n'ont rien à y faire,
on se retrouve avec environ 800/1000e d'attribués correctement et donc appelables...
QUID des 200 qui manqueront à l'appel ? Sur un ravalement intérieur, par exemple, ça va faire un gros trou.
A-t-on le droit de corriger d'office, via les services d'un géomètre, ou doit-on obtenir un vote d'AG à l'unanimité ?
Ou : a-t-on le droit de proposer un calcul "amiable"?
Si, comme je le crains, nous avons besoin de l'unanimité et que nous ne l'obtenons pas, QUI PAIE les sommes manquantes à l'appel ?
La question va bientôt se poser, car nous prévoyons des travaux lourds dans les cages d'escalier, mais pas de même nature pour chaque cage, et... le financement risque d'être compliqué !
Peut-on accepter que, pour une même cage d'escalier, certaines caves "cotisent" aux charges par cage d'escalier, sous prétexte que ce sont des lots créés d'origine et qui existent toujours tels quels, et que d'autres ne cotisent pas, sous prétexte que ce sont des lots créés après l'établissement du tableau, alors qu'ils ont remplacé des lots supprimés (et qui cotisaient !) ?
Par ailleurs, comment se définissent les charges "par cage d'escalier" ?
Notre Règlement ne donne la définition que des charges communes "spéciales", en précisant "notamment par bâtiment", puis reprécise : "En cas de pluralité de halls et de cages d'escalier, il y aura lieu de créer une clef de répartition"...
A partir de là, comment sait-on, pour le bâtiment 1 qui a 2 cages d'escalier, les charges qui tombent sous le coup de "charges par bâtiment" et celles qui tombent sous "charges par cage d'escalier" ?
Dur, dur, de s'y retrouver... :-)
Cordialement,
Floramore, qui vous remercie pour toute aide apportée... ! |
Floramore |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 16:18:03
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Floramore, par le fait que les charges par cage d’escalier ne sont plus à jour, et en plus il y a un lot avec une mauvaise cage : la liste des charges par cage n’est plus exploitable (n’a jamais été à cause de l’erreur d’origine).
Je propose de:
1) Rayer cette liste.
2) Prendre la modification « nickel » et listez les lots avec les quote parts de charges générales : à partir de la créez de nouveau les cages A, B, C :
Totalité : 1200 tantièmes par exemple:
Cage A : 300 (10 x 30 par exemple)
Cage B 400 (20 x 20)
Cage C 500 (20 x 25)
Les pourcentages pour cage A : 10/300 chaque lot
Les pourcentages pour cage B : 20/400 chaque lot
Les pourcentages pour cage C : 20/500 chaque lot
Proposez un texte en AG avec la nouvelle liste : mieux vaut unanimité ici, mais un copropriétaire qui vote contre sans alternatif ou sans motivation sérieuse met en danger l’entretien de votre copropriété et j’imagine qu’on peut juridiquement mettre de la pression pour forcer cette solution, si nécessaire.  |
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