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pouloua
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 Posté - 07 avr. 2008 : 10:59:41
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mais il a donné son congé. Nous avons un courrier daté de juillet et réitéré fin mars par lequel il dit "je vous confirme avoir bien volontiers donné congé à Monsieur X et avoir quitté les lieux le x décembre 2007, lui avoir remis les clés après avoir effectué l'état des lieux. J'habite désormais xxx et renonce à tous mes droits locatifs sur l'appartement xxx. "
envoyé par l'ex-locataire à notre notre notaire.
peut-il y avoir risque résiduel suite à ce doc ?? |
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axe
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Posté - 07 avr. 2008 : 12:28:49
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Citation :
Initialement posté par pouloua
mais il a donné son congé. Nous avons un courrier daté de juillet et réitéré fin mars par lequel il dit "je vous confirme avoir bien volontiers donné congé à Monsieur X et avoir quitté les lieux le x décembre 2007, lui avoir remis les clés après avoir effectué l'état des lieux. J'habite désormais xxx et renonce à tous mes droits locatifs sur l'appartement xxx. "
envoyé par l'ex-locataire à notre notre notaire.
peut-il y avoir risque résiduel suite à ce doc ??
tout part d'un acte très potentiellement nul !
le droit est logique, relisez les textes:
"Est nul de plein droit le congé pour vente ..."
c'est d'ordre public, vous pouvez faire signer tout ce que vous voulez au locataire qui relève ou se réfère au congé pour vendre,
il reste un bail en cours, les lieux ne sont pas libres ...
d'où l'embarras des notaires, le congé est contestable devant un tribunal, l'acheteur pourrait gagner le procès et vous devriez, vous, la clause pénale, si présence !
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pouloua
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Posté - 07 avr. 2008 : 12:49:33
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| mais "je renonce à tous mes droits locatifs", ça ne veut rien dire ??? |
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pouloua
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Posté - 07 avr. 2008 : 12:51:30
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par ailleurs, notre avocate dit que la promesse de vente ayant été signée devant notaires uniquement, ce n'est qu'un acte sous seing privé et qu'elle ne peut donc pas être publiée au registre des hypothèques -> nous sommes libres de remettre l'appartement en vente et l'acheteur défaillant n'aura aucun moyen légal de nous en empêcher.
Etes-vous d'accord avec ce point ? |
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axe
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Posté - 07 avr. 2008 : 13:52:37
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Citation :
Initialement posté par pouloua
par ailleurs, notre avocate dit ...
vous allez faire sa fortune !! 
voulez vous être débarassé définitivement de ce problème ???
bah ... peut être préférez l'odeur des prétoires, les visites d'huissiers,
les robes de magistrats ... 
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pouloua
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Posté - 07 avr. 2008 : 14:44:32
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je ne comprends pas. Nous sommes désespérés (interdits bancaires) et cherchons juste à neutraliser cet acheteur escroc.
je ne comprends pas ce que vous préconisez. |
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axe
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797 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 15:07:20
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Citation :
Initialement posté par pouloua
je ne comprends pas. Nous sommes désespérés (interdits bancaires) et cherchons juste à neutraliser cet acheteur escroc.
je ne comprends pas ce que vous préconisez.
je ne suis plus si sûr que ce soit un escroc ...
il y a un risque dans la transaction: que le congé soit nul,
même si ce risque est minime (locataire qui revient), il existe !
les anglo saxons sont bien moins adverses aux risques
et plus emprunt à la négociation.
en gros il est peut être prêt à prendre le risque contre ristourne.
si vous éliminez le risque plus de ristournes, il ne reste que les obligations: acheter.
en en tenant pas compte, vous aussi, vous prenez un risque:
vous vendez à quelqu'un d'autre et "l'américain" vous attaque
pour n'avoir pas respecté vos engagements:
1) de lui vendre
2) un logement libre
Pour éliminer le risque:
1) l'admettre => le congé est nul, le bail court toujours quels que soient les papiers signés !
2) y remedier => convaincre le locataire de vous faire un congé à son initiative
voyez avec votre notaire et si ca marche
seulement après vous transmettez le document à l'acheteur !
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Edité par - axe le 07 avr. 2008 15:10:11 |
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axe
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Posté - 07 avr. 2008 : 15:34:56
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decision de la cours de cassation:
3) Le congé tardif
Lorsque le congé émane du bailleur, le délai de préavis est de six mois (article 15. I de la loi de 1989). Ce délai commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte par huissier de justice. Etant exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois portant le même quantième que le jour de la notification.
Nous avons dû nous prononcer sur les conséquences d'un congé tardif, délivré moins de 6 mois à l'avance. Deux façons de voir peuvent être exprimées. Il est possible d'estimer que le congé, inefficace pour la date prévue, sera valable pour l'échéance suivante du bail renouvelé. On peut aussi considérer que le congé non conforme est nul.
C'est la seconde solution qui a été choisie par notre Chambre (Civ. 3, 12 avril 1995, Bull. n° 104).
Le congé tardif n'a pu empêcher le reconduction du bail. Il est donc difficile de reconnaître au congé une simple inefficacité temporaire, tandis que le bailleur est tenu de motiver son acte, en visant des cas précis, correspondant à une situation, à un moment donné, qui ne sera pas nécessairement le même des années plus tard.
Même en cas de congé délivré pour le lendemain du jour de l'expiration du bail, nous avons confirmé cette position (Civ. 3, 8 avril 1998, Bull. n° 82).
Un contrat de location prenant fin le 31 décembre 1994 à 24 h, le congé donné pour le 1er janvier 1995 n'avait pu paralyser la reconduction légale (Cf. article 10 de la loi de 1989).
La sanction de la nullité apporte une sécurité au locataire plus grande que celle de l'inefficacité temporaire. Le bailleur devra délivrer un nouveau congé motivé, le moment venu, s'il entend toujours mettre un terme aux relations contractuelles.
http://www.courdecassation.fr/article5855.html
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pouloua
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Posté - 09 avr. 2008 : 17:51:11
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- congé: l'ex locataire a bien donné le congé à son initiative puisque nous étions hors délais. Ce sont les docs dont je parle depuis le début: "je suis parti de mon plein gré bla bla" .
donc notre notaire a fait une erreur lorsqu'il nous a conseillé d'accorder la ristourne. Il n'y avait pas défaut de congé. L'acheteur n'avait aucune raison d'enregistrer la promesse au registre des hypothèques, c'était du bluff complet. 3 avocats nous ont confirmé ça cette semaine.
- nous avons donc donné la ristourne demandée... L'acheteur l'a acté via un mail de son notaire demandant les documents attestant purgation du droit de préemption de l'ex locataire au nouveau prix. Selon les avocats, par ce mail l'acheteur reconnait que le risque de preemption est purgé. La promesse de vente unilatérale est devenue caduque ce jour là.
- depuis, les acheteurs font les morts, et nous pressentons qu'ils veulent nous laisser saigner financièrement pour nous contraindre à une nouvelle baisse de prix. C'est honteux de la part de n'importe quel acheteur, scandaleux de la part d'un homme de loi.... censé la respecter, la loi.
- comportement de notre notaire: nous avons joint hier notre notaire pour lui expliquer que nous avions sollicité l'avis d'un avocat et lui demander comment il souhaitait avancer grâce à cet avis (relaté ci-dessus); notre notaire s'est montré fou de rage que nous ayions mandaté un avocat (pourquoi ?? mystère. L'acheteur a un avocat depuis 3 mois... et est lui même avocat. On était plutôt des angelots face à lui)
Donc le notaire a raccroché hier au nez de mon mari............... et n'a pas rappelé depuis.
Cette agressivité subite nous incite maintenant à penser qu'il n'est pas étranger à l'évolution foireuse du dossier, et qu'il a été de mauvais conseil (au mieux) ou malhonnête (au pire).
Enfin vous nous permettrez de qualifier quand même d'escroc quelqu'un qui n'honore pas ses engagements et extorque 30,000 euros à un couple de jeunes beaucoup, beaucoup, beaucoup moins fortuné que lui au moyen de menaces et intimidation infondée.
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Edité par - pouloua le 09 avr. 2008 18:02:48 |
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axe
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Posté - 09 avr. 2008 : 21:06:33
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Citation :
Initialement posté par pouloua
- congé: l'ex locataire a bien donné le congé à son initiative puisque nous étions hors délais. Ce sont les docs dont je parle depuis le début: "je suis parti de mon plein gré bla bla" .
...
L'acheteur l'a acté via un mail de son notaire demandant les documents attestant purgation du droit de préemption de l'ex locataire au nouveau prix.
ca n'est pas logique du tout:
si le locataire a donné congé à son initiative ALORS il n'aurait pas du
y avoir droit de préemption.
vous naviguez entre deux formes de congés:
celui à l'initative du locataire : 3 mois de préavis, pas de préemption
le congé pour vendre : 6 mois de préavis (raté par vous) et droit de préemption
l'acheteur a très bien vu la faille, il va vous laisser "poireauter",
il a le temps, il a l'argent, il a les compétences, il est hors de portée ...
vous voulez faire changer la jurisprudence sur le congé tardif, très bien, vous en avez pour dix à douze ans de procédure avec vente bloquée.
normal que le notaire hurle, il comptait régler ca à l'amiable.
qu'en pensent les autres contributeurs ? |
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axe
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pouloua
Contributeur actif
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pouloua
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Posté - 15 avr. 2008 : 22:45:19
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merci axe.
EPILOGUE:
la vente a été signée & payée vendredi. 3 jours seulement après que nous ayions annoncé que nous prenions un avocat et demandions le déblocage du dépot de garantie......... ils n'attendaient que ça pour arrêter leur cirque.
Conclusion: ne pas se fier à son notaire.
C'est bien triste mais nous en faisons la cruelle expérience.
Le notre nous vient de nous faire perdre 30,000 euros en baisse de prix que rien ne justifiait + frais d'huissier 895 euros (il se trompait dans les courriers à faire signer à l'ex locataire et nous avons du ré-envoyer le même huissier 4 fois...) + honoraires des deux avocats qui ont analysé le dossier: ces avocats parisiens chevronnés ET notre notaire marseillais ont indiqué (tous les trois et sans se concerter) que les menaces proférées par l'acheteur étaient infondées, que la promesse unilatérale de vente, établie devant notaires mais sous seing privé, n'était pas publiable au registre des hypothèques sauf à user d'artifices de procédure qui seraient très facilement et rapidement cassés; que nous n'aurions pas du accepter de baisser le prix... L'attitude de notre notaire, qui nous a raccroché au nez lorsque nous l'avons appelé pour lui expliquer que nous allions prendre un conseil juridique... semble confirmer son rôle douteux dans l'affaire.
Pour finir, les avocats nous ont tous recommandé de signaler l'affaire à l'Ordre des Notaires, ce que nous allons faire dès que nous aurons remis de l'ordre dans nos finances. Nous n'avons pas de gros salaires, et cette période nous a fait beaucoup de mal.
J'espère que ce témoignage aidera d'autres vendeurs à ne pas se laisser faire. |
Edité par - pouloua le 15 avr. 2008 22:57:40 |
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axe
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797 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 14:31:46
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Citation :
Initialement posté par pouloua
Conclusion: ne pas se fier à son notaire.
en affaire, ne se fier à personne ...
bonne continuation !
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pouloua
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 17:53:45
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Citation :
Initialement posté par axe
[quote]Initialement posté par pouloua
Conclusion: ne pas se fier à son notaire.
en affaire, ne se fier à personne ...
bonne continuation ! |
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Gei
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270 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 21:47:29
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Citation :
Initialement posté par pouloua
Citation :
Initialement posté par axe
[quote]Initialement posté par pouloua
Conclusion: ne pas se fier à son notaire.
en affaire, ne se fier à personne ...
bonne continuation !
C'est vrai, hélas...
Néanmoins, pensez-vous avoir trouvé ici des conseils utiles, et/ou un soutien moral ? |
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