|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
sasti
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 23 juil. 2008 : 15:39:21
|
Bonjour à tous,
Nous avons cherché si notre problème pouvait trouver une réponse dans les sujets déjà traités. Des sujets sont approchants mais ne répondent pas complètement à nos questions.
Nous sommes dans une copropriété type haussmanien formée de 3 bâtiments.
Ces bâtiments sont parties spéciales.
Notre problème actuel concerne la cour.
Devant les bâtiments 2 et 3 une partie de la cour est dite “à jouissance privative”.
Le reste de la cour étant en partie commune générale.
Dans le règlement de copropriété, cette partie de cour - dont la jouissance exclusive appartient au copropriétaire du RDC (du Bât 2 et Bât 3 qui se compose d’un RDC) - a un n° de lot et une part des tantièmes généraux.
La lecture du règlement de copropriété ne nous donne pas de certitude quant à la répartition des charges d’entretien de cette cour (en ce qui concerne le sol) en surface (pavage) ou en profondeur (fouilles). En effet, le RDC dit dans l’énonciation des PARTIES COMMUNES GENRALES :
« La totalité du sol de l’immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties. »
…………………….
« Les cours en dehors des parties faisant l’objet d’une jouissance privative. »
Nous avons lu que le sol est la propriété de l’ensemble du syndicat des copropriétaires.
Qu’en est-il des éléments posés sur ce sol (pavage) ?
La cour est formée de pavés entourés d’un trottoir.
L’entretien de ces éléments, rejointement éventuel, est-il en charges générales, spéciales, ou privatives ?
Le problème actuel :
Le copropriétaire du RDC constate un affaissement du sol au dessus d’un tuyau d’évacuation de ses eaux usées.
Entre autres possibilités, nous soupçonnons une fuite dans ce tuyau d’évacuation
Celui-ci ne desservant que ce lot appartient donc à ce copropriétaire. Son changement semblerait donc être à sa charge ?
Les questions :
Outre une recherche de fuite, nous devrons effectuer une fouille pour un éventuel remplacement du tuyau (celui-ci en charges privatives semble-t-il) ainsi que le rebouchage et la remise en place des pavés déposés : qui a la charge de ces travaux ?
•En cas de travaux sur ces parties de cour à jouissance privative, soit en surface (entretien du pavage p. exemple) , soit en profondeur (fouille), LES DEPENSES SONT-ELLES EN CHARGES PRIVATIVES OU EN CHARGES COMMUNES GENERALES ?
•Qui initie ces travaux : le copro.jouisseur ou le Syndicat de copro ?
•Le copro. pourrait-il effectuer des modifications sans l’accord d’une AG ? comme : remplacer le pavage par un autre, supprimer des trottoirs existants etc.. (cette éventualité n’existe pas aujourd’hui ) réaliser un équipement comme abri de jardin, bassin.. ?
•Le Syndicat de Copropriété pourrait-il être responsable des conséquences d’un sinistre quelconque résultant d’un défaut d’entretien sur ces parties de cour, qui en l’état ne sont pas visitables ?
Nous avons également dans l’actualité une autre ambiguité concernant les garde corps et appuis des balcons et fenêtre :
il est indiqué en parties communes spéciales :
…”les gardes-corps et appuis des balcons et fenêtres..”
et plus loin dans l’énumération des parties privatives :
…”les barres d’appuis des fenêtres et balcons…”
Que faut-il comprendre ?
Merci beaucoup pour vos réponses.
Cordialement,
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 22:42:30
|
Il est nécessaire pour la gestion du cadastre que la totalité du sol soit partie commune : le cadastre enregistre l’assiette foncière sur la copropriété.
Donc :
Il semble impossible de définir un jardin en partie privative : le jardin étant la même chose que le sol (afin presque, voir plus loin).
Mais :
La définition d’un lot de copropriété est : une partie privative et une quote-part des parties communes : Si on souhaite créer un lot de copropriété qui consiste d’un droit de jouissance sur une cour ou jardin : on est bien obligé de définir ce bout de terrain en partie privative (sans partie privative il n’y a pas de lot de copropriété ; et sans lot de copropriété on ne peut pas acheter/vendre !)
Voilà :
Une raison pour laquelle on constate que la majorité des RdC en France contient des contradictions. (Le livre « Le règlement de copropriété en 200 questions » de l’ARC).
Le Règlement de Copropriété de sasti :
En effet, le RDC dit dans l’énonciation des PARTIES COMMUNES GENRALES :
« La totalité du sol de l’immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties. »
…………………….
« Les cours en dehors des parties faisant l’objet d’une jouissance privative. »
Nous avons lu que le sol est la propriété de l’ensemble du syndicat des copropriétaires.
Qu’en est-il des éléments posés sur ce sol (pavage) ?
Quand un copropriétaire a le droit de jouissance privative sur une terrasse, cour ou jardin, personne, autre que ce propriétaire n’a plus rien à chercher sur cette terrasse, cour ou jardin. Le syndicat ne pourra pas inspecter quelconque risque et en conséquence le syndicat ne peut pas être responsable pour ce qui se passe dans ces parties privées : la responsabilité et l’assurance et l’entretien appartiennent au copropriétaire.  |
Signaler un abus  |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 22:45:43
|
Nous avons également dans l’actualité une autre ambigüité concernant les garde corps et appuis des balcons et fenêtre :
il est indiqué en parties communes spéciales :
…”les garde-corps et appuis des balcons et fenêtres…”
et plus loin dans l’énumération des parties privatives :
…”les barres d’appuis des fenêtres et balcons…”
Que faut-il comprendre ?
Il faut comprendre ici que ce RdC contient une (autre)contradiction : pour la prochaine AG vous devez proposer un texte pour trancher : les gardes corps et appuis ne sont qu’utilisés par un seul copropriétaire, et ces éléments sont plutôt parties privatives.
--------------------------------------------------------------
•En cas de travaux sur ces parties de cour à jouissance privative, soit en surface (entretien du pavage p. exemple) , soit en profondeur (fouille), LES DEPENSES SONT-ELLES EN CHARGES PRIVATIVES OU EN CHARGES COMMUNES GENERALES ?
Privatives
•Qui initie ces travaux : le copro.jouisseur ou le Syndicat de copro ?
Le copro jouisseur
•Le copro. pourrait-il effectuer des modifications sans l’accord d’une AG ? comme : remplacer le pavage par un autre,
Oui
supprimer des trottoirs existants etc.. (cette éventualité n’existe pas aujourd’hui )
Oui
réaliser un équipement comme abri de jardin, bassin.. ?
Bassin oui, mais abri de jardin (changement de destination) nécessite un accord en AG ; La demande doit comporter les dimensions de l’abri.
•Le Syndicat de Copropriété pourrait-il être responsable des conséquences d’un sinistre quelconque résultant d’un défaut d’entretien sur ces parties de cour, qui en l’état ne sont pas visitables ?
Non, le syndicat n’est pas responsable, cette cour est partie privative et donc sous la responsabilité du copropriétaire jouisseur. |
Edité par - Guymmo le 24 juil. 2008 10:26:44 |
| Signaler un abus |
|
|
sasti
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 11:23:21
|
Merci beaucoup Guymmo pour vos réponses très claires.
|
| Signaler un abus |
|
|
sasti
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 15:20:36
|
Bonjour à tous,
Nous revenons sur notre sujet, car nous avons regardé plus précisément les divers posts s'y rapportant.
Notamment de “charix” du 12 mars 08 qui a été l’objet d’une discussion concernant la "propriété" ou “jouissance exclusive” d’une cour qui a un n° de lot au RDC et des tantièmes.
Il y a des interprétations contradictoires. Notamment de “gédéhem” et “G.G”, mais est-ce exactement la même situation ?
Il y est cité également :
. le dernier arrêt de la cour de cassation du 16/01/08, “un droit de jouissance sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété”.
. un arrêt de la 3ème ch civile de la CC du 6 juin 2007
Nous nous posons donc des questions concernant notre RDC.
Ci-joint les extraits significatifs du RDC :
Entre (....) : (commentaires ou questions)
CITATIONS DE L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION ( EDD ).
Article 5 - Description de l’immeuble.
Description des bâtiments
………………………………………..
Le bâtiment 2 comprend :
………………………………………..
au rez-de-chaussée : 2 locaux accessibles directement par la cour dont ils ont une partie en jouissance privative et le hall d’entrée du bâtiment………..
Le bâtiment 3 ne comprend qu’un seul local en rez-de-chaussée, accessible par la cour dont il a une partie en jouissance privative.
Article 6 – Distinction des parties communes et des parties privatives.
L’immeuble est divisé :
• En parties communes…
• En parties privatives qui appartiennent divisément à chacun des copro. selon la division en lots ci-après…affectées à son usage exclusif et particulier.
1. Parties communes
A.Parties communes générales. Elles comprennent (« énonciation non limitative ») :
•La totalité du sol de l’immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties.
•………………………………….
•Les cours, en dehors des parties faisant l’objet d’une jouissance privative.
…………………………………..
(Doit-on considérer cette rédaction comme stupide contradiction, ou y a-t-il un sens caché dans la suite ?) :
2. Parties privatives
….sont constituées par les locaux et espaces, qui, aux termes de l’EDD…sont compris dans la composition d’un lot, et comme tels, sont affectés à son usage exclusif et particulier.
……………………………………..
Les clôtures, plantations et habillages de murs réalisés en limite et dans les cours et courettes faisant l’objet d’une jouissance privative.
Et généralement, tout ce qui étant à usage privatif, est inclus à l’intérieur des locaux constituant des lots ci-après désignés dans l’EDD et compte tenu des précisions qui y sont données.
Article 7 – Etat descriptif de division.
1. Obs. préliminaires : L’immeuble…est divisé X lots, numérotés :
De n°… à n°… pour le bâtiment 1
De n°… à n°… pour le bâtiment 2
De n°… pour le bâtiment 3 (un seul lot)
De n° AAA, BBB, CCC pour les parties de la cour faisant l’objet d’une jouissance privative. (Qui sont donc des lots avec numéros : enregistré à la Conservation des Hypothèques probablement ?)
………………………………………
2. Description détaillée des fractions de l’immeuble.
……………………………………..
BATIMENT 2
Au rez-de-chaussée
Lot n° « 222 » : Un local…accessible par le lot BBB (jouissance d’une partie de la deuxième cour) et comprenant………………..et les …/tantièmes des part. Comm. Générales.
BATIMENT 3
Lot n° « 333 » : à droite dans la deuxième cour, la totalité du bâtiment 3 accessible par le lot CCC (jouissance d’une partie de la deuxième cour) comprenant………….. et les …/tantièmes des Part. Comm. Générales.
HORS BATIMENT
Lot n° BBB : la jouissance privative de la deuxième cour située devant les bâtiments 2 et 3, donnant accès au lot numéro « 222 » , telle que délimitée sur plan du r-de-ch, et les …/10 000èmes des Part. Comm. Générales.
Idem pour les lots AAA et CCC. donnant accès à d’autres lots de r-de-ch.
Tableau récapitulatif : les lots AAA,BBB,CCC, sont désignés comme : « jouissance cour »
CITATIONS DU REGLEMENT DE COPROPRIETE ( RDC )
…………………………………….
Article 11- Charges de conservation entretien administration des parties communes
1- Charges Générales
a)Définition des charges
Les charges de conservation entretien….des parties communes générales comprennent notamment :
………………………………….les dépenses d’entretien et réparation des Part. Comm. Génér. telles qu’énumérées à l’art. …. De l’EDD.
(Donc logiquement à l’exclusion des cours à jouissance privative ?)
Tableau de répartition des charges : les lots AAA,BBB,CCC, désignés comme : « jouissance cour »
Les cours à jouissance privative ne sont mentionnées que dans les citations ci-dessus.
Voilà, c'est un peu long, mais l'ensemble des citations EDD, permet de ne rien laisser passer.
Les arrêts de la CC ne s'appliquent-ils pas dans notre cas ?
Merci pour vos réponses,
Cordialement,
|
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 15:43:46
|
Il y est cité également :
. le dernier arrêt de la cour de cassation du 16/01/08, “un droit de jouissance sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété”.
. un arrêt de la 3ème ch civile de la CC du 6 juin 2007
un droit de jouissance sur une partie commune n’est pas un droit de propriété. Je suis d'accord, mais quel est l'importance: on peut vendre/acheter ce droit sans accord de AG parce que il s'agit d'un lot de copropriété. Et la jouissance est exclusive: ce montage est nécessaire pour le sol d'une copropriété parce que le cadastre n'enrégistre la totalité du sol d'une copropriété sur le syndicat. Si ce syndicat attribue un droit de jouissance exclusive à un lot, le syndicat n'a efectivement plus rien à chercher sur ce terrain (sauf accord spécial) et l'entretien et responsabilité est transferé au copropriétaire béneficiaire de ce droit.
un droit de jouissance sur une partie commune ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété Là je suis totalement en désaccord: le droit de jouissance exclusive sur un jardin peut très bien constituer une partie privative. (il doit etre la partie privative dans certains cas pour constituer un lot de copropriété). Chez moi les jardins dans une copropriété horizontale sont (heureusement pour la gestion) classés partie privative.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
cour à jouissance privative
Forum fermé
