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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 23 juil. 2008 : 01:31:01
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Bonjour;
Que peut faire le gestionnaire X du syndicat principal pour se faire payer les charges dues par le syndicat secondaire géré par le syndic Y?
Le gros risque : la coupure d'eau. Situation incompréhensible pour les copropriétaires qui paient leurs charges.
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salutations
André989
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 10:00:14
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La procédure normale est que le syndicat principal répartit les charges qu'il administre entre tous les copropriétaires, sans passer par l'intermédiaire des syndicats secondaires.
Il procéde donc directement au recouvrement de ces charges contre les copropriétaires retardataires.
Il est en principe irrecevable à engager une procédure contre un syndicat secondaire,
et un syndicat secondaire est en principe irrecevable à procéder au recouvrement de charges principales contre un copropriétaire.
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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 10:36:03
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Bonjour,
Si je comprends bien, la situation est inextricable puisque, si on ne peut pas engager de procédure contre un syndicat secondaire, pourquoi payer!
Je suppose qu'aucun syndicat principal ne fonctionne selon la procédure normale : le coût de gestion doit être prohibitif. Il y a cependant un avantage de taille : chacun est maître (plus ou moins) de sa gestion, pas d'interdépendance.
Pour revenir à ma question initiale, quelle est la porte de sortie?
Par avance, je vous remercie.
Cordialement |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 11:46:14
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Citation :
Initialement posté par erdnade989
Bonjour,
Si je comprends bien, la situation est inextricable puisque, si on ne peut pas engager de procédure contre un syndicat secondaire, pourquoi payer!
Je suppose qu'aucun syndicat principal ne fonctionne selon la procédure normale : le coût de gestion doit être prohibitif. Il y a cependant un avantage de taille : chacun est maître (plus ou moins) de sa gestion, pas d'interdépendance.
Pour revenir à ma question initiale, quelle est la porte de sortie?
Par avance, je vous remercie.
Cordialement
"Je suppose qu'aucun syndicat principal ne fonctionne selon la procédure normale ": bien sûr que si!!!
c'est votre syndic qui n'y connait rien
le syndic du principal répartit les charges communes générales (par exemple, le poste personnel) et celui du secondaire les dépenses qui incombent uniquement au secondaire (par exemple les charges d'une entreprise de nettoyage qui ne s'occupe que des parties du syndicat secondaire....pour une galerie commerciale par exemple) |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 19:54:36
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Dans ma copropriété, il y a 400 logements, 1 syndicat principal et 7 secondaires (batiments).
Durant 20 ou 30 ans, le syndic sur le syndicat principal envoyait les appels de fonds à chacun des secondaires (jusqu'à il y a peu il était partout : il faisait à sa sauce !).
Résultat un énorme bordel, des copropriétaires pas convoqués aux AG chaque année, le syndic qui prenait d'une tresorerie pour compenser une autre, etc etc...
La solution ? Faire comme nous : changer de syndic et imposer de revenir à une gestion normale.
Au final lorsqu'il y a une vente, le syndicat secondaire doit en informer le syndicat principal.
Tous les copropriétaires ont 2 AG annuelles : sur leur batiment, et sur le principal.
Si ça ne fonctionne pas ainsi, c'est illégal. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 22:21:53
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Lorsqu'il y a une vente, le notaire doit demander un état daté au syndic principal, un autre au syndic secondaire, et il doit notifier à chacun !
Mais il est vrai que ce cas particulier est rarement traité. Celà serait une occasion de le préciser un peu.
Quant à un groupe d'immeubles fonctionnant mal, il est possible de remettre les choses en ordre sans changer de syndic  Il y a moins de risque de perte de la mémoire des syndicats.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 21:32:07
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Citation :
Quant à un groupe d'immeubles fonctionnant mal, il est possible de remettre les choses en ordre sans changer de syndic Il y a moins de risque de perte de la mémoire des syndicats.
Si le syndic veut bien se remettre dans les clous avec tout le boulot que ça demande en contrepartie, oui !
Mon expérience à ce sujet fait que ben... on passe d'un syndic avec 13.500 euros d'honoraires sur le principal et qui gérait en fait simplement 7 batimnts, 7 appels de fonds trimestriels... à un autre qui prend 10.000 euros mais avec 400 copropriétaires !
J'ai eu beau demander au syndic en place de travailler correctement avec mon aide, autant parler à un mur.
D'où mon conseil |
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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 14:22:11
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Merci pour vos suggestions.
Les affaires ne sont pas claires en ce qui concerne le syndicat principal; nous aurons du mal à trouver un syndic prêt à gérer un tel syndicat avec un syndicat secondaire qui doit régulièrement de l'argent.
Le syndic actuel ne voudra pas changer ses habitudes.
Je pense donc que la seule solution consiste à tout regrouper en un seul syndicat pour repartir sur des bases saines. Ensuite, nous verrons.
Quant au problème de trésorerie, il n'y a pas de solution immédiate.
Cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 15:32:26
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Vous semblez croire qu'on regroupe d'un coup de baguette magique et vous vous trompez.
Vous ne pouvez pas modifier l'organisation du groupe d'immeubles sans respecter une procédure complexe, longue, coûteuse et qui exige des décisions dont rien ne dit qu'eles seraient adoptées.
Une seule solution : remettre le tout en état de fonctionnement normal.
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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 10:12:24
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Bonjour,
Je suuis désolé mais j'ai des difficultés pour me connecter.
Dans le principe, on peut tenter un regroupement assez simplement, encore faut-il que les comptes soient acceptables.
JPM, vous me conseillez en premier lieu de tout remettre en état de fonctionnement normal. Il y a, me semble-t-il, une anomalie qui m'empêche de le faire : le règlement de copropriété.
J'ai un règlement de copropriété qui décrit parfaiteemnt les charges pour le syndicat secondaire. En revanche, aucun tantième relatif aux charges générales communes à tous les bâtiments (concernant le syndicat principal : essentiellement eau et espaces verts). A mon avis, c'est la raison pour laquelle le syndic du syndicat principal fait son appel de charges directement auprès des syndics des syndicats secondaires.
Ceci n'empêche pas à chaque copropriétaire de payer sa propre consommation d'eau (compteur individuel) et de convoquer une assemblée générale popur le syndicat secondaire et un eautre pour le syndicat principal.
J'ai l'impression d'être dans un piège : les notaires disent qu'on peut regrouper mais ne nous disent pas comment!
Merci pour votre aide
Cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 10:41:54
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Il faut prendre les choses par le bon bout.
Quand il y a un syndicat principal et des syndicats secondaires, M. Dupont est propriétaire du lot 20, soit un studio au 2e étage droit du bâtiment B et
90 / 10 000e des parties communes générales
165 / 5000e des parties communes du bâtiment B
Les charges de l'article 10 al 2 sont réparties dans les mêmes proportions.
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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 11:55:58
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D'accord avec vous, JPM.
Il me reste à rencontrer le syndic pour qu'il fasse le travail pour lequel il est rémunéré.
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dettes envers syndicat prncipal
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